ปลดล็อกศักยภาพ: โอกาสทองของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เมื่อต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรได้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์การเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดมาโดยตลอด และในห้วงเวลาที่เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ข้อเสนออันกล้าหาญจากภาคอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ภาคตะวันออก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในจังหวัดชลบุรีและระยอง ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เพื่อผลักดันให้มีการแก้ไขกฎหมายเปิดทางให้ชาวต่างชาติสามารถ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ถือเป็นประเด็นที่มีน้ำหนักและสมควรได้รับการพิจารณาอย่างจริงจัง
ข้อเสนอที่ว่าด้วยการอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้นั้น ไม่ใช่เพียงแค่การเปิดประตูรับเม็ดเงินลงทุนจากภายนอกเท่านั้น แต่ยังเป็นการจุดประกายความหวังใหม่ให้แก่ภาคอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังซบเซา และส่งผลกระทบต่อเนื่องไปถึงภาพรวมของเศรษฐกิจไทยในยุคหลังโควิดที่ฟื้นตัวช้าและกำลังเผชิญกับปัจจัยกดดันจากภาระหนี้ครัวเรือนสูงและสังคมสูงวัย นี่คือโอกาสที่เราจะพลิกวิกฤตให้เป็นโอกาส ด้วยการดึงดูดกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงจากทั่วโลกให้เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของประเทศไทยอย่างแท้จริง และยกระดับสถานะของประเทศไทยให้เป็น “บ้านหลังที่สองที่ดีที่สุดในโลก” (Thailand World Best Second Homes) อย่างยั่งยืน
ภูมิทัศน์ปัจจุบัน: ความท้าทายและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ตลอดระยะเวลาหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งตั้งแต่ปี 2563 ที่เกิดสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับภาวะซบเซาอย่างต่อเนื่อง กำลังซื้อภายในประเทศที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญจากภาระหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงแตะระดับ 90% ของ GDP ประกอบกับการชะลอตัวทางเศรษฐกิจทั่วโลก และความไม่แน่นอนจากสถานการณ์ความขัดแย้งระหว่างประเทศ ล้วนส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับตัวอย่างหนัก โครงการที่อยู่อาศัยหลายแห่ง โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดกลางถึงล่าง ประสบปัญหาการระบายสต็อกที่ยากลำบาก ถึงแม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบนบางส่วนยังคงมีแรงขับเคลื่อนจากกลุ่มกำลังซื้อเฉพาะ แต่ภาพรวมของอุตสาหกรรมยังคงต้องการแรงกระตุ้นใหม่ๆ เพื่อให้สามารถเติบโตได้อย่างเต็มศักยภาพ
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมเห็นว่าประเทศไทยมีจุดแข็งที่ดึงดูดชาวต่างชาติจำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็นวัฒนธรรมที่งดงาม ค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล การบริการด้านสาธารณสุขและสุขภาพที่ดีเยี่ยม และความเป็นมิตรของผู้คน สิ่งเหล่านี้ทำให้ประเทศไทยเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางอันดับต้นๆ สำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการมาพำนักอาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มผู้เกษียณอายุ หรือแม้กระทั่งกลุ่ม Digital Nomads และนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส การที่รัฐบาลมีนโยบายสนับสนุนการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูง เช่น โครงการ Long-Term Resident (LTR) Visa ก็ยิ่งตอกย้ำถึงความพยายามที่จะใช้จุดแข็งเหล่านี้ให้เกิดประโยชน์สูงสุด ทว่าภายใต้ข้อจำกัดทางกฎหมายปัจจุบัน การ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร และถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินยังคงเป็นเรื่องที่ซับซ้อนและจำกัด ทำให้เกิดช่องโหว่ที่นำไปสู่การใช้ “นอมินี” ซึ่งเป็นปัญหาที่ยอมรับกันอย่างกว้างขวาง
เจาะลึกข้อเสนอ: แผนยุทธศาสตร์จากภาคตะวันออกเพื่อเปิดทางต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร
ภาคอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคตะวันออก โดยเฉพาะในเขตเศรษฐกิจสำคัญอย่างชลบุรีและระยอง ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ชาวต่างชาติให้ความสนใจอย่างมาก ได้เสนอแนวทางที่เป็นรูปธรรมเพื่อแก้ไขปัญหานี้ โดยมีแก่นสารสำคัญอยู่ที่การเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมายภายใต้กรอบที่ชัดเจนและควบคุมได้ ดังที่ คุณมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ได้กล่าวถึงความจำเป็นในการผลักดัน “Thailand World Best Second Homes” ซึ่งผมมองว่าเป็นแนวคิดที่เฉียบคมและสอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบันเป็นอย่างยิ่ง
ข้อเสนอหลักๆ ที่ถูกหยิบยกมาหารือประกอบด้วย:
การจัดตั้งคณะกรรมการร่วม: คุณวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี เน้นย้ำถึงความสำคัญของการจัดตั้งคณะกรรมการหรือคณะอนุกรรมการเฉพาะกิจ โดยมีตัวแทนจากภาครัฐ ภาคเอกชน ภาคประชาสังคม และแม้กระทั่งผู้ที่อาจมีความกังวลหรือข้อโต้แย้ง เพื่อเปิดเวทีหารือและกำหนดแนวทางที่เป็นธรรม โปร่งใส และสร้างสมดุลระหว่างประโยชน์ที่ประเทศจะได้รับกับการป้องกันผลกระทบที่ไม่พึงประสงค์ ผมเชื่อว่าการมีส่วนร่วมจากทุกภาคส่วนจะนำไปสู่ข้อสรุปที่รอบด้านและเป็นที่ยอมรับ
จำกัดสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์: แนวคิดเบื้องต้นคือการกำหนดสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในโครงการบ้านจัดสรร คล้ายคลึงกับกฎหมายคอนโดมิเนียมที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดในโครงการ คุณชนินทร์ วานิชวงศ์ ผู้บริหารจากบริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป เสนอว่าอาจเริ่มต้นที่ 49% ก่อน และค่อยๆ พิจารณาเพิ่มเป็น 60-70% หากผลตอบรับเป็นไปในทางที่ดีและสามารถควบคุมสถานการณ์ได้ นี่เป็นแนวทางที่ระมัดระวังและสร้างความมั่นใจให้กับทั้งฝ่ายไทยและต่างชาติ
กำหนดพื้นที่และระยะเวลาที่ชัดเจน: ข้อเสนอได้ระบุเงื่อนไขเบื้องต้น เช่น การจำกัดขนาดที่ดินที่ต่างชาติสามารถครอบครองได้ ไม่เกิน 100 ตารางวา และอาจมีกรอบระยะเวลาทดลอง 3-5 ปี เพื่อประเมินผลกระทบและประสิทธิภาพของมาตรการก่อนที่จะขยายผลต่อไป การกำหนดกรอบเวลาที่ชัดเจนเช่นนี้จะช่วยให้รัฐบาลสามารถปรับปรุงกฎระเบียบให้เหมาะสมกับสถานการณ์ได้
มุ่งเน้นที่โครงการบ้านจัดสรร ไม่ใช่ที่ดินเปล่า: ผู้ประกอบการต่างเห็นตรงกันว่า การอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ควรจำกัดอยู่เฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยที่พัฒนาแล้ว ไม่ใช่การซื้อที่ดินเปล่า เพื่อป้องกันปัญหาการเก็งกำไรที่ดิน และเพื่อให้มั่นใจว่าเม็ดเงินลงทุนจะถูกนำมาใช้เพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยและกระตุ้นเศรษฐกิจในภาคการก่อสร้างและบริการต่อเนื่อง
กระจายโอกาส ไม่จำกัดพื้นที่: แตกต่างจากแนวคิด Sand Box ในอดีตที่จำกัดพื้นที่ให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการเสนอให้การอนุญาตนี้กระจายไปทั่วทุกจังหวัดที่มีศักยภาพ ไม่ใช่เฉพาะในเขต EEC เท่านั้น เพื่อกระจายเม็ดเงินและการกระตุ้นเศรษฐกิจไปสู่ภูมิภาคต่างๆ ของประเทศอย่างทั่วถึง ซึ่งจะช่วยลดความเหลื่อมล้ำและสร้างความแข็งแกร่งให้กับเศรษฐกิจท้องถิ่น
การแก้ไขปัญหานอมินี: ก้าวสู่ความโปร่งใสและถูกต้องตามกฎหมาย
ประเด็นสำคัญที่ถูกหยิบยกขึ้นมาคือการแก้ไขปัญหาการใช้ “นอมินี” หรือตัวแทนอำพราง ซึ่งเป็นวิธีที่ชาวต่างชาติจำนวนมากใช้เพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดทางกฎหมายในการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทย การที่กฎหมายยังไม่เอื้ออำนวย ทำให้เกิดช่องว่างและปัญหาตามมามากมาย เช่น กรณีที่ต่างชาติกลับประเทศแล้วภรรยาคนไทยนำบ้านไปจำนองหรือขาย ทำให้ลูกค้าตัวจริงเสียสิทธิ์ การแก้กฎหมายให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้อง จะนำการซื้อขายเหล่านี้ขึ้นมาบนดิน ทำให้เกิดความโปร่งใส ตรวจสอบได้ และรัฐสามารถเก็บภาษีได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย คุณชนินทร์ วานิชวงศ์ ชี้ให้เห็นอย่างตรงไปตรงมาว่า “ทุกวันนี้เราก็รู้อยู่แล้วว่าต่างชาติใช้นอมินีเข้ามาซื้อบ้าน… สุดท้ายเราก็เห็นเขาอยู่กับเมียคนไทย ก็ทำให้มันขึ้นมาบนดินไปเลย เราก็ทำให้มันชัดเจน ยิ่งชัดเจน ต่างชาติก็ยิ่งมาซื้อเรามากขึ้น เราก็ได้ประโยชน์ เขามาจับจ่ายใช้สอย เสียภาษีอะไรต่าง ๆ”
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ผมมองว่านี่คือโอกาสสำคัญที่จะทำให้ระบบการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติมีความน่าเชื่อถือและมั่นคงมากขึ้น ซึ่งจะดึงดูดนักลงทุนและผู้ซื้อที่มีคุณภาพเข้ามาในตลาดมากขึ้น เพราะพวกเขาย่อมต้องการความมั่นคงทางกฎหมายในการลงทุนของตนเอง และยังช่วยลดความเสี่ยงทางกฎหมายทั้งกับฝ่ายผู้ซื้อและผู้ขาย
อานิสงส์ทางเศรษฐกิจ: มากกว่าแค่การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
หากมีการเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมาย อานิสงส์ทางเศรษฐกิจจะไม่ได้จำกัดอยู่แค่ภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่จะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจมหภาคของประเทศอย่างมหาศาล
กระตุ้น GDP และนำเงินตราต่างประเทศเข้าสู่ระบบ: หากต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านในโครงการต่างๆ ทั่วประเทศสัก 100,000 หลัง ในราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาทต่อหลัง จะสร้างเม็ดเงินมหาศาลหลายแสนล้านบาทเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ ซึ่งเป็นตัวเลขที่สามารถผลักดัน GDP ให้เติบโตได้อย่างรวดเร็ว เงินทุนเหล่านี้ไม่เพียงแต่หมุนเวียนในภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังส่งผลต่ออุตสาหกรรมต่อเนื่อง เช่น วัสดุก่อสร้าง การตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ และบริการต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง
เพิ่มรายได้จากการท่องเที่ยวและการใช้จ่าย: การที่ชาวต่างชาติเข้ามาพำนักในประเทศไทยในระยะยาว จะไม่ใช่แค่การซื้อบ้านแล้วจบไป แต่พวกเขาจะใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน เช่น ค่าอาหาร ค่าเดินทาง ค่าบริการต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นร้านอาหาร ร้านค้า โรงเรียนนานาชาติ โรงพยาบาล สถานเสริมความงาม และแหล่งท่องเที่ยวต่างๆ ทำให้เกิดการหมุนเวียนของเงินในท้องถิ่นอย่างต่อเนื่อง เป็นการเพิ่มรายได้ให้กับชุมชนและธุรกิจขนาดเล็กและขนาดกลาง (SMEs) ซึ่งเป็นรากฐานสำคัญของเศรษฐกิจ
การจ้างงานและทักษะใหม่ๆ: ภาคอสังหาริมทรัพย์และการบริการที่เติบโตจะสร้างโอกาสการจ้างงานใหม่ๆ ทั้งในสายงานก่อสร้าง การดูแลบำรุงรักษา ไปจนถึงงานบริการต่างๆ ซึ่งจะช่วยลดปัญหาการว่างงานและเพิ่มรายได้ให้กับแรงงานไทย นอกจากนี้ การเข้ามาของชาวต่างชาติอาจนำมาซึ่งการถ่ายทอดทักษะความรู้และนวัตกรรมใหม่ๆ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีการลงทุนจากต่างชาติสูง เช่น ในเขต EEC ที่มีโครงการระดับโลกจำนวนมาก
ยกระดับคุณภาพชีวิตและสาธารณูปโภค: การลงทุนจากต่างชาติมักจะมาพร้อมกับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคที่ทันสมัย เพื่อรองรับความต้องการของกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง ซึ่งจะส่งผลดีต่อคุณภาพชีวิตโดยรวมของคนในพื้นที่ รวมถึงการพัฒนาสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ เช่น โรงเรียนนานาชาติ หรือโรงพยาบาลชั้นนำ
นอกจากนี้ การเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้อง ยังเป็นการส่งสัญญาณเชิงบวกไปยังประชาคมโลก ว่าประเทศไทยเปิดกว้างและพร้อมต้อนรับการลงทุน รวมถึงบุคคลที่มีศักยภาพสูงที่ต้องการเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของสังคมไทย ซึ่งจะช่วยเสริมสร้างภาพลักษณ์และความน่าเชื่อถือของประเทศในระยะยาว
ความท้าทายและการเตรียมความพร้อมสำหรับปี 2025 และอนาคต
แน่นอนว่าทุกการเปลี่ยนแปลงย่อมมาพร้อมกับความท้าทายและข้อควรพิจารณา การเปิดให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้นั้น ไม่ใช่เรื่องที่จะดำเนินการโดยไร้การวางแผน ข้อกังวลเกี่ยวกับราคาที่ดินที่อาจพุ่งสูงขึ้น การเก็งกำไร หรือผลกระทบต่อวิถีชีวิตของคนท้องถิ่น ล้วนเป็นประเด็นที่ต้องให้ความสำคัญและมีมาตรการป้องกันที่รัดกุม
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอเสนอแนวทางการเตรียมความพร้อมสำหรับปี 2025 และอนาคตดังนี้:
กรอบกฎหมายที่ชัดเจนและยืดหยุ่น: กฎหมายที่ออกมาควรมีความชัดเจน โปร่งใส และสามารถปรับเปลี่ยนได้ตามสถานการณ์ เพื่อรองรับความเปลี่ยนแปลงของตลาดและป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต การกำหนดประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถซื้อได้ (เช่น บ้านจัดสรรในโครงการที่ขออนุญาตถูกต้องเท่านั้น) หรือการจำกัดปริมาณที่ดิน เป็นสิ่งสำคัญ
มาตรการป้องกันการเก็งกำไร: อาจพิจารณากลไกป้องกันการเก็งกำไร เช่น การกำหนดระยะเวลาขั้นต่ำในการถือครองกรรมสิทธิ์ก่อนการขายต่อ หรือการเก็บภาษีการโอนที่สูงขึ้นหากเป็นการขายภายในระยะเวลาอันสั้น
การพัฒนาพื้นที่อย่างยั่งยืน: รัฐบาลและผู้ประกอบการควรทำงานร่วมกันเพื่อวางแผนการพัฒนาเมืองและโครงสร้างพื้นฐานให้สอดรับกับการขยายตัวของที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ เพื่อให้การเติบโตเป็นไปอย่างยั่งยืนและไม่ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมและสังคม
การสื่อสารและสร้างความเข้าใจ: เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งที่จะต้องสื่อสารกับสาธารณชนเกี่ยวกับเหตุผลและประโยชน์ของการเปลี่ยนแปลงนี้ เพื่อลดความเข้าใจผิดและสร้างการยอมรับจากคนในประเทศ การมีเวทีรับฟังความคิดเห็นอย่างต่อเนื่องจะช่วยให้กระบวนการเป็นไปอย่างราบรื่น
การส่งเสริมการลงทุนอย่างมีคุณภาพ: ควรมุ่งเน้นการดึงดูดผู้ซื้อและนักลงทุนที่มีคุณภาพสูง ที่พร้อมจะเข้ามาพำนักและลงทุนในประเทศไทยอย่างจริงจัง ไม่ใช่เพียงแค่การเก็งกำไร ซึ่งจะนำมาซึ่งประโยชน์สูงสุดต่อเศรษฐกิจและสังคมไทยในระยะยาว การพิจารณาเกณฑ์สำหรับโครงการที่ต่างชาติสามารถซื้อได้ เช่น โครงการที่เน้นความยั่งยืน เทคโนโลยีสีเขียว หรือมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน อาจเป็นปัจจัยสำคัญในการดึงดูดผู้ซื้อกลุ่มนี้
ก้าวต่อไปของอสังหาริมทรัพย์ไทย: โอกาสที่รออยู่
ผมเชื่อมั่นว่าการเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมายภายใต้เงื่อนไขที่เหมาะสมและรัดกุม ไม่ใช่แค่ทางออกสำหรับวิกฤตเศรษฐกิจในปัจจุบัน แต่เป็นก้าวสำคัญที่จะยกระดับประเทศไทยให้เป็นศูนย์กลางการพำนักอาศัยและการลงทุนระดับโลกอย่างแท้จริง ซึ่งจะนำมาซึ่งความมั่งคั่งและโอกาสใหม่ๆ ให้กับคนไทยทุกคนในระยะยาว อสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นเพียงแค่ที่อยู่อาศัย แต่เป็นหัวใจสำคัญของการพัฒนาเศรษฐกิจ หากเราสามารถปลดล็อกศักยภาพนี้ได้ ประเทศไทยจะก้าวเข้าสู่ยุคใหม่แห่งความรุ่งเรืองได้อย่างแน่นอน
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่อยู่ในอุตสาหกรรมนี้มานาน ผมเห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ และเชื่อว่าถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องตัดสินใจอย่างกล้าหาญและมองไปข้างหน้า เพื่ออนาคตที่สดใสของตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจไทยโดยรวม
หากท่านในฐานะผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจ มีคำถามหรือต้องการคำปรึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับแนวทางการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังจะเปลี่ยนแปลงนี้ หรือต้องการทำความเข้าใจโอกาสและความท้าทายที่จะเกิดขึ้นในยุคที่ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างเปิดกว้าง โปรดติดต่อเราเพื่อขอรับคำแนะนำจากทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรในการนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จในตลาดที่เต็มไปด้วยศักยภาพนี้.
