เจาะลึกอนาคต ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569: ปรับสมดุลสู่ความยั่งยืน ท่ามกลางภูมิทัศน์ที่เปลี่ยนไป
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงพลิกผันและวิกฤตการณ์ที่ถาโถมเข้ามาในหลายยุคสมัย แต่กระนั้น ปีพุทธศักราช 2569 (ค.ศ. 2026) นี้ กลับเป็นปีที่มีบริบทเฉพาะตัวอย่างยิ่ง ด้วยปัจจัยท้าทายที่ซับซ้อนและหลากหลาย ทั้งจากภายในและภายนอกประเทศ ทำให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569 กำลังก้าวเข้าสู่ยุคแห่ง “สมดุลใหม่” ที่ไม่ใช่การฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่เป็นการประคับประคองและสร้างฐานที่มั่นคงบนความเป็นจริงที่เปลี่ยนไป ผู้ประกอบการและผู้ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องเข้าใจถึงภูมิทัศน์ใหม่นี้อย่างถ่องแท้ เพื่อวางกลยุทธ์ที่แม่นยำและก้าวผ่านความท้าทายไปได้อย่างยั่งยืน
ปี 2568 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง ไม่ว่าจะเป็นความผันผวนทางเศรษฐกิจโลก ภาวะภัยพิบัติธรรมชาติ ความไม่แน่นอนทางการเมือง ไปจนถึงปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ ปัจจัยเหล่านี้ได้กัดเซาะกำลังซื้อของผู้บริโภคและสร้างแรงกดดันอย่างหนักต่อผู้ประกอบการ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569 จึงไม่สามารถกลับไปเป็นเหมือนเดิมได้อีก การทำความเข้าใจทิศทางจากผู้เชี่ยวชาญจึงเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาธุรกิจไปข้างหน้า
ภาวะเศรษฐกิจมหภาค: เครื่องยนต์ที่ต้องประคองและขับเคลื่อนอย่างระมัดระวัง
นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้สะท้อนมุมมองที่ตรงไปตรงมาว่า ปี 2569 จะยังคงเป็นปีแห่งความ “อึด-ทน” สำหรับภาคธุรกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาจากการคาดการณ์การเติบโตของ GDP ของธนาคารแห่งประเทศไทยที่ 1.5-1.8% ซึ่งถือว่าต่ำกว่าปี 2568 เล็กน้อย นี่คือสัญญาณที่ชัดเจนว่า กำลังซื้อโดยรวมของประเทศยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และสถาบันการเงินยังคงใช้มาตรการเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพื่อบริหารความเสี่ยง โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมที่ต้องลงทุนก่อสร้างทั้งอาคารพร้อมกัน การพึ่งพา Project Finance จึงเป็นเรื่องที่ท้าทายอย่างยิ่ง ต่างจากโครงการบ้านจัดสรรที่สามารถแบ่งการก่อสร้างเป็นเฟสได้ ทำให้การบริหารสภาพคล่องทำได้ง่ายกว่า
มุมมองนี้ชี้ให้เห็นถึงความจำเป็นที่ผู้ประกอบการจะต้อง “พึ่งพาตนเอง” ให้มากขึ้น การบริหารสภาพคล่องที่ดีเป็นหัวใจสำคัญในการอยู่รอดในภาวะที่แหล่งเงินทุนจากภายนอกไม่คล่องตัวเท่าที่ควร การออกหุ้นกู้ก็ไม่ใช่เรื่องง่ายอีกต่อไป เพราะนักลงทุนเองก็ระมัดระวังและคัดกรองผู้ออกหุ้นกู้ที่มีพื้นฐานแข็งแกร่งเท่านั้น สถานการณ์เช่นนี้จะเห็นได้ชัดเจนขึ้นในปี 2569 ผู้ประกอบการที่คิดจะออกหุ้นกู้เพื่อระดมทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569 จึงต้องมีโปรไฟล์ที่น่าเชื่อถือและมีแผนธุรกิจที่รัดกุมอย่างยิ่ง
นายอธิปเปรียบปี 2569 เสมือน “ม้าหงอย-ม้าป่วย” ที่ไม่สามารถใช้งานหนักได้ ต้องพาไปเดินเบาๆ ซึ่งสะท้อนภาพรวมเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและส่งผลกระทบโดยตรงต่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569 ทางออกในภาพใหญ่คือรัฐบาลใหม่ต้องมีการใช้จ่ายงบประมาณอย่างเหมาะสม สนับสนุนการร่วมทุนระหว่างภาครัฐและเอกชน (PPP) และที่สำคัญที่สุดคือต้อง “รับฟังเสียงสะท้อนจากภาคเอกชน” เพราะทุกการลงทุนคือสิ่งที่เกิดขึ้นจริงในอุตสาหกรรม
อุปทานใหม่ที่ลดลง: โอกาสท่ามกลางความท้าทายและการแข่งขันที่เบาบางลง
นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้ให้ข้อมูลเชิงลึกที่น่าสนใจ โดยชี้ให้เห็นว่าปี 2568 เป็นปีที่การเติบโตของเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ต่ำที่สุดในรอบหลายปี แต่ในความท้าทายนั้นก็มี “ปัจจัยบวก” ซ่อนอยู่ การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2568 ลดลงเหลือเพียง 4 หมื่นหน่วย ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี การโอนกรรมสิทธิ์ก็ลดลง 20% ทั่วประเทศ และสินเชื่อรายย่อยก็ต่ำสุดในรอบ 8 ปี รวมถึงการขอสินเชื่อ Post Finance ที่ต่ำสุดในรอบ 12 ปี
ข้อมูลเหล่านี้บ่งชี้ว่า เมื่อฐานตัวเลขต่าง ๆ ลดลงอย่างมากในปีที่ผ่านมา จึงมีโอกาสที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569 จะขยายตัวจากฐานที่ต่ำนี้ได้ ผู้ประกอบการได้ปรับตัวลดการเปิดโครงการใหม่ ซึ่งจะส่งผลให้การแข่งขันด้านอุปทานในปี 2569 ไม่รุนแรงเท่าปี 2567 และ 2568 แม้เศรษฐกิจจะฟื้นตัวช้าไม่ถึง 2% แต่ก็คาดว่าการเปิดตัวโครงการใหม่จะขยายตัว 5-10% และที่สำคัญคือ ธนาคารพาณิชย์จะเริ่มกลับมาแข่งขันในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น จากเดิมที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ครองส่วนแบ่งตลาดสูงมาก การแข่งขันที่เพิ่มขึ้นนี้จะช่วยกระตุ้นการโอนกรรมสิทธิ์ให้เพิ่มขึ้น 5-10% ได้
อีกหนึ่งตัวแปรสำคัญคือ “การเมือง” หากมีการเลือกตั้งตามกรอบเวลา และสถานการณ์ชายแดนมีเสถียรภาพ รัฐบาลใหม่จะสามารถนำงบประมาณปี 2570 เข้าสภาได้ทันท่วงที และยังสามารถเร่งใช้งบประมาณปี 2569 ที่ค้างอยู่ได้ ซึ่งจะเป็นปัจจัยหนุนเศรษฐกิจและส่งผลดีต่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569 นอกจากนี้ การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน โดยเฉพาะบริเวณโครงข่ายคมนาคมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ ก็เป็นปัจจัยที่ไม่อาจมองข้ามได้ แม้จะมีสถานการณ์เฉพาะหน้าอย่างน้ำท่วมหาดใหญ่ แต่ราคาที่ดินในพื้นที่ศักยภาพก็ยังคงสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
นายอิสระยังประเมินว่า โครงการทาวน์เฮาส์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในระดับราคา 1.5 ล้านบาทต่อหน่วยจะค่อยๆ หายไป เนื่องจากราคาที่ดินที่สูงขึ้นมาก และคอนโดมิเนียมจะเข้ามาทดแทนในย่านชานเมืองมากขึ้น ในขณะที่การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคก็จะมีความแตกต่างกันไปตามศักยภาพของแต่ละจังหวัด เขาเปรียบปี 2569 ว่าเป็น “ม้าเพิ่งเข้าเฝือกมา” หรือ “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้” ยังไม่ใช่ปีที่ “ม้ากระโดด” ซึ่งสะท้อนถึงการเติบโตที่ค่อยเป็นค่อยไปจากฐานที่ต่ำ
กลยุทธ์ประคองตัวสู่ความยั่งยืน: Upskill และกำลังซื้อจริงคือเข็มทิศ
นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้ให้นิยาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569 ว่าเป็นปีที่ “เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาริมทรัพย์ประคองตัวสร้างฐานให้มั่นคง” นี่คือข้อเท็จจริงที่ผู้ประกอบการต้องยอมรับ เนื่องจากเศรษฐกิจไทยยังคงเผชิญแรงกดดันจากหนี้ครัวเรือนสูง ค่าครองชีพเพิ่ม และความไม่แน่นอนทั้งในและต่างประเทศ ทำให้การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ประกอบกับปริมาณสินค้าคงค้างในตลาดที่มีอยู่พอสมควร และอัตราการดูดซับที่ต่ำเพียงประมาณ 2% ต่อเดือน
สิ่งที่ผู้ประกอบการต้องทำคือ “Upskill เพื่ออนาคต” นั่นคือการยกระดับศักยภาพองค์กรสู่ Sustainable Development in Action พัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ Low Carbon Living ซึ่งเป็นเทรนด์สำคัญในปี 2025 และ 2026 ที่ผู้ซื้อเริ่มให้ความสำคัญกับความยั่งยืนและผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม ควบคู่ไปกับการบริหารเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด ชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ที่เน้นความยั่งยืนและการบริหารความเสี่ยงอสังหาริมทรัพย์จึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง
“กำลังซื้อจริง” คือเข็มทิศของตลาด จากการประเมินของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ คาดว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในปี 2569 จะยังคงติดลบเล็กน้อย (-1%) แต่ไม่รุนแรงเท่าปี 2568 (-10%) การพัฒนาโครงการจึงต้องยึดรายได้จริงของประชาชนเป็นหลัก ปรับขนาดโครงการ ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัว และความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว การหาโอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่สอดคล้องกับกำลังซื้อจริง เช่น บ้านจัดสรรราคาเข้าถึงได้ หรือคอนโดมิเนียมย่านชานเมืองกรุงเทพฯ ที่มีราคาไม่สูงนัก จะเป็นกุญแจสำคัญ
ปัญหา “สินเชื่อยังเป็นคอขวดสำคัญของระบบ” อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 40% ทำให้แม้จะมีความต้องการซื้อจริง แต่ก็ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ ซึ่งส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ นายสุนทรเสนอแนะกลไกเสริมเพื่อแก้ปัญหาสินเชื่อหดตัว เช่น Mortgage Guarantee เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ, Consolidated Debt เพื่อลดภาระหนี้และเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระ, และ Risk-Based Interest ที่กำหนดดอกเบี้ยตามความเสี่ยงที่แท้จริงของผู้กู้ สิ่งเหล่านี้คือหัวใจสำคัญของการเงินอสังหาริมทรัพย์ในยุคปัจจุบัน
บทบาทของภาครัฐก็สำคัญยิ่ง โดยควรเน้นการ “พยุงตลาด มากกว่ากระตุ้นระยะสั้น” ด้วยมาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น การต่ออายุการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก เพื่อให้ประชาชนกลุ่มที่เริ่มก่อร่างสร้างตัวสามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้ การฟื้นตัวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569 จะเกิดขึ้นอย่างยั่งยืนได้ก็ต่อเมื่อทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน ร่วมมือกันอย่างจริงจัง
สมดุลใหม่ที่ไม่อาจย้อนคืน: การปรับตัวเชิงโครงสร้างคือทางรอด
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ประเมินว่า ปี 2569 เป็นปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่ หรือการฟื้นตัวบนฐานที่ต่ำสุด แต่สิ่งหนึ่งที่ต้องตระหนักคือ “จะกลับไปดีเหมือนเดิมไม่ได้อีก” ผู้ประกอบการจึงต้องอยู่และปรับตัวอยู่กับมันให้ได้ เพราะปัญหาเชิงโครงสร้างหลายอย่างยังไม่ได้รับการแก้ไข เขาเน้นย้ำว่า รัฐบาลใหม่ควรรีบปรับโครงสร้างเศรษฐกิจสังคมทั้งระบบ และแก้ปัญหาหนี้สินภาคครัวเรือนอย่างจริงจัง ซึ่งเป็นหนึ่งในอุปสรรคใหญ่ของกำลังซื้อใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569
สิ่งที่น่าเป็นห่วงอีกประการคือ “การคอร์รัปชัน” ซึ่งทุกรัฐบาลควรให้ความสำคัญ ไม่มุ่งเน้นนโยบายประชานิยมมากจนเกินไป และควรให้ความสำคัญกับมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ เพราะอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นหนึ่งใน “เครื่องยนต์สำคัญ” ที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจ หากล้มลงอาจฉุดอีกหลายธุรกิจให้ล้มตามได้
อย่างไรก็ตาม แนวโน้มการลดดอกเบี้ยอย่างต่อเนื่องยังคงช่วยประคองตลาดอยู่บ้าง และมาตรการรัฐที่มีอยู่ก็ดีกว่าไม่มี แต่การฟื้นตัวกลับไปเหมือนเดิมคงเป็นไปไม่ได้ ด้วย GDP ที่ 1-2% นั้นไม่เพียงพอ รัฐบาลต้องผลักดัน GDP ให้เติบโต 3% ขึ้นไปจนถึง 5% จึงจะทำให้คนมีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยได้จริง ประสบการณ์ของอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านพายุเศรษฐกิจมาตั้งแต่ปี 2567 โดยปี 2568 เป็นจุดสูงสุดของพายุลูกนี้ ทำให้เชื่อได้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569 จะเป็นปีที่ผ่านจุดต่ำสุดบนสมดุลใหม่ดังกล่าว
ภาพรวมที่ท้าทายแต่ไม่สิ้นหวัง: ความแข็งแกร่งของผู้ประกอบการ
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มองว่าปี 2569 จะยังไม่ดีทั้งปี เนื่องจากต้องรอรัฐบาลใหม่ในการออกมาตรการใหม่ๆ ผลพวงจากปัญหาชายแดนไทย-กัมพูชาที่กระทบรอบด้าน และความไม่ชัดเจนของนโยบายภาษีระหว่างประเทศก็ยังคงเป็นปัจจัยกดดัน สิ่งที่น่ากังวลที่สุดคือการระดมทุนผ่านหุ้นกู้ของบริษัทขนาดใหญ่ ที่เปรียบเสมือนการ “ตั้งวงแชร์ใหม่” หากเศรษฐกิจสะดุดและไม่สามารถออกหุ้นกู้ได้ ก็อาจส่งผลกระทบลูกโซ่ไปยังบริษัทรายเล็กได้ ซึ่งผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ทุกระดับต้องตระหนักถึงความเสี่ยงนี้
แต่ถึงกระนั้น ไม่ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569 จะเป็นอย่างไร เชื่อว่าผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์จะยังคงร่วมกันพยุงตลาดให้ขับเคลื่อนไปได้ แม้จะยากลำบากก็ตาม ดังที่ได้พิสูจน์ให้เห็นแล้วจากสมรภูมิปี 2568 ที่ทั้งโหดและหิน พวกเขาก็ยังผ่านมาได้ด้วยความมุ่งมั่นและความสามารถในการปรับตัว การหาที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์เพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมจึงเป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม
โอกาสและความท้าทายใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569 สำหรับผู้ลงทุน
สำหรับผู้ที่สนใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ผลตอบแทนสูง การวิเคราะห์เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ 2025/2026 อย่างละเอียดเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง แม้ภาพรวมจะท้าทาย แต่ก็ยังมีโอกาสในตลาดเฉพาะ (niche market) และทำเลทองบางแห่งที่ได้รับอานิสงส์จากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ เช่น โครงการรถไฟฟ้าที่กำลังจะแล้วเสร็จในบางส่วน หรือเมืองใหญ่ที่มีศักยภาพในการเติบโตทางเศรษฐกิจและมีดีมานด์ที่แข็งแกร่งอย่างภูเก็ตหรือเชียงใหม่
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าก็เป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจ โดยเฉพาะในตลาดเช่าอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ หรือนักศึกษา แม้กำลังซื้อเพื่อการเป็นเจ้าของจะลดลง แต่ความต้องการเช่าอาจเพิ่มขึ้น สิ่งสำคัญคือการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพ เพื่อให้แน่ใจว่าการลงทุนนั้นคุ้มค่าและมีโอกาสสร้างผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว
บทสรุป: การก้าวเดินอย่างเข้าใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569 กำลังจะเข้าสู่บทบาทใหม่ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็แฝงไว้ด้วยโอกาสสำหรับผู้ที่มองเห็นและปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว ผู้ประกอบการต้องมุ่งเน้นการบริหารจัดการสภาพคล่องอย่างมีวินัย พัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ “กำลังซื้อจริง” และเทรนด์ความยั่งยืน รวมถึงแสวงหาความร่วมมือกับภาครัฐและสถาบันการเงินเพื่อสร้างระบบนิเวศที่แข็งแกร่งยิ่งขึ้น
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าปี 2569 จะเป็นปีแห่งการ “สร้างภูมิคุ้มกัน” และ “ปรับสมดุล” ภาคอสังหาริมทรัพย์จะแข็งแกร่งขึ้นจากการเรียนรู้บทเรียนที่ผ่านมา และก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคงบนฐานรากใหม่นี้ หากคุณเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหากลยุทธ์เพื่อรับมือกับภาวะตลาดเช่นนี้ หรือเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569 ที่เปลี่ยนไปนี้ การวางแผนอย่างรอบคอบและการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญคือก้าวแรกสู่ความสำเร็จ
เพื่อการวางแผนกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ที่แม่นยำและปรับตัวเข้ากับภูมิทัศน์ใหม่ของตลาดปี 2569 อย่ารอช้าที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อวิเคราะห์ศักยภาพโครงการของคุณ ประเมินความเสี่ยง และค้นพบโอกาสในการลงทุนที่ยั่งยืน.
