เขย่าวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย: ภูมิทัศน์ที่พลิกผันจากวิกฤตโลก สู่กลยุทธ์รับมือปี 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงผันผวนของตลาดมาหลายต่อหลายครั้ง ไม่ว่าจะเป็นวิกฤตเศรษฐกิจระดับโลก การระบาดของโรค หรือความไม่แน่นอนทางการเมือง แต่สถานการณ์ความขัดแย้งในภูมิภาคตะวันออกกลาง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสงครามระหว่างอิสราเอล-ฮามาสที่ปะทุขึ้นในปลายปี 2566 นั้น ได้ส่งแรงกระเพื่อมที่ไม่อาจมองข้ามไปถึงเสถียรภาพและทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน
ไม่ใช่เพียงแค่ปัจจัยภายในประเทศเท่านั้นที่กำหนดอนาคตของอุตสาหกรรมนี้อีกต่อไป แต่ “Unknown Factor” หรือปัจจัยที่ไม่สามารถคาดการณ์ได้จากภายนอก ได้กลายเป็นตัวแปรสำคัญที่ผู้ประกอบการทุกคนต้องจับตาและประเมินอย่างใกล้ชิด บทความนี้จะเจาะลึกถึงผลกระทบเชิงลึก กลยุทธ์การปรับตัวของผู้ประกอบการ และแนวโน้มที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะต้องเผชิญหน้าและก้าวข้ามไปให้ได้ในปี 2568
ภูมิทัศน์เศรษฐกิจโลกและแรงกดดันต่อเศรษฐกิจไทย
ความขัดแย้งในตะวันออกกลางไม่ใช่เพียงแค่ประเด็นทางภูมิรัฐศาสตร์เท่านั้น แต่ยังเป็นชนวนที่จุดประกายความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจทั่วโลก ภูมิภาคนี้เป็นศูนย์กลางการขนส่งและแหล่งพลังงานที่สำคัญ หากสงครามยืดเยื้อหรือขยายวงกว้างออกไป ย่อมส่งผลกระทบต่อราคาน้ำมันและก๊าซธรรมชาติอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งหมายถึง ต้นทุนการก่อสร้าง ที่สูงขึ้น ค่าขนส่งที่เพิ่มขึ้น และอัตราเงินเฟ้อที่พุ่งตัวขึ้นทั่วโลก แรงกดดันเหล่านี้จะซึมลึกเข้ามาสู่ เศรษฐกิจไทย ผ่านช่องทางต่างๆ
สิ่งแรกที่เห็นได้ชัดเจนคือผลกระทบต่อภาค การท่องเที่ยว ซึ่งเป็นฟันเฟืองสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งนักท่องเที่ยวจากจีนและตะวันออกกลาง หากความกังวลด้านความปลอดภัยในการเดินทางเพิ่มขึ้น ย่อมส่งผลให้จำนวนนักท่องเที่ยวลดลง กระทบโดยตรงต่อธุรกิจโรงแรม ที่พัก และอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ที่พึ่งพารายได้จากกลุ่มนี้ แม้ว่าประเทศไทยจะพยายามวางตัวเป็นกลางในเวทีโลกมาโดยตลอด แต่ผลกระทบทางอ้อมจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวและการหยุดชะงักของห่วงโซ่อุปทาน ก็ยังคงเป็นความท้าทายที่หลีกเลี่ยงไม่ได้สำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
สภาพคล่องและเข็มทิศทางการเงิน: ความท้าทายที่หนักหน่วง
จากประสบการณ์ตรง การรักษาสภาพคล่องทางการเงินให้แข็งแกร่งที่สุดคือหัวใจสำคัญในการอยู่รอดในสภาวะที่ตลาดผันผวน เหตุการณ์วิกฤตที่เกิดขึ้นซ้ำๆ นับตั้งแต่โควิด-19 จนถึงปัจจุบัน ทำให้สถาบันการเงินทั่วโลกและในประเทศระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ผู้ประกอบการอสังหาฯ โดยเฉพาะรายกลางและรายเล็กที่พึ่งพาเงินกู้เพื่อการก่อสร้าง (Pre-finance) ต้องเผชิญกับเงื่อนไขที่เข้มงวดกว่าเดิม หรือบางรายอาจถูกเบรกแผนการลงทุน โครงการใหม่ โดยอัตโนมัติ
อีกหนึ่งประเด็นที่น่าเป็นห่วงคือสถานการณ์ หุ้นกู้ ที่กำลังถึงกำหนดไถ่ถอนหรือโรลโอเวอร์ หากบริษัทใดมีภาระ หุ้นกู้ จำนวนมากและไม่มี สภาพคล่อง เพียงพอ การหาแหล่งเงินทุนใหม่ในสภาวะที่ตลาดมีความเสี่ยงสูงย่อมเป็นเรื่องยากลำบากอย่างยิ่ง นี่คือช่วงเวลาที่ความสามารถในการบริหารจัดการการเงินและหนี้สินจะถูกทดสอบอย่างแท้จริง และเป็นสิ่งสำคัญที่ทำให้ ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องตระหนักถึงความจำเป็นในการรักษาสายป่านทางการเงินให้ยาวที่สุด
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่า “กำลังซื้อที่หายไป ไม่น่ากลัวเท่า สภาพคล่อง ที่หายไป” นี่คือบทเรียนที่เราได้เรียนรู้จากวิกฤตการณ์ครั้งแล้วครั้งเล่า ดังนั้น การตุนเงินสดสำรองให้เพียงพอ การบริหารจัดการกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ และการมองหาช่องทางการระดมทุนที่หลากหลาย จึงเป็น กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่สำคัญยิ่งในสถานการณ์เช่นนี้ เพื่อให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย สามารถก้าวข้ามผ่านความท้าทายไปได้
กลยุทธ์ของผู้ประกอบการ: ระบายสต็อกและปรับทัพรับมือ
เมื่อเผชิญหน้ากับความไม่แน่นอน ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ได้นิ่งนอนใจ ต่างเร่งปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว
บิ๊กแบรนด์ vs. ผู้เล่นรายย่อย: บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่มีฐานะทางการเงินแข็งแกร่ง มี พอร์ตโฟลิโออสังหาฯ หลากหลาย และเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ง่ายกว่า ยังคงเดินหน้าเปิด โครงการใหม่ ตามแผนที่วางไว้ แต่ก็ยังคงเฝ้าระวังสถานการณ์อย่างใกล้ชิด ในทางกลับกัน ผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กที่มีข้อจำกัดด้านเงินทุนและ สภาพคล่อง อาจต้องชะลอหรือยกเลิกแผนการพัฒนา โครงการใหม่ ไปก่อน เพื่อลดความเสี่ยงและรักษาสถานะทางการเงิน
มหกรรมการระบายสต็อกครั้งใหญ่: เป็นที่เห็นได้ชัดว่าไตรมาส 4 ของปี 2566 และต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ผู้ประกอบการชั้นนำหลายราย อาทิ แสนสิริ, พฤกษา และ SC Asset ได้จัดแคมเปญและมหกรรมลด แลก แจก แถม ครั้งใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นการให้ส่วนลดเงินสดสูงสุดหลายล้านบาท ฟรีดาวน์ แอร์ เฟอร์นิเจอร์ หรือแม้กระทั่งอัตราดอกเบี้ยพิเศษ 0% นาน 1 ปี การแข่งกัน ระบายสต็อก นี้ ไม่เพียงแต่เป็นการกระตุ้นยอดขายในช่วงโค้งสุดท้ายของปี แต่ยังเป็นการเสริม สภาพคล่อง ให้กับบริษัท เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับความไม่แน่นอนในปีถัดไป
การจัดมหกรรมและอีเวนต์: การกลับมาจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 44 โดยความร่วมมือของ 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ที่รวบรวมกว่า 1,000 โครงการ ก็เป็นอีกหนึ่งกลยุทธ์สำคัญในการสร้างโอกาสให้ผู้บริโภคเข้าถึงข้อเสนอที่ดีที่สุดก่อนที่ราคาจะปรับขึ้นในปีหน้า ซึ่งเป็นผลจาก ต้นทุนการก่อสร้าง ที่สูงขึ้นและ อัตราดอกเบี้ย ขาขึ้น นอกจากนี้ การที่ภาครัฐยังคงมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เช่น ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ก็ยิ่งเป็นแรงจูงใจให้ผู้บริโภครีบตัดสินใจซื้อก่อนสิ้นปี
กำลังซื้อและบทบาทของนักลงทุนต่างชาติ
แม้ว่าความไม่แน่นอนจะปกคลุมไปทั่ว แต่กำลังซื้อใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะในกลุ่มที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง และกลุ่มนักลงทุนที่มองเห็นโอกาส
กำลังซื้อภายในประเทศ: ผู้บริโภคชาวไทยยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัย แต่ด้วยภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและ อัตราดอกเบี้ย ที่สูงขึ้น ทำให้การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้นและมีความรอบคอบมากขึ้น โปรโมชั่นและมาตรการกระตุ้นจากผู้ประกอบการและภาครัฐจึงเป็นตัวแปรสำคัญในการเร่งรัดการตัดสินใจ
นักลงทุนต่างชาติ: Safe Haven Investment: ในขณะที่หลายภูมิภาคทั่วโลกเผชิญกับความวุ่นวาย ไทยกลับกลายเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ที่ต้องการ โอนเงินมาซื้ออสังหาฯ หรือมองหา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในประเทศที่มีเสถียรภาพและเป็นกลางทางการเมือง คอนโดมิเนียมหรู ในพื้นที่เศรษฐกิจหลักอย่าง อสังหาฯ กรุงเทพ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คอนโดมิเนียม สุขุมวิท หรือวิลล่าในแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ ยังคงดึงดูดกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงจากรัสเซีย จีน และประเทศอื่นๆ ที่มองหาที่หลบภัยทางการเงิน และโอกาสในการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ระยะยาว
อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ปี 2568 และแนวโน้มข้างหน้า
การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ สำหรับปี 2568 และหลังจากนั้น จำเป็นต้องพิจารณาหลายปัจจัยร่วมกัน:
อัตราดอกเบี้ยและต้นทุน: อัตราดอกเบี้ย มีแนวโน้มทรงตัวในระดับสูง หรืออาจมีการปรับขึ้นได้อีกเล็กน้อย หากเงินเฟ้อยังคงเป็นประเด็นที่น่ากังวล สิ่งนี้จะส่งผลโดยตรงต่อค่าผ่อนชำระและภาระหนี้ของผู้ซื้อ รวมถึง ต้นทุนการก่อสร้าง ของผู้ประกอบการ ซึ่งจะส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มปรับสูงขึ้น
มาตรการภาครัฐ: ประสิทธิผลและความต่อเนื่องของ มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ จะมีบทบาทสำคัญ หากมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองสิ้นสุดลงในปีนี้ ตลาดอาจชะลอตัวลงในช่วงต้นปีหน้า
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน: โครงการเมกะโปรเจกต์ด้านคมนาคม เช่น รถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ยังคงเป็นปัจจัยสนับสนุนให้เกิดการพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ เพื่อการลงทุน ในแนวเส้นทาง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการบ้านแนวราบ และ คอนโดมิเนียม ในพื้นที่รอบนอก กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่ยังคงมีศักยภาพการเติบโต
นวัตกรรมและเทคโนโลยี: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการก่อสร้าง การตลาด และการบริหารจัดการ เช่น BIM, PropTech, AI จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ ลด ต้นทุนการก่อสร้าง และยกระดับประสบการณ์ลูกค้า ซึ่งเป็นสิ่งจำเป็นในการแข่งขัน
ความยั่งยืน (ESG): ผู้ประกอบการที่ให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และมีธรรมาภิบาล จะได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้บริโภคและนักลงทุนมากขึ้น เพราะเป็นเทรนด์ระดับโลก
ตลาดเช่าและอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์: ตลาดเช่ายังคงมีความต้องการสูง โดยเฉพาะในกลุ่มคนรุ่นใหม่และชาวต่างชาติ ขณะที่ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เช่น สำนักงานให้เช่า หรือพื้นที่ค้าปลีก อาจเผชิญกับความท้าทายจากการทำงานแบบไฮบริดและอีคอมเมิร์ซที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในภูมิภาค: นอกจาก อสังหาฯ กรุงเทพ และ ปริมณฑล แล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองท่องเที่ยวหลักอย่างภูเก็ต เชียงใหม่ พัทยา ยังคงมีศักยภาพจากนักลงทุนและผู้ซื้อต่างชาติ
โดยสรุปแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังอยู่ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อที่สำคัญ การรับมือกับความไม่แน่นอนจากปัจจัยภายนอก การบริหาร สภาพคล่อง อย่างรอบคอบ และการปรับกลยุทธ์ให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภคและเทคโนโลยี คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ ผู้ประกอบการที่ปรับตัวได้เร็ว มีวิสัยทัศน์ที่กว้างไกล และมีความแข็งแกร่งทางการเงิน จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทายนี้ได้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อมั่นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงมีเสน่ห์และศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว แต่เส้นทางข้างหน้าย่อมเต็มไปด้วยขวากหนามและบทเรียนใหม่ๆ เสมอ
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ว่าจะเป็นการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การพัฒนา โครงการใหม่ หรือต้องการคำแนะนำในการบริหารจัดการ พอร์ตโฟลิโออสังหาฯ ในสภาวะตลาดปัจจุบัน ผมยินดีที่จะแบ่งปันประสบการณ์และข้อมูลเชิงลึก เพื่อช่วยให้ท่านก้าวเดินได้อย่างมั่นใจและประสบความสำเร็จในยุคแห่งความผันผวนนี้ โปรดติดต่อเราเพื่อ ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ และรับ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน
