เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569: ปีแห่งการพลิกโฉมและการสร้างรากฐานใหม่ในสมดุลที่เปลี่ยนไป
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของ เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569 มาแล้วหลายครั้ง ทว่าปี พ.ศ. 2569 (ค.ศ. 2026) นี้ ไม่ใช่เพียงแค่การกลับมาของวัฏจักรเดิมๆ แต่เป็นการก้าวเข้าสู่ยุคสมัยแห่ง “สมดุลใหม่” ที่ทุกภาคส่วนต้องปรับตัวและสร้างรากฐานให้มั่นคง บทความนี้จะเจาะลึกถึงปัจจัยขับเคลื่อน ความท้าทาย และโอกาสที่ซ่อนอยู่ในภูมิทัศน์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้ พร้อมนำเสนอแนวคิดเชิงกลยุทธ์ที่จำเป็นสำหรับผู้ประกอบการ นักลงทุน และผู้บริโภค
ปี 2568 ที่ผ่านมาเป็นเหมือนมรสุมที่พัดกระหน่ำตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างไม่ขาดสาย ทั้งจากความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ปัญหาภัยธรรมชาติ และความไม่แน่นอนทางการเมืองภายในประเทศ ความท้าทายเหล่านี้ไม่ได้หายไปไหนเมื่อเราก้าวเข้าสู่ปี 2569 แต่กลับกลายเป็นปัจจัยที่หล่อหลอมให้เกิดสภาพแวดล้อมใหม่ที่ซับซ้อนและต้องอาศัยความเข้าใจอย่างถ่องแท้เพื่อการอยู่รอดและเติบโตในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยแห่งนี้ ผู้เชี่ยวชาญในวงการต่างให้มุมมองที่สอดคล้องกันว่า ปี 2569 คือปีแห่งการประคับประคองและฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ไม่ใช่ปีแห่งการก้าวกระโดด แต่เป็นโอกาสทองในการสร้างความแข็งแกร่งจากภายใน
ภาพรวมเศรษฐกิจมหภาค: แรงกดดันที่ยังไม่คลี่คลาย
หนึ่งในปัจจัยพื้นฐานที่กำหนดทิศทางของ เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569 คือภาพรวมของเศรษฐกิจมหภาค นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้สะท้อนมุมมองว่า ปี 2569 จะไม่แตกต่างจากปี 2568 มากนัก โดยเป็นปีที่ผู้ประกอบการต้องมีความ “อึด-ทน” ต่อภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงซึมตัว ตัวเลขผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประเมินไว้ที่ 1.5-1.8% ในปี 2569 ซึ่งต่ำกว่า 2% ในปี 2568 ชี้ให้เห็นถึงการเติบโตที่ช้าและจำกัด ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของประชาชน แรงกดดันจากหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงยังคงเป็นตัวฉุดรั้งที่สำคัญ ทำให้การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินทรัพย์มูลค่าสูง ชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
นอกจากนี้ การเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อยังคงเป็น “คอขวด” สำคัญของระบบ ตามที่นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้ชี้ให้เห็นว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังคงสูงถึง 40% แม้จะมีความต้องการซื้อจริงอยู่ก็ตาม ปัญหานี้ไม่ได้กระทบเฉพาะผู้ซื้อที่ขาดโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ แต่ยังส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้ประกอบการที่เผชิญกับอัตราการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลง แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยอาจมีการปรับลดลงบ้าง แต่ก็ไม่ได้ช่วยกระตุ้นกำลังซื้อได้มากนัก ตราบใดที่ปัญหาหนี้ครัวเรือนและรายได้ที่แท้จริงยังไม่ได้รับการแก้ไขอย่างยั่งยืน การบริหารสภาพคล่องที่ดีของผู้ประกอบการจึงเป็นหัวใจสำคัญในการรับมือกับสถานการณ์นี้ การพึ่งพาเงินทุนภายในหรือการระดมทุนที่ไม่ใช่หุ้นกู้จากตลาดสาธารณะที่นักลงทุนมีความระมัดระวังมากขึ้น ถือเป็นกลยุทธ์ที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบเพื่อการลงทุนอสังหาฯ ผลตอบแทนสูงในระยะยาว
พลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: อุปทานลดลง แต่ไม่ใช่ปี “ม้ากระโดด”
นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้ให้ภาพที่ชัดเจนของปี 2568 ว่าเป็นปีที่ตลาดโตต่ำสุดในรอบหลายปี โดยเฉพาะซัพพลายที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่ต่ำสุดในรอบ 20 ปี และการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงถึง 20% ทั่วประเทศ ตัวเลขเหล่านี้ดูเหมือนจะเป็นปัจจัยลบ แต่ในมุมมองของนักวิเคราะห์ผู้มีประสบการณ์ มันกลับแฝงไว้ด้วยสัญญาณบวกที่สำคัญ เมื่ออุปทานใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 จึงไม่รุนแรงเท่ากับปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและพัฒนาโครงการให้ตรงกับความต้องการของกำลังซื้อจริงจะมีความได้เปรียบ
อย่างไรก็ตาม การคาดการณ์ว่าตลาดจะฟื้นตัวแบบก้าวกระโดดนั้นยังดูห่างไกล นายอิสระให้นิยามปี 2569 ว่าเป็น “ปีม้าวิ่งไม่ได้ ม้าเพิ่งเข้าเฝือกมา” หรือ “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้” ไม่ใช่ “ปีที่ม้ากระโดด” สะท้อนให้เห็นว่าการฟื้นตัวจะมาจากฐานที่ต่ำมากและจะเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2569 อาจมีการขยายตัว 5-10% ซึ่งเป็นการเติบโตจากฐานที่ต่ำมาก
การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอุปสงค์และอุปทาน:
ที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงได้กำลังหายไป: นายอิสระได้ชี้ประเด็นสำคัญว่า โครงการทาวน์เฮาส์ระดับราคา 1.5 ล้านบาทในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะค่อยๆ หายไป เนื่องจากราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้คอนโดมิเนียมในย่านชานเมืองกลายเป็นทางเลือกที่อยู่อาศัยที่เข้าถึงได้มากขึ้น ซึ่งเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่เน้นตลาดสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ
การเติบโตที่แตกต่างกันในภูมิภาค: การฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ในภูมิภาคจะมีความแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับปัจจัยเฉพาะของแต่ละพื้นที่ เช่น โครงสร้างพื้นฐาน การท่องเที่ยว และอุตสาหกรรมในท้องถิ่น แม้แต่ในพื้นที่ที่ประสบปัญหาน้ำท่วมอย่างหาดใหญ่ ราคาที่ดินก็ยังคงสูงขึ้น แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของบางพื้นที่ที่ยังคงเป็นที่ต้องการของตลาดอสังหาฯ ภูเก็ต, อสังหาฯ เชียงใหม่, และตลาดเมืองรองที่มีศักยภาพเฉพาะตัว ก็จะเป็นจุดที่น่าสนใจสำหรับกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ที่เน้นการกระจายความเสี่ยง
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน: นักลงทุนที่มองหาโอกาสในการลงทุนคอนโดให้เช่า หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนอื่นๆ จะต้องพิจารณาทำเลที่มีศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืน โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีความต้องการเช่าสูงจากนักเรียน นักศึกษา หรือผู้ทำงานในเมือง
กลยุทธ์ผู้ประกอบการในยุคสมดุลใหม่: พลิกโฉมเพื่อความยั่งยืน
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ได้ให้มุมมองที่เฉียบคมว่า ปี 2569 เป็นปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่ ที่จะไม่กลับไปดีเหมือนเดิมอีก ผู้ประกอบการจึงต้องปรับตัวอยู่กับมันให้ได้ เพราะปัญหาเชิงโครงสร้างยังไม่ได้รับการแก้ไข การเป็นที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ให้กับองค์กรต่างๆ จะยิ่งมีความสำคัญมากขึ้นในการวางแผนเชิงกลยุทธ์ในภาวะเช่นนี้
บริหารสภาพคล่องและเงินสดอย่างเข้มงวด: นี่คือบทเรียนสำคัญที่ผู้ประกอบการได้เรียนรู้ในปีที่ผ่านมา การลงทุนต้องรอบคอบ ไม่ประมาท และหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว การพึ่งพาตนเองให้มากและไม่หวังพึ่งหุ้นกู้เพียงอย่างเดียว เนื่องจากการระดมทุนผ่านหุ้นกู้ในตลาดทุนปี 2569 มีแนวโน้มที่นักลงทุนจะเลือกสรรผู้ออกมากขึ้น การวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ อย่างลึกซึ้งเป็นสิ่งจำเป็นก่อนตัดสินใจลงทุน การบริหารพอร์ตอสังหาฯ ให้มีความสมดุลและกระจายความเสี่ยงคือหัวใจสำคัญ
พัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์กำลังซื้อจริง: นายสุนทร สถาพร เน้นย้ำว่า “กำลังซื้อจริงคือเข็มทิศของตลาด” ผู้ประกอบการต้องปรับขนาดโครงการ ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว การทำ Low Carbon Living และ Sustainable Development in Action ไม่ใช่แค่เทรนด์ แต่เป็นกลยุทธ์สำคัญในการสร้างมูลค่าเพิ่มและดึงดูดผู้บริโภคที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อมและสังคม ความต้องการสินเชื่ออสังหาฯ สำหรับโครงการเหล่านี้จะเพิ่มขึ้นในอนาคต
Upskill องค์กรสู่การพัฒนาที่ยั่งยืน: ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้องยกระดับศักยภาพองค์กร สู่แนวคิด ESG in real estate (Environmental, Social, Governance) และ PropTech solutions การนำเทคโนโลยีมาปรับใช้ในการบริหารจัดการ การตลาด และการบริการลูกค้า จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันใน เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569
แสวงหาโอกาสลงทุนอสังหาฯ ในตลาดเฉพาะทาง: ในภาวะที่ตลาดรวมซึมตัว การเจาะตลาดเฉพาะทางอาจเป็นทางออก เช่น อสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้สูงอายุ ที่อยู่อาศัยแบบ Co-living หรือโครงการที่เน้นสุขภาพและคุณภาพชีวิต การวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ อย่างละเอียดจะช่วยให้มองเห็นโอกาสเหล่านี้ได้
ความร่วมมือกับภาครัฐและสถาบันการเงิน: การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างยั่งยืน ต้องอาศัยความร่วมมือระหว่างภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน การมีกลไกเสริมเพื่อแก้ปัญหาสินเชื่อหดตัว เช่น Mortgage Guarantee, Consolidated Debt หรือ Risk-Based Interest จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่ง
บทบาทของภาครัฐ: จากการกระตุ้นระยะสั้น สู่การพยุงตลาดอย่างยั่งยืน
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ภาครัฐควรปรับบทบาทจากการมุ่งเน้นมาตรการกระตุ้นระยะสั้น ไปสู่การสนับสนุนกลไกที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด นายสุนทร สถาพร แนะนำให้ภาครัฐต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก เพื่อให้ประชาชนกลุ่มที่เพิ่งเริ่มต้นสร้างตัวสามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้ มาตรการเหล่านี้จะช่วยประคองตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้สามารถขับเคลื่อนต่อไปได้
นอกจากนี้ การแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างของประเทศ เช่น หนี้ทั้งระบบ และการเร่งปรับโครงสร้างทางเศรษฐกิจสังคมโดยรวม ก็เป็นสิ่งที่รัฐบาลใหม่ควรให้ความสำคัญอย่างยิ่ง ดังที่นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิตได้กล่าวไว้ การลดดอกเบี้ยอย่างต่อเนื่องและการมีมาตรการรัฐยังคงเป็นสิ่งที่ดีกว่าไม่มี แต่การจะฟื้นตัวกลับไปดีเหมือนเดิมคงเป็นไปไม่ได้หาก GDP ของประเทศไม่สามารถเติบโตได้ถึง 3-5% ซึ่งเป็นระดับที่เพียงพอต่อการสร้างกำลังซื้อที่อยู่อาศัยให้กับประชาชน
นายอธิป พีชานนท์ ยังเน้นย้ำถึงความสำคัญของการที่รัฐบาลรับฟังเสียงสะท้อนของภาคเอกชน และใช้เงินงบประมาณอย่างเหมาะสม รวมถึงการสนับสนุนโครงการร่วมลงทุนระหว่างภาครัฐและเอกชน (PPP) เพราะทุกการลงทุนคือสิ่งที่เกิดขึ้นจริงในแต่ละอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ถือเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์สำคัญของเศรษฐกิจ หากภาคส่วนนี้ล้มลง อาจฉุดอีกหลายธุรกิจล้มลงตามไปด้วย
แนวโน้มและโอกาสในอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
แม้ว่าปี 2569 จะเป็นปีแห่งการประคับประคอง แต่ก็ยังมีโอกาสสำหรับผู้ที่มองเห็นและปรับตัวได้ดี:
อสังหาริมทรัพย์ดิจิทัล (Digital Real Estate Assets): เทคโนโลยีบล็อกเชนและสินทรัพย์ดิจิทัลเริ่มเข้ามามีบทบาทในวงการอสังหาฯ ในรูปแบบของการเป็นเจ้าของเศษส่วน (fractional ownership) หรือการใช้สัญญาอัจฉริยะ (smart contracts) ซึ่งอาจเป็นช่องทางการลงทุนใหม่ๆ ที่จะเข้ามาเสริมในอนาคตอันใกล้
PropTech Solutions: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในทุกขั้นตอนของวงจรชีวิตอสังหาฯ ตั้งแต่การออกแบบ การก่อสร้าง การขาย การบริหารจัดการ จนถึงการให้บริการหลังการขาย จะเป็นปัจจัยสำคัญในการเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันและลดต้นทุนใน เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569
การพัฒนาอย่างยั่งยืน (Sustainable Development): ผู้ประกอบการที่ให้ความสำคัญกับการออกแบบอาคารประหยัดพลังงาน การใช้วัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และการสร้างชุมชนที่ยั่งยืน จะได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้บริโภคที่ใส่ใจมากขึ้น
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองรองและภูมิภาค: ด้วยโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ทำให้เมืองรองที่มีศักยภาพ เช่น เชียงใหม่ ภูเก็ต พัทยา หรือหัวหิน กลายเป็นแหล่งลงทุนที่น่าสนใจ โดยเฉพาะในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยวและที่พักอาศัยหลังที่สอง การบริหารพอร์ตอสังหาฯ ที่กระจายไปในภูมิภาคต่างๆ จะช่วยลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาตลาดใดตลาดหนึ่งมากเกินไป
สรุป: สร้างรากฐานที่แข็งแกร่งเพื่ออนาคต
ปี 2569 สำหรับ เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569 นั้น ไม่ใช่ปีที่ง่ายดาย แต่ก็ไม่ใช่ปีที่สิ้นหวัง ดังที่นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้กล่าวไว้ว่า แม้จะยากลำบาก แต่ผู้ประกอบการจะช่วยกันพยุงตลาดให้ขับเคลื่อนไปได้ เพราะสมรภูมิปี 2568 ที่โหดและหินก็ผ่านมาแล้ว
ในฐานะผู้มีประสบการณ์ในวงการ ผมเชื่อมั่นว่าผู้ประกอบการที่เข้าใจถึง “สมดุลใหม่” นี้ จะสามารถเปลี่ยนความท้าทายให้เป็นโอกาสได้ ด้วยกลยุทธ์ที่เน้นความรอบคอบในการลงทุน การบริหารสภาพคล่องอย่างมีวินัย การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตรงใจกลุ่มเป้าหมายอย่างแท้จริง และการนำเทคโนโลยีมาปรับใช้เพื่อความยั่งยืน การร่วมมือกันระหว่างภาครัฐ ภาคเอกชน และสถาบันการเงินจะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความแข็งแกร่งให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะยาว
แล้วคุณพร้อมแล้วหรือยังที่จะก้าวเข้าสู่สมดุลใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569? หากคุณกำลังมองหากลยุทธ์ที่เหมาะสมหรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อนำพาธุรกิจของคุณให้เติบโตอย่างยั่งยืนในสภาพแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงไปนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนอนาคตร่วมกัน
