ปี 2569: การปรับสมดุลใหม่แห่งตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจที่ยังไม่สงบ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวงจรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่สิ่งที่เกิดขึ้นในปี 2568 และแนวโน้มที่คาดการณ์สำหรับปี 2569 นั้น เป็นปรากฏการณ์ที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ สมาคมอาคารชุดไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งผมเองในฐานะนายกสมาคม มีความกังวลอย่างยิ่งต่อทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นหัวใจหลักของภาคนี้
ภาพรวมตลาดที่บอบช้ำ: การหดตัวครั้งประวัติศาสตร์
หากมองย้อนกลับไปในปี 2561 ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์บูมถึงขีดสุด ยอดขายในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลเคยทะยานสูงถึง 5 แสนล้านบาท แต่เพียงไม่กี่ปีต่อมา ด้วยผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจโลกที่โหมกระหน่ำอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ยอดขายในปี 2568 คาดว่าจะหดตัวลงอย่างรุนแรง เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษ นี่คือสัญญาณเตือนที่ชัดเจนว่าภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความท้าทายที่ไม่เคยมีมาก่อน
ปี 2569: ทรงตัวท่ามกลางความซับซ้อนและปัญหาเชิงโครงสร้าง
สำหรับปี 2569 แนวโน้มที่ผมคาดการณ์คือตลาดจะยังคงอยู่ในสภาวะทรงตัว โดยมียอดขายอยู่ในช่วง 2.6-3 แสนล้านบาท และคาดว่าจะเป็นเช่นนี้ต่อเนื่องไปอีกหลายปี เนื่องจากยังไม่เห็นปัจจัยบวกที่ชัดเจนที่จะเข้ามาขับเคลื่อนตลาดได้อย่างมีนัยสำคัญ การจะเห็นการฟื้นตัวอย่างแท้จริงนั้น จำเป็นต้องรอจนกว่าอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) จะสามารถขยายตัวได้ถึงระดับ 5% ซึ่งเป็นตัวเลขที่ค่อนข้างสูงในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน
ผมมองว่าปี 2568 คือ “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ที่ปัจจัยลบต่างๆ ประดังเข้ามาพร้อมกัน ขณะที่ปี 2569 จะเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่และความซับซ้อนของปัญหาเชิงโครงสร้าง” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem)
“New Balance”: ความสมดุลที่มาพร้อมกับการหดตัว
คำว่า “New Balance” ในที่นี้ สะท้อนถึงสภาวะที่ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ทั้งในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศ ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลคืออัตราการเติบโตของ GDP ที่ต่ำเพียง 1-2% ทำให้กำลังซื้อทั้งจากคนไทยและชาวต่างชาติลดลงอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาต้องหันไปพึ่งการเช่าหรืออสังหาริมทรัพย์มือสองมากขึ้น ปัญหาที่น่ากังวลคือการขาดการสนับสนุนโครงสร้างจากภาครัฐที่เพียงพอ
“Complexity”: ความซับซ้อนที่เพิ่มสูงขึ้นของตลาด
“Complexity” หรือความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้นของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น เห็นได้ชัดจากความหลากหลายของผลิตภัณฑ์ที่มีให้เลือก ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ไปจนถึงทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองก็มีความหลากหลาย ตั้งแต่การซื้อกรรมสิทธิ์ไปจนถึงการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาของอสังหาริมทรัพย์ก็มีความแตกต่างกันอย่างมาก ตั้งแต่คอนโดมิเนียมต่ำล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดระดับไฮเอนด์มูลค่า 500-1,000 ล้านบาท
ยิ่งไปกว่านั้น ปัญหาใหญ่ที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อคือการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ซึ่งพบว่าอัตราการกู้ไม่ผ่านนั้นสูงถึง 50-70% ในบางกลุ่ม และค่าใช้จ่ายในการเดินทางต่อวันด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงมาก ก็เป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์
“Structural Problem”: ปัญหาเชิงโครงสร้างที่ต้องแก้ไข
“Structural Problem” หรือปัญหาเชิงโครงสร้าง คือประเด็นสำคัญที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญ ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างมีประสิทธิภาพ และที่สำคัญยิ่งกว่าคือ การขาดโครงสร้างที่สามารถตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอย ซึ่งส่งผลให้พวกเขาไม่สามารถเข้าถึงการมีที่อยู่อาศัยของตนเองได้
เจาะลึกรายสินค้า: ทาวน์เฮาส์เริ่มเอาต์ บ้านเดี่ยวเผชิญแรงเสียดทาน
เมื่อพิจารณาลงในรายละเอียดของแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ ผมพบว่าทาวน์เฮาส์ซึ่งเคยเป็นที่นิยม เริ่มมีแนวโน้มที่จะ “เอาต์” จากตลาดไปเรื่อยๆ ส่วนบ้านเดี่ยวนั้น แม้จะยังคงไปได้ดี แต่ก็เริ่มเผชิญกับแรงเสียดทานจากกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่ลดลง ปัจจัยที่ส่งผลมาจากนโยบายของประเทศต้นทางที่ควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี ทำให้เรามีโอกาสเห็นการถดถอยของยอดขายบ้านเดี่ยวอย่างต่อเนื่อง เว้นแต่จะมีมาตรการรองรับ เช่น การขยายสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี
สิ่งที่เห็นได้ชัดคือ ลูกค้าชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่ามากขึ้น แม้จะยอมจ่ายค่าเช่าสูงถึงเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย การเช่ารายเดือนดูจะเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าการถูกจับ ซึ่งแน่นอนว่าย่อมส่งผลกระทบต่อดีมานด์การซื้อโดยตรง
กลุ่มราคา: ปัญหาลุกลามจากฐานรากสู่ระดับกลาง
เมื่อพิจารณาระดับราคาของอสังหาริมทรัพย์ จะพบว่ากลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่เคยได้รับผลกระทบอย่างหนักในปีที่ผ่านมา ด้วยยอดขายติดลบถึง -52% ในปีนี้สถานการณ์จะยิ่งแย่ลงไปอีก โดยจะเหลือเพียง 1 ใน 3 ของกำลังซื้อเดิม สาเหตุหลักมาจากอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการ (Demand) ในกลุ่มนี้จะยังมีอยู่สูง เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังคงเดิม แต่ข้อจำกัดด้านกำลังซื้อและการเข้าถึงสินเชื่อทำให้พวกเขาไม่สามารถซื้อบ้านได้
ในขณะที่ GDP โตเพียง 1-2% ไม่เพียงพอที่จะเป็นแรงผลักดันให้เกิดการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินค้าที่ต้องก่อหนี้ระยะยาว สำหรับกลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มเห็นสัญญาณที่ไม่ค่อยดีนัก ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มชะลอตัวลง จากเดิมที่เคยเป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจอย่างรุนแรง
ในส่วนของห้องชุดราคาสูงตั้งแต่ 50 ล้านบาทขึ้นไป เริ่มมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการมากขึ้น แต่ในภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองกลับดูเหมือนจะมีความสำคัญมากขึ้น แต่เมื่อพิจารณาลงไปในรายละเอียด จะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง แต่สัดส่วนของมันที่ดูใกล้เคียงกับบ้านใหม่เป็นเพียงเพราะขนาดของตลาดโดยรวมกำลังหดตัวลง จากจำนวนผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อลดน้อยลง
ข้อเสนอแนะสำหรับรัฐบาล: โรดแมป 8+3 เพื่ออนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะตัวแทนภาคเอกชน ผมได้รวบรวมข้อเสนอแนะที่สำคัญต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง ภายใต้โมเดล “8+3” ซึ่งแบ่งเป็นมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน ที่ต้องเริ่มดำเนินการตั้งแต่บัดนี้ และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน เพื่อหวังผลในระยะสั้นปี 2569
8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว:
การบริหารจัดการ LTV (Loan to Value) ในระยะยาว: ปรับปรุงและกำหนดมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในปัจจุบันและอนาคต เพื่อสร้างความสมดุลในการปล่อยสินเชื่อ
การขยายสัญญาเช่าสู่ 60 ปี และการจัดตั้งกองทุน: เสนอให้รัฐบาลขยายอายุสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมกำหนดกรอบการจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย เพื่อนำรายได้มาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นให้เป็นโครงสร้างที่ถาวรและยั่งยืน
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ผ่านการบังคับใช้กฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรรอย่างเคร่งครัด โดยมีหลักการสำคัญคือการกำหนดสัดส่วนเสียงในการบริหารนิติบุคคลไม่ให้เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการผูกขาดอำนาจโดยชาวต่างชาติ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐบาลควรพิจารณาสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลางถึงล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามระดับความเสี่ยง: นำระบบการประเมินสินเชื่อตามความเสี่ยงของผู้กู้มาใช้ โดยผู้ที่มีความเสี่ยงน้อยจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า และผู้ที่มีความเสี่ยงสูงจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสให้ผู้กู้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ แทนการปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้สินจากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อช่วยแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบของประชาชน
การส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Mega Projects): รัฐบาลควรมีนโยบายส่งเสริมและสนับสนุนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น โครงการศูนย์ดูแลสุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่ (Theme Park), ศูนย์การประชุมนานาชาติ (International Convention Center) และศูนย์ความบันเทิงด้านการกีฬา (Sports Entertainment Hub) โดยเน้นย้ำว่าควรดำเนินการโดยไม่มีการพิจารณาเรื่องกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มจากสาธารณูปโภคและการจัดเก็บภาษี Windfall Tax: สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ผ่านการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่โครงการของรัฐสิ้นสุดแล้ว นอกจากนี้ ควรพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ
3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคับประคองตลาดในปี 2569:
การต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ซึ่งจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 พร้อมทั้งขยายเพดานราคาจากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา
การกำกับดูแลอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง: ให้ธนาคารพิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง ทั้งอัตราดอกเบี้ย MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
ผมสังเกตว่า แม้ กนง. จะมีการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่ธนาคารพาณิชย์กลับปรับลดอัตราดอกเบี้ยให้กับลูกค้าเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งอาจเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้หุ้นกลุ่มธนาคารกลับปรับตัวขึ้นทำจุดสูงสุดใหม่ ท่ามกลางภาวะวิกฤตเศรษฐกิจของผู้กู้ทั่วประเทศ
การบริหารจัดการธุรกิจในภาวะวิกฤต: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวและการบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพจะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอด โดยต้องให้ความสำคัญกับ 2 ด้านหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และด้านการตลาด (Commercial Side)
ในด้านการเงิน การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) จะต้องเป็นอันดับแรกในการดำเนินธุรกิจ พร้อมทั้งตั้งการ์ดสูงและมีความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ส่วนในด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะปัจจัยที่ไม่สามารถคาดเดาได้ การปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อ ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคืองนี้ จะเป็นกลยุทธ์ที่สำคัญยิ่ง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังก้าวเข้าสู่ช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ การปรับตัว การมองหาโอกาสใหม่ๆ และการทำงานร่วมกันระหว่างภาครัฐและเอกชน จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยให้สามารถผ่านพ้นวิกฤตนี้ไปได้.
