วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: ท่ามกลางคลื่นลมเศรษฐกิจและการปรับสมดุลครั้งใหญ่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง แต่ปี 2568 ถือเป็นบททดสอบที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับอุตสาหกรรมบ้านและคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยอดขายที่เคยพุ่งสูงถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ได้หดตัวลงเกือบครึ่ง เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาทในปีที่ผ่านมา นี่คือสถิติต่ำสุดในรอบทศวรรษ สะท้อนถึงผลกระทบของวิกฤตเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้าใส่เราอย่างเต็มกำลัง
เมื่อมองไปยังปี 2569 แนวโน้มยังคงมีความไม่แน่นอนสูง ตลาดคาดว่าจะทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาทต่อไปอีกหลายปี ปัจจัยบวกที่จะเข้ามาขับเคลื่อนการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญยังคงมองเห็นได้ยาก เราจำเป็นต้องรอให้ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) เติบโตถึงระดับ 5% เสียก่อน จึงจะมีโอกาสเห็นการฟื้นตัวอย่างแท้จริงของภาคอสังหาริมทรัพย์
ปี 2568: มรสุมเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ (Year of The Great Perfect Storm)
ปีที่ผ่านมาเป็นเหมือนพายุลูกใหญ่ที่โหมกระหน่ำ สร้างความบอบช้ำให้กับตลาดอย่างรุนแรง ปัจจัยต่างๆ ทั้งจากภายในและภายนอกประเทศล้วนส่งผลกระทบในทิศทางเดียวกัน ปัญหาเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย การแข็งค่าของเงินบาทในบางช่วงเวลา และความไม่แน่นอนทางการเมือง ล้วนเป็นปัจจัยกดดันกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
ปี 2569: การปรับสมดุลใหม่, ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem)
สำหรับปี 2569 นี้ ผมมองว่าจะเป็นปีแห่งการปรับสมดุลครั้งใหญ่ โดยมีสามแกนหลักที่ขับเคลื่อนทิศทางตลาด:
“สมดุลใหม่” (New Balance): เกิดจากยอดขายและยอดโอนที่ลดลงทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดต่างจังหวัด อัตราการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อที่หดตัวลงอย่างเห็นได้ชัด ทั้งในกลุ่มผู้ซื้อชาวไทยและชาวต่างชาติ ขณะเดียวกัน ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ซึ่งหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองมากขึ้น ปัญหาเชิงโครงสร้างที่ขาดการสนับสนุนจากภาครัฐ ก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดขาดความสมดุล
“ความซับซ้อน” (Complexity): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความหลากหลายและซับซ้อนมากขึ้น โปรดักต์มีตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ไปจนถึงทาวน์เฮาส์ ในรูปแบบการถือครองทั้งกรรมสิทธิ์และการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาตั้งแต่หลักล้านต้นๆ ไปจนถึงห้องชุดระดับ Super Luxury มูลค่า 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาที่น่ากังวลยิ่งกว่านั้นคือ สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ยอดผู้กู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้น ก็กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อ
“ปัญหาเชิงโครงสร้าง” (Structural Problem): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างพื้นฐานระยะยาวที่ชัดเจนในการรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ รวมถึงการขาดโครงสร้างที่สามารถรองรับความต้องการของคนรุ่นใหม่ ที่กำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้ ความท้าทายเหล่านี้ต้องการการแก้ไขปัญหาเชิงระบบอย่างเร่งด่วน
เจาะลึกตลาดรายเซ็กเมนต์: แนวโน้มที่น่าจับตา
เมื่อพิจารณาลงรายละเอียดในแต่ละประเภทของอสังหาริมทรัพย์ จะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น:
ทาวน์เฮาส์: ปัจจุบันเริ่มไม่ได้รับความนิยมเท่าที่ควร
บ้านเดี่ยว: ยังคงได้รับความสนใจ แต่เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อต่างชาติที่ลดลง จากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศของประเทศต้นทาง และการปราบปรามทุนเทา หากไม่มีการปรับตัวในเรื่องสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี อาจเห็นยอดขายลดลงอย่างต่อเนื่อง
การเช่าระยะยาว: เป็นทางเลือกที่ได้รับความนิยมมากขึ้นในกลุ่มชาวต่างชาติ โดยเฉพาะผู้ที่ต้องการหลีกเลี่ยงการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย ยอมจ่ายค่าเช่ารายเดือนสูงถึง 3-4 แสนบาทสำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อความสบายใจ ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อ
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: ปีที่แล้วติดลบถึง -52% ปีนี้คาดว่าจะลดลงไปอีกเหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาด โดยมีสาเหตุหลักมาจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ว่าดีมานด์จะยังมีอยู่ เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังคงเดิม แต่ปัญหาคือไม่สามารถกู้ซื้อได้ บวกกับ GDP ที่เติบโตต่ำ ทำให้ไม่มีแรงจูงใจในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นการก่อหนี้ระยะยาว
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณความอ่อนแอ ยอดขาย 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มชะลอตัว ซึ่งแตกต่างจากปีก่อนๆ ที่กลุ่มนี้ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: ตลาดนี้จะมีการแข่งขันด้านการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น
บ้านมือสอง: แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่เมื่อพิจารณาให้ลึกซึ้ง จะพบว่าไม่ได้มีการเติบโตอย่างแท้จริง หากแต่สัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เป็นผลมาจากการที่ตลาดบ้านใหม่มีขนาดเล็กลง เพราะผู้บริโภคขาดกำลังซื้อ
โรดแมป 8+3: ข้อเสนอแนะเชิงนโยบายสำหรับรัฐบาล
เพื่อประคับประคองและฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผมได้นำเสนอโรดแมปต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง ประกอบด้วยมาตรการ 8+3 ดังนี้:
8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว (ต้องเริ่มดำเนินการตั้งแต่บัดนี้):
มาตรการ LTV (Loan to Value) ที่สอดคล้องกับสถานการณ์: ปรับปรุงกฎเกณฑ์ LTV ให้มีความยืดหยุ่นและสอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว
ขยายสัญญาเช่าเป็น 60 ปี พร้อมจัดตั้งกองทุนสนับสนุน: เสนอให้ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยรัฐบาลควรจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย เพื่อนำรายได้มาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง เป็นการสร้างโครงสร้างที่ถาวรและยั่งยืน
จัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ปรับปรุงกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร โดยกำหนดให้เสียงของชาวต่างชาติในการบริหารนิติบุคคลต้องไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุมกฎระเบียบและการบริหารจัดการโครงการโดยชาวต่างชาติทั้งหมด
สนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐบาลควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลางถึงล่าง
อนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยงของผู้กู้: นำระบบการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อตามระดับความเสี่ยงมาใช้ โดยผู้กู้ที่มีความเสี่ยงต่ำคิดดอกเบี้ยต่ำ และผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ แทนที่จะปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบของประชาชน
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): สนับสนุนการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าไม่มีการนำกาสิโนเข้ามาเกี่ยวข้อง
สร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: เพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่เชื่อมต่อกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ และพิจารณาจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคับประคองตลาดในปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV (กู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯ วงเงินสินเชื่อ 100%) ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ขยายเพดานลดค่าโอนและจดจำนอง: ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยขยายเพดานราคาจากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา
ลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง: กำกับดูแลให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง ทั้งอัตรา MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
แม้ว่าคณะกรรมการ กนง. ได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่สถาบันการเงินกลับปรับลดอัตราดอกเบี้ยให้กับลูกค้าเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งเป็นคำอธิบายว่าทำไมหุ้นกลุ่มธนาคารจึงยังคงทำสถิตินิวไฮ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยากลำบากของผู้กู้ทั่วประเทศ
การบริหารธุรกิจท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ต้องใช้ความระมัดระวังและการบริหารจัดการอย่างมีกลยุทธ์ โดยมีสองหัวข้อหลักที่ต้องให้ความสำคัญ:
ด้านการเงิน (Financial Side): สิ่งสำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด ต้องให้ความสำคัญเป็นอันดับแรกในการดำเนินธุรกิจ และต้องตั้งการ์ดให้สูง ระมัดระวังการลงทุนในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ด้านการพัฒนาโครงการ (Commercial Side): ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาได้ยาก รวมถึงการปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อ ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดในสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้
ในโลกของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาด และการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับปัจจัยแวดล้อม เป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ชาญฉลาด หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับศักยภาพตลาดและกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะปัจจุบัน ติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการพูดคุยและวางแผนอนาคตการลงทุนของคุณ.
