ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในยุคแห่งความผันผวน: กลยุทธ์ความอยู่รอดและโอกาสการลงทุนปี 2025
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการปรับตัวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มาอย่างต่อเนื่อง จากวิกฤตเศรษฐกิจระดับภูมิภาค สู่การแพร่ระบาดครั้งใหญ่ และล่าสุดคือความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ที่ปะทุขึ้นในหลายพื้นที่ทั่วโลก โดยเฉพาะอย่างยิ่งสงครามในอิสราเอลที่ได้สร้างแรงกระเพื่อมครั้งใหญ่ ไม่เพียงแต่ในมิติทางมนุษยธรรม แต่ยังรวมถึงผลกระทบต่อเศรษฐกิจโลกและ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ บทความนี้จะเจาะลึกถึงผลกระทบเชิงลึก กลยุทธ์การรับมือ และโอกาสที่ซ่อนอยู่ในภาวะความไม่แน่นอนนี้ พร้อมอัปเดตแนวโน้มสำหรับปี 2025 ที่ผู้ประกอบการ นักลงทุน และผู้บริโภคจำเป็นต้องทำความเข้าใจอย่างถ่องแท้
ภูมิทัศน์โลกที่เปลี่ยนแปลง: แรงกระเพื่อมสู่เศรษฐกิจไทย
เมื่อพูดถึง “สงครามอิสราเอล” อาจดูเหมือนเป็นเหตุการณ์ที่ห่างไกลจากประเทศไทย แต่ในโลกที่เชื่อมโยงกันอย่างแยกไม่ออก แรงกระเพื่อมจากความขัดแย้งดังกล่าวได้ส่งผลกระทบอย่างเป็นลูกโซ่ โดยเฉพาะในไตรมาสสุดท้ายของปี 2566 และต่อเนื่องมาถึงปี 2567-2568 ความไม่แน่นอนที่เกิดจากปัจจัยภายนอก (unknown factor) นี้เป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเฝ้าระวังมาตั้งแต่ยุคโควิด-19 และดูเหมือนว่าวิกฤตการณ์ใหม่ๆ จะเกิดขึ้นอยู่เสมอ ตั้งแต่โรคระบาด สงครามรัสเซีย-ยูเครน มาจนถึงสมรภูมิฉนวนกาซา
ผลกระทบประการแรกที่ประเทศไทยเผชิญคือภาคการท่องเที่ยว ซึ่งเป็นกลไกสำคัญในการขับเคลื่อน เศรษฐกิจไทย นักท่องเที่ยวต่างชาติ โดยเฉพาะจากภูมิภาคตะวันออกกลางและจีน ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง อาจมีความกังวลในการเดินทาง หากขอบเขตของสงครามขยายวงกว้างออกไป นอกเหนือจากคู่กรณีหลัก แม้ประเทศไทยจะวางตัวเป็นกลางในเวทีโลกมาอย่างยาวนาน ซึ่งถือเป็นจุดแข็งที่ทำให้เราเป็นที่น่าสนใจในระยะยาว แต่ในระยะสั้น การพึ่งพานักท่องเที่ยวจีนและตะวันออกกลางที่ลดลงย่อมส่งผลกระทบต่อภาคบริการ โรงแรม และธุรกิจที่เกี่ยวข้อง ซึ่งท้ายที่สุดก็ย่อมส่งผลถึงความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจากชาวต่างชาติในระยะสั้นด้วย
นอกจากนี้ แรงกดดันด้านราคาพลังงานที่พุ่งสูงขึ้นเป็นผลกระทบทางอ้อมที่รุนแรง การคมนาคมขนส่งเส้นทางหลักของโลกได้รับผลกระทบ ทำให้ต้นทุนการนำเข้าและส่งออกสินค้าเพิ่มขึ้น ระบบซัพพลายเชนทั่วโลกเผชิญความท้าทายอีกครั้ง หากโฟกัสเฉพาะปัญหาพลังงานแพง ก็ถือเป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้ต้นทุนการประกอบการในทุกภาคส่วนต้องสูงขึ้นโดยปริยาย ซึ่งรวมถึง “ต้นทุนก่อสร้าง” สำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ “ราคาอสังหาริมทรัพย์” มีแนวโน้มปรับตัวขึ้นในอนาคตอันใกล้
สภาพคล่องคือหัวใจ: กลยุทธ์ของดีเวลลอปเปอร์ในยุควิกฤต
จากประสบการณ์ตรง ผมขอยืนยันว่าในภาวะที่ตลาดเต็มไปด้วยความผันผวนและคาดเดาได้ยาก สิ่งสำคัญที่สุดที่ผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องให้ความสำคัญคือ “การรักษาสภาพคล่อง” ขององค์กรให้แข็งแกร่งที่สุด เพราะทุกครั้งที่เกิดวิกฤตเศรษฐกิจ สิ่งแรกที่สถาบันการเงินจะทำคือการระมัดระวังในการปล่อย “สินเชื่อที่อยู่อาศัย” และ “สินเชื่อก่อสร้างโครงการ” หรือ Pre-finance ให้กับดีเวลลอปเปอร์อย่างเข้มงวดมากขึ้น
ในปี 2566-2567 ที่ผ่านมา ปัญหาความเชื่อมั่นและ “สภาพคล่องอสังหาฯ” เป็นเรื่องที่ยังคงคุกคามภาคธุรกิจ โดยเฉพาะกับบริษัทที่ต้อง “โรลโอเวอร์หุ้นกู้” ซึ่งกลายเป็นภาระหนักหน่วง หลายบริษัทต้องเผชิญกับความยากลำบากในการหาเงินทุนใหม่มาทดแทนหุ้นกู้ที่ครบกำหนด เป็นภาพที่ชัดเจนว่าเม็ดเงินทุนในประเทศบางส่วนไหลออกไป “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ในต่างประเทศที่อาจมองว่ามีโอกาสหรือผลตอบแทนที่ดีกว่าในบางช่วงเวลา
ดังนั้น คำแนะนำจากผู้มีประสบการณ์คือ “อย่าเพิ่งไปลงทุนมากนัก” ในช่วงที่สถานการณ์ยังไม่แน่นอน การตุน “เงินสดสำรอง” และรักษาสภาพคล่องไว้ให้มากที่สุดคือกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดที่สุด การที่ “กำลังซื้อ” อาจหายไปบ้างนั้นไม่น่ากลัวเท่ากับการขาดสภาพคล่องที่อาจทำให้องค์กรสะดุด ในฐานะ “ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์” ผมเห็นดีเวลลอปเปอร์หลายรายต้องทบทวนแผน “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ใน “โครงการใหม่” ที่เคยตั้งเป้าไว้
สำหรับดีเวลลอปเปอร์ขนาดใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งมีความได้เปรียบทั้งเงินทุนและขีดความสามารถในการขายและโอนกรรมสิทธิ์ มักจะยังคงเดินหน้าตามแผนการ “พัฒนาอสังหาริมทรัพย์” และ “เปิดตัวโครงการใหม่” อย่างต่อเนื่อง แต่สำหรับผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็ก ผลจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกและสงครามอิสราเอล อาจทำให้จำเป็นต้อง “เบรกหรือชะลอ” การลงทุนโครงการใหม่ออกไปโดยอัตโนมัติ เพราะธนาคารยิ่งเข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อก่อสร้างมากกว่าเดิม ซึ่งเป็นความท้าทายที่ต้องใช้กลยุทธ์ที่รัดกุมเป็นพิเศษ
ภูมิทัศน์ของโครงการใหม่และกำลังซื้อในตลาด
ในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 และต่อเนื่องถึงปี 2567-2568 ดีเวลลอปเปอร์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลจำนวนมากได้วางแผน “เปิดขายบ้านและคอนโดมิเนียม” มูลค่ามหาศาล เพื่อรอจังหวะที่สถานการณ์การเมืองภายในประเทศนิ่งขึ้น และหวังให้ “ความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการและผู้บริโภค” กลับคืนมา แต่เมื่อมีวิกฤตการณ์ใหม่จากสงครามอิสราเอล การประเมินสถานการณ์จึงแบ่งออกเป็นหลายแนวทาง:
ดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่: ยังคงเดินหน้า “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ตามแผน เพราะมีทุนหนาและทีมงานที่แข็งแกร่งในการบริหารจัดการยอดขายและการโอนกรรมสิทธิ์ แม้ยอดขายอาจจะหลุดเป้าไปบ้างไม่เกิน 10-20% ซึ่งถือว่ายังไม่สร้างความเดือดร้อนมากนัก
ดีเวลลอปเปอร์รายกลาง-เล็ก: จำเป็นต้อง “ชะลอการลงทุน” โครงการใหม่ออกไปปีหน้า เนื่องจากความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อก่อสร้าง และการบริหาร “สภาพคล่องอสังหาฯ” ที่เป็นไปอย่างยากลำบาก ทำให้ไม่สามารถขยาย “พอร์ตโฟลิโออสังหาฯ” ได้ง่ายนักในสถานการณ์ปัจจุบัน
ปัญหาหุ้นกู้: ผลกระทบรุนแรงที่สุดจะเกิดขึ้นกับบริษัทที่ต้อง “โรลโอเวอร์หุ้นกู้” ในไตรมาส 4/66 และต่อเนื่องถึงไตรมาส 1/67 ซึ่งเป็นช่วงที่สถาบันการเงินระมัดระวังเป็นพิเศษ ทำให้การหาแหล่งเงินทุนใหม่ทดแทนทำได้ยากขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
อย่างไรก็ตาม แม้ภาพรวมดูเหมือนจะเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ยังมีแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ โดยเฉพาะในด้าน “กำลังซื้อลูกค้าต่างชาติ” ในมุมมองของผม วิกฤตการณ์ทั่วโลก ไม่ว่าจะเป็นโควิด-19 สงครามรัสเซีย-ยูเครน หรือล่าสุดที่อิสราเอล ได้ตอกย้ำให้เห็นถึงคุณค่าของการมีสินทรัพย์ในประเทศที่เป็นกลางและมีเสถียรภาพอย่างประเทศไทย “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” ในไทยจึงกลายเป็นที่หมายตาสำหรับนักลงทุนต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูง โดยเฉพาะจากประเทศที่กำลังเผชิญความวุ่นวาย เช่น รัสเซีย ซึ่งผมเชื่อว่านักลงทุนเหล่านี้จะยังคงเลือกซื้อวิลล่าหรูหรือ “คอนโดมิเนียม” ในประเทศไทยต่อไป เพราะการ “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์” เป็นเรื่องระยะยาว และประเทศไทยมอบความน่าเชื่อถือในฐานะที่พักพิงของสินทรัพย์ที่ดี
กลยุทธ์ระบายสต็อก: โอกาสทองของผู้บริโภค
เพื่อรักษายอดขายและ “สภาพคล่องอสังหาฯ” ดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่จึงยังคงดำเนินกลยุทธ์ทางการตลาดและการขายเชิงรุกอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในช่วงปลายปี 2566 และต้นปี 2567 ที่ผ่านมา เราได้เห็นแคมเปญ “โปรโมชั่นอสังหาฯ” ครั้งใหญ่จากผู้พัฒนาชั้นนำมากมาย ซึ่งถือเป็น “โอกาสลงทุนอสังหาฯ” อันยอดเยี่ยมสำหรับผู้บริโภคที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย
แสนสิริ (Sansiri): ได้จัดงาน “Museum of YOU” ซึ่งเป็นการกลับมาจัดงานใหญ่ในรอบ 4 ปี นำเสนอประสบการณ์ใหม่จากคอนโดฯ แบรนด์ล่าสุดและบ้านแนวราบ ตั้งเป้ายอดขายสูงถึง 3,500 ล้านบาท พร้อมคัดยูนิตพิเศษจาก 34 โครงการทั่วประเทศ จัดแคมเปญ “การันตีราคาดีที่สุด” เช่น “คอนโด XT ห้วยขวาง” พร้อมส่วนลดสูงสุด 2 ล้านบาท และแพ็กเกจ “สินเชื่อดอกเบี้ย 0% นาน 1 ปี” ร่วมกับธนาคารไทยพาณิชย์
พฤกษา เรียลเอสเตท (Pruksa Real Estate): ได้จัดโปรโมชั่น “โปรแร๊งส์…ทะลุโลก” นำบ้านและคอนโดฯ กว่า 107 โครงการทั่วประเทศ มามอบเงื่อนไขพิเศษ เช่น ลุ้นรถยนต์เทสลา หรือส่วนลดเงินสดสูงสุด 2 ล้านบาท ฟรีเงินดาวน์ ของแถมมากมาย และ “เงินกู้ดอกเบี้ยคงที่ 1.99% 3 ปี” สำหรับคอนโดฯ หรือ 2% 3 ปี สำหรับบ้านแนวราบ
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset): ในโอกาสครบรอบ 20 ปี ได้ดำเนินธุรกิจเชิงรุกทั้งการตลาดและการขาย เปิดตัว “โครงการบ้านแนวราบใหม่” 6 โครงการมูลค่ากว่าหมื่นล้านบาท เช่น “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์ รามอินทรา-วัชรพล” และมอบสิทธิประโยชน์ “Enjoy Your Super Smiles” ฟรีค่าส่วนกลางสูงสุด 20 ปี รวมถึงการจัดบิ๊กแคมเปญ “20 Years of Good Mornings” เพื่อผลักดันยอดขายและยอดโอนให้เป็นไปตามเป้า
นอกจากนี้ งานใหญ่ประจำปีอย่าง “มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 44” ซึ่งจัดโดย 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ก็เป็นอีกหนึ่งเวทีสำคัญที่ผู้บริโภคจะได้พบกับ “โครงการอสังหาริมทรัพย์” กว่า 1,000 โครงการ พร้อมข้อเสนอสุดพิเศษจากสถาบันการเงินพันธมิตร เช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ที่ “ตรึงอัตราดอกเบี้ยเงินกู้” ไว้จนถึงสิ้นปี 2566 (ตามช่วงเวลาบทความต้นฉบับ) ซึ่งเป็นช่วงที่ผู้บริโภคควรเร่งตัดสินใจซื้อ เพราะ “ราคาอสังหาริมทรัพย์” และค่าใช้จ่ายต่างๆ มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นในปีหน้า จาก “ต้นทุนวัสดุก่อสร้าง” ที่เพิ่มขึ้น และ “อัตราดอกเบี้ย” ที่เป็นขาขึ้น รวมถึงการสิ้นสุดมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ เช่น “ส่วนลดค่าโอน 2% เหลือ 1%” และ “ค่าจดจำนอง 1% เหลือ 0.01%” ที่จะหมดอายุลง
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2025: สิ่งที่ต้องจับตา
มองไปข้างหน้าในปี 2025 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงเป็นที่น่าจับตาด้วยหลายปัจจัย:
ความผันผวนทางภูมิรัฐศาสตร์: ยังคงเป็นปัจจัยหลักที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนและผู้บริโภค หากสถานการณ์โลกยังคงตึงเครียด อาจส่งผลต่อการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวและการลงทุนจากต่างประเทศ
อัตราดอกเบี้ย: มีแนวโน้มทรงตัวในระดับสูง หรืออาจปรับขึ้นเล็กน้อย เพื่อควบคุมเงินเฟ้อ ซึ่งจะส่งผลโดยตรงต่อ “กำลังซื้อ” และภาระผ่อนชำระ “สินเชื่อที่อยู่อาศัย”
ต้นทุนการพัฒนา: “ต้นทุนก่อสร้าง” และราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นจะยังคงเป็นแรงกดดันสำคัญสำหรับผู้ประกอบการ ทำให้ “ราคาอสังหาริมทรัพย์” มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น
การแข่งขันสูง: ดีเวลลอปเปอร์ยังคงต้องใช้กลยุทธ์ “โปรโมชั่นอสังหาฯ” และการนำเสนอ “โครงการใหม่” ที่มีนวัตกรรมเพื่อดึงดูดลูกค้า
กำลังซื้อภายในประเทศ: ขึ้นอยู่กับการฟื้นตัวของ “เศรษฐกิจไทย” นโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล และการจ้างงาน
นักลงทุนต่างชาติ: ยังคงเป็นความหวังสำคัญ โดยเฉพาะกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงที่มองหา “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” ในประเทศที่มีเสถียรภาพอย่างไทย ทั้ง “คอนโดกรุงเทพ” และ “วิลล่าหรู” ในเมืองท่องเที่ยว
ในฐานะผู้มีประสบการณ์ในวงการ ผมเชื่อว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงมีศักยภาพและเสน่ห์ในระยะยาว แต่ผู้ที่ต้องการ “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์” หรือ “พัฒนาอสังหาริมทรัพย์” จำเป็นต้องปรับตัวและมีกลยุทธ์ที่รัดกุม การเข้าถึงข้อมูลที่แม่นยำ การประเมินสถานการณ์อย่างรอบด้าน และการปรึกษา “ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์” ผู้เชี่ยวชาญ จะช่วยให้สามารถรับมือกับความท้าทายและคว้า “โอกาสลงทุนอสังหาฯ” ที่ซ่อนอยู่ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
สรุป: ความยืดหยุ่นคือกุญแจสู่ความสำเร็จ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2025 และปีต่อๆ ไป จะยังคงเผชิญกับปัจจัยภายนอกที่ควบคุมได้ยาก แต่ด้วยรากฐานที่แข็งแกร่ง ความสามารถในการปรับตัวของดีเวลลอปเปอร์ และเสน่ห์ของประเทศไทยในฐานะจุดหมายปลายทางการลงทุนและที่อยู่อาศัย ทำให้เรายังคงมองเห็นโอกาสที่สดใสรออยู่ การบริหาร “สภาพคล่องอสังหาฯ” ที่แข็งแกร่ง การนำเสนอ “โครงการอสังหาริมทรัพย์” ที่ตอบโจทย์ และการใช้ “โปรโมชั่นอสังหาฯ” ที่ชาญฉลาด จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ ในขณะเดียวกัน ผู้บริโภคก็มี “โอกาสลงทุนอสังหาฯ” ในช่วงที่ตลาดมีการแข่งขันสูงและมีข้อเสนอพิเศษมากมาย
หากท่านสนใจข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับ “แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์” การ “ประเมินอสังหาริมทรัพย์” หรือต้องการคำแนะนำในการ “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ในภาวะตลาดปัจจุบัน ผมยินดีที่จะแบ่งปันประสบการณ์และความรู้ เพื่อให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและบรรลุเป้าหมายการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการได้ โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาส่วนตัวและวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคตของท่านใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย วันนี้!
