แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568-2569: การปรับสมดุลสู่ความซับซ้อนและปัญหาสร้างฐาน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นพัฒนาการของตลาดที่ผันผวนมาโดยตลอด การประเมินสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 และแนวโน้มในปี 2569 ถือเป็นประเด็นสำคัญที่ต้องทำความเข้าใจอย่างลึกซึ้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งภายใต้บริบทของความท้าทายทางเศรษฐกิจที่ยังคงส่งผลกระทบอย่างต่อเนื่อง
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: การหดตัวครั้งใหญ่ในรอบทศวรรษ
ตามการประเมินของสมาคมอาคารชุดไทย ภายใต้การนำของท่านนายกฯ ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2568 คาดว่าจะมีการหดตัวอย่างมีนัยสำคัญ จากที่เคยทำสถิติสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ปัจจุบันมีแนวโน้มลดลงเหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท นี่เป็นตัวเลขที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปี สะท้อนให้เห็นถึงผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามาอย่างรอบด้าน
แนวโน้มปี 2569: การทรงตัวภายใต้ความซับซ้อนและปัญหาโครงสร้าง
สำหรับปี 2569 สถานการณ์คาดว่าจะยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจต่อเนื่องไปอีกหลายปี ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่งคือการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำ โดยผู้เชี่ยวชาญมองว่า จำเป็นต้องรอให้ GDP เติบโตถึงระดับ 5% จึงจะเห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนในภาคอสังหาริมทรัพย์
ภายใต้ภาวะเช่นนี้ “นายกสมาคมคอนโด” ได้มองว่าปี 2568 คือ “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ (Year of The Great Perfect Storm)” ในขณะที่ปี 2569 จะเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem)” ซึ่งคำอธิบายสำหรับธีมเหล่านี้มีความน่าสนใจและสะท้อนสถานการณ์จริงได้เป็นอย่างดี
“New Balance”: ยอดขายและยอดโอนที่ลดลง สวนทางกับกำลังซื้อที่หดตัว
คำว่า “New Balance” สะท้อนถึงสถานการณ์ที่ยอดขายและยอดโอนทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศมีการปรับลดลงอย่างต่อเนื่อง ควบคู่ไปกับการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติที่ลดน้อยลง นอกจากนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าระยะยาวหรือบ้านมือสองมากขึ้น ขณะเดียวกันก็ขาดการสนับสนุนด้านโครงสร้างที่เพียงพอจากภาครัฐ
“Complexity”: ตลาดที่ซับซ้อนยิ่งขึ้นในทุกมิติ
“Complexity” บ่งชี้ถึงความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผลิตภัณฑ์ที่หลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ไปจนถึงทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองก็มีความหลากหลาย ทั้งการซื้อกรรมสิทธิ์และการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาตั้งแต่ระดับ “คอนโดต่ำล้าน” ไปจนถึงโครงการหรูราคา 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาสำคัญอีกประการคือการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่เข้มงวด ทำให้ยอดกู้ไม่ผ่านพุ่งสูงถึง 50-70% ซึ่งเป็นอุปสรรคใหญ่ต่อผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัย รวมถึงภาระค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้น กลายเป็นภาระค่าครองชีพที่หนักอึ้ง
“Structural Problem”: ช่องว่างทางโครงสร้างที่ต้องเร่งแก้ไข
“Structural Problem” เน้นย้ำถึงปัญหาเชิงโครงสร้างของประเทศ ที่ยังขาดการรองรับในระยะยาวสำหรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติ และที่สำคัญยิ่งกว่าคือ การขาดโครงสร้างที่ตอบสนองต่อความต้องการของคนรุ่นใหม่ ที่มีกำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
วิเคราะห์เจาะลึกตลาดรายสินค้าและระดับราคา: เทรนด์ที่น่าจับตา
เมื่อลงลึกในรายละเอียดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เราจะเห็นเทรนด์ที่น่าสนใจดังนี้
ทาวน์เฮาส์: เริ่มเห็นสัญญาณว่าอาจจะไม่ใช่สินค้าที่ได้รับความนิยมเท่าที่ควรอีกต่อไป
บ้านเดี่ยว: ยังคงมีความต้องการอยู่ แต่ก็เผชิญแรงเสียดทานจากการหายไปของกำลังซื้อจากต่างชาติ จากนโยบายการควบคุมการโอนเงินระหว่างประเทศ การปราบปรามทุนเทา และนอมินี หากไม่มีสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปีมารองรับ คาดว่ายอดขายบ้านเดี่ยวจะค่อยๆ ถดถอยลง
การเช่าระยะยาว: เป็นทางเลือกที่ชาวต่างชาติเริ่มให้ความสนใจมากขึ้น ยอมจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาทสำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐ นี่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อที่ลดลง
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด จากการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ว่าดีมานด์จะยังมีอยู่ แต่ข้อจำกัดด้านกำลังซื้อและ GDP ที่เติบโตต่ำ ทำให้การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นการก่อหนี้ระยะยาว เป็นไปได้ยาก
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัว ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มปรับลดลง จากเดิมที่กลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหลักจากวิกฤตเศรษฐกิจ
ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: มีการแข่งขันที่สูงขึ้นในการพัฒนาโครงการ
บ้านมือสอง: แม้จะดูเหมือนมีบทบาทสำคัญมากขึ้นในภาพรวม แต่เมื่อพิจารณาอย่างละเอียด จะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง เพียงแต่สัดส่วนเพิ่มขึ้นเนื่องจากขนาดตลาดรวมของบ้านใหม่หดตัวลง คนที่ไม่มีกำลังซื้อบ้านใหม่ จึงหันมามองบ้านมือสองเป็นทางเลือก
ข้อเสนอแนะต่อภาครัฐ: โรดแมป 8+3 เพื่อกอบกู้อุตสาหกรรม
เพื่อเป็นการประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์และสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืน สมาคมอาคารชุดไทยได้เสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง ซึ่งแบ่งเป็นมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
การทบทวนมาตรการ LTV (Loan-to-Value): ปรับให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดและเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่า 30 เป็น 60 ปี: พร้อมกับการจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากชาวต่างชาติ เพื่อนำไปจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ให้เป็นโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ผ่านกฎหมายอาคารชุดและบ้านจัดสรร โดยกำหนดสัดส่วนเสียงของชาวต่างชาติในการบริหารนิติบุคคลไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุม
การสนับสนุน Mortgage Insurance: ให้รัฐสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรก 10-20% เพื่อสร้างหลักประกันให้ธนาคารกล้าปล่อยสินเชื่อแก่ตลาดกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: ผู้กู้ที่มีความเสี่ยงน้อยคิดดอกเบี้ยน้อย ผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูง เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): รวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ หนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): เช่น ศูนย์สุขภาพ ศูนย์การศึกษา สวนสนุก ศูนย์ประชุม และศูนย์กีฬา เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ โดยเน้นย้ำว่าไม่มีกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: ผ่านการเชื่อมต่อสาธารณูปโภครัฐ และเสนอให้พิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน (สำหรับปี 2569):
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลาจากสิ้นสุด 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึง 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง: ขยายระยะเวลาจนถึง 30 มิถุนายน 2570 และปรับเพดานวงเงินจากไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา
การกำกับดูแลให้ธนาคารลดดอกเบี้ยที่แท้จริง: ทั้งอัตรา MRR และ MLR ให้สอดคล้องกับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การบริหารจัดการท่ามกลางความไม่แน่นอน
ในปี 2569 ซึ่งคาดการณ์ว่าจะเป็น “ปีม้าไฟ” ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัวโดยให้ความสำคัญกับ 2 ปัจจัยหลักคือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด/กลยุทธ์ (Commercial Side)
ในด้านการเงิน การบริหารจัดการกระแสเงินสดต้องมาก่อนเป็นอันดับแรก ควบคู่ไปกับการตั้งการ์ดสูงและมีความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อของผู้บริโภคถดถอย
ในด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวเพื่อรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ การเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อ ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคือง ถือเป็นกลยุทธ์สำคัญที่จะนำพาธุรกิจผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อนำทางธุรกิจของคุณในตลาดที่ซับซ้อนเช่นนี้ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำแนะนำที่แม่นยำและวางแผนอนาคตที่มั่นคงให้กับคุณ.
