แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568-2569: การปรับสมดุลภายใต้ความซับซ้อนและความท้าทายเชิงโครงสร้าง
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะในช่วงเวลาที่ผ่านมาซึ่งเป็นช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อสำคัญสำหรับ ตลาดคอนโดกรุงเทพ และภาพรวมภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย บทความนี้จะเจาะลึกถึงแนวโน้มที่คาดการณ์ไว้สำหรับปี 2568 และ 2569 โดยอ้างอิงจากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ และนำเสนอแนวทางเพื่อรับมือกับความท้าทายที่กำลังจะมาถึง
วิกฤตเศรษฐกิจรุมเร้า: ยอดขายคอนโดกรุงเทพหดตัวสู่ระดับต่ำสุดในรอบทศวรรษ
ปี 2568 ถือเป็นปีแห่ง “พายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ที่ส่งผลกระทบอย่างหนักต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จากที่เคยทำสถิติยอดขายสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 คาดการณ์ว่าปีนี้จะหดตัวลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท นี่คือสถิติยอดขายที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปี สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันจากวิกฤตเศรษฐกิจรอบด้านที่ถาโถมเข้าใส่แบบเต็มกำลัง
การชะลอตัวของ GDP และผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์
ปัจจัยหลักที่ฉุดรั้งตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างต่อเนื่อง คืออัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่อยู่ในระดับต่ำ เพียง 1-2% ทำให้กำลังซื้อโดยรวมหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ ทั้งจากผู้บริโภคชาวไทยและชาวต่างชาติ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นจนเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่า หรือเลือกซื้อบ้านมือสองแทน ซึ่งส่งผลให้ภาพรวม ตลาดคอนโด และที่อยู่อาศัยโดยทั่วไปต้องเผชิญกับภาวะซบเซายาวนาน
ปี 2569: การปรับสมดุลใหม่ท่ามกลางความซับซ้อนและปัญหาเชิงโครงสร้าง
สำหรับปี 2569 แนวโน้มคาดว่ายอดขายจะยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท ต่อเนื่องไปอีกหลายปี จนกว่าจะเห็นปัจจัยบวกที่ชัดเจน หรือ GDP สามารถเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งถึง 5% ภาคอสังหาริมทรัพย์จึงจะเริ่มมีโอกาสฟื้นตัวได้อย่างแท้จริง
ธีมหลักสำหรับปี 2569 ถูกนิยามว่าเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ซึ่งสามารถอธิบายรายละเอียดได้ดังนี้:
New Balance (การปรับสมดุลใหม่): ยอดขายและยอดโอนที่ลดลงทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศ เป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงการปรับสมดุลครั้งใหญ่ การเติบโตของ GDP ที่ต่ำ กำลังซื้อที่ถดถอย และราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินเอื้อม ล้วนบีบคั้นให้ตลาดต้องหาจุดสมดุลใหม่
Complexity (ความซับซ้อน): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมากขึ้นอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อน ตั้งแต่ประเภทของผลิตภัณฑ์ที่มีหลากหลาย เช่น คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ไปจนถึงรูปแบบการถือครองกรรมสิทธิ์และการเช่าระยะยาว (30-60 ปี) ราคาที่หลากหลายตั้งแต่คอนโดราคาต่ำล้านไปจนถึงเพนต์เฮาส์มูลค่า 500-1,000 ล้านบาท ยังมีความท้าทายเรื่องการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ซึ่งอัตราการกู้ไม่ผ่านอาจสูงถึง 50-70% ประกอบกับค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่สูงลิ่วจากระบบขนส่งมวลชน กลายเป็นภาระค่าครองชีพที่หนักอึ้ง
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังคงขาดโครงสร้างระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างมีประสิทธิภาพ และที่สำคัญคือการขาดโครงสร้างที่สามารถตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ ซึ่งมีกำลังซื้อที่จำกัดจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
วิเคราะห์เชิงลึก: กลุ่มสินค้า ราคา และผลกระทบต่อกำลังซื้อ
เมื่อพิจารณาเจาะลึกในแต่ละกลุ่มสินค้า พบว่า ทาวน์เฮาส์ เริ่มกลายเป็นสินค้าที่ได้รับความนิยมน้อยลง ขณะที่ บ้านเดี่ยว ยังคงไปได้ดี แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง อันเนื่องมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศของประเทศต้นทาง การปราบปรามทุนเทา และนอมินี หากไม่มีการนำเสนอสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปีออกมาสนับสนุน คาดว่ายอดขายบ้านเดี่ยวจะยังคงมีแนวโน้มลดลง
ที่น่าสังเกตคือ พฤติกรรมของลูกค้าชาวต่างชาติบางส่วนเริ่มหันมาเช่ามากขึ้น โดยยินดีจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาทสำหรับบ้านหรือคอนโดมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย ซึ่งส่งผลโดยตรงต่ออุปสงค์ (Demand) ในการซื้อ
ในด้านระดับราคา กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยติดลบถึง -52% ในปีก่อนหน้า คาดว่าจะลดลงเหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาด เนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อ (Demand) จะยังมีอยู่ เพราะโครงสร้างประชากรยังคงเดิม แต่ข้อจำกัดด้านการเงินทำให้พวกเขาไม่สามารถซื้อบ้านได้ ประกอบกับ GDP ที่เติบโตต่ำ ยิ่งเป็นปัจจัยกดดันให้การซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นสินค้าที่ต้องก่อหนี้ระยะยาวเป็นไปได้ยาก
นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท เริ่มมีสัญญาณที่ไม่ค่อยดีนัก โดยยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีมีแนวโน้มย่อตัวลง จากเดิมที่กลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจมักจะเป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท สำหรับห้องชุดราคาสูงตั้งแต่ 50 ล้านบาทขึ้นไป คาดว่าจะมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการมากขึ้น
เทรนด์ บ้านมือสอง ดูเหมือนจะมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมตลาด แต่เมื่อวิเคราะห์เจาะลึกแล้ว พบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง หากแต่เป็นเพียงการเพิ่มขึ้นของสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดตลาดรวม (Market Size) เล็กลง จากผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อถดถอย
ข้อเสนอแนะสู่ภาครัฐ: โรดแมป 8+3 เพื่อพลิกฟื้นภาคอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ผมได้นำเสนอข้อเสนอแนะต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง ในรูปแบบ “โรดแมป 8+3” ซึ่งแบ่งเป็นมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน ที่ต้องเริ่มดำเนินการทันที และ 3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อหวังผลในปี 2569
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ที่ยืดหยุ่น: ปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภค
การขยายสัญญาเช่าเป็น 60 ปี และการจัดตั้งกองทุน: ขยายระยะเวลาการเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมเสนอให้รัฐจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำมาจัดตั้งเป็นกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง สร้างโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: กำหนดกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรรให้ชัดเจน โดยให้เสียงของชาวต่างชาติในการบริหารนิติบุคคลไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุมและการออกกฎระเบียบที่ไม่เป็นธรรม
การสนับสนุน Mortgage Insurance: ภาครัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรก ในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลางถึงล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้มีความเสี่ยงน้อยคิดดอกเบี้ยน้อย ผู้มีความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อให้ผู้กู้มีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น แทนที่จะถูกปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อบรรเทาปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): สนับสนุนการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ ศูนย์การศึกษา สวนสนุก ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์กีฬา โดยไม่มีการเกี่ยวข้องกับกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มและการจัดเก็บภาษี Windfall Tax: เพิ่มมูลค่าให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ผ่านการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐ และเสนอให้มีการจัดเก็บภาษี Windfall Tax จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ประการสำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายมาตรการ LTV ที่มีกำหนดสิ้นสุด 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึง 30 มิถุนายน 2570 เพื่อช่วยประคับประคองตลาด
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง: ขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองออกไปจนถึง 30 มิถุนายน 2570 และปรับเพิ่มเพดานมูลค่าจากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา
การกำกับดูแลอัตราดอกเบี้ย: กำกับดูแลให้ธนาคารปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR และ MLR) ให้สอดคล้องกับการลดดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) โดยพบว่าการลดดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% ของ กนง. เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 ธนาคารกลับปรับลดเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งสวนทางกับการปรับตัวขึ้นของหุ้นกลุ่มธนาคาร
การปรับตัวของผู้ประกอบการ: กุญแจสู่การอยู่รอดในสภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทาย
สำหรับปี 2569 ซึ่งคาดว่าจะยังคงเป็นปีที่ยากลำบาก ผู้ประกอบการใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องบริหารจัดการ 2 ด้านหลักอย่างแม่นยำ คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และด้านการตลาด/การขาย (Commercial Side)
ในด้านการเงิน กฎเหล็กคือการบริหารจัดการกระแสเงินสดให้มีประสิทธิภาพสูงสุด โดยให้ความสำคัญเป็นอันดับแรก และต้องตั้งการ์ดสูงด้วยความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อถดถอย
ส่วนด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ และที่สำคัญคือการปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อจำกัดอยู่ในตลาด ซึ่งถือเป็นความท้าทายสำคัญยิ่งในช่วงเศรษฐกิจฝืดเคืองนี้
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสหรือต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเผชิญกับความท้าทายและโอกาสใหม่ๆ นี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและการวางแผนกลยุทธ์อย่างรอบคอบจะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในยุคนี้.
