ผลกระทบสงครามอิสราเอลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ 10 ปี พร้อมกลยุทธ์รับมือปี 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นและสัมผัสกับความผันผวนมากมาย ไม่ว่าจะเป็นวิกฤตเศรษฐกิจระดับโลก การแพร่ระบาดของโรค หรือความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ แต่ละครั้งล้วนทิ้งร่องรอยและบทเรียนอันมีค่าให้กับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสถานการณ์ความขัดแย้งระหว่างอิสราเอลและกลุ่มฮามาสที่ปะทุขึ้นเมื่อช่วงปลายปี 2566 ซึ่งไม่ใช่แค่ข่าวจากแดนไกล แต่ได้ส่งคลื่นกระแทกมาถึงภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในบ้านเราอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ บทความนี้จะเจาะลึกถึงผลกระทบในมิติต่าง ๆ พร้อมนำเสนอภาพรวมและกลยุทธ์สำคัญสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนในการรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไปจนถึงปี 2568
คลื่นแห่งความไม่แน่นอน: ภาพรวมผลกระทบจากภูมิรัฐศาสตร์โลก
สงครามอิสราเอล-ฮามาสได้เพิ่ม “ปัจจัยที่ไม่สามารถคาดเดาได้” (unknown factor) เข้ามาในสมการเศรษฐกิจโลกอีกครั้ง ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิด นับตั้งแต่ปี 2563 เราได้เผชิญหน้ากับวิกฤตการณ์ต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นโควิด-19 สงครามรัสเซีย-ยูเครน และล่าสุดคือความขัดแย้งในตะวันออกกลาง เหตุการณ์เหล่านี้ล้วนส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อเศรษฐกิจและ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในหลายมิติ
ในระยะสั้น ผลกระทบที่ชัดเจนคือภาคการท่องเที่ยว ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยและมีความเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับกำลังซื้อใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ความกังวลเกี่ยวกับการเดินทางได้ส่งผลให้นักท่องเที่ยว โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากจีน ซึ่งเป็นตลาดหลัก รวมถึงนักท่องเที่ยวจากตะวันออกกลางบางส่วน มีแนวโน้มลดลงอย่างเห็นได้ชัด แม้ว่าประเทศไทยจะวางตัวเป็นกลางในเวทีโลก ซึ่งเป็นจุดแข็งและสร้างความน่าเชื่อถือในระยะยาว แต่ในระยะสั้น ความผันผวนด้านการท่องเที่ยวก็สร้างแรงกดดันให้กับธุรกิจที่พึ่งพิงกำลังซื้อจากต่างชาติ เช่น คอนโดมิเนียมและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในเมืองท่องเที่ยวอย่างกรุงเทพฯ พัทยา และภูเก็ต
นอกจากนี้ ผลกระทบทางอ้อมที่สำคัญคือราคาพลังงานที่ปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งกระทบโดยตรงต่อต้นทุนการดำเนินงานในทุกภาคส่วน รวมถึงภาคการก่อสร้างและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เส้นทางคมนาคมขนส่งหลักของโลกที่ได้รับผลกระทบจากความขัดแย้ง ยิ่งตอกย้ำปัญหาซัพพลายเชนทั่วโลก ทำให้ราคาวัสดุก่อสร้างและค่าขนส่งเพิ่มสูงขึ้นโดยปริยาย ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งในที่สุดจะสะท้อนไปที่ราคาขายอสังหาริมทรัพย์ในปีถัดไป
แรงกดดันทางการเงิน: สภาพคล่อง สินเชื่อ และหุ้นกู้ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในสภาวะที่เศรษฐกิจโลกเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน “สภาพคล่อง” (liquidity) กลายเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดสำหรับผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ไทย หากมองย้อนไปในวิกฤตการณ์ครั้งก่อนๆ สิ่งแรกที่สถาบันการเงินทำคือการระมัดระวังและเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ เพราะแนวโน้มวิกฤตมักไม่จบลงโดยง่ายและรวดเร็ว
จากประสบการณ์ 10 ปีของผม ผมเห็นว่าปัญหาความเชื่อมั่นและสภาพคล่องเป็นประเด็นที่ค้างคามาตั้งแต่ช่วงก่อนหน้านี้ การไหลออกของเงินลงทุนจากประเทศไทยที่สูงกว่าการลงทุนภายในประเทศเป็นสัญญาณที่น่ากังวล ผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กคือกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดจากนโยบายการให้สินเชื่อที่เข้มงวดของธนาคารพาณิชย์ โดยเฉพาะสินเชื่อเพื่อการก่อสร้างโครงการ (pre-finance) ซึ่งแต่เดิมก็มีการพิจารณาอย่างถี่ถ้วนอยู่แล้ว สถานการณ์สงครามอิสราเอลได้เร่งให้ธนาคารเพิ่มความระมัดระวังยิ่งขึ้น ส่งผลให้การลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่ของผู้ประกอบการกลุ่มนี้ต้องถูกเบรกหรือชะลอออกไปโดยอัตโนมัติ
อีกหนึ่งประเด็นที่ไม่อาจมองข้ามคือ “หุ้นกู้” (corporate bonds) โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับบริษัทที่ถึงกำหนดต้องโรลโอเวอร์หุ้นกู้ในช่วงไตรมาส 4/2566 และต่อเนื่องไปถึงไตรมาส 1/2567 ความผันผวนของตลาดทุนและความกังวลของนักลงทุนต่อสถานการณ์เศรษฐกิจโลก ทำให้การระดมทุนผ่านหุ้นกู้มีความท้าทายมากขึ้น อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและความต้องการหลักประกันที่เพิ่มขึ้นเป็นอุปสรรคสำคัญ การบริหารจัดการ “สภาพคล่อง” และการลดภาระหุ้นกู้จึงเป็นกลยุทธ์สำคัญที่ผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องให้ความสำคัญสูงสุดในช่วงนี้ ผมขอย้ำว่า “กำลังซื้อที่หายไป ไม่น่ากลัวเท่าสภาพคล่องที่หายไป” การรักษากระแสเงินสดสำรองให้แข็งแกร่งที่สุดคือหัวใจของการอยู่รอดในสภาวะตลาดเช่นนี้
สำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่มีฐานทุนแข็งแกร่งกว่าและมีช่องทางการระดมทุนที่หลากหลายกว่า อาจยังคงสามารถเดินหน้าตามแผนการลงทุนได้ แต่ก็ต้องจับตาดูสถานการณ์อย่างใกล้ชิดและพร้อมปรับแผนหากความผันผวนยืดเยื้อหรือรุนแรงขึ้น การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างละเอียดรอบคอบจึงเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับทุกขนาดธุรกิจ
กลยุทธ์ผู้ประกอบการ: ระบายสต็อก สร้างดีมานด์ และปรับแผนปี 2025
เมื่อเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน ผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ปรับกลยุทธ์อย่างรวดเร็วเพื่อรักษายอดขายและสภาพคล่อง หนึ่งในกลยุทธ์ที่เห็นได้ชัดเจนคือการจัดกิจกรรมและโปรโมชั่นครั้งใหญ่เพื่อ “ระบายสต็อก” (inventory clearance) โดยเฉพาะในช่วงปลายปีที่ผ่านมา ซึ่งถือเป็น “โอกาสทอง” ของผู้บริโภคที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย
ตัวอย่างเช่น ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ต่างพากันจัดแคมเปญกระตุ้นยอดขายอย่างดุเดือด แสนสิริกับงาน “Museum of YOU” ที่นำเสนอคอนโดมิเนียมและบ้านแนวราบแบรนด์ล่าสุด พร้อมข้อเสนอ “การันตีราคาดีที่สุด” และสินเชื่อดอกเบี้ย 0% พฤกษาเรียลเอสเตทกับ “โปรแร๊งส์…ทะลุโลก” ที่ขนบ้านและคอนโดกว่า 107 โครงการมาพร้อมสิทธิลุ้นรถยนต์เทสลา ส่วนลดเงินสดสูงสุด 2 ล้านบาท และแพ็กเกจสินเชื่อดอกเบี้ยคงที่ต่ำสุด 1.99% ขณะที่ SC Asset ก็ฉลองครบรอบ 20 ปี ด้วยแคมเปญ “Enjoy Your Super Smiles” ที่นำเสนอโครงการคุณภาพสูงพร้อมข้อเสนอสุดพิเศษอย่างฟรีค่าส่วนกลางสูงสุด 20 ปี
นอกจากกิจกรรมของแต่ละบริษัทแล้ว การรวมพลังของ 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ในการจัดงาน “มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 44” ซึ่งนำเสนอโครงการกว่า 1,000 โครงการ ก็เป็นอีกหนึ่งกลไกสำคัญในการกระตุ้นกำลังซื้อ และถือเป็นโอกาสสุดท้ายของผู้บริโภคที่จะได้รับประโยชน์จาก “มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ” จากภาครัฐ ทั้งส่วนลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนอง ซึ่งมีกำหนดจะหมดอายุภายในสิ้นปี 2566 นอกจากนี้ ยังเป็นโอกาสในการซื้อก่อนที่ราคาอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวสูงขึ้นในปี 2567-2568 จากต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น และแนวโน้ม “ดอกเบี้ยเงินกู้” ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง
สำหรับการลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงปี 2567-2568 ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีความแข็งแกร่งด้านเงินทุนและชื่อเสียงยังคงมีแต้มต่อในการเดินหน้าตามแผน แต่ก็ต้องมีการพิจารณาทำเลและประเภทอสังหาริมทรัพย์อย่างละเอียดมากขึ้น เน้นโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการจริงและมีกลุ่มเป้าหมายชัดเจน ส่วนผู้ประกอบการรายกลางและเล็กนั้น จำเป็นต้องปรับตัวอย่างรวดเร็ว ชะลอการลงทุนใหม่ และหันมาโฟกัสกับการ “จัดการสภาพคล่อง” และการปิดการขายโครงการปัจจุบันให้ได้มากที่สุด เพื่อรักษากระแสเงินสดและลดภาระหนี้สินในระยะยาว นี่คือ “กลยุทธ์ลงทุนอสังหาฯ” ที่สำคัญยิ่งในยุคปัจจุบัน
กำลังซื้อที่เปลี่ยนไป: ลูกค้าไทยและโอกาสจากนักลงทุนต่างชาติ
ท่ามกลางความท้าทาย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงมีจุดแข็งที่ดึงดูด “กำลังซื้อ” ทั้งจากภายในและภายนอกประเทศ
สำหรับกำลังซื้อลูกค้าคนไทย แม้จะได้รับผลกระทบจากความเชื่อมั่นที่ลดลงและภาระค่าครองชีพที่สูงขึ้น แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะบ้านแนวราบใน “ทำเลทอง” ที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตและใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก โครงการที่เน้นฟังก์ชันการใช้งาน ความคุ้มค่า และการออกแบบที่ทันสมัย ยังคงเป็นที่ต้องการของตลาด ผู้ประกอบการจึงต้องหันมาให้ความสำคัญกับการนำเสนอ “บ้านเดี่ยวปริมณฑล” หรือ “ทาวน์โฮม” ที่มีราคาจับต้องได้ และมีคุณภาพที่เชื่อถือได้
ในส่วนของ “ลูกค้าต่างชาติ” หรือ “นักท่องเที่ยวต่างชาติ” ซึ่งรวมถึงนักลงทุนด้วยนั้น ผมมองว่าเป็นจุดที่ “อสังหาริมทรัพย์ไทย” มีโอกาสโดดเด่นอย่างมากในระยะกลางถึงระยะยาว เหตุผลสำคัญคือ “ความเป็นกลางทางการเมือง” ของประเทศไทย ซึ่งเป็นภาพลักษณ์ที่แข็งแกร่งและถูกรักษาไว้มาอย่างยาวนาน ทำให้ไทยกลายเป็น “Safe Haven” หรือแหล่งหลบภัยที่น่าสนใจสำหรับเม็ดเงินลงทุนจากทั่วโลก โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากประเทศที่มีความขัดแย้ง
เราจะเห็นได้ว่าในช่วงที่เกิดความขัดแย้งในยูเครน “ลูกค้าชาวรัสเซีย” จำนวนมากได้หันมาลงทุนซื้อ “วิลล่า” และ “คอนโดหรู” ในไทย โดยเฉพาะในพื้นที่ท่องเที่ยวอย่างภูเก็ตและพัทยา เพื่อรักษามูลค่าของทรัพย์สินและเป็นแหล่งพักพิง การซื้อ “อสังหาฯ ไทย ชาวต่างชาติ” จึงมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นเมื่อสถานการณ์โลกมีความไม่แน่นอน นี่คือโอกาสสำหรับตลาด “อสังหาฯหรู” และ “คอนโดพรีเมียม” โดยเฉพาะ “คอนโดกรุงเทพ” ในทำเลใจกลางเมือง และโครงการในเมืองท่องเที่ยวหลัก
อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการต้องเข้าใจพฤติกรรมและความต้องการของลูกค้าต่างชาติอย่างลึกซึ้ง ไม่ว่าจะเป็นเรื่องกฎระเบียบการถือครองอสังหาริมทรัพย์ การอำนวยความสะดวกด้านสินเชื่อ และการบริการหลังการขายที่เป็นมาตรฐานสากล เพื่อดึงดูดและรักษาฐานลูกค้ากลุ่มนี้ไว้ นี่คือ “กลยุทธ์ลงทุนอสังหาฯ” ที่ต้องใช้ความเชี่ยวชาญเฉพาะทาง
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2025: ความยั่งยืนและนวัตกรรม
มองไปข้างหน้าถึงปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะยังคงต้องเผชิญกับความท้าทาย แต่ก็มีแนวโน้มและโอกาสใหม่ๆ ที่กำลังจะเกิดขึ้น
ความยั่งยืนและการใส่ใจสิ่งแวดล้อม (Sustainability): ผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญกับ “อสังหาฯ ยั่งยืน” มากขึ้น โครงการที่มีการออกแบบที่ประหยัดพลังงาน ใช้พลังงานทางเลือก หรือมีพื้นที่สีเขียว จะได้รับความนิยมมากขึ้น การพัฒนาโครงการที่คำนึงถึงผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมและสังคมจะเป็นมาตรฐานใหม่ที่สำคัญสำหรับผู้ประกอบการ
เทคโนโลยีอสังหาริมทรัพย์ (PropTech): “เทคโนโลยีอสังหาฯ” จะเข้ามามีบทบาทสำคัญในการเปลี่ยนแปลงภูมิทัศน์ของอุตสาหกรรม ตั้งแต่การตลาดและการขายออนไลน์ การใช้ AI ในการวิเคราะห์ข้อมูลตลาด การบริหารจัดการอาคารอัจฉริยะ ไปจนถึงการใช้ Blockchain ในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการที่นำเทคโนโลยีมาปรับใช้จะสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันและเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน
การปรับตัวของที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับสังคมสูงวัย: ประชากรสูงวัยที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วจะสร้างความต้องการที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับผู้สูงอายุ ไม่ว่าจะเป็นโครงการที่มีการออกแบบ Universal Design หรือโครงการที่ให้บริการดูแลผู้สูงอายุแบบครบวงจร
ทำเลศักยภาพใหม่ๆ: การขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานคมนาคมขนส่ง เช่น รถไฟฟ้าสายใหม่ๆ จะเปิด “ทำเลทอง” ศักยภาพใหม่ๆ ที่มีราคาที่ดินและราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สูงนัก ผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์จะสามารถเข้าไปลงทุนและพัฒนาโครงการในพื้นที่เหล่านี้ได้ก่อน
การ “วิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ” อย่างสม่ำเสมอ การติดตาม “แนวโน้มอสังหาฯ 2025” อย่างใกล้ชิด และการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของ “กำลังซื้อ” และเทคโนโลยี คือกุญแจสำคัญสำหรับความสำเร็จในอนาคต
บทสรุปและก้าวต่อไป
สงครามอิสราเอล-ฮามาสได้ตอกย้ำถึงความเปราะบางของเศรษฐกิจโลก และส่งผลกระทบเป็นคลื่นลูกใหญ่มาถึง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ทั้งในด้านสภาพคล่องทางการเงิน แรงกดดันด้านต้นทุน และความท้าทายจากกำลังซื้อที่ผันผวน แต่ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ประเทศไทยยังคงมีจุดแข็งที่โดดเด่น โดยเฉพาะสถานะความเป็นกลางที่ดึงดูด “การลงทุนอสังหาฯ ต่างชาติ” และศักยภาพในการปรับตัวของภาคธุรกิจ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าผู้ประกอบการที่เข้มแข็งและปรับตัวเร็วเท่านั้นที่จะสามารถฝ่าวิกฤตครั้งนี้ไปได้ การบริหารจัดการ “สภาพคล่อง” อย่างรอบคอบ การสร้างนวัตกรรมเพื่อตอบโจทย์ความต้องการใหม่ๆ และการใช้ “กลยุทธ์ลงทุนอสังหาฯ” ที่เน้นความระมัดระวังแต่ยังมองเห็นโอกาส จะเป็นปัจจัยสำคัญที่นำพา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไปสู่การเติบโตอย่างยั่งยืนในระยะยาว
หากคุณคือผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการคำแนะนำเชิงลึกที่ปรับให้เข้ากับสถานการณ์และเป้าหมายของคุณอย่างแท้จริง อย่าลังเลที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่แม่นยำและสร้างความได้เปรียบในตลาดที่เปลี่ยนแปลงตลอดเวลานี้