ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางมรสุมโลกและโอกาสการลงทุนในทศวรรษใหม่: มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นทั้งวัฏจักรขาขึ้นและขาลง ความผันผวนจากวิกฤตเศรษฐกิจภายในประเทศและแรงกระเพื่อมจากเหตุการณ์ระดับโลก แต่ไม่บ่อยนักที่เราจะเห็นปัจจัยเสี่ยงหลากหลายแง่มุมถาโถมเข้ามาพร้อมกันเช่นช่วงปลายปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงการคาดการณ์ปี 2567-2568 โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ในตะวันออกกลาง ซึ่งแม้จะเกิดขึ้นห่างไกล แต่ก็ส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อระบบเศรษฐกิจโลก และแน่นอนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ได้รับอานิสงส์นี้ด้วยเช่นกัน
บทความนี้จะเจาะลึกถึงผลกระทบที่เกิดขึ้น ประเมินสถานการณ์ปัจจุบัน กลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการกำลังงัดออกมาใช้ และวิเคราะห์ถึงโอกาสและความท้าทายที่รออยู่ข้างหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเตรียมรับมือกับเทรนด์ใหม่ๆ และปัจจัยขับเคลื่อน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย สู่ปี 2025 และปีต่อๆ ไป เพื่อให้ท่านผู้อ่าน ทั้งนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย ได้มองเห็นภาพรวมที่ชัดเจนและมีข้อมูลเชิงลึกในการตัดสินใจ
มรสุมภูมิรัฐศาสตร์: คลื่นลูกใหญ่ที่ซัดเข้าสู่เศรษฐกิจมหภาคและภาคอสังหาฯ
สถานการณ์ความขัดแย้งระหว่างอิสราเอลและกลุ่มฮามาสที่ปะทุขึ้นอีกครั้งในช่วงปลายปี 2566 ได้ตอกย้ำถึงสัจธรรมของ “Unknown Factor” หรือปัจจัยที่ไม่คาดฝัน ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการไทยได้เรียนรู้และปรับตัวมาตั้งแต่สมัยโควิด-19 และต่อเนื่องมาถึงสงครามรัสเซีย-ยูเครน สิ่งที่เราเห็นไม่ใช่เพียงแค่ความขัดแย้งในระดับภูมิภาค แต่คือสัญญาณของความเปราะบางของระบบเศรษฐกิจโลก
ผลกระทบโดยตรงที่ประเทศไทยสัมผัสได้ทันทีคือภาคการท่องเที่ยว ซึ่งเป็นความหวังสำคัญในการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยในไตรมาสสุดท้ายของปีที่ผ่านมา เมื่อภูมิภาคตะวันออกกลางเป็นศูนย์กลางการบินที่สำคัญของโลก ความกังวลในการเดินทางย่อมเกิดขึ้น ทำให้นักท่องเที่ยวบางกลุ่ม โดยเฉพาะชาวจีนซึ่งเป็นกำลังหลักของ การท่องเที่ยวไทย อาจชะลอแผนการเดินทางลง รวมถึงนักท่องเที่ยวจากตะวันออกกลางเองก็มีแนวโน้มลดลง แม้จำนวนอาจไม่มาก แต่เป็นกลุ่มที่มีศักยภาพการใช้จ่ายต่อหัวสูง การที่ภาคการท่องเที่ยวได้รับผลกระทบย่อมส่งผลต่อกำลังซื้อในประเทศโดยอ้อม และบั่นทอนความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
นอกจากนี้ ผลกระทบทางอ้อมที่รุนแรงไม่แพ้กันคือเรื่องของราคาพลังงาน การหยุดชะงักของเส้นทางการคมนาคมขนส่งหลักของโลก และการกลับมาของปัญหาสภาวะเงินเฟ้อ ทำให้ต้นทุนการประกอบการในทุกภาคส่วนปรับตัวสูงขึ้นโดยปริยาย ต้นทุนก่อสร้าง ที่เพิ่มขึ้นย่อมส่งผลโดยตรงต่อราคาขายของโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ และความสามารถในการทำกำไรของผู้พัฒนาโครงการ
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความกังวลนี้ ประเทศไทยยังคงมีจุดแข็งที่สำคัญ นั่นคือ “ความเป็นกลาง” ในเวทีการเมืองระหว่างประเทศ ซึ่งเป็นจุดยืนที่ไทยยึดถือมาอย่างยาวนานตั้งแต่สมัยรัตนโกสินทร์ จุดนี้กลายเป็นแต้มต่อสำคัญที่ทำให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงดึงดูดนักลงทุนต่างชาติที่มองหาสินทรัพย์ที่ปลอดภัยในระยะยาว ซึ่งเราจะเจาะลึกประเด็นนี้ต่อไป
หัวใจสำคัญของตลาด: สภาพคล่องและการเข้าถึงสินเชื่อที่เปลี่ยนไป
จากประสบการณ์ตรงในอุตสาหกรรม ผมขอย้ำว่าสิ่งสำคัญที่สุดที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญในภาวะเช่นนี้คือ สภาพคล่องของผู้ประกอบการ การรักษาสภาพคล่องให้แข็งแกร่งที่สุดคือปราการด่านแรกในการรับมือกับความผันผวนทางเศรษฐกิจทุกครั้งที่วิกฤตปะทุขึ้น สิ่งแรกที่สถาบันการเงินจะดำเนินการคือการเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ เนื่องจากแนวโน้มวิกฤตมักไม่จบลงโดยง่ายและมีความไม่แน่นอนสูง
ปัญหาเรื่องความเชื่อมั่นและสภาพคล่องไม่ใช่เรื่องใหม่สำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในช่วงที่ผ่านมา เราเห็นสัญญาณการไหลออกของเงินทุนจากประเทศไทยเพื่อไปลงทุนในต่างประเทศ ซึ่งเป็นเรื่องที่น่ากังวล การที่กำลังซื้อบางส่วนหายไปอาจไม่น่ากลัวเท่ากับการที่สภาพคล่องของธุรกิจหายไป นี่คือเหตุผลที่ผมมักจะแนะนำผู้ประกอบการให้ “ตุนเงินสด” และสำรองสภาพคล่องไว้ให้มากที่สุดเท่าที่จะทำได้ และชะลอการลงทุนใหม่ๆ ที่มีความเสี่ยงสูงออกไปก่อน
สำหรับแนวโน้ม สินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะสินเชื่อพรีไฟแนนซ์ (Pre-finance loan) หรือสินเชื่อเพื่อการก่อสร้างโครงการ สถาบันการเงินได้เพิ่มความเข้มงวดมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ก่อนเกิดสงคราม และเมื่อมีปัจจัยความเสี่ยงใหม่เข้ามา ก็ยิ่งทำให้การอนุมัติสินเชื่อยากลำบากยิ่งขึ้น ผลกระทบนี้เห็นได้ชัดเจนในกลุ่มผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็ก ซึ่งเป็นกลุ่มที่พึ่งพาเงินทุนจากธนาคารเป็นหลัก แผนการลงทุนเปิดโครงการใหม่ของพวกเขาอาจต้องถูกเบรกหรือชะลอไปโดยอัตโนมัติ
ในทางกลับกัน ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ และมีฐานะการเงินแข็งแกร่ง มีข้อได้เปรียบอย่างมากจากเงินทุนที่หนาและชื่อเสียงที่ช่วยในการระดมทุนผ่านช่องทางอื่นๆ รวมถึงความสามารถในการขายและโอนโครงการ พวกเขายังคงสามารถเดินหน้าแผนลงทุนได้ตามปกติ หรือปรับแผนเพียงเล็กน้อยตามสถานการณ์ อย่างไรก็ตาม ทุกฝ่ายยังคงต้องติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิดว่าความขัดแย้งจะยืดเยื้อและลุกลามเพียงใด
อีกหนึ่งประเด็นสำคัญที่น่าเป็นห่วงคือสถานการณ์ของ “หุ้นกู้” ผู้ประกอบการหลายรายมีหุ้นกู้ที่ครบกำหนดต้องโรลโอเวอร์ (Rollover) หรือออกหุ้นกู้ใหม่มาทดแทน ซึ่งเป็นความท้าทายอย่างมากในสภาวะที่นักลงทุนระมัดระวังตัวมากขึ้น การโรลโอเวอร์หุ้นกู้ที่ยากลำบากในช่วง 2 ไตรมาสที่ผ่านมา และต่อเนื่องมายังไตรมาส 4/66 และไตรมาส 1/67 ยิ่งเพิ่มแรงกดดันต่อ การบริหารจัดการหนี้ และสภาพคล่องของบริษัท การประเมินความเสี่ยงและแผนฉุกเฉินจึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
กลยุทธ์ระบายสต็อก: การแข่งขันที่ดุเดือดก่อนราคาปรับขึ้น
ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต่างมีความหวังที่จะทำยอดขายและยอดโอนให้ได้ตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ แต่ด้วยสถานการณ์ใหม่ที่เกิดขึ้น หลายบริษัทอาจต้องปรับเป้าหมายลง 10-20% ซึ่งถือเป็นผลกระทบที่สามารถจัดการได้หากมีการวางแผนที่ดี
สิ่งที่เห็นได้ชัดเจนคือการเร่งจัดแคมเปญและกิจกรรมการตลาดขนาดใหญ่เพื่อ ระบายสต็อก ที่อยู่อาศัยที่เหลืออยู่ก่อนสิ้นปี ซึ่งเป็นช่วงเวลาสำคัญก่อนที่ มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ จากภาครัฐ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองจะหมดอายุลง และก่อนที่ราคาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มจะปรับตัวสูงขึ้นในปีหน้าจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้น
เราได้เห็นบิ๊กแบรนด์อย่างแสนสิริ ที่จัดงาน “Museum of YOU” นำเสนอทั้งโครงการใหม่และยูนิตพิเศษจาก 34 โครงการทั่วประเทศ พร้อมแคมเปญ “การันตีราคาดีที่สุด” และดอกเบี้ย 0% เพื่อกระตุ้นยอดขาย 3,500 ล้านบาท ขณะที่พฤกษา เรียลเอสเตท จัดโปรโมชั่น “โปรแร๊งส์…ทะลุโลก” นำบ้านและคอนโดฯ กว่า 107 โครงการมานำเสนอ พร้อมสิทธิพิเศษมากมาย เช่น ลุ้นรถเทสลา ส่วนลดเงินสดสูงสุด 2 ล้านบาท ฟรีเงินดาวน์ และสินเชื่อดอกเบี้ยคงที่พิเศษ
ส่วน SC Asset ก็ไม่น้อยหน้า ด้วยการฉลองครบรอบ 20 ปี ด้วยแคมเปญ “Enjoy Your Super Smiles” และ “20 Years of Good Mornings” นำเสนอโครงการกว่า 60 แห่งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล พร้อมฟรีค่าส่วนกลางสูงสุด 20 ปี ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความมุ่งมั่นในการรุกตลาดทั้งด้านการตลาดและการขายในไตรมาส 4/66
นอกจากนี้ ยังมีการร่วมมือกันของ 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ จัดงาน “มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 44” ภายใต้แนวคิด “Property Solutions” รวบรวมกว่า 1,000 โครงการมานำเสนอ ซึ่งเป็นโอกาสทองสำหรับผู้บริโภคที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย เนื่องจากเป็นช่วงเวลาที่ยังคงได้รับสิทธิประโยชน์จากมาตรการภาครัฐและราคาที่ยังไม่ปรับขึ้นอย่างเต็มที่ การจัดงานเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงความพยายามร่วมกันของอุตสาหกรรมในการสร้างบรรยากาศการซื้อขายและกระตุ้นกำลังซื้อในช่วงโค้งสุดท้ายของปี
นักลงทุนต่างชาติ: จุดแข็งของไทยและความหวังในระยะยาว
แม้สถานการณ์โลกจะเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน แต่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงเป็นที่น่าสนใจสำหรับ นักลงทุนต่างชาติ ในมุมมองของผม วิกฤตการณ์ต่างๆ ที่เกิดขึ้นทั่วโลก โดยเฉพาะสงครามที่เกี่ยวข้องกับความเชื่อและศาสนา ยิ่งทำให้ประเทศที่มีความเป็นกลางและมีความน่าอยู่กลายเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดสำหรับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว
คอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และวิลล่าในเมืองท่องเที่ยวอย่างภูเก็ตหรือพัทยา ยังคงเป็นสินทรัพย์ที่ได้รับความนิยม โดยเฉพาะจากกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงจากประเทศที่เผชิญความไม่มั่นคงทางการเมืองหรือเศรษฐกิจ ลูกค้าชาวรัสเซียจำนวนมากยังคงเข้ามาซื้อวิลล่าและคอนโดมิเนียมในประเทศไทยอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากพวกเขามองว่าประเทศไทยเป็นเสมือน “เซฟเฮาส์” หรือแหล่งพักพิงที่ปลอดภัยสำหรับทรัพย์สินและชีวิต
นี่คือโอกาสของ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ ในประเทศไทย การที่ไทยมีจุดยืนที่ชัดเจนในเวทีโลก ช่วยเสริมสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนเหล่านี้ว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในไทยนั้นมีความมั่นคง แม้การท่องเที่ยวอาจได้รับผลกระทบในระยะสั้น แต่สำหรับ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ซึ่งเป็นการลงทุนระยะยาว ปัจจัยเรื่องความเป็นกลางและความน่าอยู่ของประเทศมีน้ำหนักมากกว่า
ผู้ประกอบการจึงควรให้ความสำคัญกับ กลยุทธ์การตลาดอสังหาฯ ที่มุ่งเป้าไปยังกลุ่มนักลงทุนต่างชาติมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงที่มองหา อสังหาริมทรัพย์หรู และ คอนโดมิเนียมหรู รวมถึงการให้ข้อมูลที่ครบถ้วนเกี่ยวกับกฎระเบียบ กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ของไทย และโอกาสในการสร้าง ผลตอบแทนการลงทุนอสังหาฯ ที่น่าสนใจ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2025 และเส้นทางสู่ทศวรรษใหม่: เทรนด์และกลยุทธ์แห่งอนาคต
เมื่อมองไปยังปี 2025 และในทศวรรษข้างหน้า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะต้องเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงที่รวดเร็วและซับซ้อนยิ่งขึ้น นอกเหนือจากปัจจัยทางภูมิรัฐศาสตร์และเศรษฐกิจมหภาคแล้ว ยังมีเทรนด์สำคัญหลายประการที่ผู้ประกอบการและนักลงทุนต้องจับตามอง:
ความยั่งยืนและ ESG ในอสังหาริมทรัพย์ (Sustainability & ESG): การพัฒนาโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม การใช้พลังงานทางเลือก การออกแบบที่คำนึงถึงสุขภาพและสุขภาวะของผู้อยู่อาศัย รวมถึงการดำเนินธุรกิจอย่างมีธรรมาภิบาล จะไม่ใช่แค่ “ตัวเลือก” แต่เป็น “ความจำเป็น” ผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญกับปัจจัยเหล่านี้มากขึ้น นักลงทุนเองก็มองหาโอกาสในการ จัดการสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ ที่สอดคล้องกับหลัก ESG เพื่อความยั่งยืนในระยะยาว
PropTech และ Digital Transformation: เทคโนโลยีอสังหาฯ จะเข้ามามีบทบาทมากขึ้นในทุกกระบวนการ ตั้งแต่การออกแบบ การก่อสร้าง การขาย การบริหารจัดการโครงการ ไปจนถึงการบริการหลังการขาย ระบบ Smart Home, AI ในการวิเคราะห์ข้อมูลตลาด, VR/AR ในการนำเสนอโครงการ และ Blockchain สำหรับการทำธุรกรรม จะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ ผู้ประกอบการต้องลงทุนใน กลยุทธ์การตลาดดิจิทัล และนวัตกรรมเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและสร้างประสบการณ์ที่ดีขึ้นให้กับลูกค้า
การตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงทางประชากรศาสตร์: สังคมสูงวัยที่กำลังเติบโต, ครัวเรือนขนาดเล็กลง, และวิถีชีวิตแบบผสมผสาน (Hybrid Living) ที่ทำงานจากที่บ้านมากขึ้น จะส่งผลต่อความต้องการรูปแบบที่อยู่อาศัยที่หลากหลายและยืดหยุ่นมากขึ้น โครงการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์เฉพาะกลุ่ม เช่น Senior Living, Co-living Space, หรือการออกแบบพื้นที่ที่รองรับการทำงานและพักผ่อนได้อย่างลงตัว จะมีบทบาทสำคัญใน ตลาดที่อยู่อาศัย
Well-being และ Health-centric Design: การตระหนักถึงสุขภาพและความเป็นอยู่ที่ดีจะถูกผสานเข้ากับการออกแบบที่อยู่อาศัยมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่สีเขียวในโครงการ, อุปกรณ์ Smart Home ที่ช่วยตรวจสอบคุณภาพอากาศ, หรือการเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกด้านสุขภาพ ผู้บริโภคจะมองหาที่อยู่อาศัยที่ส่งเสริมคุณภาพชีวิตที่ดีอย่างรอบด้าน
การบริหารความเสี่ยงและการปรับตัว: ผู้ประกอบการต้องมีกลยุทธ์ การจัดการความเสี่ยง ที่แข็งแกร่งและมีความยืดหยุ่นในการปรับตัวต่อสถานการณ์ที่ไม่คาดฝัน การกระจายพอร์ตการลงทุน (Diversify Portfolio) การสร้างแหล่งรายได้ที่หลากหลาย และการสำรองสภาพคล่อง จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความอยู่รอดและความสำเร็จ
บทสรุปและก้าวต่อไป
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังยืนอยู่บนทางแยกสำคัญที่ต้องเผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยภายนอกที่ควบคุมไม่ได้ ควบคู่ไปกับการเปลี่ยนแปลงภายในประเทศและเมกะเทรนด์ระดับโลก แต่ในฐานะผู้มีประสบการณ์ในวงการนี้ ผมเชื่อมั่นในศักยภาพและความยืดหยุ่นของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย
วิกฤตการณ์ที่เกิดขึ้นมักจะมาพร้อมกับโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการที่มีสายป่านยาวและมีการบริหารจัดการที่ดี นี่คือโอกาสในการกวาดซื้อสินทรัพย์ในราคาที่น่าสนใจ และสำหรับผู้ที่พร้อมปรับตัว นวัตกรรมและการสร้างสรรค์สิ่งใหม่ๆ คือหนทางสู่การเติบโต
สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน นี่คือช่วงเวลาแห่งการไตร่ตรองและตัดสินใจอย่างรอบคอบ การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ตลาดยังคงมีการแข่งขันสูงและการเร่งระบายสต็อก ถือเป็นโอกาสที่ดีในการได้สินทรัพย์ที่มีมูลค่าเหมาะสม โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนที่ต้นทุนและราคาจะปรับตัวสูงขึ้นในปีหน้า
หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการคำแนะนำในการลงทุนและพัฒนาโครงการให้สอดรับกับเทรนด์ในปี 2025 และปีต่อๆ ไป เพื่อสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันและผลตอบแทนที่ยั่งยืน ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมที่จะให้คำปรึกษาและแบ่งปันมุมมองเชิงลึกเพื่อนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จในอนาคตอันใกล้ ติดต่อเราวันนี้เพื่อวางแผนก้าวสำคัญสำหรับอนาคตของท่านในโลกอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่หยุดนิ่งนี้
