ปี 2569: ยุทธศาสตร์การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยสู่สมดุลใหม่ท่ามกลางความซับซ้อน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเป็นเวลาสิบปี ดิฉันได้เห็นการเปลี่ยนแปลงมากมายในตลาด ตั้งแต่ช่วงบูมไปจนถึงช่วงหดตัว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสองสามปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการและผู้บริโภค การวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 และกลยุทธ์ที่จำเป็นเพื่อรับมือกับสถานการณ์ปัจจุบัน ถือเป็นสิ่งสำคัญยิ่งที่จะช่วยให้เราสามารถนำพาธุรกิจไปสู่ความสำเร็จได้
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568: วิกฤตเศรษฐกิจที่ส่งผลกระทบอย่างกว้างขวาง
ปี 2568 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นปีแห่ง “พายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ที่กระหน่ำเข้าใส่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ยอดขายคอนโดและบ้านเดี่ยวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ จากระดับสูงสุดที่เคยทำได้ถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งเป็นสถิติต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษ ปัจจัยลบหลายประการถาโถมเข้าใส่ตลาดพร้อมกัน ไม่ว่าจะเป็นการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลกและภายในประเทศ กำลังซื้อที่อ่อนแอทั้งจากผู้บริโภคไทยและชาวต่างชาติ รวมถึงปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงเป็นภาระหนัก
แนวโน้มปี 2569: สู่ “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem)
สำหรับปี 2569 แม้จะมีสัญญาณของการฟื้นตัวเล็กน้อย แต่โดยรวมแล้วตลาดจะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัว โดยประเมินยอดขายอยู่ที่ประมาณ 2.6-3 แสนล้านบาท ซึ่งอาจยาวนานไปอีกหลายปี จนกว่าอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) จะสามารถขยายตัวได้อย่างแข็งแกร่งที่ระดับ 5% หรือมากกว่านั้น เราจึงจะเห็นการฟื้นตัวที่แท้จริงของภาคอสังหาริมทรัพย์
“ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่” นี้ สะท้อนถึงความท้าทายที่ซับซ้อนและมีมิติมากขึ้นในตลาด:
New Balance (สมดุลใหม่): สะท้อนถึงการลดลงของยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดทั่วประเทศ อัตราการเติบโตของ GDP ที่ยังคงต่ำ (1-2%) ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง ทั้งของคนไทยและชาวต่างชาติ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองมากขึ้น ในขณะที่โครงสร้างสนับสนุนจากภาครัฐยังขาดหายไป
Complexity (ความซับซ้อน): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมากขึ้นในเชิงผลิตภัณฑ์และรูปแบบการถือครอง จากเดิมที่มีเพียงคอนโดมิเนียมและบ้านเดี่ยว ปัจจุบันมีความหลากหลายของประเภทที่อยู่อาศัยมากขึ้น ทั้งบ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รวมถึงรูปแบบการถือครองที่หลากหลาย เช่น สิทธิการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาอสังหาริมทรัพย์มีตั้งแต่หลักล้านต้นๆ ไปจนถึงระดับ Ultra Luxury ที่มีมูลค่า 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ประสบความล้มเหลวสูงถึง 50-70% กลายเป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้าน ขณะที่ค่าครองชีพที่สูงขึ้น โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ กลายเป็นภาระที่เพิ่มขึ้นอีกก้อนใหญ่
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังคงขาดโครงสร้างพื้นฐานที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในระยะยาว และขาดกลไกที่สนับสนุนกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ที่ลดลงจนไม่สามารถเข้าถึงการมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยได้
เจาะลึกตลาดตามประเภทสินค้าและระดับราคา: สัญญาณอันตรายและโอกาสที่ซ่อนอยู่
เมื่อพิจารณาลงลึกในรายละเอียดของตลาด จะพบสัญญาณที่น่าสนใจและน่ากังวลไปพร้อมกัน:
ทาวน์เฮาส์: กลายเป็นสินค้าที่ความต้องการเริ่มลดลงอย่างเห็นได้ชัด
บ้านเดี่ยว: ยังคงมีความต้องการ แต่เผชิญแรงกดดันจากการชะลอตัวของกำลังซื้อชาวต่างชาติ ปัญหาการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี อาจส่งผลให้ยอดขายบ้านเดี่ยวลดลงอย่างต่อเนื่อง หากไม่มีการออกมาตรการรองรับ เช่น สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี
การเช่าระยะยาว: พบว่าลูกค้าต่างชาติเริ่มหันมาเช่ามากขึ้น โดยยอมจ่ายค่าเช่ารายเดือนในระดับสูง (3-4 แสนบาทต่อเดือนสำหรับบ้านหรือคอนโดมูลค่า 50 ล้านบาท) เพื่อหลีกเลี่ยงการตรวจสอบจากหน่วยงานภาครัฐไทย ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อ
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด ยอดขายติดลบถึง -52% ในปีก่อน และคาดว่าจะลดลงเหลือเพียง 1 ใน 3 ในปีนี้ สาเหตุหลักมาจากการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 70% แม้ว่าดีมานด์จะยังมีอยู่ เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังคงเดิม แต่ผู้บริโภคไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัว ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มย่อตัวลง ต่างจากในอดีตที่กลุ่มนี้จะได้รับผลกระทบน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: ตลาดนี้จะมีการแข่งขันสูงขึ้น จากผู้ประกอบการที่หลากหลาย
บ้านมือสอง: แม้จะมีสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่แท้จริงแล้วไม่ได้เติบโตอย่างมีนัยสำคัญ เพียงแต่สัดส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมที่เล็กลง ทำให้สัดส่วนของบ้านมือสองดูเหมือนเพิ่มขึ้น
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 เพื่อการฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์
เพื่อประคองและฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมอาคารชุดไทยได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลชุดใหม่ โดยแบ่งเป็นมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน เพื่อหวังผลในปี 2569
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
การบริหารจัดการ LTV (Loan-to-Value): กำหนดมาตรการ LTV ที่สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่าและจัดตั้งกองทุน: ขยายสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย เพื่อนำรายได้จัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นการสร้างโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: กำหนดกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร โดยมีหลักการสำคัญคือการบริหารนิติบุคคลจะต้องมีเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติเข้าควบคุมการออกกฎระเบียบและบริหารนิติบุคคล
การสนับสนุน Mortgage Insurance: สนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% เพื่อสร้างหลักประกันให้ธนาคารยอมปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดหลักการคิดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้ที่มีความเสี่ยงน้อยคิดดอกเบี้ยน้อย และผู้ที่มีความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): สนับสนุนการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ หนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): สนับสนุนการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ, และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าต้องไม่มีกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มโครงการและเก็บภาษี Windfall Tax: เพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคของรัฐที่เชื่อมต่อกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ และเสนอให้มีการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ด้านเพื่อประคับประคองตลาดในปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV (Loan to Value) ซึ่งจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: ขยายระยะเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 พร้อมปรับเพิ่มเพดานมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จากไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา
การลดอัตราดอกเบี้ย: กำกับดูแลให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR สำหรับลูกค้ารายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
การบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569: การปรับตัวสู่ยุคใหม่
สำหรับผู้ประกอบการ การดำเนินธุรกิจในปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ต้องใช้ความระมัดระวังและปรับตัวอย่างต่อเนื่อง โดยมีสองหัวใจหลักที่ต้องให้ความสำคัญ:
ด้านการเงิน (Financial Side): การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ต้องมาเป็นอันดับหนึ่ง วางแผนการลงทุนอย่างรอบคอบและระมัดระวัง เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และกำลังซื้อยังคงอ่อนแอ
ด้านการพัฒนาโครงการ (Commercial Side): ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้ทันกับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ การเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคือง เป็นกลยุทธ์ที่จำเป็นอย่างยิ่ง
ด้วยความเข้าใจในสถานการณ์ปัจจุบัน และการวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ ทั้งจากภาครัฐและภาคเอกชน ดิฉันเชื่อมั่นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะสามารถก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปสู่สมดุลใหม่ที่แข็งแกร่งและยั่งยืนได้
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในยุคแห่งการปรับสมดุลนี้ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการตลาดอสังหาริมทรัพย์ โปรดติดต่อเรา เพื่อร่วมกันวางแผนอนาคตการลงทุนของท่านให้ประสบความสำเร็จ
