ปลดล็อกศักยภาพ: ทำไมการเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรจึงเป็นหัวใจสำคัญของการฟื้นฟูเศรษฐกิจไทยในยุค 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นถึงวัฏจักรของการเติบโตและความท้าทายที่ประเทศไทยต้องเผชิญมาโดยตลอด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เผชิญกับพายุเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่สถานการณ์โรคระบาดครั้งใหญ่ ไปจนถึงผลกระทบจากความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ทั่วโลก ที่ส่งผลให้กำลังซื้อภายในประเทศอ่อนแรงลงอย่างเห็นได้ชัด ในช่วงเวลาวิกฤตเช่นนี้ การค้นหาทางออกใหม่ๆ เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจจึงไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็น “ความจำเป็นเร่งด่วน” และประเด็นที่ผมอยากจะเน้นย้ำในวันนี้คือศักยภาพอันมหาศาลของการเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมาย ซึ่งผมเชื่อมั่นว่านี่คือกุญแจสำคัญที่จะพลิกฟื้นภาคอสังหาริมทรัพย์และขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยให้กลับมาผงาดอีกครั้ง
ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา ภาคตะวันออกของประเทศไทย โดยเฉพาะจังหวัดชลบุรีและระยอง ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ได้กลายเป็นพื้นที่นำร่องในการผลักดันข้อเสนอการแก้ไขกฎหมายนี้ ด้วยวิสัยทัศน์ที่เล็งเห็นถึงพลังของเม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติที่พร้อมจะหลั่งไหลเข้ามา หากประเทศไทยกล้าที่จะปรับเปลี่ยนภูมิทัศน์ทางกฎหมายที่ล้าสมัย โดยแก่นแท้ของข้อเสนอนี้ไม่ได้จำกัดอยู่แค่การเพิ่มยอดขายบ้าน แต่เป็นการวางรากฐานเพื่ออนาคตที่ยั่งยืนของเศรษฐกิจมหภาคโดยรวม
วิกฤตการณ์เศรษฐกิจไทย: แรงกดดันต่อภาคอสังหาริมทรัพย์
สถานการณ์เศรษฐกิจไทยในปัจจุบันเป็นผลพวงจากปัจจัยเชิงซ้อนหลายประการ นับตั้งแต่การระบาดของโควิด-19 ในปี 2563 ที่ส่งผลให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจชะงักงัน ธุรกิจจำนวนมากต้องปิดตัวลง และคนจำนวนไม่น้อยต้องเผชิญกับปัญหาการว่างงานหรือรายได้ที่ลดลง แม้ว่าสถานการณ์จะคลี่คลายลงบ้าง แต่การฟื้นตัวกลับเป็นไปอย่างเชื่องช้า สอดคล้องกับภาพรวมของเศรษฐกิจโลกที่ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนจากภาวะเงินเฟ้อที่สูงขึ้น ความขัดแย้งระหว่างประเทศ และการชะลอตัวของเศรษฐกิจคู่ค้าสำคัญ
ภายในประเทศเอง เรายังคงเห็นตัวเลขหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้นอย่างน่าเป็นห่วง แตะระดับกว่า 90% ของ GDP ซึ่งเป็นภาระหนักที่บั่นทอนกำลังซื้อของประชาชนอย่างรุนแรง นอกจากนี้ การก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างสมบูรณ์ยังส่งผลให้เกิดปัญหาขาดแคลนแรงงานในบางภาคส่วน และเพิ่มภาระด้านค่าใช้จ่ายสาธารณสุขในระยะยาว ปัจจัยเหล่านี้รวมกันทำให้ศักยภาพในการเติบโตของเศรษฐกิจไทยอยู่ในเกณฑ์ที่ต่ำ และส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องพึ่งพากำลังซื้อภายในเป็นหลัก การซื้อขายที่อยู่อาศัยจึงเป็นไปอย่างยากลำบาก โครงการหลายแห่งต้องชะลอหรือเลื่อนการเปิดตัวออกไป และผู้ประกอบการต้องเผชิญกับภาวะสินค้าคงค้าง (inventory) ที่สูงขึ้น
ในบริบทเช่นนี้ การพึ่งพากำลังซื้อภายในประเทศเพียงอย่างเดียวย่อมไม่เพียงพอต่อการขับเคลื่อนอุตสาหกรรม การมองหาแหล่งเงินทุนใหม่ๆ จากภายนอกจึงกลายเป็นทางออกที่สำคัญ และนี่คือจุดที่การเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร เข้ามามีบทบาทสำคัญอย่างยิ่ง
เสียงสะท้อนจากผู้ประกอบการ: ทำไมต้องเปลี่ยนตอนนี้?
ภาคตะวันออก โดยเฉพาะจังหวัดชลบุรีและระยอง ถือเป็นศูนย์กลางการลงทุนและแหล่งที่อยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมจากทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติมาโดยตลอด ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่นี้ได้ออกมาส่งเสียงเรียกร้องอย่างชัดเจนถึงความจำเป็นในการแก้ไขกฎหมาย ผมเองก็เห็นด้วยเป็นอย่างยิ่งว่า ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องนำเรื่องนี้ขึ้นมาพิจารณาอย่างจริงจัง
คุณมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้เคยกล่าวถึงแนวคิด “Thailand World Best Second Homes” ซึ่งผมมองว่าเป็นวิสัยทัศน์ที่กว้างไกลและสอดรับกับศักยภาพของประเทศไทยอย่างแท้จริง การอนุญาตให้ชาวต่างชาติเข้ามาเป็นเจ้าของบ้านได้อย่างถูกกฎหมาย ไม่ได้เป็นเพียงแค่การปลดล็อกการลงทุน แต่เป็นการสร้างความเชื่อมั่นและดึงดูดกลุ่มนักลงทุนและผู้ที่ต้องการใช้ชีวิตในประเทศไทยให้เข้ามาใช้จ่ายและสร้างมูลค่าเพิ่มทางเศรษฐกิจในระยะยาว หากเราสามารถขายบ้านให้ชาวต่างชาติได้เพียง 100,000 ยูนิต ด้วยราคาเฉลี่ยหลังละ 5-10 ล้านบาท ลองจินตนาการถึงเม็ดเงินมหาศาลที่สะพัดเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ ซึ่งจะช่วยกระตุ้น GDP ให้เติบโตอย่างก้าวกระโดด
คุณวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ก็ได้เน้นย้ำถึงความจำเป็นในการจัดตั้งคณะกรรมการร่วมพิจารณา โดยนำทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องมาร่วมหารือ ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคประชาสังคม รวมถึงผู้ที่ไม่เห็นด้วย เพื่อหาข้อกำหนดและแนวปฏิบัติที่รัดกุมและเป็นประโยชน์สูงสุดต่อประเทศ การมีเวทีปรึกษาหารืออย่างเปิดใจจะช่วยสร้างฉันทามติและลดความกังวลที่อาจเกิดขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในประเด็นที่ว่า ชาวต่างชาติจะสามารถซื้อได้เฉพาะบ้านหรือคอนโดมิเนียมเท่านั้น ไม่ใช่ที่ดินเปล่า ซึ่งเป็นหลักการที่ประเทศส่วนใหญ่ทั่วโลกใช้ในการจัดการกับประเด็นการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ
ขณะที่คุณณัฐนนท ศรีสมบูรณ์ และคุณชนินทร์ วานิชวงศ์ ต่างก็แสดงความเห็นไปในทิศทางเดียวกันว่า รัฐบาลควรเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้ โดยอาจเริ่มต้นจากการกำหนดสัดส่วนการซื้อที่เหมาะสม เช่น 5-10% ของโครงการในระยะแรก เพื่อประเมินผลตอบรับและผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น ซึ่งเป็นแนวทางที่ชาญฉลาดและรอบคอบ
แกะรอย “นอมินี”: ทำไมการทำให้ถูกกฎหมายจึงสำคัญกว่าการเพิกเฉย?
ประเด็นสำคัญที่ถูกพูดถึงอยู่เสมอและเป็น “ช้างในห้อง” ที่เราทุกคนต่างรู้ดี คือเรื่องของ “นอมินี” หรือการใช้ชื่อคนไทยถือครองกรรมสิทธิ์แทนชาวต่างชาติ ในปัจจุบันปฏิเสธไม่ได้ว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ผ่านนอมินีเกิดขึ้นอย่างแพร่หลาย โดยเฉพาะในพื้นที่ท่องเที่ยวและแหล่งลงทุนสำคัญอย่างชลบุรี ระยอง ภูเก็ต และสมุย
จากประสบการณ์ตรง ผมได้เห็นโครงการหมู่บ้านหลายแห่งที่มีสัดส่วนชาวต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก โดยส่วนใหญ่ก็มักจะมาพร้อมกับภรรยาคนไทย หรือผู้เกี่ยวข้องคนไทยที่จดทะเบียนสมรสด้วย แม้จะเป็นเรื่องที่รับทราบกันในวงกว้าง แต่การกระทำดังกล่าวเป็นช่องโหว่ทางกฎหมายที่ก่อให้เกิดปัญหาตามมามากมาย ตัวอย่างเช่น หากเกิดความขัดแย้งในครอบครัว หรือหากภรรยาคนไทยนำบ้านไปจำนองหรือขายโดยพลการ ลูกค้าตัวจริงที่เป็นชาวต่างชาติอาจต้องสูญเสียสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของบ้านที่ตนเองลงทุนไป นอกจากนี้ การซื้อขายผ่านนอมินียังทำให้รัฐเสียโอกาสในการเก็บภาษีและควบคุมการลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ เนื่องจากเป็นการทำธุรกรรมที่อยู่นอกระบบที่ชัดเจน
การแก้ไขกฎหมายเพื่ออนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมาย จึงไม่ใช่แค่การอำนวยความสะดวก แต่เป็นการ “นำสิ่งที่อยู่ใต้ดินขึ้นมาบนดิน” สร้างความโปร่งใส ตรวจสอบได้ และเป็นธรรมต่อทุกฝ่าย การทำเช่นนี้จะช่วยป้องกันปัญหาการหลอกลวง ปกป้องสิทธิของชาวต่างชาติผู้ซื้อ และที่สำคัญที่สุดคือ รัฐจะสามารถจัดเก็บภาษีจากการซื้อขาย การถือครอง และการโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ซึ่งจะนำรายได้เหล่านั้นกลับมาพัฒนาประเทศต่อไป การปล่อยให้เรื่องนอมินีดำเนินต่อไปโดยไม่ทำอะไร ย่อมสร้างความเสียหายมากกว่าการแก้ไขให้ถูกต้อง
กลไกและเงื่อนไขที่เสนอ: บทเรียนจากอดีตสู่แนวทางปฏิบัติในยุค 2025
ข้อเสนอในการแก้ไขกฎหมายครั้งนี้ได้มีการนำบทเรียนจากอดีตมาพิจารณาอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกรณีของการอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองคอนโดมิเนียมได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการ ซึ่งเป็นโมเดลที่ประสบความสำเร็จและได้รับการยอมรับมานาน แนวทางที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออกเสนอ จึงเน้นการนำหลักการดังกล่าวมาปรับใช้กับโครงการบ้านจัดสรร โดยมีเงื่อนไขเบื้องต้นที่น่าสนใจดังนี้:
สัดส่วนการถือครอง: กำหนดให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในโครงการบ้านจัดสรรได้ไม่เกิน 49% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดในโครงการ คล้ายกับกรณีคอนโดมิเนียม ซึ่งจะช่วยรักษาสมดุลและป้องกันไม่ให้เกิดการครอบงำโดยชาวต่างชาติมากเกินไป
ขนาดที่ดิน: อาจจำกัดขนาดที่ดินสำหรับบ้านจัดสรรที่ชาวต่างชาติสามารถถือครองได้ เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา ซึ่งเป็นขนาดที่เหมาะสมสำหรับที่อยู่อาศัยทั่วไปและไม่ส่งผลกระทบต่อการเก็งกำไรที่ดินขนาดใหญ่
ระยะเวลาดำเนินการ: อาจกำหนดเป็นช่วงทดลอง 3-5 ปี เพื่อประเมินผลตอบรับและผลกระทบที่เกิดขึ้นอย่างรอบด้าน ก่อนที่จะพิจารณาขยายผลหรือปรับปรุงแก้ไขต่อไป
ประเภทอสังหาริมทรัพย์: เน้นย้ำว่าการอนุญาตนี้จะครอบคลุมเฉพาะโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมเท่านั้น ไม่รวมถึงที่ดินเปล่า เพื่อป้องกันการเข้ามาเก็งกำไรที่ดินที่เป็นทรัพยากรพื้นฐานของประเทศ
นอกจากนี้ การจัดตั้งคณะกรรมการเฉพาะกิจที่ประกอบด้วยผู้เชี่ยวชาญจากทุกภาคส่วน จะเป็นกุญแจสำคัญในการพิจารณารายละเอียดปลีกย่อย กำหนดระเบียบและข้อบังคับที่ชัดเจน เพื่อให้การดำเนินการเป็นไปอย่างราบรื่นและมีประสิทธิภาพ การเรียนรู้จากประสบการณ์ของประเทศอื่นๆ ที่เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ได้ ก็จะเป็นประโยชน์อย่างมากในการกำหนดนโยบายที่เหมาะสมกับบริบทของประเทศไทย
โอกาสทองของอสังหาริมทรัพย์ไทยในเวทีโลก: ยกระดับสู่การแข่งขัน
ประเทศไทยเป็นหนึ่งในประเทศที่ได้รับความนิยมสูงสุดจากชาวต่างชาติที่ต้องการมาพำนักอาศัย ไม่ว่าจะเป็นการท่องเที่ยวระยะยาว การทำงาน หรือการเกษียณอายุ ด้วยปัจจัยด้านค่าครองชีพที่เป็นมิตร สภาพอากาศที่อบอุ่น วัฒนธรรมที่งดงาม และอาหารที่เป็นเลิศ จึงไม่น่าแปลกใจที่ชาวต่างชาติจำนวนมากใฝ่ฝันอยากจะมีบ้านเป็นของตัวเองในเมืองไทย
การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย จะเป็นการตอกย้ำภาพลักษณ์ของประเทศไทยในฐานะ “World Best Second Homes” หรือ “ศูนย์กลางบ้านหลังที่สองที่ดีที่สุดในโลก” ซึ่งจะดึงดูดกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูงจากทั่วโลกที่กำลังมองหา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในไทย หรือ บ้านหรูในไทย สำหรับการพักผ่อนและอยู่อาศัยในระยะยาว กลุ่มนี้ไม่ใช่เพียงแค่ผู้ซื้อบ้าน แต่เป็นนักลงทุนที่พร้อมจะนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาใช้จ่ายในระบบเศรษฐกิจ ตั้งแต่การจ้างงานในภาคบริการ การบริโภคสินค้าและบริการในท้องถิ่น ไปจนถึงการลงทุนในธุรกิจอื่นๆ
ลองมองไปยังตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในประเทศเพื่อนบ้านหลายแห่งที่เปิดกว้างมากกว่าไทย เราจะเห็นว่าพวกเขาสามารถดึงดูดเม็ดเงินลงทุนมหาศาลจากชาวต่างชาติได้ ซึ่งเป็นการพิสูจน์แล้วว่านี่คือกลไกที่มีประสิทธิภาพในการกระตุ้นเศรษฐกิจ การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับภูมิภาคกำลังดุเดือด หากเรายังคงยึดติดกับกฎเกณฑ์เดิมๆ เราอาจพลาดโอกาสทองในการดึงดูดนักลงทุนและนักท่องเที่ยวคุณภาพสูงที่พร้อมจะใช้จ่ายในประเทศของเรา
การอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จะไม่เพียงแค่ช่วยให้ผู้ประกอบการในภาคตะวันออก อย่างใน ชลบุรี และ ระยอง สามารถระบายสต็อกบ้านที่ค้างอยู่ได้ แต่ยังเป็นการเปิดประตูสู่การพัฒนาโครงการ บ้านจัดสรร พัทยา และในพื้นที่อื่นๆ ทั่วประเทศให้มีความหลากหลายและตอบสนองความต้องการของตลาดต่างชาติมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็น วิลล่า ระยอง หรือ บ้านสำหรับเกษียณ ไทย ที่ออกแบบมาโดยเฉพาะสำหรับกลุ่มผู้สูงอายุจากต่างประเทศ
ทิศทางในอนาคต: ความท้าทายและการเตรียมพร้อมอย่างยั่งยืน
แน่นอนว่าการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ย่อมมาพร้อมกับความท้าทาย เราจำเป็นต้องมีการเตรียมพร้อมที่ดีเพื่อรองรับผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น เช่น การควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ให้สูงเกินไปจนกระทบต่อกำลังซื้อของคนไทย หรือการจัดการผลกระทบทางสังคมและสิ่งแวดล้อมจากการขยายตัวของชุมชนชาวต่างชาติ
สิ่งสำคัญที่สุดคือการพัฒนากฎหมายและกฎระเบียบที่ “ชัดเจน เป็นธรรม และโปร่งใส” สร้างกลไกการกำกับดูแลที่มีประสิทธิภาพ เพื่อป้องกันการแสวงหาผลประโยชน์โดยมิชอบ หรือการละเมิดกฎหมาย การกำหนดเงื่อนไขที่รัดกุม เช่น ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อได้ การจำกัดสัดส่วน หรือข้อกำหนดการใช้จ่ายขั้นต่ำสำหรับการ ลงทุนอสังหาฯ ไทย จะช่วยให้เราสามารถควบคุมทิศทางการพัฒนาได้อย่างเหมาะสม
ผมเชื่อมั่นว่า หากเราสามารถดำเนินการเรื่องนี้ได้อย่างรอบคอบและมีวิสัยทัศน์ การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมาย จะไม่เพียงเป็นการแก้ไขปัญหากำลังซื้อภายในประเทศที่ซบเซา แต่ยังเป็นการยกระดับมาตรฐานอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ก้าวสู่ระดับสากล ดึงดูดเงินลงทุนจากต่างชาติจำนวนมหาศาล สร้างงาน สร้างรายได้ และกระตุ้นให้เกิดการหมุนเวียนของเศรษฐกิจในทุกภาคส่วนอย่างแท้จริง ซึ่งเป็นก้าวสำคัญที่จะทำให้ประเทศไทยสามารถแข่งขันและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งในเวทีโลกยุค 2025 และตลอดไป
ก้าวต่อไปของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย: ร่วมสร้างอนาคตที่แข็งแกร่ง
ถึงเวลาแล้วที่ประเทศไทยจะต้องกล้าคิดนอกกรอบและมองการณ์ไกล การยึดติดกับกฎหมายที่ล้าสมัยจะทำให้เราพลาดโอกาสในการเติบโตทางเศรษฐกิจที่สำคัญ การแก้ไขกฎหมายเพื่อเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมาย ไม่ใช่แค่เรื่องของภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นเรื่องของอนาคตเศรษฐกิจไทยโดยรวม ที่จะสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนต่างชาติและยกระดับประเทศไทยให้เป็นจุดหมายปลายทางของการลงทุนและการพำนักอาศัยระดับโลกอย่างแท้จริง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ ผมขอเชิญชวนทุกท่าน ทั้งผู้ประกอบการ นักลงทุน และผู้ที่สนใจ ได้มาร่วมกันศึกษา ทำความเข้าใจ และผลักดันประเด็นสำคัญนี้อย่างสร้างสรรค์ เพื่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงที่เป็นรูปธรรมโดยเร็วที่สุด เพราะทุกการตัดสินใจในวันนี้ จะกำหนดทิศทางของภาคอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจไทยในอีกหลายทศวรรษข้างหน้า มาร่วมกันสร้างอนาคตที่แข็งแกร่งและยั่งยืนให้กับประเทศไทยกันครับ
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการ ลงทุนอสังหาฯ ไทย หรือต้องการทำความเข้าใจลึกซึ้งยิ่งขึ้นเกี่ยวกับศักยภาพของตลาด อสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออก รวมถึงความคืบหน้าของมาตรการนี้ โปรดติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึก เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาท่านไปสู่การลงทุนที่ประสบความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังจะก้าวไปอีกขั้น!
