แดชบอร์ดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: สมดุลใหม่ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจและการปรับโครงสร้าง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงมากมายในตลาด ทว่าปี 2568 และแนวโน้มสู่ปี 2569 ถือเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายเป็นพิเศษ ไม่ใช่แค่การชะลอตัวของยอดขาย แต่เป็นสภาวะที่ตลาดกำลังเผชิญกับการปรับสมดุลครั้งใหญ่ภายใต้อิทธิพลของเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน กำลังซื้อที่ถดถอย และความจำเป็นในการปรับโครงสร้างเชิงลึก
ภาพรวมตลาดคอนโดและที่อยู่อาศัย: การหดตัวสู่ระดับใหม่
ตามการประเมินของผมและผู้บริหารในวงการ ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2568 มีแนวโน้มที่จะเผชิญกับการหดตัวอย่างมีนัยสำคัญ จากสถิติสูงสุดที่เคยแตะระดับ 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ปัจจุบันตลาดอาจจะเหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษ สาเหตุหลักมาจากผลกระทบของวิกฤตเศรษฐกิจที่รุมเร้าอย่างต่อเนื่อง
สำหรับปี 2569 คาดการณ์ว่ายอดขายจะยังคงทรงตัวอยู่ในช่วง 2.6 ถึง 3 แสนล้านบาท และอาจยืดเยื้อไปอีกหลายปี ตราบใดที่ยังไม่มีปัจจัยบวกใหม่ๆ ที่จะเข้ามาขับเคลื่อนตลาดอย่างแท้จริง การฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญอาจจะต้องรอจนกว่าอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) จะสามารถขยับขึ้นไปถึงระดับ 5% ได้
สมดุลใหม่และความซับซ้อน: ธีมหลักของปี 2569
ปี 2568 ถูกนิยามว่าเป็น “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ทว่าสำหรับปี 2569 ผมมองว่าจะเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ซึ่งสะท้อนถึงสภาวะที่ซับซ้อนและหลากหลายมิติ
“New Balance” เกิดจากการที่ทั้งยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศต่างลดลง สอดคล้องกับการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อทั้งจากคนไทยและชาวต่างชาติอ่อนแอลง ปัญหาสำคัญคือราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาตลาดเช่าและบ้านมือสองมากขึ้น นอกจากนี้ยังขาดโครงสร้างสนับสนุนที่แข็งแกร่งจากภาครัฐ
“Complexity” สะท้อนถึงความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัย ประเภทของที่พักอาศัยมีความหลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองก็มีทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาโครงการมีตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าล้านบาท ไปจนถึงยูนิตหรูราคา 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อตลาดคืออัตราการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารที่ต่ำลงอย่างมาก โดยบางกรณีอาจสูงถึง 50-70% ที่ถูกปฏิเสธ ยิ่งไปกว่านั้น ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้น ก็เป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ที่ส่งผลต่อความสามารถในการซื้อบ้าน
“Structural Problem” คือปัญหาเชิงโครงสร้างที่ประเทศไทยยังคงเผชิญอยู่ อาทิ การขาดโครงสร้างระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ และการขาดโครงสร้างที่ตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อลดลงจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
ความท้าทายเชิงลึก: สินค้า ราคา และกำลังซื้อ
เมื่อเจาะลึกรายประเภทสินค้า พบว่าทาวน์เฮาส์เริ่มเป็นสินค้าที่ความต้องการลดลง ในขณะที่บ้านเดี่ยวยังคงไปได้ดี แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง เนื่องจากการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ นโยบายปราบปรามทุนเทา และการใช้บริษัทนอมินี ทำให้มีโอกาสที่ยอดขายบ้านเดี่ยวจะถดถอยลง หากไม่มีการปรับตัว เช่น การนำเสนอสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ชาวต่างชาติบางกลุ่มเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ยอมจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย การเลือกเช่ารายเดือนจึงกลายเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่า ส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อ
ในด้านระดับราคา กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่เคยติดลบถึง -52% ในปีก่อนหน้า จะมีสัดส่วนที่น้อยลงไปอีกในปีนี้ โดยได้รับผลกระทบจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการจะยังมีอยู่ เพราะโครงสร้างประชากรยังคงเดิม แต่ปัญหาคือพวกเขาไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านได้ ประกอบกับการเติบโตของ GDP ที่ต่ำ เพียง 1-2% ก็ไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินค้าที่ต้องก่อหนี้ระยะยาว
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มมีสัญญาณที่ไม่ดีนัก โดยยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มลดลง จากเดิมที่กลุ่มนี้ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ส่วนคอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป ตลาดเริ่มมีการแข่งขันพัฒนาโครงการมากขึ้น
แนวโน้มบ้านมือสอง แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่หากพิจารณาในรายละเอียดจะพบว่าการเติบโตที่แท้จริงไม่ได้มีมากนัก แต่สัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เกิดจากการที่ขนาดตลาดโดยรวมเล็กลง เนื่องมาจากผู้บริโภคขาดกำลังซื้อ
โรดแมปสู่การฟื้นฟู: ข้อเสนอ 8+3 ต่อภาครัฐ
เพื่อให้ภาคอสังหาริมทรัพย์สามารถเดินหน้าต่อไปได้อย่างมั่นคง ผมได้นำเสนอโรดแมปต่อรัฐบาลชุดใหม่ ประกอบด้วย 2 ส่วนหลัก คือ มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน เพื่อหวังผลในปี 2569
มาตรการโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ที่สอดคล้อง: ทบทวนและปรับปรุงมาตรการ LTV ให้เหมาะสมกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
ขยายสัญญาเช่าและจัดตั้งกองทุน: ขยายกรอบระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมเสนอให้รัฐเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำไปจัดตั้งเป็นกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นให้เป็นโครงสร้างที่ถาวร
จัดระเบียบการพักอาศัยชาวต่างชาติ: กำหนดกฎหมายอาคารชุดและบ้านจัดสรรให้ชัดเจน โดยมีหลักการสำคัญคือการบริหารนิติบุคคลต้องมีเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการผูกขาดอำนาจโดยชาวต่างชาติ
สนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% เพื่อเป็นหลักประกันให้ธนาคารกล้าปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลางถึงล่าง
อนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อโดยพิจารณาจากความเสี่ยงของผู้กู้ หากความเสี่ยงต่ำให้คิดดอกเบี้ยน้อย และหากความเสี่ยงสูงให้คิดดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสให้ผู้กู้เข้าถึงสินเชื่อได้ แทนที่จะถูกปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่: สนับสนุนการลงทุนในโครงการพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ อาทิ ศูนย์สุขภาพ ศูนย์การศึกษา สวนสนุกขนาดใหญ่ ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยย้ำว่าไม่รวมบ่อนกาสิโน
สร้างมูลค่าเพิ่มและภาษีลาภลอย: เพิ่มมูลค่าโครงการอสังหาริมทรัพย์ด้วยการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่กำหนดไว้ และเสนอให้พิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: ต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง โดยขยายเพดานราคาจากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา และขยายเวลาออกไปจนถึง 30 มิถุนายน 2570
กำกับดูแลดอกเบี้ยธนาคาร: กำกับดูแลให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR สำหรับรายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
แม้ว่า กนง. ได้มีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่การปรับลดดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์กลับมีเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งสะท้อนถึงความไม่สอดคล้องกัน และอาจเป็นสาเหตุที่ทำให้หุ้นกลุ่มธนาคารสามารถทำสถิติสูงสุดใหม่ได้ ท่ามกลางภาวะวิกฤตเศรษฐกิจของผู้กู้ทั่วประเทศ
ปีแห่งการประคับประคอง: กลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการ
ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัวและบริหารจัดการธุรกิจอย่างรัดกุม โดยให้ความสำคัญกับ 2 ด้านหลัก ได้แก่ ด้านการเงิน (Financial Side) และด้านการพาณิชย์ (Commercial Side)
ในด้านการเงิน กฎเหล็กคือการบริหารจัดการกระแสเงินสดให้มีประสิทธิภาพสูงสุด และการตั้งการ์ดให้สูงในการลงทุน เนื่องจากเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ในด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ และที่สำคัญคือการเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้ออย่างจำกัดในสภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงตึงตัวนี้
การปรับตัวและการบริหารจัดการที่ชาญฉลาด คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทยให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้ และพร้อมที่จะคว้าโอกาสเมื่อตลาดกลับมาฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งอีกครั้ง
