ทิศทางเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569: การเดินทางบนสมดุลใหม่ที่ต้องอาศัยวิสัยทัศน์และความยืดหยุ่น
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดมาหลากหลายรูปแบบ โดยเฉพาะในช่วงปลายปี 2568 (2025) ที่ผ่านมา สภาวะเศรษฐกิจมหภาคและภูมิทัศน์ของอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นความผันผวนทางเศรษฐกิจโลก ความไม่แน่นอนทางการเมืองภายในประเทศ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง รวมถึงภัยธรรมชาติที่เข้ามาสร้างความเสียหายอย่างต่อเนื่อง สิ่งเหล่านี้ได้หล่อหลอมให้เราก้าวเข้าสู่ปี 2569 (2026) ด้วยคำถามสำคัญที่ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะเดินหน้าต่อไปในทิศทางใด?
จากการวิเคราะห์อย่างลึกซึ้งและมุมมองจากผู้เชี่ยวชาญชั้นนำในอุตสาหกรรม ผมเชื่อว่า เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการประคับประคองและฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปบน “สมดุลใหม่” ที่ไม่ใช่การกลับไปสู่จุดรุ่งเรืองเดิม แต่เป็นการปรับตัวเพื่อสร้างรากฐานที่มั่นคงและยั่งยืนยิ่งขึ้น ผู้ประกอบการ นักลงทุน และผู้บริโภคจำเป็นต้องเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนและข้อจำกัดต่างๆ เพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่แม่นยำและฉลาดรอบคอบยิ่งขึ้นในสภาพแวดล้อมที่เต็มไปด้วยความซับซ้อนนี้
ภูมิทัศน์เศรษฐกิจมหภาค: แรงกดดันที่ยังคงอยู่และโอกาสที่มองหา
เมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2569 ภาพรวมเศรษฐกิจไทยยังคงถูกท้าทายด้วยปัจจัยหลายประการ ข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ชี้ให้เห็นถึงอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ที่อาจอยู่ในกรอบ 1.5-1.8% ซึ่งสะท้อนการฟื้นตัวที่ช้าและไม่แข็งแกร่งเท่าที่ควร ตัวเลขนี้ต่ำกว่าที่เคยประเมินไว้ในปี 2568 ที่ 2% บ่งบอกถึงความจำเป็นที่ทุกภาคส่วนต้อง “อึด-ทน” และเดินหน้าอย่างระมัดระวัง
ปัจจัยหลักที่กดดันเศรษฐกิจ ได้แก่:
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงสูงเป็นประวัติการณ์ส่งผลกระทบโดยตรงต่อความสามารถในการใช้จ่ายและการก่อหนี้ใหม่ของผู้บริโภค ค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้นก็ยิ่งซ้ำเติมสถานการณ์ ทำให้การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินทรัพย์ขนาดใหญ่ ถูกชะลอออกไปอย่างมีนัยสำคัญ
นโยบายการเงินที่เข้มงวดของสถาบันการเงิน: แม้มีแนวโน้มที่อัตราดอกเบี้ยอาจปรับลดลงเล็กน้อยเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่สถาบันการเงินยังคงใช้ความระมัดระวังอย่างสูงในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เนื่องจากความกังวลเกี่ยวกับคุณภาพสินทรัพย์และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่อยู่ในระดับสูงถึง 40% นอกจากนี้ การขอสินเชื่อโครงการ (Project Finance) สำหรับผู้ประกอบการก็ไม่ใช่เรื่องง่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการคอนโดมิเนียมที่ต้องลงทุนก่อสร้างทั้งอาคารในคราวเดียว ต่างจากบ้านจัดสรรที่สามารถพัฒนาเป็นเฟสๆ ได้ การเข้าถึงแหล่งเงินทุนจึงเป็นคอขวดสำคัญที่จำกัดการเติบโตของตลาด
ความไม่แน่นอนจากภายนอกและภายใน: สงครามการค้า แนวโน้มเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ รวมถึงความไม่แน่นอนทางการเมืองภายในประเทศ ล้วนเป็นปัจจัยที่เพิ่มความผันผวนและลดความเชื่อมั่นในการลงทุน การเจรจาภาษีของทรัมป์หรือสถานการณ์ชายแดนไทย-กัมพูชาที่รุนแรงขึ้น ก็อาจส่งผลกระทบรอบด้านต่อการค้าและการลงทุน
อย่างไรก็ตาม ก็ยังมีปัจจัยบวกบางประการที่อาจเข้ามาช่วยพยุงตลาด โดยเฉพาะการเร่งรัดการใช้งบประมาณของภาครัฐในปี 2569 และการพิจารณางบประมาณปี 2570 ซึ่งหากดำเนินการได้ทันท่วงที จะช่วยอัดฉีดเม็ดเงินเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจได้ นอกจากนี้ หากมีการเลือกตั้งตามกรอบเวลาที่ชัดเจน ก็จะสร้างความมั่นใจและความต่อเนื่องในการดำเนินนโยบาย
อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569: เมื่ออุปทานปรับตัวสู่จุดสมดุลใหม่
นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้ชี้ให้เห็นว่าปี 2568 เป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเติบโตต่ำที่สุดในรอบหลายปี โดยเฉพาะซัพพลายที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่ลดลงต่ำสุดในรอบ 20 ปี และการโอนกรรมสิทธิ์ก็ลดลงอย่างมีนัยสำคัญทั้งในแง่ของจำนวนหน่วยและมูลค่า ซึ่งสถานการณ์ดังกล่าว นำมาสู่การปรับตัวครั้งสำคัญของผู้ประกอบการ
จุดเปลี่ยนที่สำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569 คือ:
การลดลงของอุปทานใหม่: เมื่อซัพพลายใหม่ลดลงอย่างมาก ผู้ประกอบการปรับตัวด้วยการชะลอการเปิดโครงการใหม่ ทำให้การแข่งขันด้านอุปทานในปี 2569 ไม่รุนแรงเท่ากับปีที่ผ่านมา นี่อาจเป็นปัจจัยบวกที่ช่วยลดแรงกดดันด้านราคาและยอดขายให้กับโครงการที่มีอยู่ในตลาด และเปิดโอกาสให้โครงการเก่าระบายสต็อกได้ดียิ่งขึ้น
การแข่งขันด้านสินเชื่อที่เพิ่มขึ้น: จากฐานสินเชื่อรายย่อยที่ต่ำเป็นประวัติการณ์ในปี 2568 คาดว่าในปี 2569 ธนาคารพาณิชย์จะเริ่มกลับมาแข่งขันในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น จากเดิมที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) มีส่วนแบ่งตลาดสูงถึง 50-90% การแข่งขันที่เพิ่มขึ้นนี้อาจช่วยเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้ซื้อ และหนุนให้ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ปรับตัวเป็นบวกได้ 5-10%
ราคาที่ดินที่สูงขึ้น: แม้ตลาดจะชะลอตัว แต่ราคาที่ดินยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในบริเวณที่มีโครงข่ายคมนาคมขนส่งมวลชนก่อสร้างแล้วเสร็จหรือกำลังจะแล้วเสร็จ ปัจจัยนี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะโครงการทาวน์เฮาส์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลระดับราคา 1.5 ล้านบาทต่อหน่วยที่กำลังจะค่อยๆ หายไปจากตลาด และคอนโดมิเนียมในย่านชานเมืองจะเข้ามาทดแทน เพื่อตอบโจทย์ความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค
การฟื้นตัวที่แตกต่างกันในแต่ละภูมิภาค: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละภูมิภาคจะมีพลวัตการฟื้นตัวที่แตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับปัจจัยเฉพาะของแต่ละพื้นที่ เช่น การฟื้นตัวของการท่องเที่ยว การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน หรือแม้แต่สถานการณ์ภัยพิบัติในท้องถิ่น การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคจึงต้องพิจารณาอย่างเจาะลึกในแต่ละทำเล
กลยุทธ์ผู้ประกอบการเพื่อความอยู่รอดและเติบโตในปี 2569
จากมุมมองของผู้บริหารระดับสูงอย่าง นายอธิป พีชานนท์ และนายสุนทร สถาพร ได้สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการต้องเผชิญกับสภาพตลาดที่ยังคง “ซึมๆ” และต้องอาศัย “ความอึด-ทน” สูง กลยุทธ์ที่สำคัญสำหรับปี 2569 จึงไม่ใช่การเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่เป็นการประคับประคองและสร้างฐานให้มั่นคง
หลักการสำคัญที่ผู้ประกอบการควรยึดถือ ได้แก่:
บริหารสภาพคล่องอย่างเข้มงวด: ในสภาวะที่สถาบันการเงินเข้มงวดและตลาดหุ้นกู้มีความระมัดระวัง ผู้ประกอบการต้องพึ่งพาตนเองให้มากที่สุด การมีสภาพคล่องที่ดีเป็นหัวใจสำคัญในการดำเนินธุรกิจ หลีกเลี่ยงการลงทุนที่ไม่จำเป็นและลดความเสี่ยงเกินตัว นี่เป็นองค์ประกอบสำคัญของการเงินอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืน
ลงทุนอย่างรอบคอบและไม่ประมาท: การตัดสินใจลงทุนโครงการใหม่ต้องผ่านการวิเคราะห์อย่างละเอียดถี่ถ้วน ตรวจสอบความพร้อมของตนเอง และประเมินสถานการณ์ตลาดอย่างรอบด้าน การพึ่งพิงโปรเจ็กต์ไฟแนนซ์อาจไม่ใช่ทางเลือกที่ง่ายดายอีกต่อไป
พัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับกำลังซื้อจริง: เข็มทิศของตลาดคือรายได้ที่แท้จริงของประชาชน ผู้ประกอบการต้องปรับลดขนาดโครงการ ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว การนำเสนอที่อยู่อาศัยที่คุ้มค่าและตอบโจทย์ความต้องการพื้นฐานจึงเป็นสิ่งสำคัญ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นคุณค่ามากกว่ามูลค่าสูงสุดจะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
ยกระดับศักยภาพองค์กร (Upskill) สู่การพัฒนาที่ยั่งยืน: ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้องปรับตัวสู่แนวคิด Sustainable Development in Action พัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ Low Carbon Living รวมถึงการนำหลักการ ESG (Environment, Social, Governance) มาประยุกต์ใช้ในการดำเนินธุรกิจ สิ่งเหล่านี้ไม่เพียงแต่ช่วยลดต้นทุนในระยะยาว แต่ยังสร้างมูลค่าเพิ่มและดึงดูดผู้บริโภคยุคใหม่ที่ให้ความสำคัญกับความยั่งยืน
การรับฟังเสียงสะท้อนจากภาคเอกชน: รัฐบาลใหม่ควรให้ความสำคัญกับการรับฟังความคิดเห็นจากภาคเอกชนอย่างจริงจัง เพราะทุกการลงทุนคือสิ่งที่เกิดขึ้นจริงในแต่ละอุตสาหกรรม การมีส่วนร่วมของภาคเอกชนในโครงการภาครัฐในรูปแบบ PPP (Public-Private Partnership) ก็เป็นแนวทางหนึ่งที่จะช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้
บทบาทภาครัฐ: พยุงตลาดมากกว่ากระตุ้นระยะสั้น
นายสุนทร สถาพร ได้เสนอแนะบทบาทของภาครัฐที่ควรเน้นการพยุงตลาดมากกว่าการกระตุ้นระยะสั้นที่อาจไม่ยั่งยืน มาตรการที่ตรงจุดและจำเป็นต่อ เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569 ได้แก่:
ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม: การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองจะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อและผู้ประกอบการได้โดยตรง และควรมีการพิจารณาผ่อนปรนเกณฑ์ LTV (Loan to Value) เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ
สนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก: การมีกลไกสนับสนุนสินเชื่อสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยครั้งแรก จะช่วยให้ประชาชนที่กำลังสร้างเนื้อสร้างตัวสามารถมีบ้านเป็นของตนเองได้ ซึ่งถือเป็นการสร้างรากฐานที่มั่นคงให้กับสังคม
กลไกเสริมเพื่อแก้ปัญหาสินเชื่อหดตัว: ควรพิจารณากลไกใหม่ๆ เช่น Mortgage Guarantee เพื่อเพิ่มโอกาสเข้าถึงสินเชื่อ, Consolidated Debt เพื่อลดภาระหนี้และเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระ, และ Risk-Based Interest เพื่อกำหนดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยงที่แท้จริงของผู้กู้ ซึ่งจะช่วยให้ระบบการเงินมีความยืดหยุ่นและเข้าถึงได้มากขึ้น
การแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้าง: นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ได้เน้นย้ำว่าปัญหาเชิงโครงสร้างของประเทศยังไม่ได้รับการแก้ไขอย่างจริงจัง เช่น ปัญหาหนี้ทั้งระบบและการคอร์รัปชัน รัฐบาลใหม่ควรมุ่งเน้นการปรับโครงสร้างทางเศรษฐกิจและสังคมทั้งระบบ ไม่ใช่เพียงแค่นโยบายประชานิยมที่อาจส่งผลกระทบในระยะยาว การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาวจะได้รับประโยชน์จากเสถียรภาพเหล่านี้
การขับเคลื่อน GDP ให้เติบโต: การที่ GDP เติบโตเพียง 1-2% นั้นไม่เพียงพอ รัฐบาลต้องผลักดันให้ GDP เติบโตถึง 3% และเป้าหมาย 5% เพื่อให้ประชาชนมีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยได้อย่างแท้จริง เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในเครื่องยนต์สำคัญของเศรษฐกิจ หากภาคส่วนนี้สะดุด ก็อาจฉุดรั้งธุรกิจอื่นๆ ให้ล้มตามได้
สภาวะ “ม้าป่วย” หรือ “ม้าเพิ่งลุกเดิน”: นิยามของอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569
ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านได้ให้นิยามปี 2569 ที่น่าสนใจแตกต่างกันไป สะท้อนถึงมุมมองที่หลากหลายแต่มีแก่นร่วมกัน:
นายอธิป พีชานนท์ เปรียบเทียบปี 2569 เป็น “ม้าหงอย-ม้าป่วย” ที่ใช้งานหนักไม่ได้ อาจจะต้องพาไปเดินรับนักท่องเที่ยวเบาๆ บ่งบอกถึงสภาวะที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่และต้องดูแลประคับประคอง
นายอิสระ บุญยัง มองว่าเป็นปีที่ “ม้าวิ่งไม่ได้ ม้าเพิ่งเข้าเฝือกมา” หรือ “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้” เนื่องจากตลาดเติบโตจากฐานที่ต่ำมาก ซึ่งเป็นปัจจัยบวกในแง่ของการมีพื้นที่ให้เติบโต แต่ยังไม่ใช่ปีที่ “ม้ากระโดด”
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มองว่าปี 2569 ยัง “ไม่ดีทั้งปี” โดยเฉพาะความกังวลเรื่องการออกหุ้นกู้ของบริษัทใหญ่ที่อาจกระทบถึงรายเล็กหากเศรษฐกิจสะดุด
จากนิยามเหล่านี้ เราสามารถสรุปได้ว่า เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569 จะเป็นปีที่ตลาดกำลังค้นหาสมดุลใหม่ หลังจากผ่านพ้น “พายุเศรษฐกิจ” ที่รุนแรงที่สุดในปี 2568 ผู้ประกอบการและนักลงทุนต้องยอมรับว่าตลาดจะไม่กลับไปดีเหมือนเดิมในระยะเวลาอันใกล้ และจำเป็นต้องปรับตัวอยู่กับมันให้ได้
โอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่ยั่งยืน
แม้ภาพรวมจะเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็ยังมีโอกาสสำหรับผู้ที่มีวิสัยทัศน์และกลยุทธ์ที่เหมาะสม:
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน: โครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการเช่า หรือมีทำเลศักยภาพที่คาดว่าจะมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในอนาคต ยังคงน่าสนใจ แต่ต้องพิจารณาผลตอบแทนอย่างรอบคอบ และอาจปรึกษาที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์เพื่อวางแผนกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ 2569 ที่เหมาะสม
ตลาดเช่าอสังหาริมทรัพย์: ในสภาวะที่กำลังซื้ออ่อนแอ การเช่าอาจเป็นทางเลือกที่ผู้บริโภคจำนวนมากหันมาให้ความสำคัญมากขึ้น ผู้ประกอบการอาจพิจารณาพัฒนาโครงการที่เน้นตลาดเช่า หรือปรับโมเดลธุรกิจให้มีความยืดหยุ่นมากขึ้น
เทรนด์ Low Carbon Living และ ESG: การพัฒนาโครงการที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อม การใช้พลังงานสะอาด และการออกแบบเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ดึงดูดผู้บริโภคและนักลงทุนสถาบันในระยะยาว
การวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์เชิงลึก: การใช้ข้อมูลและเทคโนโลยีในการวิเคราะห์ตลาดอย่างแม่นยำ จะช่วยให้นักลงทุนและผู้ประกอบการสามารถตัดสินใจได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น โดยเฉพาะในตลาดที่มีความผันผวนสูง
บทสรุปและก้าวต่อไป
เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569 ไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่เป็นปีแห่งการสร้างความแข็งแกร่งจากภายใน การเรียนรู้ที่จะเดินหน้าอย่างมั่นคงบนฐานรากใหม่ที่อาจไม่คุ้นเคย การปรับตัวของผู้ประกอบการ การสนับสนุนที่ตรงจุดจากภาครัฐ และความร่วมมือระหว่างทุกภาคส่วน คือหัวใจสำคัญที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งการประคับประคองนี้ไปได้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อมั่นว่าศักยภาพของประเทศไทยยังคงมีอยู่สูง การที่เราได้ผ่านสมรภูมิอันโหดหินในปี 2568 มาได้ ก็เป็นเครื่องพิสูจน์ถึงความอึดและทนทานของวงการนี้ ปี 2569 จึงเป็นโอกาสที่เราจะใช้ความเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง ความยืดหยุ่นในการปรับตัว และวิสัยทัศน์ที่กว้างไกล เพื่อสร้างสรรค์นวัตกรรมและโอกาสใหม่ๆ ในวงการอสังหาริมทรัพย์
หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูล หรือวางแผนกลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน เพื่อคว้าโอกาสในตลาดที่กำลังค้นหาสมดุลใหม่นี้ ผมพร้อมเป็นที่ปรึกษาและแบ่งปันมุมมองเชิงลึกเพื่อนำพาธุรกิจของท่านไปสู่ความสำเร็จอย่างยั่งยืน ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญและกำหนดทิศทางสำหรับอนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกัน
