อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: บททดสอบความแข็งแรงของตลาดท่ามกลางเศรษฐกิจฟื้นช้า
ปี 2569 ถือเป็นอีกหนึ่งปีสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ไม่ได้ถูกจดจำในฐานะปีแห่งการเติบโตแบบหวือหวา แต่เป็นปีแห่ง “บททดสอบความแข็งแรง” ของทั้งผู้ประกอบการ นักลงทุน และผู้บริโภค หลังจากตลาดต้องเผชิญแรงกดดันสะสมต่อเนื่องหลายปี ตั้งแต่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนระดับสูง ไปจนถึงความไม่แน่นอนทางการเมืองและภูมิรัฐศาสตร์
จากประสบการณ์ทำงานในอุตสาหกรรมนี้มากกว่า 10 ปี ผมมองว่า อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 กำลังเคลื่อนเข้าสู่ช่วงปรับสมดุลเชิงโครงสร้างอย่างแท้จริง ไม่ใช่เพียงการพักฐานระยะสั้นเหมือนในอดีต ความคาดหวังของตลาดเปลี่ยนไป พฤติกรรมผู้ซื้อเปลี่ยนไป และรูปแบบการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่สามารถใช้สูตรเดิมได้อีกต่อไป
เศรษฐกิจปี 2569: ปัจจัยแวดล้อมที่ไม่เอื้อการเร่งตัว
เศรษฐกิจไทยในปี 2569 ถูกประเมินว่าจะขยายตัวในกรอบต่ำราว 1–2% ซึ่งสะท้อนถึงข้อจำกัดเชิงโครงสร้างของประเทศ แม้ภาคการท่องเที่ยวจะยังเป็นแรงขับเคลื่อนหลัก โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ภูเก็ต พัทยา และเชียงใหม่ แต่รายได้จากภาคบริการยังไม่กระจายตัวทั่วถึงไปยังครัวเรือนส่วนใหญ่
หนี้ครัวเรือนยังคงอยู่ในระดับสูง ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อและความสามารถในการก่อหนี้ใหม่ ขณะที่ค่าครองชีพและต้นทุนชีวิตที่เพิ่มขึ้น ทำให้การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยกลายเป็นเรื่องที่ต้องคิดอย่างรอบคอบมากกว่าที่เคย ภายใต้บริบทนี้ อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 จึงต้องดำเนินไปบนสมมติฐานของตลาดที่ “ไม่รีบซื้อ และไม่ซื้อเกินตัว”
ตลาดที่อยู่อาศัย: ความต้องการจริงยังมี แต่ไม่ใช่ทุกระดับราคา
แม้ภาพรวมตลาดจะดูซบเซา แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand) ยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะกลุ่มครอบครัวเริ่มต้นและผู้ซื้อบ้านหลังแรก อย่างไรก็ตาม ความต้องการดังกล่าวกระจุกตัวอยู่ในระดับราคาที่สอดคล้องกับรายได้จริงของประชาชน ซึ่งในหลายพื้นที่ของกรุงเทพฯ และปริมณฑล เริ่มหายากขึ้นเรื่อย ๆ จากต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น
ผลลัพธ์คือ บ้านแนวราบระดับราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทแทบไม่เหลืออยู่ในเขตเมือง ขณะที่คอนโดมิเนียมในโซนชานเมืองและแนวรถไฟฟ้าชั้นนอก กลายเป็นทางเลือกสำคัญของผู้มีรายได้ระดับกลาง อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 จึงเป็นตลาดที่ต้องอาศัยการออกแบบผลิตภัณฑ์อย่างแม่นยำ ไม่ใช่การพัฒนาแบบกว้างหว่าน
สินเชื่อยังตึงตัว กำลังซื้อยังถูกกรอง
หนึ่งในตัวแปรที่ส่งผลชัดเจนต่ออสังหาริมทรัพย์ปี 2569 คือความเข้มงวดของสถาบันการเงิน แม้อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับลดลง แต่เกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อยังคงรัดกุม อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะกลุ่มอาชีพอิสระและผู้ที่มีภาระหนี้เดิม
สถานการณ์นี้ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยไม่สามารถขยายตัวได้เร็ว แม้จะมีผู้สนใจซื้อจริงก็ตาม ผู้ประกอบการจำนวนมากจึงต้องปรับกลยุทธ์ ด้วยการคัดกรองลูกค้าให้เหมาะสม ตั้งราคาขายให้สอดคล้องกับอัตราการผ่านสินเชื่อ และบางรายเลือกจับมือกับสถาบันการเงินเพื่อพัฒนาผลิตภัณฑ์ทางการเงินที่ยืดหยุ่นมากขึ้น
ซัพพลายใหม่ลดลง แต่ความเสี่ยงยังไม่หายไป
ในปี 2569 ปริมาณโครงการเปิดใหม่ยังคงอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกชะลอการลงทุน และมุ่งเน้นการบริหารสต๊อกที่มีอยู่ ส่งผลให้การแข่งขันด้านราคาไม่รุนแรงเหมือนในอดีต
อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงยังคงอยู่ โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลางถึงบน ซึ่งยังมีหน่วยเหลือขายสะสมจากหลายปีก่อนหน้า การฟื้นตัวของกลุ่มนี้ขึ้นอยู่กับกำลังซื้อจากต่างชาติและนักลงทุนเป็นหลัก ซึ่งยังมีความไม่แน่นอนสูงจากปัจจัยเศรษฐกิจโลกและนโยบายระหว่างประเทศ
บทเรียนสำหรับผู้ประกอบการ: เงินสดสำคัญกว่าการเติบโต
หากมีบทเรียนสำคัญที่สุดสำหรับ อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 นั่นคือ “เงินสดคือความอยู่รอด” ผู้ประกอบการที่ยังคงเดินหน้าโครงการโดยไม่คำนึงถึงสภาพคล่อง มีความเสี่ยงสูงที่จะเผชิญปัญหาทางการเงิน ในทางตรงกันข้าม ผู้ที่สามารถควบคุมต้นทุน ชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และรักษาอัตราหนี้ให้อยู่ในระดับเหมาะสม จะมีความได้เปรียบอย่างชัดเจน
การออกหุ้นกู้หรือการกู้ยืมต้นทุนสูงในช่วงนี้ ไม่ใช่ทางเลือกที่เหมาะสำหรับทุกบริษัท นักลงทุนเองก็เลือกลงทุนอย่างระมัดระวังมากขึ้น ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องพึ่งพาศักยภาพของตนเองมากกว่าเดิม
ความยั่งยืนและคุณภาพชีวิต: ปัจจัยชี้ขาดในระยะยาว
อีกหนึ่งแนวโน้มที่เด่นชัดในปี 2569 คือการให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิตและความยั่งยืน โครงการที่อยู่อาศัยซึ่งออกแบบให้ประหยัดพลังงาน ลดค่าใช้จ่ายระยะยาว และเอื้อต่อการอยู่อาศัยจริง จะได้รับการตอบรับที่ดีกว่าโครงการที่เน้นเพียงภาพลักษณ์หรือความหรูหรา
มาตรฐาน ESG และแนวคิด Low Carbon Living ไม่ได้เป็นเพียงคำโฆษณาอีกต่อไป แต่เริ่มกลายเป็นปัจจัยที่สถาบันการเงินและผู้ซื้อใช้ประกอบการตัดสินใจอย่างจริงจัง ซึ่งจะมีบทบาทมากขึ้นต่อทิศทางของอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะยาว
บทสรุป: ปีแห่งการตั้งหลัก ไม่ใช่ปีแห่งความเร่งรีบ
โดยสรุปแล้ว อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 คือปีแห่งการตั้งหลักและปรับตัว ตลาดยังคงเดินหน้าได้ แต่ต้องเดินอย่างช้าและมั่นคง ผู้ประกอบการที่เข้าใจบริบทใหม่ของเศรษฐกิจ มองเห็นความเปลี่ยนแปลงของผู้บริโภค และกล้าปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับความเป็นจริง จะเป็นกลุ่มที่สามารถยืนระยะได้ในระยะยาว
หากคุณกำลังพิจารณาลงทุน พัฒนาโครงการ หรือเลือกซื้อที่อยู่อาศัย ปีนี้ไม่ใช่เวลาของการตัดสินใจจากอารมณ์ แต่เป็นเวลาของข้อมูลและมุมมองเชิงลึก เริ่มต้นศึกษาตลาดอย่างจริงจังวันนี้ เพื่อวางรากฐานการตัดสินใจที่มั่นคงสำหรับอนาคตที่กำลังเปลี่ยนไปอย่างต่อเนื่อง
