ประเสริฐ แตดุลยสาธิต: ทัศนะวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ปี 2568-2569 และทิศทางกอบกู้ตลาด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ประสบการณ์อันโชกโชนของผมได้เผชิญกับวัฏจักรตลาดที่หลากหลาย ทั้งยุครุ่งเรืองและช่วงเวลาแห่งความท้าทาย ในปี 2568 นี้ สมาคมอาคารชุดไทยภายใต้การนำของผม ได้ประเมินสถานการณ์ตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ว่ากำลังเผชิญกับช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดครั้งหนึ่งในรอบทศวรรษ ด้วยปัจจัยลบทางเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ยอดขายที่เคยทะยานสูงถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 คาดว่าจะหดตัวลงเหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาทในปี 2568 ซึ่งนับเป็นตัวเลขที่ต่ำสุดใหม่ (New Low) ในรอบ 10 ปี
วิกฤตเศรษฐกิจรุมเร้า: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2568-2569
ปี 2568 ถูกขนานนามว่าเป็น “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) อันเนื่องมาจากปัจจัยรุมเร้าที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและภาวะเศรษฐกิจโดยรวมอย่างมีนัยสำคัญ ขณะที่ในปี 2569 แนวโน้มยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท และคาดว่าจะดำเนินต่อไปอีกหลายปี เนื่องจากยังมองไม่เห็นปัจจัยบวกที่ชัดเจนที่จะเข้ามาขับเคลื่อนตลาดให้ฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง โดยกว่าจะเห็นการฟื้นตัวอย่างแท้จริง จำเป็นต้องรอให้ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) เติบโตถึงระดับ 5% เสียก่อน
เราเรียกปี 2569 ว่าเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่และความซับซ้อนของปัญหาเชิงโครงสร้าง” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ซึ่งมีองค์ประกอบดังนี้:
New Balance (การปรับสมดุลใหม่): สภาวะนี้เกิดจากยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงทั้งในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศ อัตราการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อทั้งในประเทศและต่างประเทศหดตัวลงอย่างเห็นได้ชัด ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้คนกลุ่มนี้หันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสอง ประกอบกับการขาดโครงสร้างการสนับสนุนที่เหมาะสมจากภาครัฐ
Complexity (ความซับซ้อน): ธุรกิจที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนของตลาดมากขึ้นอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อน ผลิตภัณฑ์มีหลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ไปจนถึงทาวน์เฮาส์ รูปแบบการครอบครองก็มีทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี นอกจากนี้ ยังมีความหลากหลายของราคาอย่างมาก ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดสุดหรูราคา 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาใหญ่ที่ตามมาคือ การอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่เข้มงวด ทำให้ยอดกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% และค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงมาก กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่สำหรับผู้บริโภค
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติได้อย่างมีประสิทธิภาพ อีกทั้งยังขาดโครงสร้างที่ตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ ซึ่งกำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
วิเคราะห์เจาะลึก: ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อและกำลังซื้อที่ลดลง
เมื่อลงลึกในรายละเอียดรายสินค้า เราพบว่า ทาวน์เฮาส์ ซึ่งเคยเป็นที่นิยม เริ่มกลายเป็นสินค้าที่ตลาดเริ่มปฏิเสธ ขณะที่ บ้านเดี่ยว ยังคงมีความต้องการอยู่บ้าง แต่ก็เผชิญกับแรงเสียดทานจากกำลังซื้อจากชาวต่างชาติที่เริ่มลดน้อยลง อันเป็นผลมาจากนโยบายของประเทศต้นทางที่เข้มงวดขึ้นในการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี หากไม่มีการเข้ามาสนับสนุนด้วยสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี ตลาดบ้านเดี่ยวอาจเผชิญกับการถดถอยของยอดขายอย่างต่อเนื่อง
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาใช้วิธีการเช่ามากขึ้น โดยยอมจ่ายค่าเช่าสูงถึงเดือนละ 3-4 แสนบาทสำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย การเช่ารายเดือนจึงกลายเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าการซื้อ ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ในด้านระดับราคา กลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเคยประสบปัญหาอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% ในปีก่อนหน้า ในปีนี้จะยิ่งมีจำนวนน้อยลงไปอีก ถึงแม้ดีมานด์จะยังมีอยู่เนื่องจากโครงสร้างประชากรที่ไม่ได้เปลี่ยนแปลง แต่การเข้าถึงสินเชื่อที่ยากลำบาก ประกอบกับ GDP ที่เติบโตเพียง 1-2% ไม่สามารถผลักดันให้เกิดการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินค้าที่ต้องก่อหนี้ระยะยาวได้
ยิ่งไปกว่านั้น กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มส่งสัญญาณที่ไม่ค่อยดีนัก ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มชะลอตัวลง จากเดิมที่กลุ่มผู้ได้รับผลกระทบหลักจากวิกฤตเศรษฐกิจจะเป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท สำหรับห้องชุดราคาสูงกว่า 50 ล้านบาท เราเห็นการแข่งขันในการพัฒนาโครงการที่เพิ่มมากขึ้น เทรนด์ของ บ้านมือสอง ดูเหมือนจะมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่หากพิจารณาให้ลึก จะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง เพียงแต่สัดส่วนของบ้านมือสองที่นำมาขายใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดตลาดโดยรวมหดตัวลงจากปัญหาการขาดกำลังซื้อของผู้บริโภค
ข้อเสนอแนะต่อภาครัฐ: โรดแมป 8+3 เพื่อกอบกู้ภาคอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ผมได้ยื่นข้อเสนอแนะเชิงนโยบายต่อภาครัฐภายหลังการเลือกตั้ง ภายใต้โมเดล “8+3” ซึ่งประกอบด้วยมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน เพื่อผลักดันการฟื้นตัวของตลาดในปี 2569
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
การปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan to Value): ทบทวนและปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่าและจัดตั้งกองทุน: ขยายกรอบระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย นำรายได้ส่วนนี้มาจัดตั้งเป็นกองทุนเพื่อสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นย้ำว่าต้องเป็นโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ออกกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร เพื่อจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ หลักการสำคัญคือการบริหารนิติบุคคลจะต้องมีสัดส่วนเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติเข้ามาควบคุมการออกกฎระเบียบและบริหารจัดการนิติบุคคล
สนับสนุน Mortgage Insurance: ภาครัฐควรสนับสนุน ประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance) สำหรับบ้านหลังแรก ในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างหลักประกันให้แก่สถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลางถึงล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดมาตรการในการอนุมัติสินเชื่อตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ กล่าวคือ ผู้กู้ที่มีความเสี่ยงน้อยให้คิดอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า ผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูงให้คิดอัตราดอกเบี้ยสูงกว่า แนวทางนี้จะช่วยเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อให้กับผู้กู้ ซึ่งต่างจากปัจจุบันที่สถาบันการเงินมักปฏิเสธสินเชื่อโดยตรง
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ผลักดันมาตรการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบของประชาชน
ส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่: กระตุ้นการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project) เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่ (Theme Parks) คล้าย Disneyland หรือ Universal Studios, ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยไม่มีนโยบายสนับสนุนบ่อนกาสิโน
สร้างมูลค่าเพิ่มและเก็บภาษี Windfall Tax: เพิ่มมูลค่าให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ด้วยการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคของภาครัฐที่โครงการแล้วเสร็จตามกำหนดเวลา นอกจากนี้ เสนอให้มีการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากการก่อสร้างเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ประการสำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ที่มีกำหนดหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง โดยขยายเพดานจากเดิมที่กำหนดไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นการปรับใช้กับอสังหาริมทรัพย์ทุกระดับราคา และให้มีผลถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
กำกับดูแลการลดอัตราดอกเบี้ย: กำกับดูแลให้สถาบันการเงินลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (Effective Interest Rate) ทั้งอัตรา MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
แม้ว่า กนง. จะมีการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่ธนาคารพาณิชย์กลับปรับลดอัตราดอกเบี้ยให้เพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งอาจเป็นคำอธิบายว่าทำไมหุ้นกลุ่มธนาคารจึงปรับตัวขึ้นทำสถิติสูงสุดใหม่ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยากลำบากของผู้กู้ทั่วประเทศ
ทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: การบริหารจัดการในภาวะท้าทาย
ปี 2569 จะยังคงเป็นปีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความท้าทาย ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัวและบริหารจัดการ 2 มิติหลักอย่างมีประสิทธิภาพ คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และด้านการดำเนินธุรกิจ (Commercial Side)
ด้านการเงิน ข้อปฏิบัติที่สำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) โดยให้ความสำคัญเป็นอันดับแรก และต้องตั้งการ์ดสูง ระมัดระวังการลงทุนในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อถดถอย
ด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นพร้อมรับทุกการเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะปัจจัยในอนาคตที่คาดเดาได้ยาก ต้องปรับกลยุทธ์ให้สามารถเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อในตลาด ซึ่งเป็นกลุ่มที่ยังมีจำกัดในสภาวะเศรษฐกิจที่ฝืดเคืองเช่นนี้
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อนำทางท่านผ่านสภาวะตลาดที่ซับซ้อนนี้ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำแนะนำและการวางแผนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน.
