เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ปี 2568: ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ ผู้ประกอบการต้องสร้างสมดุลใหม่เพื่อความอยู่รอด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวงจรการขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2568 นี้ ถือเป็นปีที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ ด้วยภาพรวมเศรษฐกิจที่ยังคงเผชิญกับความเปราะบาง ส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดคอนโดมิเนียมและอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
ยอดขายหดตัวรุนแรง: สถิตินิวโลว์ในรอบทศวรรษ
ตามการประเมินของนายกสมาคมอาคารชุดไทย ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2568 คาดการณ์ว่าจะมียอดขายในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ จากจุดสูงสุดที่เคยทำไว้กว่า 5 แสนล้านบาทในปี 2561 เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งนับเป็นสถิติต่ำสุดใหม่ (New Low) ในรอบ 10 ปี สาเหตุหลักมาจากวิกฤตเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามากระทบตลอดทั้งปี
ปี 2569: ก้าวสู่ยุคแห่ง “สมดุลใหม่ ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง”
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 คาดการณ์ว่ายอดขายจะยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท และมีแนวโน้มที่จะทรงตัวเช่นนี้ต่อไปอีกหลายปี เนื่องจากยังไม่เห็นปัจจัยบวกที่ชัดเจนที่จะเข้ามาช่วยขับเคลื่อนตลาดได้อย่างมีนัยสำคัญ เราอาจต้องรอจนกว่าอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) จะสามารถขยายตัวได้ถึง 5% จึงจะมีโอกาสเห็นการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง
ธีมหลักสำหรับการดำเนินธุรกิจในปี 2568 ถูกนิยามว่าเป็น “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ในขณะที่ปี 2569 จะก้าวสู่ยุคแห่ง “การปรับสมดุลใหม่ ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem)
“สมดุลใหม่” (New Balance): การหดตัวของอุปสงค์และกำลังซื้อ
คำว่า “New Balance” เกิดขึ้นจากการที่ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลงทั้งในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศ ปัจจัยสำคัญคือการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อของทั้งผู้บริโภคชาวไทยและชาวต่างชาติลดน้อยลงอย่างเห็นได้ชัด นอกจากนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าระยะยาว หรือการซื้อบ้านมือสองมากขึ้น ประกอบกับขาดโครงสร้างการสนับสนุนที่แข็งแกร่งจากภาครัฐ
“ความซับซ้อน” (Complexity): ตลาดที่หลากหลายและอุปสรรคในการเข้าถึงสินเชื่อ
“Complexity” สะท้อนถึงความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัย ผลิตภัณฑ์มีหลากหลายรูปแบบ ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองก็มีทั้งการซื้อกรรมสิทธิ์ และการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าล้านบาท ไปจนถึงยูนิตระดับ 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาใหญ่ที่พบคือสถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้อัตราการกู้ไม่ผ่านพุ่งสูงถึง 50-70% ในบางกรณี นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการเดินทางต่อวันด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงมาก กลายเป็นภาระค่าครองชีพอีกก้อนใหญ่
“ปัญหาเชิงโครงสร้าง” (Structural Problem): ช่องว่างที่ต้องได้รับการแก้ไข
“Structural Problem” คือปัญหาที่ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างระยะยาวในการรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ และการขาดโครงสร้างที่ตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอย จนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
การกู้ไม่ผ่าน: ปัญหากระจายตัวจากฐานรากสู่ระดับบน
เมื่อพิจารณาในรายละเอียดของแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ พบว่าทาวน์เฮาส์ซึ่งเคยเป็นที่นิยม เริ่มได้รับผลกระทบและกลายเป็นสินค้าที่อาจจะเอาท์ไปจากตลาดมากขึ้น ส่วนบ้านเดี่ยวยังคงไปได้ดี แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากการหายไปของกำลังซื้อชาวต่างชาติ อันเนื่องมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศของประเทศต้นทาง การปราบปรามทุนเทาและนอมินี หากไม่มีการนำเสนอสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี มารองรับ ก็มีโอกาสที่ยอดขายบ้านเดี่ยวจะถดถอยลงอย่างต่อเนื่อง
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ลูกค้าชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาเช่ามากขึ้น ยอมจ่ายค่าเช่าสูงถึงเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย การยอมเช่ารายเดือนจึงเป็นทางเลือกที่สะดวกกว่าการถูกจับ ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อความต้องการซื้อ
ในด้านระดับราคา กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยติดลบถึง -52% ในปีก่อนหน้า จะยิ่งลดน้อยลงไปอีกเหลือเพียง 1 ใน 3 เนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อจะยังมีอยู่ เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังคงเดิม แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อทำให้ไม่สามารถซื้อบ้านได้ ประกอบกับการเติบโตของ GDP ที่ 1-2% ไม่มีแรงส่งเพียงพอที่จะกระตุ้นการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินค้าที่ต้องก่อหนี้ระยะยาว
นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มเห็นสัญญาณที่ไม่ค่อยดีนัก ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มชะลอตัวลง จากเดิมที่กลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจมักจะเป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท สำหรับห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป มีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการเพิ่มมากขึ้น เทรนด์บ้านมือสองดูเหมือนจะมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมตลาด แต่เมื่อมองลงไปในรายละเอียด จะพบว่าบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง แต่สัดส่วนที่ใกล้เคียงบ้านใหม่นั้น มาจากการที่ตลาดรวมมีขนาดเล็กลง เนื่องจากการที่ผู้บริโภคขาดกำลังซื้อ
ข้อเสนอแนะสำหรับรัฐบาล: โรดแมป 8+3 เพื่ออนาคตอสังหาริมทรัพย์
เพื่อประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์และสร้างโอกาสในการฟื้นตัว ผมได้เสนอแนะแนวทางต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้งภายใต้โมเดล “8+3” ซึ่งแบ่งเป็นมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน ที่ควรเริ่มดำเนินการตั้งแต่ตอนนี้ และ 3 มาตรการเร่งด่วนที่คาดหวังผลได้ในปี 2569
โครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ระยะยาว: การปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
ขยายสัญญาเช่า 30 ปี เป็น 60 ปี: พร้อมเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำรายได้ไปจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นการสร้างโครงสร้างที่ถาวร
จัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ผ่านกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร โดยกำหนดให้เสียงของคณะกรรมการนิติบุคคลต้องไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุมโดยชาวต่างชาติ
สนับสนุน Mortgage Insurance: การค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรก ในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างหลักประกันให้ธนาคารปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดกลาง-ล่าง
อนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: ผู้กู้ที่มีความเสี่ยงน้อยคิดดอกเบี้ยน้อย ผู้กู้มีความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): การรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ หนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): เช่น เฮลท์แคร์เซ็นเตอร์, เอดูเคชั่นฮับ, สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ, ศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าไม่มีกาสิโน
สร้างมูลค่าเพิ่มโครงการอสังหาริมทรัพย์: จากการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพสาธารณูปโภครัฐที่โครงการสิ้นสุดแล้ว และพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
3 มาตรการเร่งด่วนสำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV ที่กำลังจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง: ขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่กำลังจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ออกไปอีก 1 ปี โดยปรับเพดานวงเงินจากไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ยแท้จริงของธนาคาร: ให้สอดคล้องหรือลดเท่ากับการลดดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) โดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ย MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ
แม้ว่า กนง. จะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่การปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงจากธนาคารพาณิชย์นั้นมีเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งอาจเป็นปัจจัยที่ทำให้หุ้นกลุ่มธนาคารยังคงทำสถิติสูงสุดใหม่ได้ ท่ามกลางภาวะวิกฤตเศรษฐกิจของผู้กู้ทั่วประเทศ
การดำเนินธุรกิจอย่างระมัดระวัง: หัวใจของการอยู่รอดในปีม้าไฟ
สำหรับปี 2569 ซึ่งเปรียบเสมือน “ปีม้าไฟ” ยังคงเป็นปีที่ท้าทายอย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัวและบริหารจัดการ 2 หัวใจหลักให้แม่นยำ ได้แก่ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด (Commercial Side)
ในด้านการเงิน กฎเหล็กสำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ต้องให้ความสำคัญเป็นอันดับแรกในการดำเนินธุรกิจ และตั้งการ์ดสูงด้วยความระมัดระวังในการลงทุน ในขณะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ในด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นเพื่อรองรับทุกการเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะปัจจัยในอนาคตที่คาดเดาได้ยาก การปรับตัวเพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่ยังมีกำลังซื้อ ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคือง คือกุญแจสำคัญในการอยู่รอด
หากท่านเป็นผู้ประกอบการในวงการอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังพิจารณาลงทุนในตลาดนี้ การทำความเข้าใจกับเทรนด์ปัจจุบันและเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทาย คือก้าวแรกที่สำคัญที่สุดเพื่อสร้างความมั่นคงและโอกาสในการเติบโตในระยะยาว ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์วันนี้ เพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมสำหรับธุรกิจของท่าน ในสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว.
