แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569: การปรับสมดุลท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงมากมายในตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2568 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีแห่งพายุเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้าใส่ตลาดอย่างไม่เคยมีมาก่อน ทั้งภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว อัตราเงินเฟ้อที่สูง และความไม่แน่นอนทางการเมือง ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค และตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม
ตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล: ตัวเลขที่สะท้อนความเปราะบาง
จากการประเมินของผม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ได้เผชิญกับการหดตัวอย่างมีนัยสำคัญ ยอดขายที่เคยพุ่งสูงถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ปัจจุบันคาดว่าจะลดลงเหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาทในปี 2568 ซึ่งนับเป็นจุดต่ำสุดในรอบทศวรรษ การหดตัวนี้ไม่ใช่เรื่องน่าแปลกใจ เมื่อพิจารณาจากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคหลายประการ ทั้งอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่ต่ำกว่า 3% อย่างต่อเนื่อง กำลังซื้อที่อ่อนแอของทั้งผู้บริโภคชาวไทยและชาวต่างชาติ และราคาอสังหาริมทรัพย์ที่อาจสูงเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่
ปี 2569: การแสวงหา “ความสมดุลใหม่” ท่ามกลางความซับซ้อน
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 ผมคาดการณ์ว่าตลาดจะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัว โดยมีตัวเลขยอดขายอยู่ในช่วง 2.6 – 3 แสนล้านบาท และจะทรงตัวเช่นนี้ต่อไปอีกหลายปี จนกว่าเราจะเห็นสัญญาณการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจอย่างแท้จริง ซึ่งจำเป็นต้องอาศัยอัตราการเติบโตของ GDP ในระดับ 5% ขึ้นไป
ธีมหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 จะเป็น “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem” หรือ “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง”
New Balance (ความสมดุลใหม่): หมายถึง ภาวะที่ยอดขายและยอดโอนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศ ปรับลดลงมาสู่ระดับที่สะท้อนความเป็นจริงทางเศรษฐกิจ กำลังซื้อที่อ่อนแอจากทั้งตลาดในประเทศและต่างประเทศ ประกอบกับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงปรับตัวสูงขึ้น ทำให้คนรุ่นใหม่หันไปพึ่งพาการเช่าหรือที่อยู่อาศัยมือสองมากขึ้น รวมถึงการขาดโครงสร้างสนับสนุนที่แข็งแกร่งจากภาครัฐ
Complexity (ความซับซ้อน): สะท้อนถึงความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้นของตลาดที่อยู่อาศัย ประเภทของที่อยู่อาศัยมีความหลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ไปจนถึงทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองก็มีทั้งแบบซื้อขาดและเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาตั้งแต่หลักล้านไปจนถึงหลักพันล้านบาท นอกจากนี้ ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อของสถาบันการเงินที่เข้มงวด ทำให้ยอดกู้ไม่ผ่านพุ่งสูงถึง 50-70% และค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่สูงลิ่วจากการใช้ระบบขนส่งสาธารณะ ก็เป็นอีกปัจจัยที่เพิ่มภาระค่าครองชีพ
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังคงเผชิญกับปัญหาการขาดโครงสร้างระยะยาวที่ชัดเจนในการรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ รวมถึงการขาดโครงสร้างที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ ซึ่งมีกำลังซื้อที่จำกัด
เจาะลึกตลาด: การเปลี่ยนแปลงในแต่ละเซกเมนต์
เมื่อพิจารณาลงลึกในรายละเอียดของแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ จะพบเห็นแนวโน้มที่น่าสนใจดังนี้:
บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์: ทาวน์เฮาส์เริ่มกลายเป็นสินค้าที่ได้รับความนิยมน้อยลง ในขณะที่บ้านเดี่ยวยังคงไปได้ดี แต่ก็เริ่มเผชิญกับแรงกดดันจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง อันเนื่องมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินระหว่างประเทศของประเทศต้นทาง การปราบปรามทุนเทาและนอมินี หากไม่มีการนำเสนอรูปแบบสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี เข้ามาสนับสนุน อาจเห็นการหดตัวของยอดขายบ้านเดี่ยวอย่างต่อเนื่อง
ตลาดเช่า: สังเกตได้ว่าชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่ามากขึ้น ยอมจ่ายค่าเช่ารายเดือนสูงถึง 3-4 แสนบาทสำหรับที่พักอาศัยมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานราชการของไทย การเปลี่ยนแปลงนี้ส่งผลโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อที่ลดลง
กลุ่มราคา:
ไม่เกิน 3 ล้านบาท: ตลาดกลุ่มนี้เผชิญกับวิกฤตสินเชื่ออย่างรุนแรง โดยมีอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 70% แม้ว่าดีมานด์จะยังมีอยู่ตามโครงสร้างประชากร แต่กำลังซื้อที่แท้จริงและความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อเป็นข้อจำกัดสำคัญ ยิ่งเมื่อ GDP เติบโตในอัตราต่ำ การซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นภาระผูกพันระยะยาวจึงเป็นเรื่องท้าทาย
7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณความอ่อนแอของตลาดกลุ่มนี้ ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 มีแนวโน้มย่อตัวลง ซึ่งแตกต่างจากปีก่อนๆ ที่กลุ่มนี้ยังสามารถประคองตัวได้
50 ล้านบาทขึ้นไป: แม้จะเป็นตลาดบนที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า แต่ก็เริ่มมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการเพิ่มมากขึ้น
อสังหาริมทรัพย์มือสอง: แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่ในความเป็นจริง การเติบโตของบ้านมือสองอาจไม่ได้มาจากอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้นโดยตรง แต่เป็นผลมาจากตลาดบ้านใหม่ที่มีขนาดเล็กลงจากการที่ผู้บริโภคมีกำลังซื้อจำกัด
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 เพื่ออนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ผมได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลชุดใหม่ เพื่อเป็นแนวทางในการแก้ไขปัญหาและขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไปข้างหน้า
โครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน (Roadmap for Long-Term Structure):
มาตรการ LTV (Loan to Value): การปรับปรุงและกำหนดมาตรการ LTV ให้มีความยืดหยุ่นและสอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่า: ผลักดันการขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำรายได้ไปจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นการสร้างโครงสร้างที่ถาวรและยั่งยืน
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: การปรับปรุงกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร เพื่อให้การบริหารจัดการนิติบุคคลมีความโปร่งใส โดยกำหนดสัดส่วนเสียงของชาวต่างชาติในการตัดสินใจไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการถูกควบคุมโดยกลุ่มทุนต่างชาติ
สนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐบาลควรพิจารณาให้การสนับสนุน Mortgage Insurance หรือการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรก ในสัดส่วน 10-20% ของวงเงินสินเชื่อ เพื่อเป็นหลักประกันให้สถาบันการเงินกล้าปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลางถึงล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดแนวทางการอนุมัติสินเชื่อโดยพิจารณาจากระดับความเสี่ยงของผู้กู้ หากความเสี่ยงต่ำ สามารถคิดอัตราดอกเบี้ยที่น้อยลง และหากความเสี่ยงสูง ก็สามารถคิดอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อให้กับผู้กู้ในวงกว้าง
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): พัฒนามาตรการเพื่อรวมหนี้สินประเภทต่างๆ เช่น หนี้บัตรเครดิต หนี้รถยนต์ หนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้ที่อยู่อาศัยเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อช่วยบรรเทาปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ (Man Made Project): กระตุ้นการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพนานาชาติ (Healthcare Center), ศูนย์กลางการศึกษา (Education Hub), สวนสนุกระดับโลก, ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าโครงการเหล่านี้ควรไม่มีส่วนประกอบของบ่อนกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มจากสาธารณูปโภค: ส่งเสริมการเชื่อมโยงและการเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐ เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ตามแนวเส้นทางโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ รวมถึงเสนอพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์
มาตรการเร่งด่วน 3 ประการ (3 Urgent Measures for 2569):
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ซึ่งมีกำหนดสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ลดค่าโอนและจดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ที่สิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 พร้อมทั้งขยายเพดานมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จากเดิมที่กำหนดไว้ไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดอัตราดอกเบี้ย: กำกับดูแลให้สถาบันการเงินปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (Effective Interest Rate) ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) โดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ย MRR สำหรับลูกค้ารายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ
การบริหารจัดการธุรกิจในภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทาย
ในปี 2569 ซึ่งยังคงเป็นปีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความท้าทาย ผู้ประกอบการจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการ 2 ด้านหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาดและการพัฒนาโครงการ (Commercial Side)
ด้านการเงิน: การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow Management) คือกฎเหล็กที่สำคัญที่สุด ต้องให้ความสำคัญเป็นอันดับแรก และต้องตั้งการ์ดสูงในการลงทุน ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อที่ถดถอย
ด้านการตลาดและการพัฒนาโครงการ: ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่น และพร้อมปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ การเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้ออย่างจำกัด คือหัวใจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้ผ่านพ้นวิกฤตการณ์นี้ไปได้
การสร้างสมดุลใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ใช่เพียงแค่การรอคอยการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ แต่คือการปรับตัวเชิงโครงสร้าง การสร้างนวัตกรรม และการร่วมมือกันระหว่างภาครัฐและภาคเอกชน เพื่อขับเคลื่อนภาคส่วนที่มีความสำคัญต่อระบบเศรษฐกิจของประเทศนี้ให้เติบโตอย่างยั่งยืน
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่เข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง ผมขอเชิญชวนให้คุณเข้ามาพูดคุยกับเรา เพื่อหาแนวทางที่ดีที่สุดสำหรับอนาคตของคุณ.
