คอนโดมิเนียมไทยปี 2568: ยอดขายวูบ 40% สู่ยุค “สมดุลใหม่” บนภูเขากำแพงหนี้ – บทวิเคราะห์เจาะลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขาขึ้นขาลงของตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2568 นี้มีความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญ ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลกำลังเผชิญกับแรงกดดันที่รุนแรงที่สุดในรอบทศวรรษ ยอดขายที่เคยทะยานแตะ 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ได้ร่วงลงมาอย่างน่าใจหาย เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาทในปีที่ผ่านมา หรือหดตัวลงเกือบ 40% ถือเป็นสถิติต่ำสุดใหม่ (New Low) ที่สะท้อนถึงภาวะเศรษฐกิจที่อ่อนแออย่างแท้จริง
ปี 2569: ปรับสมดุลสู่ “ความซับซ้อนและปัญหาเชิงโครงสร้าง”
สำหรับทิศทางในปี 2569 ผมประเมินว่าตลาดจะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัว โดยมีมูลค่ายอดขายอยู่ที่ประมาณ 2.6-3 แสนล้านบาท และจะคงอยู่ในระดับนี้ต่อไปอีกหลายปี ตราบใดที่อัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ยังคงต่ำกว่า 5% เราจะยังไม่เห็นการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งของภาคอสังหาริมทรัพย์ ผมมองว่าปี 2568 คือ “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ในขณะที่ปี 2569 จะเป็นปีแห่ง “การปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem)
“สมดุลใหม่” ในมิติที่น่ากังวล
คำว่า “สมดุลใหม่” นี้ เกิดจากหลายปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมและอสังหาริมทรัพย์โดยรวม:
ยอดขายและยอดโอนที่ลดลง: ทั้งในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑลและตลาดระดับประเทศ สะท้อนถึงกำลังซื้อที่อ่อนแอลงอย่างชัดเจน
GDP เติบโตต่ำ: การเติบโตทางเศรษฐกิจที่เฉลี่ยเพียง 1-2% ไม่สามารถขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินค้าที่ต้องก่อหนี้ระยะยาวได้
กำลังซื้อหดตัว: ทั้งจากผู้ซื้อชาวไทยและชาวต่างชาติ กำลังซื้อที่ลดลงทำให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อ
ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงเกินกำลังซื้อ: โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับคนรุ่นใหม่ที่มีข้อจำกัดด้านรายได้ การเข้าถึงที่อยู่อาศัยกลายเป็นเรื่องยากลำบาก ทำให้หันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองมากขึ้น
ขาดโครงสร้างสนับสนุนจากภาครัฐ: นโยบายและมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐยังไม่เพียงพอที่จะแก้ปัญหาวิกฤตอสังหาริมทรัพย์นี้ได้
“ความซับซ้อน” ของตลาดที่เพิ่มขึ้น
นอกจากนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยกำลังเผชิญกับ “ความซับซ้อน” ที่เพิ่มมากขึ้นในหลายมิติ:
ความหลากหลายของผลิตภัณฑ์: ตลาดมีทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองก็มีความหลากหลาย ตั้งแต่การซื้อกรรมสิทธิ์ ไปจนถึงการเช่าระยะยาว 30-60 ปี
ช่วงราคาที่กว้างขึ้น: ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดระดับ Super Luxury มูลค่า 500-1,000 ล้านบาท ทำให้การเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายมีความท้าทาย
ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อ: ธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ยอดกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% ในบางกลุ่มราคา ถือเป็นอุปสรรคสำคัญในการซื้อบ้าน
ค่าครองชีพที่สูงขึ้น: โดยเฉพาะอย่างยิ่งค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ ซึ่งกลายเป็นภาระค่าครองชีพที่ใหญ่สำหรับผู้อยู่อาศัยในเมือง
“ปัญหาเชิงโครงสร้าง” ที่ต้องเร่งแก้ไข
ท้ายที่สุด ปัญหาที่สำคัญที่สุดคือ “ปัญหาเชิงโครงสร้าง” ที่ประเทศไทยยังคงเผชิญอยู่:
การขาดโครงสร้างระยะยาวรองรับชาวต่างชาติ: การถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติยังคงมีข้อจำกัดเชิงกฎหมายและนโยบาย ทำให้การลงทุนจากต่างชาติไม่ราบรื่น
การขาดโครงสร้างรองรับดีมานด์คนรุ่นใหม่: กำลังซื้อที่ถดถอยของคนรุ่นใหม่ ทำให้ความสามารถในการซื้อบ้านลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
เจาะลึกรายสินค้า: บ้านเดี่ยวตึงตัว ทาวน์เฮาส์เริ่มซบเซา
เมื่อพิจารณาลงลึกในรายละเอียดของสินค้าประเภทต่างๆ พบว่า:
ทาวน์เฮาส์: กำลังเผชิญกับภาวะ “เอาต์” ของตลาดอย่างชัดเจน ความต้องการลดลงเนื่องจากกำลังซื้อที่จำกัด
บ้านเดี่ยว: ยังคงเป็นที่ต้องการ แต่ก็เริ่มได้รับแรงเสียดทานจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง เนื่องจากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี หากไม่มีการส่งเสริมสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี การถดถอยของยอดขายบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นต่อเนื่อง
กลุ่มลูกค้าต่างชาติ: หลายรายเริ่มหันมาใช้วิธีการเช่าระยะยาวในราคาที่สูง (3-4 แสนบาทต่อเดือนสำหรับบ้านหรือคอนโดฯ มูลค่า 50 ล้านบาท) เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อความต้องการซื้อ
ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด ยอดขายติดลบสูงถึง -52% ในปีก่อน และคาดว่าจะลดลงอีกเหลือเพียง 1 ใน 3 ในปีนี้ เนื่องจากอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 70% แม้ความต้องการซื้อจะยังมีอยู่สูงก็ตาม
ราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณความอ่อนแอ ยอดขาย 3 ไตรมาสแรกของปีหดตัวลง จากเดิมที่เคยเป็นกลุ่มที่รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: มีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้น
บ้านมือสอง: แม้จะมีสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ในภาพรวม แต่ไม่ได้หมายถึงการเติบโตที่แท้จริง แต่เป็นผลจากขนาดตลาดบ้านใหม่ที่เล็กลง
โรดแมป 8+3: ข้อเสนอแนะเชิงนโยบายเพื่อพลิกฟื้นภาคอสังหาริมทรัพย์
เพื่อแก้ไขปัญหาวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเผชิญ ผมได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาล เพื่อวางรากฐานการฟื้นฟูและกระตุ้นตลาดอย่างยั่งยืน โดยแบ่งเป็นมาตรการเชิงโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน:
8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว:
มาตรการ LTV ระยะยาว: ปรับปรุงนโยบาย LTV (Loan to Value) ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจอย่างแท้จริง
ขยายสัญญาเช่าสู่ 60 ปี: พิจารณาขยายสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยให้รัฐจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ และนำรายได้มาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง เพื่อสร้างโครงสร้างที่ถาวร
จัดระเบียบการพักอาศัยชาวต่างชาติ: แก้ไขกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร ให้มีการบริหารนิติบุคคลที่มีเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการครอบงำโดยชาวต่างชาติ
สนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะในตลาดกลาง-ล่าง
อนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดหลักเกณฑ์การคิดดอกเบี้ยตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ จากเดิมที่มักจะปฏิเสธสินเชื่อเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้สินเชื่อส่วนบุคคล บัตรเครดิต และสินเชื่อรถยนต์ โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน เพื่อช่วยลดภาระหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): กระตุ้นการลงทุนในโครงการพัฒนาประเทศ เช่น ศูนย์สุขภาพ ศูนย์การศึกษา สวนสนุก ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าไม่รวมถึงการลงทุนในกาสิโน
สร้างมูลค่าเพิ่มจากโครงสร้างพื้นฐาน: เชื่อมโยงและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคของรัฐกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคับประคองตลาดในปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายมาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึง 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม: ขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองออกไปอีก 1 ปี พร้อมขยายเพดานราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการยกเว้น จากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ย: ธนาคารพาณิชย์ควรปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR/MLR) ให้สอดคล้องกับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการการเงิน (กนง.) เพื่อช่วยเหลือผู้กู้
แนวโน้ม “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ในปี 2569
ปี 2569 ยังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความท้าทาย การบริหารจัดการที่สำคัญคือสองมิติหลัก ได้แก่ ด้านการเงิน (Financial Side) และด้านการตลาด (Commercial Side)
ด้านการเงิน: การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow Management) ต้องมาก่อนเป็นอันดับแรก การลงทุนต้องทำด้วยความระมัดระวังสูงสุด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อถดถอย
ด้านการตลาดและพัฒนาโครงการ: ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูงและมีความยืดหยุ่นในการปรับตัวต่อการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ การเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อ ซึ่งมีจำนวนจำกัดในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
ตลาดคอนโดมิเนียมไทยกำลังอยู่ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อที่สำคัญ การผ่านพ้นวิกฤตนี้ไปได้ จำเป็นต้องอาศัยความเข้าใจในพลวัตของตลาด นโยบายที่ตอบสนองต่อความเป็นจริง และกลยุทธ์ที่เฉียบคมจากทุกภาคส่วน หากคุณเป็นนักลงทุน หรือกำลังมองหาที่อยู่อาศัย การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและวางแผนอย่างรอบคอบ คือสิ่งจำเป็นที่สุดในเวลานี้
หากคุณกำลังมองหาคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการสำรวจโอกาสการลงทุนที่สอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบัน ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยนำทางคุณสู่การตัดสินใจที่ถูกต้อง.
