ปลดล็อกศักยภาพ: อนาคตการถือครองกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรรของชาวต่างชาติในประเทศไทย (อัปเดต 2025)
ในฐานะที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นถึงพลวัตที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วของตลาด ไม่ว่าจะเป็นช่วงขาขึ้นที่รุ่งโรจน์ หรือช่วงเวลาแห่งความท้าทายที่ต้องอาศัยวิสัยทัศน์และความกล้าหาญในการปรับตัว ปัจจุบัน อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญหน้ากับโจทย์สำคัญที่ซับซ้อนและหลากหลาย โจทย์ที่ว่านี้ไม่ได้มาจากเพียงแค่ปัจจัยภายในประเทศ แต่ยังรวมถึงกระแสการเปลี่ยนแปลงของโลกที่ถาโถมเข้ามา ไม่ว่าจะเป็นวิกฤตเศรษฐกิจที่ต่อเนื่องจากสถานการณ์โรคระบาดโควิด-19 ความผันผวนจากภาวะสงครามในต่างประเทศ หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง การก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ และที่สำคัญที่สุดคือ กำลังซื้อภายในประเทศที่ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด ทำให้ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะโครงการบ้านจัดสรร ต้องเผชิญกับความยากลำบากอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน
ในสถานการณ์เช่นนี้ การแสวงหา “ตัวขับเคลื่อนใหม่” เพื่อพลิกฟื้นและสร้างการเติบโตให้กับเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นเรื่องเร่งด่วนที่มิอาจละเลยได้ ข้อเสนอในการ “เปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” จึงไม่ใช่แค่ประเด็นทางกฎหมาย แต่เป็นกุญแจสำคัญที่จะปลดล็อกศักยภาพอันมหาศาลของประเทศไทย และเป็นทางออกเชิงยุทธศาสตร์ที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในภาคตะวันออก โดยเฉพาะในจังหวัดชลบุรีและระยอง ซึ่งเป็นหัวใจของเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ได้ผลักดันมาอย่างต่อเนื่อง ด้วยความเชื่อมั่นว่านี่คือ “โอกาส” ที่จะนำเม็ดเงินลงทุนมหาศาลจากต่างประเทศเข้ามาหล่อเลี้ยงเศรษฐกิจไทยให้กลับมาผงกหัวได้อย่างรวดเร็ว
บริบทปัจจุบัน: ทำไมต้องเร่งเปิดทางต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร?
จากประสบการณ์ในอุตสาหกรรม ผมขอยืนยันว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันกำลังอยู่ในจุดที่ต้องปรับกลยุทธ์ครั้งใหญ่ กำลังซื้อของคนไทยโดยรวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ไม่ว่าจะเป็นผลมาจากภาระหนี้ครัวเรือนที่สูง การเข้าถึงสินเชื่อที่ยากขึ้นสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง หรือความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจที่ทำให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่และราคาแพง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับกลางถึงล่างจึงได้รับผลกระทบมากที่สุด ขณะที่ตลาดบนยังคงประคองตัวได้ แต่ก็ไม่ได้เติบโตหวือหวา
ในทางกลับกัน ประเทศไทยยังคงเป็นจุดหมายปลายทางอันดับต้นๆ ที่ชาวต่างชาติต้องการเข้ามาพำนักอาศัย ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มผู้เกษียณอายุ กลุ่มนักลงทุน กลุ่มผู้บริหาร หรือแม้กระทั่งกลุ่ม Digital Nomads ที่กำลังมองหา “บ้านหลังที่สอง” (Second Home) ในสภาพแวดล้อมที่สวยงาม ค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล และวัฒนธรรมที่เปี่ยมเสน่ห์ ข้อเสนอในการผลักดัน “Thailand World Best Second Homes” ที่คุณมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ริเริ่มไว้ จึงเป็นการมองเห็นช่องว่างทางการตลาดและโอกาสที่ชัดเจน
ปัญหาที่ค้างคานานคือ “นอมินี” (Nominee) หรือการที่ชาวต่างชาติจำเป็นต้องอาศัยชื่อบุคคลสัญชาติไทยในการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านจัดสรร ซึ่งเป็นข้อจำกัดทางกฎหมายปัจจุบัน ปฏิเสธไม่ได้ว่าการทำธุรกรรมผ่านนอมินีนั้นเกิดขึ้นจริงอย่างกว้างขวาง ทั้งในพื้นที่ท่องเที่ยวหลักอย่างพัทยา ภูเก็ต และในพื้นที่ EEC เอง สิ่งนี้ไม่เพียงแต่ก่อให้เกิดความไม่โปร่งใส แต่ยังแฝงไว้ด้วยความเสี่ยงทางกฎหมายทั้งต่อผู้ซื้อชาวต่างชาติและคู่สมรสชาวไทยที่ถูกใช้ชื่อเป็นผู้ถือครอง การทำให้นอมินีเหล่านี้ “ขึ้นมาบนดิน” ด้วยการเปิดช่องทางให้ต่างชาติสามารถ “ซื้อบ้านจัดสรร” ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย จึงเป็นการแก้ไขปัญหาที่ปลายเหตุและต้นเหตุไปพร้อมกัน ยิ่งไปกว่านั้น การทำให้กฎหมายชัดเจนและมีความ “ความมั่นคงทางกฎหมาย” จะยิ่งดึงดูดนักลงทุนต่างชาติให้เข้ามา “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ในประเทศไทยมากขึ้นอย่างแน่นอน
ข้อเสนอจากผู้เชี่ยวชาญ: กรอบการพิจารณาและการควบคุม
เสียงสะท้อนจากผู้ประกอบการและผู้เชี่ยวชาญใน “อสังหาฯ ภาคตะวันออก” ต่างเห็นพ้องต้องกันถึงความจำเป็นในการแก้ไขกฎหมาย แต่ก็ตระหนักดีว่าการเปลี่ยนแปลงนี้ต้องมาพร้อมกับมาตรการควบคุมที่รัดกุมและเงื่อนไขที่เหมาะสม เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อประเทศชาติ และลดความกังวลที่อาจเกิดขึ้น ข้อเสนอหลักๆ ที่ถูกหยิบยกขึ้นมาหารือประกอบด้วย:
การจัดตั้งคณะกรรมการร่วม: คุณวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ได้เน้นย้ำถึงความสำคัญของการจัดตั้งคณะกรรมการหรือคณะอนุกรรมการขึ้นมาพิจารณาเรื่องนี้อย่างจริงจัง โดยดึงหน่วยงานที่เกี่ยวข้องทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน ภาคประชาสังคม รวมถึงผู้ที่ไม่เห็นด้วย เข้ามาร่วมปรึกษาหารือกัน เพื่อกำหนดกรอบนโยบาย กฎระเบียบ และวิธีการปฏิบัติที่ชัดเจนและเป็นธรรม กระบวนการนี้ต้องมีความโปร่งใสและรับฟังความคิดเห็นจากทุกฝ่ายอย่างรอบด้าน
เงื่อนไขการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจน:
จำกัดสัดส่วน: ในระยะแรก อาจมีการจำกัดสัดส่วนการ “ถือครองกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรรของชาวต่างชาติ” เช่นเดียวกับคอนโดมิเนียม ซึ่งปัจจุบันกำหนดไว้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการ นี่เป็นแนวทางที่ชาญฉลาด เพราะเป็นการทดลองระบบและสร้างความเชื่อมั่นก่อนที่จะขยับสัดส่วนในอนาคตเป็น 60-70% ตามที่คุณชนินทร์ วานิชวงศ์ ผู้ประกอบการจากส่วนกลางที่ “ลงทุนอสังหาฯ ภาคตะวันออก” ได้ให้ความเห็นไว้ การเริ่มต้นด้วยสัดส่วนน้อยๆ เช่น 5-10% ของจำนวนยูนิตในแต่ละโครงการ ก็เป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจ เพื่อประเมินผลกระทบและปรับปรุงก่อนขยายผล
เฉพาะบ้านจัดสรร ไม่ใช่ที่ดินเปล่า: ข้อเสนอนี้มีความชัดเจนว่าต้องการให้ต่างชาติ “ซื้อบ้านจัดสรร” เพื่ออยู่อาศัยหรือเป็น “บ้านพักตากอากาศ” เท่านั้น ไม่ใช่เพื่อการถือครองที่ดินเปล่าเพื่อการเก็งกำไร สิ่งนี้จะช่วยลดความกังวลเรื่องการสูญเสียอธิปไตยทางที่ดินและป้องกัน “การปั่นราคา” ที่ดิน
กำหนดขนาดที่ดินและระยะเวลา: อาจมีการจำกัดขนาดที่ดินที่ต่างชาติสามารถ “เป็นเจ้าของบ้าน” ได้ เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา และกำหนดระยะเวลาในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้ดำเนินการภายใน 3-5 ปี เพื่อประเมินผลตอบรับและประสิทธิภาพของนโยบายก่อนที่จะปรับปรุงให้เหมาะสม
การกระจายพื้นที่: คุณวัฒนพลยังได้เสนอว่าไม่ควรจำกัดการ “ซื้อบ้านในประเทศไทย” ของต่างชาติเฉพาะใน “โซน EEC” เท่านั้น แต่ควรจะกระจายไปทุกจังหวัดที่มีศักยภาพ เพื่อ “กระจายรายได้” และโอกาสทางเศรษฐกิจให้ทั่วถึง ไม่ใช่กระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่ง ซึ่งจะช่วยสนับสนุนการ “พัฒนาอสังหาริมทรัพย์” ในภูมิภาคต่างๆ ได้ดียิ่งขึ้น
ผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจและยุทธศาสตร์สำคัญ
หากนโยบาย “การเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติซื้อบ้าน” ได้รับการผลักดันให้เป็นจริงอย่างรอบคอบและมีประสิทธิภาพ ผมเชื่อว่านี่จะเป็นหนึ่งในมาตรการ “การกระตุ้นเศรษฐกิจ” ที่ทรงพลังที่สุดสำหรับประเทศไทยในช่วงปี 2025 และต่อๆ ไป:
ดึงดูดเม็ดเงินลงทุนมหาศาล: การ “ลงทุนต่างชาติ” ในภาคอสังหาริมทรัพย์จะนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาสู่ระบบเศรษฐกิจโดยตรง หากมีโครงการ “บ้านจัดสรรพรีเมี่ยม” จำนวน 1 แสนหลัง ราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาท ที่ขายให้ต่างชาติได้ นี่หมายถึงเงินหมุนเวียนหลายแสนล้านบาท ที่จะส่งผลให้ GDP ของประเทศเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ
กระตุ้นอุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่อง: ไม่ใช่เพียงแค่ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จะได้รับประโยชน์ แต่ยังรวมถึงอุตสาหกรรมอื่นๆ ตลอดห่วงโซ่อุปทาน เช่น ธุรกิจก่อสร้าง ผู้ผลิตวัสดุก่อสร้าง ธุรกิจตกแต่งภายใน เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า รวมถึงภาคบริการ เช่น การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ (Property Management) การท่องเที่ยว ร้านอาหาร และบริการสุขภาพ
เพิ่มรายได้ภาครัฐ: การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่โปร่งใสจะนำมาซึ่งรายได้จาก “ภาษีอสังหาริมทรัพย์” ค่าธรรมเนียม และภาษีอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง ไม่ว่าจะเป็นภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีการโอนกรรมสิทธิ์ หรือภาษีรายได้จากการเช่าในอนาคต หากมีการวางแผนภาษีที่เหมาะสมสำหรับนักลงทุนต่างชาติ สิ่งนี้จะเพิ่มแหล่งรายได้ที่มั่นคงให้กับประเทศ
ยกระดับ “ศักยภาพประเทศไทย” ในเวทีโลก: การเปิดกว้างนี้จะช่วยเสริมสร้างภาพลักษณ์ของประเทศไทยในฐานะศูนย์กลางสำหรับการอยู่อาศัยและการลงทุนระยะยาว ดึงดูดกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูงและผู้เชี่ยวชาญจากต่างชาติให้เข้ามาพำนักและทำงาน ซึ่งจะนำมาซึ่งการถ่ายทอดองค์ความรู้และนวัตกรรมใหม่ๆ
แก้ไขปัญหากำลังซื้อภายในที่ซบเซา: ในภาวะที่ “กำลังซื้อในประเทศ” ไม่เพียงพอ การพึ่งพาตลาดต่างประเทศจึงเป็นทางออกที่สำคัญ เพื่อให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์สามารถระบายสต็อกสินค้า และเดินหน้าโครงการใหม่ๆ ได้ ซึ่งจะสร้างงานและเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง
การรับมือข้อกังวลและการบริหารจัดการความเสี่ยง
แน่นอนว่าทุกนโยบายย่อมมีทั้งข้อดีและข้อที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ ความกังวลเกี่ยวกับผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์สำหรับคนไทย หรือการสูญเสียการควบคุมที่ดิน เป็นประเด็นที่ต้องได้รับการตอบสนองอย่างจริงจัง จากประสบการณ์ของผม การจัดการความเสี่ยงเหล่านี้สามารถทำได้โดย:
กำหนดราคาขั้นต่ำหรือประเภทโครงการ: อาจมีการกำหนดให้ “ชาวต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” ได้เฉพาะในโครงการที่มีราคาเกินกว่าเกณฑ์ที่กำหนด เพื่อป้องกันผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยพื้นฐานของคนไทย หรือเน้นไปที่โครงการ “บ้านหรู” หรือ “โครงการบ้านจัดสรรพรีเมี่ยม” ที่มีกลุ่มเป้าหมายชัดเจน
การกำกับดูแลที่เข้มงวด: รัฐบาลจำเป็นต้องมีกลไกการกำกับดูแลที่เข้มงวด เพื่อให้แน่ใจว่าการทำธุรกรรมเป็นไปอย่างโปร่งใส ถูกต้องตามกฎหมาย และไม่มีการหลบเลี่ยงภาษี การบังคับใช้กฎหมายเกี่ยวกับนอมินีอย่างจริงจังในอนาคตก็จะช่วยสร้างความชัดเจน
สร้างสมดุลทางสังคม: การส่งเสริมให้ชาวต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัยควรพิจารณาถึงการสร้างความสมดุลทางสังคมและวัฒนธรรม โดยอาจมีมาตรการส่งเสริมการผสมผสานและการอยู่ร่วมกันอย่างสันติสุข
โปรแกรมวีซ่าผู้พำนัก: การเชื่อมโยงการ “เป็นเจ้าของบ้าน” เข้ากับ “โปรแกรมวีซ่าผู้พำนัก” ระยะยาวที่เอื้อต่อการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติ จะเป็นแรงจูงใจที่สำคัญและเพิ่มความน่าสนใจให้กับแพ็กเกจการลงทุนในประเทศไทย
ก้าวต่อไปของนโยบายอสังหาริมทรัพย์ไทย: ปี 2025 และอนาคต
ผมมองว่าปี 2025 เป็นช่วงเวลาที่สำคัญยิ่งสำหรับประเทศไทยในการตัดสินใจเชิงยุทธศาสตร์นี้ การที่ภาคเอกชนใน “อสังหาฯ ภาคตะวันออก” โดยเฉพาะในจังหวัดชลบุรีและระยอง ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ได้รับความสนใจอย่างมากจากทั้งนักท่องเที่ยวและนักลงทุนต่างชาติ มาแสดงจุดยืนและผลักดันเรื่องนี้อย่างชัดเจน สะท้อนให้เห็นถึงความจำเป็นและโอกาสที่อยู่ตรงหน้า การแก้ไข “กฎหมายอสังหาริมทรัพย์” เพื่อเปิดทางให้ต่างชาติสามารถ “ถือครองกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรร” ได้อย่างถูกต้อง ไม่ใช่เพียงแค่การแก้ปัญหาเฉพาะหน้า แต่เป็นการวางรากฐานที่แข็งแกร่งสำหรับการเติบโตในระยะยาว
ในฐานะ “ที่ปรึกษาการลงทุนต่างชาติ” หรือแม้กระทั่งผู้ที่ทำการ “วิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ” ผมยืนยันได้ว่านักลงทุนต่างชาติให้ความสำคัญกับ “ความมั่นคงทางกฎหมาย” และความชัดเจนของ “กฎหมายการลงทุน” เป็นอย่างยิ่ง หากประเทศไทยสามารถนำเสนอกรอบนโยบายที่โปร่งใสและเป็นสากล จะดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากทั่วโลกเข้ามาได้อย่างแท้จริง โดยเฉพาะกลุ่มผู้เกษียณอายุที่มีกำลังซื้อสูงและต้องการใช้ชีวิตบั้นปลายในประเทศที่มีคุณภาพชีวิตที่ดีอย่างประเทศไทย
การพิจารณาถึง “ผลตอบแทนจากการลงทุน” (ROI) สำหรับนักลงทุนต่างชาติก็เป็นสิ่งสำคัญ ซึ่งการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์โดยตรงย่อมสร้างความมั่นใจได้มากกว่าการเช่าระยะยาว (ซึ่งปัจจุบันทำได้เพียง 30 ปี และมีความยุ่งยากในการต่ออายุ) การเปิดทางให้ “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” จึงเป็นการเพิ่มทางเลือกและแรงจูงใจที่สำคัญ
บทสรุปและข้อเสนอแนะ
ประเทศไทยยืนอยู่บนทางแยกสำคัญในการกำหนดทิศทางอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจโดยรวม การเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถ “เป็นเจ้าของบ้าน” ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายและภายใต้เงื่อนไขที่รัดกุม ถือเป็นก้าวที่กล้าหาญและชาญฉลาด ที่จะเปลี่ยนวิกฤตให้เป็นโอกาส ดึงดูดเม็ดเงินลงทุน เสริมสร้างศักยภาพการแข่งขัน และกระจายความมั่งคั่งให้ทั่วถึง
ผมขอเรียกร้องให้รัฐบาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เร่งจัดตั้งคณะกรรมการเพื่อพิจารณาข้อเสนอเหล่านี้อย่างจริงจังและรวดเร็ว โดยอาศัยความรู้และประสบการณ์จากผู้เชี่ยวชาญในภาคเอกชน การรับฟังความคิดเห็นจากทุกภาคส่วน และการมองไปข้างหน้าถึงประโยชน์ระยะยาวของประเทศ การมี “กฎหมายอสังหาริมทรัพย์” ที่เอื้อต่อการลงทุนและโปร่งใส จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ประเทศไทยสามารถคว้าโอกาสจากตลาดโลกได้อย่างเต็มศักยภาพ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ ผมเชื่อมั่นว่านี่คือช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการดำเนินการ หากเราสามารถปลดล็อกข้อจำกัดนี้ได้ จะเกิดการลงทุนและเม็ดเงินจำนวนมหาศาลไหลเข้ามาในระบบเศรษฐกิจไทยอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเรากลับมาคึกคักและเติบโตอย่างยั่งยืนอีกครั้ง
หากท่านเป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผมขอเชิญชวนให้ร่วมกันศึกษาประเด็นนี้อย่างลึกซึ้ง และผลักดันให้เกิดการเปลี่ยนแปลงเชิงบวก เพื่ออนาคตที่สดใสของเศรษฐกิจไทยและ “อสังหาฯ ภาคตะวันออก” ของเรา โอกาสนี้มาถึงแล้ว และเราไม่ควรปล่อยให้หลุดมือไป มาร่วมกันสร้างประวัติศาสตร์และกำหนดอนาคตของประเทศไทยไปด้วยกัน
