ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569: ปีแห่งการประคับประคอง ฟื้นตัวช้า และการปรับตัวสู่สมดุลใหม่
ตลอดเวลากว่า 10 ปีที่ผมทำงานอยู่ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่เคยมีช่วงเวลาใดที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญความท้าทายรอบด้านเท่ากับช่วงปี 2567–2569 มาก่อน และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2569 ภาพของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569 ชัดเจนขึ้นว่า นี่ไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่เป็นปีที่ทั้งระบบต้อง “ประคองตัว” บนสมดุลใหม่ที่แตกต่างจากอดีตอย่างสิ้นเชิง
หลังจากผ่านพายุเศรษฐกิจในปี 2568 ซึ่งถือเป็นจุดต่ำสุดของรอบนี้ ตลาดเริ่มส่งสัญญาณทรงตัว แต่การฟื้นตัวยังเป็นไปอย่างเชื่องช้า ภายใต้แรงกดดันจากกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้น หนี้ครัวเรือนในระดับสูง และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย แม้อัตราดอกเบี้ยจะมีแนวโน้มลดลง แต่ยังไม่เพียงพอที่จะปลดล็อกความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในวงกว้าง
เศรษฐกิจไทยปี 2569 กับแรงกดดันเชิงโครงสร้าง
ในมุมมองเชิงมหภาค เศรษฐกิจไทยปี 2569 ถูกคาดการณ์ว่าจะขยายตัวเพียง 1–2% ซึ่งเป็นอัตราที่ต่ำกว่าศักยภาพของประเทศอย่างมาก ปัจจัยหลักมาจากโครงสร้างเศรษฐกิจที่พึ่งพาการส่งออกและการท่องเที่ยว ขณะที่การบริโภคภายในประเทศยังถูกจำกัดด้วยภาระหนี้ครัวเรือนและค่าครองชีพที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
สำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569 เศรษฐกิจที่เติบโตในระดับต่ำเช่นนี้ หมายความว่ากำลังซื้อที่แท้จริงจะยังคงจำกัด โดยเฉพาะกลุ่มรายได้ปานกลางถึงล่าง ซึ่งเป็นฐานลูกค้าหลักของตลาดที่อยู่อาศัย แนวราบระดับราคาไม่สูงมาก และคอนโดมิเนียมในเขตชานเมือง
สินเชื่อที่อยู่อาศัย: คอขวดสำคัญที่ยังไม่คลี่คลาย
แม้ภาครัฐและธนาคารแห่งประเทศไทยจะพยายามส่งสัญญาณผ่อนคลายนโยบายการเงิน แต่ในทางปฏิบัติ สถาบันการเงินยังคงใช้เกณฑ์การพิจารณาสินเชื่ออย่างเข้มงวด อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรกและกลุ่มที่มีภาระหนี้เดิม
ในปี 2569 สินเชื่อบ้าน สินเชื่อคอนโด และสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ จะยังคงเป็นประเด็นที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญสูงสุด การพัฒนาโครงการโดยไม่คำนึงถึงอัตราการผ่านสินเชื่อของกลุ่มเป้าหมาย จะเพิ่มความเสี่ยงด้านสต๊อกคงค้างและสภาพคล่องอย่างมีนัยสำคัญ
ซัพพลายใหม่ลดลง การแข่งขันไม่รุนแรง แต่ไม่ได้หมายถึงโอกาสง่าย
หนึ่งในลักษณะเด่นของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569 คือ ปริมาณซัพพลายใหม่ที่เปิดตัวลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกชะลอการเปิดโครงการใหม่ และหันมาโฟกัสการระบายสต๊อกเดิม ส่งผลให้การแข่งขันด้านราคาลดความรุนแรงลง
อย่างไรก็ตาม การแข่งขันที่ไม่รุนแรง ไม่ได้หมายความว่าตลาดจะกลับมาดีโดยอัตโนมัติ ตรงกันข้าม ตลาดในปี 2569 เป็นตลาดของ “ผู้ซื้อเป็นศูนย์กลาง” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง ผู้บริโภคมีตัวเลือกมาก มีอำนาจต่อรองสูง และตัดสินใจช้าลง ผู้ประกอบการจึงต้องแข่งขันกันด้วยคุณค่า ไม่ใช่เพียงราคา
คอนโดมิเนียม vs บ้านจัดสรร: ความเสี่ยงและโอกาสที่แตกต่าง
ในมุมของโครงสร้างตลาด คอนโดมิเนียมยังคงเผชิญความท้าทายสูงกว่าบ้านจัดสรร โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่ในเมืองและปริมณฑล เนื่องจากต้องใช้เงินลงทุนก้อนใหญ่ และพึ่งพาโปรเจกต์ไฟแนนซ์จากธนาคารเป็นหลัก ซึ่งในปี 2569 ธนาคารจะยังคงระมัดระวังอย่างมาก
ในขณะที่โครงการแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และบ้านแฝด มีความยืดหยุ่นมากกว่า สามารถพัฒนาเป็นเฟส ควบคุมต้นทุน และปรับแผนการขายได้ตามสภาพตลาด แต่ก็ยังต้องเผชิญกับต้นทุนที่ดินที่ปรับสูงขึ้น โดยเฉพาะในทำเลที่มีโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม เช่น รถไฟฟ้าและมอเตอร์เวย์
ราคาที่ดิน ต้นทุนก่อสร้าง และสมดุลใหม่ของราคาอสังหาฯ
ราคาที่ดินในหลายพื้นที่ยังคงปรับตัวสูงขึ้น แม้ตลาดโดยรวมจะชะลอตัว สาเหตุหลักมาจากการขาดแคลนที่ดินศักยภาพ และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐในระยะยาว ส่งผลให้โครงการระดับราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทต่อหน่วยเริ่มหายไปจากตลาดในเขตเมืองและปริมณฑล
สำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569 การตั้งราคาขายจะต้องสะท้อน “กำลังผ่อนจริง” ของผู้บริโภค ไม่ใช่เพียงต้นทุนและความคาดหวังของผู้ประกอบการ การออกแบบยูนิตที่มีขนาดเหมาะสม ฟังก์ชันตอบโจทย์ และค่าใช้จ่ายในการอยู่อาศัยระยะยาวที่ไม่สูงเกินไป จะเป็นปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จของโครงการ
ความยั่งยืน เทคโนโลยี และมาตรฐานใหม่ของตลาด
อีกหนึ่งแนวโน้มสำคัญในปี 2569 คือ การยกระดับมาตรฐานโครงการสู่แนวคิด Sustainable Development และ Low Carbon Living ผู้บริโภครุ่นใหม่ให้ความสำคัญกับพลังงานสะอาด ระบบประหยัดพลังงาน วัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และคุณภาพชีวิตในระยะยาวมากขึ้น
ผู้ประกอบการที่สามารถผสานเทคโนโลยีอสังหาริมทรัพย์ (PropTech) เช่น ระบบบริหารอาคารอัจฉริยะ ความปลอดภัยดิจิทัล และบริการหลังการขายที่มีคุณภาพ จะได้เปรียบในตลาดที่การแข่งขันเชิงราคาเริ่มจำกัดประสิทธิภาพ
บทบาทภาครัฐ: พยุงมากกว่ากระตุ้น
ในบริบทของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569 บทบาทของภาครัฐควรมุ่งไปที่การ “พยุงตลาด” มากกว่าการกระตุ้นระยะสั้น มาตรการอย่างการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV อย่างเหมาะสม และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก ยังคงมีความจำเป็น
ที่สำคัญไม่แพ้กัน คือ การเร่งแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้าง เช่น หนี้ครัวเรือน การเพิ่มรายได้ประชาชน และการยกระดับขีดความสามารถในการแข่งขันของเศรษฐกิจไทย หาก GDP ไม่สามารถเติบโตเกิน 3% ได้อย่างต่อเนื่อง กำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยก็จะยังไม่ฟื้นตัวอย่างแท้จริง
มุมมองจากผู้มีประสบการณ์: ปีแห่งการ “อยู่ให้เป็น”
จากประสบการณ์กว่า 10 ปีในอุตสาหกรรม ผมมองว่าปี 2569 เป็นปีที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้อง “อยู่ให้เป็น” มากกว่า “โตให้เร็ว” การบริหารสภาพคล่อง การเลือกลงทุนอย่างรอบคอบ และการเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคอย่างลึกซึ้ง จะสำคัญกว่าการขยายพอร์ตแบบหวังผลระยะสั้น
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569 จะไม่ใช่ปีที่ง่าย แต่ก็ไม่ใช่ปีที่มืดมน หากผู้ประกอบการ นักลงทุน และผู้ซื้อ ปรับตัวให้สอดคล้องกับสมดุลใหม่ ตลาดจะค่อย ๆ ฟื้นตัวบนฐานที่แข็งแรงและยั่งยืนกว่าเดิม
หากคุณเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่กำลังตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ปีนี้คือเวลาที่ต้องใช้ข้อมูลเชิงลึกและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญอย่างรอบด้าน เพื่อก้าวต่อไปอย่างมั่นคงในตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างถาวร—เริ่มต้นวางแผนวันนี้ เพื่อความได้เปรียบในวันข้างหน้า.
