บทวิเคราะห์เชิงลึก: สภาพคล่อง วิกฤต และกลยุทธ์รับมือ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยุค 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตและวิเคราะห์พลวัตของตลาดมาอย่างใกล้ชิด การเปลี่ยนแปลงในระดับมหภาคไม่เคยหยุดนิ่ง และดูเหมือนว่าความท้าทายจะยิ่งซับซ้อนขึ้นทุกขณะ สถานการณ์สงครามในอิสราเอลซึ่งปะทุขึ้นเมื่อปลายปี 2566 ไม่ใช่เพียงข่าวที่อยู่ห่างไกล แต่ได้ส่งแรงกระเพื่อมมาถึงทุกมุมโลก รวมถึง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ด้วยเช่นกัน บทความนี้จะเจาะลึกถึงผลกระทบเหล่านั้น พร้อมเสนอแนวทางและกลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการและนักลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ควรพิจารณาเพื่อนำทางธุรกิจไปสู่ความยั่งยืน ท่ามกลางภูมิทัศน์ที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว โดยมองการณ์ไกลไปจนถึงปี 2568
แรงกดดันจากวิกฤตโลก: เมื่อสงครามสั่นคลอนเศรษฐกิจ
นับตั้งแต่สถานการณ์แพร่ระบาดของโควิด-19 เราได้เห็นวิกฤตการณ์ใหม่ๆ ผุดขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นสงครามรัสเซีย-ยูเครน หรือล่าสุดคือความขัดแย้งในตะวันออกกลาง โดยเฉพาะบริเวณฉนวนกาซา ความไม่แน่นอนเหล่านี้คือ “unknown factors” ที่ผู้ประกอบการใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องตระหนักและประเมินความเสี่ยงอย่างรอบด้าน
ผลกระทบประการแรกและเห็นได้ชัดคือ ภาคการท่องเที่ยว การที่ภูมิภาคตะวันออกกลางเป็นศูนย์กลางการบินที่สำคัญของโลก ย่อมสร้างความกังวลในการเดินทางแก่นักท่องเที่ยว โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวกลุ่มจีน ซึ่งเป็นฟันเฟืองสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยในไตรมาสสุดท้ายของปี 2566 และต่อเนื่องมาถึงปี 2567 แม้ประเทศไทยจะวางตัวเป็นกลางทางการเมืองระหว่างประเทศ ซึ่งเป็นจุดแข็งที่สืบทอดมาตั้งแต่สมัยรัตนโกสินทร์และเป็นปัจจัยที่ดึงดูดนักลงทุนให้พิจารณา การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในระยะยาว แต่ในระยะสั้น แรงกดดันต่อภาคท่องเที่ยวก็ยังคงมีอยู่ กลุ่มนักท่องเที่ยวตะวันออกกลางแม้จำนวนไม่มาก แต่มีกำลังซื้อสูงก็อาจลดลง ซึ่งส่งผลต่อรายได้ในภาคบริการและการจับจ่ายใช้สอยโดยรวม
นอกจากนี้ ผลกระทบทางอ้อมที่รุนแรงไม่แพ้กันคือราคาพลังงานที่พุ่งสูงขึ้น ซึ่งเป็นปัจจัยผลักดันต้นทุนการดำเนินงานในทุกภาคส่วน รวมถึงธุรกิจก่อสร้างและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ค่าขนส่งที่เพิ่มขึ้นจากการหยุดชะงักของห่วงโซ่อุปทานโลกยิ่งซ้ำเติมให้ต้นทุนวัสดุก่อสร้างขยับตัวสูงขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับเพิ่มขึ้นในปี 2567 และ 2568 การบริหารต้นทุนและการจัดการซัพพลายเชนจึงกลายเป็นโจทย์สำคัญสำหรับผู้ประกอบการใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
วิกฤตสภาพคล่อง: โจทย์ใหญ่ที่รอคอยการแก้ไข
จากประสบการณ์ในอดีต ทุกครั้งที่เกิดความผันผวนทางเศรษฐกิจ สิ่งแรกที่สถาบันการเงินมักจะทำคือการระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ นี่คือจุดที่ทำให้ “สภาพคล่อง” กลายเป็นปัญหาคอขาดบาดตายสำหรับผู้ประกอบการใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในไตรมาส 4/2566 และต่อเนื่องมาถึงปี 2567-2568
ปัญหาการโรลโอเวอร์หุ้นกู้ที่เริ่มมีสัญญาณน่ากังวลมาตั้งแต่ปี 2566 ยังคงเป็นระเบิดเวลาสำหรับดีเวลลอปเปอร์หลายราย โดยเฉพาะกลุ่มบริษัทขนาดกลางและขนาดเล็กที่พึ่งพาเงินทุนจากช่องทางนี้อย่างมาก เมื่อธนาคารเข้มงวดกับการให้สินเชื่อพรีไฟแนนซ์ (Pre-finance) หรือสินเชื่อเพื่อก่อสร้างโครงการ โอกาสในการเริ่มต้นโครงการใหม่ก็ถูกจำกัดลงโดยอัตโนมัติ
“กำลังซื้อที่หายไปนั้นน่ากลัว แต่สภาพคล่องที่หายไปนั้นน่ากลัวยิ่งกว่า” นี่คือคำกล่าวที่สะท้อนสถานการณ์ได้อย่างชัดเจน จากมุมมองของผู้บริหารระดับสูงในสมาคมอาคารชุดไทยที่ผมได้หารือด้วย การรักษาสภาพคล่องขององค์กรให้แข็งแกร่งที่สุดคือหัวใจสำคัญในการฝ่าฟันช่วงเวลาแห่งความไม่แน่นอนนี้ ผู้ประกอบการควรตุนเงินสดสำรองไว้ให้มากที่สุด และชะลอการลงทุนใหม่ที่ไม่จำเป็นออกไปก่อนในระยะนี้
สำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่มีฐานทุนแข็งแกร่งและมีขีดความสามารถในการขายและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดีกว่า อาจยังคงเดินหน้าตามแผนการลงทุนที่วางไว้ได้ แต่สำหรับดีเวลลอปเปอร์รายกลาง-รายเล็ก การเบรกโครงการใหม่ หรือการชะลอแผนลงทุนไปปีหน้า อาจเป็นทางเลือกที่หลีกเลี่ยงไม่ได้เพื่อรักษาสุขภาพทางการเงินของบริษัทในระยะยาว การวางแผนกลยุทธ์การเงินและการจัดการความเสี่ยงจึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
การปรับตัวของอุปสงค์และอุปทาน: โอกาสและความท้าทายสำหรับปี 2568
แม้จะมีแรงกดดัน แต่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังคงมีจุดแข็งและโอกาสที่น่าสนใจ
กำลังซื้อจากต่างชาติ: ตรงกันข้ามกับภาคการท่องเที่ยวที่อาจได้รับผลกระทบระยะสั้น นักลงทุนต่างชาติบางกลุ่มกลับมองว่าวิกฤตโลกอาจเป็นโอกาสในการขนเงินมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศที่เป็นกลางอย่างประเทศไทย โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง เช่น ชาวรัสเซียที่ยังคงมองหาบ้านพักตากอากาศ (วิลล่า) ในแหล่งท่องเที่ยวสำคัญอย่างภูเก็ตหรือสมุย อสังหาริมทรัพย์หรูและโครงการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์แบบพรีเมียมจึงอาจยังคงได้รับความสนใจ
อุปสงค์ภายในประเทศ: กำลังซื้อของผู้บริโภคชาวไทยอาจได้รับผลกระทบเล็กน้อยจากความเชื่อมั่นที่ลดลง แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะบ้านแนวราบในทำเลศักยภาพที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตจริง การจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายและแคมเปญลดราคาที่ดึงดูดใจในช่วงปลายปี 2566 และต้นปี 2567 ถือเป็นการระบายสต็อกและกระตุ้นยอดขายได้เป็นอย่างดี ดังที่เราได้เห็นความเคลื่อนไหวจากผู้ประกอบการชั้นนำหลายราย เช่น แสนสิริ พฤกษา และ SC Asset ที่จัดงานอีเวนต์ใหญ่เพื่อสร้างยอดขายและส่งมอบข้อเสนอพิเศษ
แสนสิริ กับแคมเปญ “Museum of YOU” มุ่งเน้นสร้างประสบการณ์ใหม่จากคอนโดฯ แบรนด์ล่าสุดและบ้านแนวราบ 4 แบรนด์ พร้อมการันตีราคาดีที่สุด และเสนอสินเชื่อดอกเบี้ย 0% นาน 1 ปี ซึ่งเป็นการดึงดูดผู้ซื้อได้เป็นอย่างดี
พฤกษา เรียลเอสเตท จัดโปรโมชั่น “โปรแร๊งส์…ทะลุโลก” ลดสูงสุด 2 ล้านบาท พร้อมลุ้นรถยนต์เทสลา และสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ ถือเป็นการอัดโปรโมชั่นอย่างหนักเพื่อเร่งการโอนกรรมสิทธิ์
SC Asset ฉลองครบรอบ 20 ปี ด้วยแคมเปญ “Enjoy Your Super Smiles” และ “20 Years of Good Mornings” นำเสนอสิทธิประโยชน์มากมาย รวมถึงฟรีค่าส่วนกลางสูงสุด 20 ปี สะท้อนกลยุทธ์เชิงรุกในการกระตุ้นยอดขาย
กลยุทธ์ของผู้ประกอบการเพื่อความยั่งยืนในปี 2568
จากสถานการณ์ปัจจุบันและแนวโน้มที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในปี 2567-2568 ผู้ประกอบการใน ภาคอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณากลยุทธ์ดังต่อไปนี้:
บริหารสภาพคล่องอย่างรัดกุม (Cash is King): เน้นการระบายสต็อกโครงการพร้อมอยู่ โดยเฉพาะในไตรมาส 4/2566 และต่อเนื่องถึงต้นปี 2567 เพื่อแปลงสินทรัพย์เป็นเงินสดให้เร็วที่สุด ชะลอการลงทุนในโครงการใหม่ที่ไม่จำเป็น และพิจารณาเลื่อนการโรลโอเวอร์หุ้นกู้อย่างรอบคอบ หรือหาแหล่งเงินทุนทางเลือกอื่น
ปรับพอร์ตการลงทุน (Portfolio Rebalancing): แม้การเปิดโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลจะยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะในกลุ่มดีเวลลอปเปอร์ขนาดใหญ่ แต่ควรเน้นโครงการที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริง (Real Demand) และมีศักยภาพในการขายสูง พิจารณาทำเลที่มีความต้องการอย่างต่อเนื่อง เช่น โครงการบ้านจัดสรรในเมืองรอง หรือคอนโดมิเนียมใกล้ระบบขนส่งมวลชน
รุกตลาดต่างชาติอย่างมีกลยุทธ์ (Targeted Foreign Buyers): ใช้จุดแข็งของประเทศไทยในเรื่องความเป็นกลางและความน่าอยู่ ดึงดูดนักลงทุนต่างชาติที่มองหา Safe Haven Asset กลุ่มอสังหาริมทรัพย์หรูและโครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันยังคงมีศักยภาพ
ใช้เทคโนโลยีและนวัตกรรม (Tech Adoption): นำเทคโนโลยีมาใช้ในการขายและการตลาด เช่น Virtual Tour, การวิเคราะห์ข้อมูลลูกค้า (Data Analytics) เพื่อทำความเข้าใจพฤติกรรมและความต้องการของผู้ซื้อได้อย่างลึกซึ้ง และเสนอสินค้าได้ตรงจุดมากขึ้น
พัฒนาผลิตภัณฑ์ให้ตอบโจทย์การเปลี่ยนแปลง (Product Innovation): ออกแบบโครงการที่อยู่อาศัยที่ตอบรับเทรนด์ใหม่ๆ เช่น Smart Home, พื้นที่สีเขียว, หรือโครงการที่เน้นสุขภาพและความเป็นอยู่ที่ดี (Wellness Living) เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มและดึงดูดกลุ่มลูกค้าที่ใส่ใจคุณภาพชีวิต
ร่วมมือกับพันธมิตร (Strategic Partnerships): การร่วมมือกับสถาบันการเงินเพื่อเสนอแพ็กเกจสินเชื่อที่ดึงดูดใจ หรือการจับมือกับบริษัทออกแบบและก่อสร้างเพื่อลดต้นทุนและเพิ่มประสิทธิภาพ ถือเป็นแนวทางสำคัญในการลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสทางธุรกิจ
มาตรการภาครัฐและโอกาสทองของผู้ซื้อ
ในส่วนของภาครัฐ มาตรการกระตุ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงเป็นสิ่งจำเป็น ไม่ว่าจะเป็นการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองที่สิ้นสุดลงในปลายปี 2566 หรือการพิจารณามาตรการใหม่ๆ เพื่อช่วยเหลือผู้ซื้อและผู้ประกอบการ ท่ามกลางอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น การตรึงอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ถือเป็นสัญญาณที่ดีที่ช่วยบรรเทาภาระของผู้ซื้อบ้าน
สำหรับผู้บริโภคที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย ช่วงปลายปี 2566 ถึงต้นปี 2567 ถือเป็น “โอกาสทอง” อย่างแท้จริง จากการที่ผู้ประกอบการต่างจัดโปรโมชั่นและแคมเปญลดราคาอย่างหนักเพื่อระบายสต็อกก่อนที่ต้นทุนจะสูงขึ้นในปีหน้า การตัดสินใจซื้อในช่วงนี้จึงอาจได้รับประโยชน์สูงสุดทั้งจากราคาที่ยังไม่ปรับขึ้นและข้อเสนอพิเศษต่างๆ รวมถึงมาตรการลดค่าธรรมเนียมที่ยังมีผลบังคับใช้ (หากมีการขยายออกไป) ซึ่งช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมาก
บทสรุปและก้าวต่อไปสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2025
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญกับบททดสอบครั้งสำคัญจากปัจจัยภายนอกที่ควบคุมไม่ได้ อย่างไรก็ตาม ด้วยภูมิคุ้มกันทางเศรษฐกิจของประเทศ และการปรับตัวอย่างรวดเร็วของผู้ประกอบการ เราเชื่อว่าภาคอสังหาริมทรัพย์จะยังคงสามารถเติบโตได้อย่างยั่งยืนในระยะยาว
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอย้ำว่ากุญแจสำคัญคือ “ความสามารถในการปรับตัว” และ “การบริหารจัดการสภาพคล่องอย่างมีประสิทธิภาพ” การมองเห็นโอกาสท่ามกลางวิกฤต การวางแผนกลยุทธ์การลงทุนที่รอบคอบ และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จของผู้ประกอบการใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 และ 2568
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการหรือนักลงทุนที่กำลังมองหาแนวทางเพื่อนำพาทรัพย์สินหรือธุรกิจของท่านให้เติบโตอย่างมั่นคงท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ การขอรับคำปรึกษาจากที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์เพื่อประเมินสถานการณ์ วางแผนกลยุทธ์การลงทุน หรือจัดการความเสี่ยงด้านสภาพคล่องทางการเงิน ถือเป็นการตัดสินใจที่ชาญฉลาด อย่ารอช้าที่จะคว้าโอกาสและเตรียมพร้อมสำหรับอนาคตที่กำลังจะมาถึง เพื่อให้มั่นใจว่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของท่านจะยังคงเป็นเสาหลักแห่งความมั่งคั่งต่อไป โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำเชิงลึกที่ปรับให้เหมาะกับเป้าหมายของท่านโดยเฉพาะ
