เปิดมิติใหม่การลงทุน: ทำไมการให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรคืออนาคตของอสังหาฯ ไทย (ฉบับปี 2025)
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตและวิเคราะห์พลวัตของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ที่ภาคอสังหาฯ ของเราต้องเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ตั้งแต่ผลพวงของวิกฤตเศรษฐกิจโลก วิกฤตโรคระบาดโควิด-19 ไปจนถึงโครงสร้างประชากรที่กำลังเปลี่ยนผ่านเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างสมบูรณ์ ปัจจัยเหล่านี้ล้วนส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อภายในประเทศอย่างมีนัยสำคัญ ทำให้ตลาดชะลอตัวและยอดขายไม่เป็นไปตามเป้าที่เราเคยคาดหวัง ในสถานการณ์เช่นนี้ การแสวงหาช่องทางใหม่ ๆ เพื่อขับเคลื่อนเศรษฐกิจและฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์จึงไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็น “ความจำเป็นเร่งด่วน” และหนึ่งในประเด็นร้อนแรงที่ถูกหยิบยกขึ้นมาพิจารณาอย่างจริงจัง คือเรื่องของการเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมายในประเทศไทย
ประเด็นนี้ไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่เป็นข้อถกเถียงที่ดำเนินมาอย่างยาวนาน อย่างไรก็ตาม ด้วยบริบทเศรษฐกิจและสังคมที่เปลี่ยนแปลงไปในปี 2025 รวมถึงศักยภาพที่ซ่อนอยู่ในการดึงดูดเงินลงทุนจากต่างประเทศ ทำให้การพิจารณาเรื่องนี้อย่างรอบด้านและจริงจังถึงเวลาแล้วที่จะต้องดำเนินการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากเสียงสะท้อนของผู้ประกอบการในพื้นที่ภาคตะวันออก ซึ่งเป็นประตูเศรษฐกิจสำคัญของประเทศ
สถานการณ์ปัจจุบันและความจำเป็นในการปรับเปลี่ยน
สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันกำลังเผชิญกับภาวะ “ขายยาก” เป็นพิเศษ ตัวเลขหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้นกว่า 90% ของ GDP ประกอบกับการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ยังคงเปราะบางจากปัจจัยภายนอก เช่น ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ ส่งผลให้กำลังซื้อของคนไทยลดลงอย่างเห็นได้ชัด โครงการบ้านจัดสรรที่เคยเป็นที่ต้องการกลับชะลอตัวลง ผู้พัฒนาอสังหาฯ หลายรายต้องปรับกลยุทธ์อย่างหนักเพื่อประคองธุรกิจ
ในขณะเดียวกัน ประเทศไทยยังคงเป็นจุดหมายปลายทางอันดับต้นๆ ของชาวต่างชาติที่ต้องการหาบ้านหลังที่สอง หรือเลือกที่จะใช้ชีวิตหลังเกษียณ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองท่องเที่ยวสำคัญและศูนย์กลางเศรษฐกิจอย่าง อสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออก เช่น ชลบุรี ระยอง และเมืองพัทยา ความต้องการที่อยู่อาศัยในกลุ่มนี้มีสูง แต่ข้อจำกัดทางกฎหมายปัจจุบันที่ไม่เอื้อต่อการ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร โดยตรง ทำให้เกิดการใช้ช่องทางที่ไม่ถูกต้อง เช่น การถือครองผ่านนอมินี ซึ่งสร้างความเสี่ยงทั้งต่อผู้ซื้อและตัวระบบเอง
จากประสบการณ์ของผม การแก้ปัญหาด้วยการทำให้ถูกกฎหมาย ย่อมดีกว่าการปล่อยให้เรื่องเทาๆ ดำเนินต่อไป หากเราสามารถสร้างกลไกที่โปร่งใสและตรวจสอบได้ นอกจากจะเป็นการปกป้องผลประโยชน์ของทุกฝ่ายแล้ว ยังเป็นการดึงเม็ดเงินลงทุนมหาศาลเข้าสู่ประเทศอย่างเป็นรูปธรรม
การวิเคราะห์ข้อเสนอ: กลไกและเงื่อนไขที่พึงพิจารณา
ข้อเสนอจากผู้ประกอบการในภาคตะวันออกนั้นน่าสนใจและเป็นจุดเริ่มต้นที่ดีในการผลักดันให้เกิดการเปลี่ยนแปลง โดยหลักการสำคัญที่ถูกนำเสนอคือการอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้ในสัดส่วนที่จำกัด ซึ่งเป็นการเรียนรู้จากบทเรียนการอนุญาตให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวมในโครงการ นี่คือแนวทางที่พิสูจน์แล้วว่าสามารถดึงดูดการลงทุนและสร้างสภาพคล่องให้ตลาดคอนโดฯ ได้ โดยไม่กระทบต่อการถือครองที่ดินของคนไทยโดยรวม
เงื่อนไขเบื้องต้นที่สมควรนำมาพิจารณา ได้แก่:
สัดส่วนการถือครองที่จำกัด: การเริ่มต้นด้วยการกำหนดสัดส่วนการถือครองสำหรับต่างชาติในโครงการบ้านจัดสรรไว้ที่ 5-10% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด หรืออาจจะพิจารณาที่ 49% เช่นเดียวกับคอนโดมิเนียม ถือเป็นจุดที่สมเหตุสมผล การเริ่มต้นจากสัดส่วนน้อยๆ จะช่วยให้เราสามารถประเมินผลกระทบและปรับปรุงนโยบายได้อย่างยืดหยุ่นก่อนที่จะขยายขอบเขตต่อไป
ประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่อนุญาต: ควรจำกัดเฉพาะบ้านจัดสรรในโครงการที่ขออนุญาตจัดสรรอย่างถูกต้องเท่านั้น ไม่รวมที่ดินเปล่า เพื่อป้องกันการเก็งกำไรที่ดินและผลกระทบต่อภาคเกษตรกรรมและทรัพยากรธรรมชาติ
ขนาดพื้นที่ที่เหมาะสม: การกำหนดขนาดพื้นที่บ้านจัดสรรที่ต่างชาติสามารถถือครองได้ เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา จะช่วยให้สอดคล้องกับวัตถุประสงค์เพื่อการอยู่อาศัยเป็นหลัก ไม่ใช่เพื่อการครอบครองที่ดินขนาดใหญ่
ระยะเวลาทดลองและประเมินผล: การกำหนดกรอบเวลา 3-5 ปี เพื่อประเมินผลตอบรับและผลกระทบที่เกิดขึ้น จะช่วยให้ภาครัฐสามารถปรับปรุงกฎหมายและเงื่อนไขให้เหมาะสมกับสถานการณ์ได้ดียิ่งขึ้น
พื้นที่เป้าหมาย: แม้ควรจะเปิดกว้างทั่วประเทศ แต่ในช่วงแรกอาจพิจารณาเน้นในพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงและเป็นที่ต้องการของต่างชาติ เช่น อสังหาริมทรัพย์ชลบุรี อสังหาริมทรัพย์ระยอง และเมืองท่องเที่ยวอื่นๆ โดยเฉพาะในเขต EEC (Eastern Economic Corridor) ซึ่งมีโครงสร้างพื้นฐานรองรับและเป็นแม่เหล็กดึงดูดนักลงทุนต่างชาติอยู่แล้ว
ประโยชน์ทางเศรษฐกิจและการลงทุนที่ไม่อาจมองข้าม
การเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย จะสร้างประโยชน์มหาศาลต่อเศรษฐกิจไทยในหลากหลายมิติ ซึ่งผมขอยืนยันจากประสบการณ์ตรงว่านี่คือหนึ่งในกลยุทธ์สำคัญที่จะช่วยพลิกฟื้นและกระตุ้นเศรษฐกิจของเราให้กลับมาคึกคักอีกครั้ง
กระตุ้น GDP และการหมุนเวียนของเงินตราต่างประเทศ: การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงจากต่างชาติ จะนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในระบบเศรษฐกิจทันที ซึ่งจะส่งผลให้ GDP ของประเทศขยายตัวอย่างมีนัยสำคัญ การซื้อบ้านไม่ได้จบแค่ราคาบ้าน แต่ยังรวมถึงค่าใช้จ่ายในการตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ การบำรุงรักษา และค่าครองชีพต่างๆ ซึ่งจะสร้างเม็ดเงินหมุนเวียนในภาคบริการ ร้านอาหาร และธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง
สร้างงานและกระจายรายได้: เมื่อมีโครงการบ้านจัดสรรที่ขายให้ต่างชาติเพิ่มขึ้น ย่อมหมายถึงความต้องการแรงงานในภาคก่อสร้าง ภาคบริการ และธุรกิจเกี่ยวเนื่องที่เพิ่มขึ้นตามไปด้วย ซึ่งจะช่วยลดปัญหาการว่างงานและกระจายรายได้ไปสู่ชุมชนท้องถิ่น
ยกระดับคุณภาพอสังหาริมทรัพย์ไทย: การแข่งขันเพื่อดึงดูดผู้ซื้อต่างชาติจะกระตุ้นให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องยกระดับมาตรฐานการก่อสร้าง การออกแบบ และบริการหลังการขายให้มีคุณภาพระดับสากล ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อผู้บริโภคชาวไทยด้วย
แก้ไขปัญหานอมินีอย่างยั่งยืน: การทำให้การ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร เป็นเรื่องถูกกฎหมาย จะเป็นการนำธุรกรรมที่เคยอยู่ใต้ดินขึ้นมาบนดิน ทำให้เกิดความโปร่งใส ลดปัญหาการฟ้องร้อง และรัฐสามารถเก็บภาษีได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ไม่ว่าจะเป็นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีการโอน หรือภาษีเงินได้
ดึงดูดนักลงทุนคุณภาพสูง: การมีกฎหมายที่ชัดเจนและเอื้อต่อการลงทุน จะช่วยดึงดูดนักลงทุนต่างชาติที่มีศักยภาพสูงให้เข้ามาลงทุนในประเทศไทย ไม่ใช่แค่ในอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังรวมถึงธุรกิจอื่นๆ ซึ่งเป็นการเสริมสร้างขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศ
เสริมสร้างภาพลักษณ์ “ศูนย์กลางบ้านหลังที่สองของโลก”: ไทยมีศักยภาพที่จะเป็น Thailand World Best Second Homes หรือศูนย์กลางบ้านหลังที่สองและแหล่งพำนักหลังเกษียณที่ดีที่สุดในโลก หากเรามีกฎหมายที่ชัดเจนและสนับสนุน จะยิ่งตอกย้ำภาพลักษณ์นี้ในสายตานานาชาติ
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญและข้อควรระวัง
จากเวทีสัมมนาต่างๆ ที่ผมได้เข้าร่วม ผู้ประกอบการชั้นนำในพื้นที่ภาคตะวันออก อาทิ คุณมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ จากไลฟแอนด์ ลีฟวิ่ง, คุณวัฒนพล ผลชีวิน จากมณีรินทร์ พร็อพเพอร์ตี้, คุณณัฐนนท ศรีสมบูรณ์ จากภัททา ดีเวลลอปเม้นท์ และคุณชนินทร์ วานิชวงศ์ จากฮาบิแทท กรุ๊ป ต่างเห็นพ้องต้องกันในทิศทางนี้ โดยเน้นย้ำถึงความจำเป็นที่จะต้องมี “คณะกรรมการเฉพาะกิจ” ที่ประกอบด้วยตัวแทนจากภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคประชาสังคม เพื่อร่วมกันพิจารณากำหนดกรอบและเงื่อนไขที่เหมาะสม
ประเด็นที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบคือการสร้างความมั่นใจว่าการเปิดให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จะไม่ส่งผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์สำหรับคนไทยจนเกินไป และจะไม่ทำให้เกิดการกว้านซื้อที่ดินไปจนหมด โดยเฉพาะในพื้นที่สำคัญ การกำหนดเพดานราคา หรือสัดส่วนที่ชัดเจน จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการควบคุมสมดุลนี้
อีกทางเลือกหนึ่งที่ควรพิจารณาควบคู่ไปกับการขายขาดคือ “การเช่าระยะยาว” ซึ่งปัจจุบันทำได้สูงสุด 30 ปี แต่หากสามารถขยายระยะเวลาให้ยาวนานขึ้น เช่น 60 หรือ 90 ปี โดยมีกลไกที่โปร่งใส จะเป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการอยู่อาศัยในไทยแต่ไม่ต้องการภาระผูกพันกับการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ ซึ่งสามารถดึงดูดกลุ่มนักท่องเที่ยวคุณภาพสูง หรือ digital nomads ที่มีกำลังซื้อได้เช่นกัน
โอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์สำหรับต่างชาติในประเทศไทยปี 2025
สำหรับนักลงทุนต่างชาติที่กำลังมองหาโอกาส การเปิดช่องทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จะเปลี่ยนภูมิทัศน์การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ไทย ไปอย่างสิ้นเชิง จากเดิมที่เน้นคอนโดมิเนียมและที่ดินเช่าระยะยาว นักลงทุนจะมีตัวเลือกที่หลากหลายขึ้น โดยเฉพาะในตลาดบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮาส์ที่มาพร้อมพื้นที่ใช้สอยและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ของนักลงทุนควรเริ่มจากการศึกษาพื้นที่เป้าหมายที่มีศักยภาพ เช่น อสังหาริมทรัพย์พัทยา ซึ่งเป็นเมืองท่องเที่ยวระดับโลก และ อสังหาริมทรัพย์ชลบุรี และ ระยอง ในเขต EEC ที่มีปัจจัยสนับสนุนจากโครงการเมกะโปรเจกต์ของภาครัฐ การเข้าถึง ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ที่มีความเชี่ยวชาญในตลาดท้องถิ่นจะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ การทำความเข้าใจเกี่ยวกับ กฎหมายอสังหาฯ ต่างชาติ ที่กำลังจะมีการปรับปรุง รวมถึง ภาษีอสังหาริมทรัพย์ ที่เกี่ยวข้อง จะช่วยให้การ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เป็นไปอย่างราบรื่นและมี ผลตอบแทนอสังหาฯ ที่น่าพอใจ
ตลาดบ้านจัดสรรในประเทศไทยมีรูปแบบที่หลากหลาย ตั้งแต่บ้านพักตากอากาศริมทะเล บ้านเดี่ยวในโครงการหรู ไปจนถึงทาวน์เฮาส์ที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตยุคใหม่ การเปิดโอกาสนี้จะทำให้ นักลงทุนต่างชาติ สามารถวางแผน การลงทุนระยะยาว ในประเทศไทยได้อย่างมั่นใจยิ่งขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มที่ต้องการซื้อ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน เพื่อปล่อยเช่าหรือใช้เป็นบ้านพักตากอากาศส่วนตัว
สรุปและก้าวต่อไป
ถึงเวลาแล้วที่เราต้องมองไปข้างหน้าและกล้าที่จะเปลี่ยนแปลง กฎหมายที่ล้าสมัยไม่ควรเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศ การเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมายในสัดส่วนที่เหมาะสมและมีกลไกควบคุมที่รัดกุม ไม่ใช่แค่การแก้ปัญหากำลังซื้อในประเทศที่ชะลอตัว แต่คือการสร้างโอกาสใหม่ๆ ในการดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากต่างประเทศเข้ามาในระบบเศรษฐกิจอย่างมหาศาล ซึ่งจะช่วยกระตุ้น GDP สร้างงาน และยกระดับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ก้าวสู่ระดับสากลอย่างแท้จริง
จากประสบการณ์ 10 ปีในวงการ ผมเชื่อมั่นว่านี่คือช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุด การเร่งจัดตั้งคณะกรรมการร่วมกันระหว่างภาครัฐและเอกชนเพื่อศึกษาและผลักดันเรื่องนี้อย่างจริงจัง จะเป็นก้าวสำคัญที่จะปลดล็อกศักยภาพอันยิ่งใหญ่ของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
หากท่านคือผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในอนาคตของ อสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการเข้าใจถึงโอกาสและความท้าทายของการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญนี้อย่างลึกซึ้งยิ่งขึ้น อย่าลังเลที่จะติดต่อ ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ผู้เชี่ยวชาญเพื่อรับคำแนะนำและข้อมูลเชิงลึก เราพร้อมจะร่วมสร้างความสำเร็จในยุคใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกัน.
