เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568: การปรับสมดุลในยุคแห่งความซับซ้อนและความท้าทาย
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและวัฏจักรของตลาดมาอย่างโชกโชน แต่ปี 2568 นี้ถือเป็นอีกปีที่มีนัยสำคัญและท้าทายอย่างยิ่ง การประเมินสถานการณ์ตลาดคอนโดและอสังหาริมทรัพย์โดยรวมในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มที่น่าสนใจ ซึ่งจำเป็นต้องทำความเข้าใจอย่างลึกซึ้ง เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับความเป็นจริงที่กำลังจะมาถึง
ภาพรวมตลาดคอนโดและอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: ยอดขายหดตัวสู่ระดับต่ำสุดใหม่
จากข้อมูลและการประเมินของผมเอง รวมถึงการพูดคุยกับผู้คร่ำหวอดในวงการ ตลาดคอนโดและอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในปี 2568 กำลังเผชิญกับสภาวะที่ยากลำบากอย่างแท้จริง เราเคยเห็นจุดสูงสุดของยอดขายในตลาดนี้อยู่ที่ประมาณ 5 แสนล้านบาท ในช่วงปี 2561 แต่ในปี 2568 นี้ คาดการณ์ว่าจะหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาทเท่านั้น นี่คือสถิติยอดขายที่ต่ำที่สุดในรอบเกือบ 10 ปี ซึ่งสะท้อนถึงผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจต่างๆ ที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่องตลอดทั้งปี
เศรษฐกิจชะลอตัว: ตัวการสำคัญที่ฉุดรั้งภาคอสังหาริมทรัพย์
อัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่อยู่ในระดับต่ำ เป็นปัจจัยหลักที่ส่งผลโดยตรงต่อความเชื่อมั่นและกำลังซื้อในภาคอสังหาริมทรัพย์ เมื่อ GDP เติบโตเพียง 1-2% เป็นระยะเวลานานต่อเนื่อง ย่อมส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติหดตัวลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ การซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งถือเป็นสินทรัพย์มูลค่าสูง และมักต้องอาศัยการก่อหนี้ระยะยาว จึงกลายเป็นเรื่องที่ท้าทายมากขึ้นสำหรับผู้บริโภคส่วนใหญ่
แนวโน้มปี 2569: การปรับสมดุลใหม่ในยุคแห่งความซับซ้อน
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 คาดการณ์ว่าตลาดจะยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจต่อเนื่องไปอีกหลายปี ปัจจัยบวกที่จะช่วยกระตุ้นการฟื้นตัวอย่างชัดเจนยังมองไม่เห็น จนกว่า GDP จะสามารถเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งที่ระดับ 5% หรือมากกว่านั้น
ธีมหลักที่ผมมองว่าจะเป็นนิยามของปี 2568 คือ “Year of The Great Perfect Storm” หรือปีแห่งพายุเศรษฐกิจที่สมบูรณ์แบบ แต่สำหรับปี 2569 จะเป็น “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem” หรือปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ ควบคู่ไปกับความซับซ้อนและปัญหาเชิงโครงสร้าง
New Balance (การปรับสมดุลใหม่): เกิดจากยอดขายและยอดโอนที่ลดลงทั้งในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศ อัตราการเติบโตของ GDP ที่ต่ำ กำลังซื้อที่ถดถอยทั้งในประเทศและต่างประเทศ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นจนเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้หลายคนหันไปพึ่งการเช่า หรือบ้านมือสอง รวมถึงการขาดโครงสร้างสนับสนุนที่แข็งแกร่งจากภาครัฐ
Complexity (ความซับซ้อน): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความหลากหลายและซับซ้อนมากขึ้น ตั้งแต่ประเภทของที่อยู่อาศัย (คอนโดมิเนียม, บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ทาวน์เฮาส์) รูปแบบการถือครอง (ซื้อขาด, เช่าระยะยาว 30-60 ปี) ไปจนถึงช่วงราคาที่มีความแตกต่างกันอย่างมหาศาล ตั้งแต่คอนโดต่ำล้านไปจนถึงห้องชุดราคา 500-1,000 ล้านบาท นอกจากนี้ ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น โดยมีรายงานว่าอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% รวมถึงภาระค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้น กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างแท้จริง และยังขาดโครงสร้างที่สามารถตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อลดลงอย่างต่อเนื่อง จนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
เจาะลึกปัญหา: สินค้ากลุ่มใดที่ได้รับผลกระทบ และกำลังซื้อที่หายไป
เมื่อพิจารณาลงรายละเอียดในแต่ละประเภทของอสังหาริมทรัพย์ พบว่า
ทาวน์เฮาส์: กำลังกลายเป็นสินค้าที่เริ่มได้รับความนิยมน้อยลงในตลาดปัจจุบัน
บ้านเดี่ยว: ยังคงมีความต้องการอยู่ แต่ก็เริ่มเผชิญกับแรงเสียดทานจากกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่ลดลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทา และนอมินี หากไม่มีการออกมาตรการรองรับ เช่น สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี ก็มีโอกาสที่ยอดขายบ้านเดี่ยวจะค่อยๆ ถดถอยลง
การเช่า: เป็นอีกทางเลือกที่ชาวต่างชาติเริ่มหันมาให้ความสนใจมากขึ้น แม้จะต้องจ่ายค่าเช่ารายเดือนสูงถึง 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดราคา 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย การตัดสินใจเช่ารายเดือนแทนการซื้อ ย่อมส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อในตลาด
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด โดยปีที่ผ่านมาติดลบถึง -52% และในปีนี้คาดว่าจะลดลงไปอีกเหลือเพียง 1 ใน 3 เนื่องจากปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ว่าดีมานด์จะยังมีอยู่ก็ตาม เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังคงเดิม แต่ผู้บริโภคไม่สามารถเข้าถึงการซื้อบ้านได้
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มมีสัญญาณที่ไม่ค่อยดี ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มปรับตัวลดลง จากเดิมที่กลุ่มที่ได้รับผลกระทบวิกฤตเศรษฐกิจจะเป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: ตลาดในเซ็กเมนต์นี้คาดว่าจะมีการแข่งขันด้านการพัฒนาโครงการเพิ่มมากขึ้น
บ้านมือสอง: แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่เมื่อพิจารณาลงลึก จะพบว่าการเติบโตของตลาดบ้านมือสองไม่ได้สูงมากนัก แต่สัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เกิดจากการที่ตลาดบ้านใหม่มีขนาดเล็กลง เนื่องจากผู้บริโภคขาดกำลังซื้อ
ข้อเสนอแนะสู่ภาครัฐ: โรดแมป 8+3 เพื่อฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ผมได้นำเสนอแนวทางและข้อเสนอแนะเชิงนโยบายต่อภาครัฐหลังการเลือกตั้ง ภายใต้โมเดล “8+3” ซึ่งแบ่งเป็นมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ข้อ และมาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ เพื่อหวังผลในปี 2569
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ข้อ:
การปรับมาตรการ LTV (Loan to Value) ให้สอดคล้องกับสถานการณ์: ทบทวนและปรับปรุงมาตรการ LTV ให้มีความยืดหยุ่นและเหมาะสมกับภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าเป็น 60 ปี และการจัดเก็บภาษีเพื่อสนับสนุนที่อยู่อาศัย: เสนอให้มีการขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมทั้งให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำรายได้มาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง เป็นการสร้างโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ปรับปรุงกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร โดยกำหนดให้เสียงของผู้ถือหุ้นชาวไทยในคณะกรรมการนิติบุคคลมีสัดส่วนเกินกว่ากึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการถูกควบคุมโดยชาวต่างชาติในการออกกฎระเบียบและการบริหารงาน
สนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรก ในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยงของผู้กู้: ปรับปรุงเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อ โดยผู้ที่มีความเสี่ยงต่ำควรได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า และผู้ที่มีความเสี่ยงสูงควรมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับผู้ที่ปัจจุบันถูกปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): พัฒนาเครื่องมือในการรวมหนี้สินต่างๆ เช่น หนี้บัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อช่วยบรรเทาปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): รัฐควรมีนโยบายส่งเสริมและสนับสนุนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่สามารถพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจได้ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ, และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าโครงการเหล่านี้ไม่จำเป็นต้องมีกาสิโน
สร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์และการเก็บภาษี Windfall: เพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่เชื่อมต่อกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ และเสนอให้มีการพิจารณาจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจกต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ เพื่อประคับประคองตลาดในปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ซึ่งจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยปรับปรุงเพดานมูลค่าจากเดิมที่กำหนดไว้ไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา
การกำกับดูแลการลดอัตราดอกเบี้ย: กำหนดให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (Effective Interest Rate) ทั้งอัตรา MRR สำหรับลูกค้ารายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
แม้ว่า กนง. จะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่การปรับลดอัตราดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์กลับมีสัดส่วนที่น้อยกว่า (เพียง 5-10 สตางค์) ซึ่งอาจเป็นส่วนหนึ่งที่อธิบายได้ว่าทำไมหุ้นกลุ่มธนาคารจึงปรับตัวขึ้นสู่ระดับสูงสุดใหม่ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทายของผู้กู้
การบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569: การประคับประคองและปรับตัว
สำหรับปี 2569 ซึ่งเป็นปีที่ยังคงมีความท้าทายต่อเนื่อง ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องบริหารจัดการ 2 หัวข้อหลักให้มีประสิทธิภาพ นั่นคือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาดและการขาย (Commercial Side)
ด้านการเงิน: หัวใจสำคัญคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ซึ่งต้องให้ความสำคัญเป็นอันดับแรก พร้อมทั้งตั้งการ์ดสูงและใช้ความระมัดระวังในการลงทุนในช่วงที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ด้านการตลาดและการขาย: ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาได้ยาก รวมถึงการวิเคราะห์และเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่ยังมีกำลังซื้อในตลาด ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีจำนวนจำกัดอย่างยิ่งในสภาวะเศรษฐกิจที่ค่อนข้างฝืดเคืองเช่นนี้
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในอุตสาหกรรมนี้ ผมเชื่อว่า การทำความเข้าใจกับพลวัตของตลาด การปรับตัวให้เข้ากับสภาวะเศรษฐกิจ และการนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันความท้าทาย และสร้างโอกาสในการเติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดในปัจจุบันและแนวโน้มในอนาคต อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมที่สุดสำหรับความสำเร็จของคุณ
