ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: การปรับสมดุลในยุคแห่งความซับซ้อนและโครงสร้างที่ท้าทาย
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าสังเกตเห็นแนวโน้มที่น่าสนใจและท้าทายอย่างยิ่งสำหรับตลาดในปี 2569 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ที่ผ่านมาถือเป็นปีที่หนักหนาสาหัส ด้วยผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว และวิกฤตการณ์ต่างๆ ที่ถาโถมเข้าใส่ ส่งผลให้ยอดขายรวมในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ลดลงจากจุดสูงสุดที่เคยทำไว้ราว 5 แสนล้านบาทในปี 2561 เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งเป็นสถิติยอดขายที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปี
สำหรับปี 2569 นี้ ข้าพเจ้าประเมินว่าตลาดจะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัว โดยคาดการณ์ยอดขายจะอยู่ที่ประมาณ 2.6 ถึง 3 แสนล้านบาท และแนวโน้มนี้อาจจะต่อเนื่องไปอีกหลายปี ตราบใดที่เรายังไม่เห็นปัจจัยบวกที่ชัดเจนในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อมองไปที่อัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำ การฟื้นตัวอย่างแท้จริงของภาคอสังหาริมทรัพย์ จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อ GDP สามารถขยายตัวได้ถึงระดับ 5%
ปี 2569: The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem
หากจะนิยามแนวโน้มของปี 2569 ที่จะถึงนี้ ข้าพเจ้าขอใช้คำว่า “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem” เพื่อสะท้อนภาพความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญอยู่
New Balance สะท้อนถึงภาวะที่ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลงอย่างต่อเนื่อง ทั้งในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดต่างจังหวัด อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ยังคงซบเซา (GDP เติบโตเพียง 1-2%) ส่งผลให้กำลังซื้อทั้งจากผู้บริโภคชาวไทยและชาวต่างชาติลดลงอย่างเห็นได้ชัด ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่า หรือบ้านมือสองมากขึ้น นอกจากนี้ การขาดโครงสร้างพื้นฐานและมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ ก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ทำให้เกิดความสมดุลใหม่ในตลาด
Complexity หมายถึงความซับซ้อนที่เพิ่มมากขึ้นของธุรกิจที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน ตลาดมีผลิตภัณฑ์ที่หลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองก็มีความหลากหลาย ตั้งแต่การซื้อกรรมสิทธิ์ไปจนถึงสัญญาเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาของอสังหาริมทรัพย์ก็มีความแตกต่างกันอย่างสุดขั้ว ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดหรูมูลค่า 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาสำคัญที่กำลังส่งผลกระทบอย่างหนักคือการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคาร ที่อัตราการกู้ไม่ผ่านพุ่งสูงถึง 50-70% รวมถึงภาระค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่สำหรับคนเมือง
Structural Problem คือปัญหาเชิงโครงสร้างที่ประเทศไทยกำลังประสบ ซึ่งส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เราขาดโครงสร้างระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างแท้จริง และที่สำคัญ เรายังขาดโครงสร้างที่สามารถตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอย จนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
การกู้ไม่ผ่าน: ปัญหาที่ลามจากล่างสู่บน
เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายกลุ่มผลิตภัณฑ์ จะพบว่าทาวน์เฮาส์ซึ่งเคยเป็นที่นิยม เริ่มมีแนวโน้มที่ลดลง ส่วนบ้านเดี่ยวแม้จะยังคงไปได้ดี แต่ก็เริ่มเผชิญกับแรงเสียดทานจากกำลังซื้อต่างชาติที่ลดลง อันเนื่องมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินระหว่างประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี หากไม่มีการพัฒนาสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปีมารองรับ แนวโน้มยอดขายบ้านเดี่ยวอาจจะลดลงอย่างต่อเนื่อง
สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ ชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่ามากขึ้น โดยยอมจ่ายค่าเช่าสูงถึงเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานภาครัฐไทย การยอมเช่ารายเดือนย่อมส่งผลกระทบโดยตรงต่อความต้องการซื้อในตลาด
ในส่วนของระดับราคา กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% ในปีที่ผ่านมา คาดว่าจะมียอดขายลดลงไปอีกในปีนี้ แม้ว่าความต้องการซื้อยังมีอยู่สูง เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังคงไม่เปลี่ยนแปลง แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อทำให้การซื้อบ้านเป็นไปได้ยาก สภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตในอัตราต่ำ (1-2%) ยิ่งเป็นอุปสรรคในการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นการก่อหนี้ระยะยาว
นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัว ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มปรับลดลง จากเดิมที่กลุ่มที่ได้รับผลกระทบวิกฤตเศรษฐกิจจะเป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ส่วนห้องชุดราคาสูง 50 ล้านบาทขึ้นไป จะมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการเพิ่มมากขึ้น
ที่น่าจับตาคือ เทรนด์บ้านมือสองที่ดูเหมือนจะมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง แต่สัดส่วนที่เพิ่มขึ้นนั้นเป็นผลมาจากขนาดตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมที่เล็กลง เนื่องจากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลง
ข้อเสนอแนะต่อรัฐบาล: โรดแมป 8+3
เพื่อให้ภาคอสังหาริมทรัพย์สามารถก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปได้ ข้าพเจ้าขอเสนอแนะมาตรการต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง ในโมเดล “8+3” ซึ่งประกอบด้วยมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 มาตรการ
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
การปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan-to-Value) ในระยะยาว: ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจ
การขยายสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี: พร้อมเสนอให้รัฐบาลพิจารณาการจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำรายได้มาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นการสร้างโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ผ่านการปรับปรุงกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร โดยกำหนดให้เสียงของชาวต่างชาติในการบริหารนิติบุคคลไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการผูกขาด
การสนับสนุน Mortgage Insurance: การค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% เพื่อเป็นหลักประกันให้กับธนาคารในการอนุมัติสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลางถึงล่าง
มาตรการอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยงของผู้กู้: กำหนดอัตราดอกเบี้ยให้สอดคล้องกับระดับความเสี่ยงของผู้กู้ เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): การรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Mega Projects): เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น โครงการ Health Care Center, Education Hub, สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยไม่มีการพิจารณาเรื่องกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: ผ่านการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่โครงการสิ้นสุดแล้ว รวมถึงเสนอให้พิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 มาตรการ สำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: โดยขยายระยะเวลาการหมดอายุจาก 30 มิถุนายน 2569 เป็น 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง: โดยขยายเพดานมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับสิทธิ์ จากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา และขยายกำหนดหมดอายุจาก 30 มิถุนายน 2569 เป็น 30 มิถุนายน 2570
การกำกับดูแลให้ธนาคารลดดอกเบี้ย: ทั้งอัตราดอกเบี้ย MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
แม้ว่า กนง. จะได้มีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายไปแล้ว แต่การปรับลดดอกเบี้ยที่แท้จริงของธนาคารยังคงมีสัดส่วนที่น้อยมาก ซึ่งเป็นประเด็นที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
การดำเนินธุรกิจในปี 2569: ความระมัดระวังและการปรับตัว
สำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ต้องบริหารจัดการธุรกิจด้วยความระมัดระวังสูงสุด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Financial Side) ซึ่งต้องให้ความสำคัญเป็นอันดับแรก และต้องตั้งการ์ดสูงในการลงทุน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อยังคงถดถอย
ในด้านการพัฒนาโครงการ (Commercial Side) ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวและยืดหยุ่นในการปรับตัวต่อการเปลี่ยนแปลงที่ไม่คาดฝัน การเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อจำกัด แต่ยังคงมีอยู่ เป็นกลยุทธ์ที่สำคัญยิ่ง ในยุคที่เศรษฐกิจกำลังเผชิญกับความท้าทายนี้
การสร้างสรรค์และนำเสนอบ้านและคอนโดมิเนียมที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง การให้ความสำคัญกับ “การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยที่ยั่งยืน” ไม่ใช่แค่เพียงการสร้างที่อยู่อาศัย แต่คือการสร้างคุณภาพชีวิตที่ดีในระยะยาวให้กับผู้บริโภค การทำความเข้าใจความต้องการเชิงลึกของผู้บริโภคกลุ่มต่างๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่ม “คนรุ่นใหม่ที่กำลังมองหาบ้านในราคาที่จับต้องได้” และการนำเสนอโซลูชั่นทางการเงินที่หลากหลาย จะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดให้ก้าวต่อไป
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาส หรือกำลังเผชิญกับความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 นี้ การทำความเข้าใจแนวโน้ม การปรับกลยุทธ์ และการแสวงหาคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญ จะเป็นก้าวสำคัญที่จะนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จ.
