วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การปรับสมดุลใหม่ท่ามกลางความซับซ้อนและความท้าทายเชิงโครงสร้าง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่สำหรับปี 2569 นี้ เป็นปีที่ผมมองว่ามีความพิเศษยิ่งนัก ไม่ใช่เพียงแค่ความผันผวนทางเศรษฐกิจ แต่เป็นการมาบรรจบกันของหลายปัจจัยที่กำลังผลักดันให้ตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑลเข้าสู่ยุคของการปรับสมดุลใหม่ (New Balance) อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ภาพรวมที่ต้องจับตา
จากการประเมินของผมและข้อมูลเชิงลึกจากสมาคมอาคารชุดไทย ยอดขายรวมในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่เคยทะยานสูงถึง 5 แสนล้านบาทในช่วงปี 2561 ได้หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยคาดว่าจะปิดปี 2568 ที่ประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งนับเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษ
สำหรับปี 2569 นี้ แนวโน้มที่คาดการณ์คือตลาดจะยังคงทรงตัวอยู่ในกรอบ 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจต่อเนื่องไปอีกหลายปี ปัจจัยสำคัญที่ทำให้เกิดสภาวะนี้คือการเติบโตของ GDP ประเทศไทย ที่ยังอยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ทำให้กำลังซื้อโดยรวมลดลงอย่างต่อเนื่อง ทั้งจากผู้บริโภคชาวไทยและชาวต่างชาติ
“Year of The Great Perfect Storm” สู่ “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem”
หากมองปี 2568 ว่าเป็น “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ปี 2569 จะถูกนิยามว่าเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ซึ่งแต่ละคำอธิบายมีความหมายที่ลึกซึ้งดังนี้:
New Balance (สมดุลใหม่): เกิดจากการที่ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดภาพรวมทั่วประเทศ ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับ เศรษฐกิจไทย ที่เติบโตช้า กำลังซื้อที่อ่อนแอ และราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ขยับสูงเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ซึ่งทำให้พวกเขาต้องหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสอง นอกจากนี้ การขาดโครงสร้างสนับสนุนที่แข็งแกร่งจากภาครัฐ ก็เป็นอีกปัจจัยสำคัญที่ทำให้เกิดสมดุลใหม่นี้
Complexity (ความซับซ้อน): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมากขึ้นในหลากหลายมิติ ไม่ว่าจะเป็นประเภทของที่อยู่อาศัยที่มีตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ไปจนถึงทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองก็มีความหลากหลาย ทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาเองก็มีตั้งแต่คอนโดมิเนียมหลักล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดราคา 500-1,000 ล้านบาท
ปัญหาที่น่ากังวลคือ สินเชื่อบ้าน หรือ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่สถาบันการเงินยังคงเข้มงวด ทำให้ยอดกู้ไม่ผ่านพุ่งสูงถึง 50-70% ประกอบกับค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่เพิ่มสูงขึ้น กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ที่ส่งผลต่อกำลังซื้อ
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างพื้นฐานระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติได้อย่างมีประสิทธิภาพ รวมถึงโครงสร้างที่สามารถตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อลดลง ซึ่งส่งผลให้พวกเขาไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
เจาะลึกกลุ่มสินค้าและระดับราคา: การเปลี่ยนแปลงที่มองเห็นได้ชัดเจน
เมื่อพิจารณาลงรายละเอียดในแต่ละกลุ่มสินค้า จะพบเห็นการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
ทาวน์เฮาส์: ปัจจุบันกลายเป็นสินค้าที่เริ่มไม่เป็นที่นิยมเท่าที่ควร
บ้านเดี่ยว: ยังคงมีความต้องการอยู่บ้าง แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากการที่กำลังซื้อของชาวต่างชาติลดลง ปัจจัยที่ส่งผลคือการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศของประเทศต้นทาง การปราบปรามทุนจีนสีเทา และนอมินี หากไม่มีการออกกฎหมายรองรับการเช่าระยะยาว 60 ปีออกมา สิ่งที่น่าจะเห็นคือยอดขายบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง
การเช่าระยะยาว: สังเกตได้ว่าลูกค้าต่างชาติเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่ามากขึ้น โดยยินดีจ่ายค่าเช่ารายเดือนในหลักแสนบาทสำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคาสูง เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐ ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์ในการซื้อ
ในด้านระดับราคา:
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด โดยปีที่ผ่านมามียอดขายติดลบถึง 52% และในปีนี้คาดว่าจะลดลงเหลือเพียง 1 ใน 3 เท่านั้น สาเหตุหลักมาจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อจะยังมีอยู่สูง แต่โครงสร้างประชากรไม่ได้เปลี่ยนแปลง ความสามารถในการซื้อบ้านจึงเป็นปัญหาใหญ่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาวะที่ GDP เติบโตเพียง 1-2% ซึ่งไม่เพียงพอที่จะเป็นแรงผลักดันให้เกิดการก่อหนี้ระยะยาวเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณที่น่ากังวลเช่นกัน ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มชะลอตัวลง ในขณะที่ก่อนหน้านี้กลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: ตลาดกลุ่มนี้จะมีการแข่งขันด้านการพัฒนาโครงการสูงขึ้น
บ้านมือสอง: แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมตลาด แต่เมื่อเจาะลึกจะพบว่าไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง เพียงแต่สัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่เป็นผลมาจากขนาดตลาดที่เล็กลง เนื่องจากผู้บริโภคจำนวนมากขาดกำลังซื้อ
ข้อเสนอแนะต่อรัฐบาล: โรดแมป 8+3 เพื่อพลิกฟื้นตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้มีส่วนได้ส่วนเสียในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ผมได้เสนอร่างโรดแมปมาตรการต่อรัฐบาลชุดใหม่ โดยแบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก คือ มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ข้อ และมาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ เพื่อให้เกิดผลลัพธ์ในปี 2569:
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ข้อ:
การทบทวนมาตรการ LTV (Loan to Value): ปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจในระยะยาว
ขยายสัญญาเช่าเป็น 60 ปี และการจัดเก็บภาษี: ผลักดันการขยายสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี สำหรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ โดยเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมที่เหมาะสม เพื่อนำรายได้ไปจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ทำให้เกิดโครงสร้างที่ยั่งยืน
จัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ปรับปรุงกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร เพื่อบริหารจัดการนิติบุคคลให้มีความโปร่งใส โดยกำหนดสัดส่วนเสียงของชาวต่างชาติไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุมกฎระเบียบ
สนับสนุน Mortgage Insurance: ผลักดันการสนับสนุนประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% เพื่อสร้างหลักประกันให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดปัญหาการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลางถึงล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดหลักการอนุมัติสินเชื่อตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ คือ ความเสี่ยงต่ำคิดดอกเบี้ยต่ำ และความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสให้ผู้กู้เข้าถึงสินเชื่อได้ แทนการปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ผลักดันมาตรการรวมหนี้สินจากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Mega Projects): สนับสนุนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกระดับโลก, ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าไม่มีการอนุญาตให้มีบ่อนกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มและการจัดเก็บภาษี: ส่งเสริมการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ และเสนอให้มีการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ เพื่อประคับประคองตลาดในปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV (วงเงินสินเชื่อ 100%) ซึ่งจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ขยายเพดานลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่ปัจจุบันจำกัดวงเงินไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา และขยายระยะเวลาออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
กำกับดูแลการลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง: ผลักดันให้ธนาคารพาณิชย์ลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง ทั้ง MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
การที่ กนง. ได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อปลายปี 2568 แต่สถาบันการเงินกลับปรับลดอัตราดอกเบี้ยเพียงเล็กน้อย (5-10 สตางค์) เป็นประเด็นที่น่าพิจารณา และอาจเป็นส่วนหนึ่งที่อธิบายได้ว่าทำไมหุ้นกลุ่มธนาคารจึงยังคงมีมูลค่าสูง แม้ว่าผู้กู้จำนวนมากกำลังเผชิญกับภาวะวิกฤตเศรษฐกิจ
การบริหารจัดการเพื่อความอยู่รอดในตลาดที่ท้าทาย
สำหรับปี 2569 ซึ่งยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล การปรับตัวจะมีความสำคัญอย่างยิ่งยวด โดยมีสองหัวใจหลักที่ต้องบริหารจัดการอย่างแม่นยำ คือ การเงิน (Financial Side) และ การตลาด (Commercial Side)
ในด้านการเงิน สิ่งสำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด ต้องให้ความสำคัญเป็นอันดับแรก และตั้งการ์ดให้สูง มีความระมัดระวังในการลงทุน ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อที่ถดถอย
ในด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งปัจจัยภายนอกที่มีผลกระทบโดยตรง การเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่ยังมีกำลังซื้ออยู่ ซึ่งเป็นกลุ่มที่ค่อนข้างจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคืองนี้ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
ท่ามกลางความท้าทายนี้ การมองหาโอกาสในการปรับตัวและสร้างสรรค์นวัตกรรม จะเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับทุกภาคส่วนในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อร่วมกันขับเคลื่อนตลาดให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งการปรับสมดุลนี้ไปสู่การเติบโตที่ยั่งยืนในอนาคต หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาที่ปรึกษาหรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุน คอนโดกรุงเทพฯ หรือการวางแผน ซื้อบ้าน ในภาวะตลาดปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อเข้ามาเพื่อหารือเกี่ยวกับกลยุทธ์ที่เหมาะสมสำหรับคุณ.
