การปรับสมดุลใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจและความท้าทายเชิงโครงสร้าง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาตลอดทศวรรษ ฉันได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเราก้าวเข้าสู่ปี 2569 ซึ่งเป็นปีที่มีความคาดหวังและความท้าทายหลายประการเข้ามาพร้อมกัน บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกถึงสถานการณ์ปัจจุบันของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่กำลังเผชิญกับ “พายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” และแนวโน้มการปรับสมดุลใหม่ ท่ามกลางความซับซ้อนและปัญหาเชิงโครงสร้างที่ต้องได้รับการแก้ไขอย่างเร่งด่วน
ภาพรวมตลาด: จากยอดขาย 5 แสนล้าน สู่การทรงตัว 3 แสนล้าน
ตามการประเมินของผมและเพื่อนร่วมวงการ ตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเคยเป็นดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่งของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย เคยทำสถิติยอดขายสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 แต่ขณะนี้กำลังเผชิญกับภาวะหดตัวอย่างรุนแรง คาดการณ์ว่ายอดขายในปี 2568 จะลดลงเกือบครึ่ง เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท นับเป็นยอดขายระดับต่ำสุดในรอบทศวรรษ ผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจที่รุมเร้าอย่างต่อเนื่อง เป็นปัจจัยหลักที่ผลักดันให้ตลาดอยู่ในภาวะอ่อนแอ
สำหรับแนวโน้มปี 2569 ผมคาดการณ์ว่าตลาด คอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ และตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมจะยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท ไปอีกหลายปี ปัจจัยบวกที่ชัดเจนสำหรับการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญนั้นยังไม่ปรากฏอย่างเป็นรูปธรรม เราอาจต้องรอจนกว่าอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) จะสามารถขยายตัวได้ถึงระดับ 5% ซึ่งเป็นระดับที่บ่งชี้ถึงการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งของเศรษฐกิจโดยรวม และจะส่งผลดีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ต่อไป
ธีมปี 2568-2569: พายุเศรษฐกิจ สู่สมดุลใหม่ที่ซับซ้อน
ธีมหลักสำหรับปี 2568 คือ “Year of The Great Perfect Storm” หรือปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ ที่ส่งผลกระทบต่อทุกภาคส่วน โดยเฉพาะอย่างยิ่งภาคอสังหาริมทรัพย์
สำหรับปี 2569 ผมนิยามว่าจะเป็น “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem” หรือปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง ซึ่งสะท้อนถึงสถานการณ์ที่ตลาดกำลังเผชิญอยู่
New Balance (การปรับสมดุลใหม่): เกิดจากการที่ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลงทั้งในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศ ควบคู่ไปกับการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% กำลังซื้อของทั้งผู้บริโภคไทยและชาวต่างชาติลดลงอย่างต่อเนื่อง ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองมากขึ้น ประกอบกับการขาดโครงสร้างสนับสนุนที่แข็งแกร่งจากภาครัฐ
Complexity (ความซับซ้อน): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมากขึ้นในหลากหลายมิติ ไม่ว่าจะเป็นประเภทของผลิตภัณฑ์ที่มีทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองที่มีทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาที่หลากหลายตั้งแต่คอนโดมิเนียมต่ำล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดราคา 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาสำคัญคืออัตราการอนุมัติสินเชื่อที่ลดลงอย่างมาก โดยเฉพาะในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอาจสูงถึง 50-70% ประกอบกับค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่เพิ่มสูงขึ้น กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้ออสังหาริมทรัพย์
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างพื้นฐานและกฎหมายระยะยาวที่จะรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างมีประสิทธิภาพ รวมถึงโครงสร้างที่สามารถตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
เจาะลึกรายกลุ่มสินค้าและระดับราคา: สัญญาณที่น่าจับตา
เมื่อพิจารณาลงลึกในรายละเอียดของสินค้าและกลุ่มราคา เราจะเห็นสัญญาณที่น่าสนใจและน่ากังวล
ทาวน์เฮาส์: กลายเป็นสินค้าที่เริ่มไม่เป็นที่นิยมในตลาดปัจจุบัน
บ้านเดี่ยว: ยังคงไปได้ดี แต่ก็เผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อต่างชาติที่ลดลง ปัญหาจากการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศของประเทศต้นทาง และการปราบปรามทุนเทาและกลุ่มนอมินี อาจทำให้ยอดขายบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มลดลง หากไม่มีมาตรการรองรับ เช่น การออกสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี
ชาวต่างชาติหันเช่า: เป็นที่น่าสังเกตว่าลูกค้าต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาเช่าอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ยอมจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงกระบวนการตรวจสอบที่เข้มงวดจากหน่วยงานรัฐไทย การเช่ารายเดือนนี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อในตลาด
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด โดยปีที่แล้วมียอดขายติดลบถึง 52% และคาดว่าจะลดลงเหลือเพียง 1 ใน 3 ในปีนี้ สาเหตุหลักมาจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 70% แม้ว่าดีมานด์จะยังมีอยู่ เนื่องจากโครงสร้างประชากรไม่ได้เปลี่ยนแปลง แต่ข้อจำกัดด้านการเงินทำให้ไม่สามารถซื้อบ้านได้ ประกอบกับ GDP ที่เติบโตต่ำ ไม่มีแรงส่งให้เกิดการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินค้าที่ต้องก่อหนี้ระยะยาว
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัว ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มปรับลดลง จากเดิมที่กลุ่มนี้เคยได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: ตลาดนี้เริ่มมีการแข่งขันสูงขึ้นในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ
บ้านมือสอง: แม้จะดูมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมตลาด แต่หากมองในรายละเอียดจะพบว่าบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง แต่เป็นเพียงสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดตลาดรวมหดตัวลงจากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลง
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 เพื่อพลิกฟื้นภาคอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ผมได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง ซึ่งแบ่งเป็นมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ข้อ และมาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ เพื่อหวังผลในปี 2569
โครงสร้างระยะยาว 8 ข้อ:
มาตรการ LTV (Loan to Value): กำหนดนโยบาย LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
ขยายสัญญาเช่า 30 ปี เป็น 60 ปี: เสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในประเทศไทย เพื่อนำรายได้ไปจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นย้ำการสร้างโครงสร้างที่ถาวร
จัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ผ่านกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร โดยหลักการสำคัญคือการบริหารนิติบุคคลจะต้องมีเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุมโดยชาวต่างชาติ
สนับสนุน Mortgage Insurance: การค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับธนาคารในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลาง-ล่าง
อนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยงผู้กู้: กำหนดอัตราดอกเบี้ยตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ (ความเสี่ยงน้อย ดอกเบี้ยน้อย, ความเสี่ยงสูง ดอกเบี้ยสูง) เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ แทนที่จะเป็นการปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): นำหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ หนี้ที่อยู่อาศัย มารวมเป็นหนี้ก้อนเดียว โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): เช่น ศูนย์ดูแลสุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ, และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยไม่มีกาสิโน เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ
การสร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: ผ่านการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคของภาครัฐ รวมถึงเสนอให้มีการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ เพื่อประคับประคองตลาด:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV จากเดิมที่จะหมดอายุ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี เป็น 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง: ขยายระยะเวลามาตรการลดค่าโอนและจดจำนองออกไปเป็น 30 มิถุนายน 2570 โดยปรับเพดานจากเดิมที่กำหนดไว้ไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นการครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา
ลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงของธนาคาร: กำกับดูแลให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ย MRR (สำหรับลูกค้ารายย่อย) และ MLR (สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
ผมสังเกตว่าแม้ กนง. จะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่ธนาคารพาณิชย์หลายแห่งกลับปรับลดดอกเบี้ยเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งอาจเป็นเหตุผลหนึ่งที่ทำให้หุ้นกลุ่มธนาคารยังคงแข็งแกร่งสวนทางกับภาวะเศรษฐกิจที่กำลังเผชิญความยากลำบาก
การทำธุรกิจเพื่อประคับประคอง: กลยุทธ์สำคัญสำหรับผู้ประกอบการ
สำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ยังคงเป็นปีแห่งความท้าทาย การปรับตัวอย่างชาญฉลาดเป็นสิ่งจำเป็น โดยต้องมุ่งเน้นไปที่ 2 หัวข้อหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด (Commercial Side)
ด้านการเงิน: กฎเหล็กคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด ถือเป็นสิ่งสำคัญอันดับแรกในการดำเนินธุรกิจ ควบคู่ไปกับการตั้งการ์ดสูงและมีความระมัดระวังในการลงทุนในช่วงที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อถดถอย
ด้านการพัฒนาโครงการ: ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นพร้อมรับทุกการเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะปัจจัยที่คาดเดาได้ยากในอนาคต การปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่ยังมีกำลังซื้อในตลาด ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคือง จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
ผมเชื่อว่าด้วยความเข้าใจสถานการณ์อย่างลึกซึ้ง และการนำเสนอแนวทางแก้ไขปัญหาที่ตรงจุด จะสามารถนำพาภาค ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปสู่การเติบโตอย่างยั่งยืนอีกครั้ง
หากท่านเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้บริโภคที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในสภาวะตลาดปัจจุบัน หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับ แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2569 การซื้อบ้านกรุงเทพฯ หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำและช่วยเหลือท่านในทุกขั้นตอน โปรดติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นวางแผนอนาคตทางการเงินของท่านวันนี้.
