พลิกวิกฤตสู่โอกาสทอง: ปลดล็อกศักยภาพ “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” เพื่อฟื้นฟูเศรษฐกิจไทยอย่างยั่งยืนในยุค 2025
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ทั้งในฐานะนักพัฒนา ผู้บริหาร และที่ปรึกษา ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงทั้งขึ้นและลงของตลาดแห่งนี้มาหลายระลอก แต่สถานการณ์ปัจจุบันที่ประเทศไทยกำลังเผชิญหน้า โดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์นั้น ถือเป็นหนึ่งในความท้าทายที่ซับซ้อนและเร่งด่วนที่สุดในรอบหลายปี เรากำลังยืนอยู่บนทางแยกที่ต้องตัดสินใจครั้งสำคัญ เพื่อนำพาเศรษฐกิจของเราออกจากภาวะชะงักงัน และหนึ่งในข้อเสนอที่ผมเชื่อว่าจะสามารถเป็นกุญแจสำคัญในการพลิกฟื้นสถานการณ์ได้ คือการพิจารณาอนุญาตให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในประเทศไทยได้อย่างเป็นรูปธรรมและถูกต้องตามกฎหมาย
หลายคนอาจมองว่านี่เป็นเรื่องละเอียดอ่อน หรืออาจมีความกังวลถึงผลกระทบในระยะยาว แต่หากเรามองด้วยวิสัยทัศน์ที่กว้างไกลและเข้าใจถึงพลวัตของเศรษฐกิจโลกในปัจจุบัน รวมถึงบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างถ่องแท้ เราจะพบว่านี่ไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็น “ความจำเป็น” เพื่อปลดล็อกศักยภาพที่ซ่อนอยู่ และดึงดูดเม็ดเงินลงทุนมหาศาลจากต่างประเทศเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจของเรา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงอย่างอสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออก ซึ่งถือเป็นหัวใจสำคัญของการขับเคลื่อนเศรษฐกิจในปัจจุบัน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในภาวะวิกฤต: บทเรียนจากทศวรรษที่ผ่านมา
ตลอดระยะเวลาหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งตั้งแต่ปี 2563 ที่โลกต้องเผชิญกับสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 จนถึงปัจจุบันที่ปัญหาความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์และภาวะเงินเฟ้อยยังคงเป็นปัจจัยกดดันต่อเนื่อง เศรษฐกิจไทยได้ประสบกับความท้าทายหลายด้าน การฟื้นตัวเป็นไปอย่างเชื่องช้า ภาคการท่องเที่ยวที่เคยเป็นฟันเฟืองหลักยังไม่กลับมาเต็มศักยภาพ และภาคการส่งออกก็ต้องเผชิญหน้ากับความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้นกว่า 90% ของ GDP กลายเป็นภาระหนักอึ้งที่กัดกินกำลังซื้อของคนไทย แรงงานภาคอุตสาหกรรมจำนวนมากได้รับผลกระทบ และการเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างรวดเร็วยิ่งทำให้โครงสร้างประชากรเปลี่ยนไป ส่งผลต่อการบริโภคและการลงทุนในระยะยาว
ปัจจัยเหล่านี้ล้วนส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทำให้การขายบ้านและคอนโดมิเนียมเป็นไปอย่างยากลำบาก โครงการจำนวนมากเผชิญกับภาวะชะงักงัน ทั้งจากปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงินที่เข้มงวดมากขึ้น และปัญหาผู้ประกอบการเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยากขึ้น สภาพคล่องในตลาดลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ในขณะที่อุปทานใหม่ยังคงเข้าสู่ตลาดต่อเนื่อง ทำให้เกิดภาวะสินค้าค้างสต็อกจำนวนมาก โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านจัดสรรที่ต้องใช้เงินลงทุนสูงกว่าคอนโดมิเนียม
ในอสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออก เช่น ชลบุรี และ ระยอง ซึ่งเคยเป็นศูนย์กลางการลงทุนและการท่องเที่ยว กลับต้องเผชิญกับแรงกดดันจากการที่กลุ่มลูกค้าหลักซึ่งเป็นชาวไทยขาดกำลังซื้ออย่างเห็นได้ชัด แม้ภาครัฐจะพยายามกระตุ้นผ่านโครงการต่างๆ แต่ผลลัพธ์ก็ยังไม่เพียงพอที่จะฟื้นฟูตลาดให้กลับมาคึกคักเหมือนเดิม นี่คือสถานการณ์ที่เรียกร้องให้เราต้องคิดนอกกรอบ และมองหาเครื่องมือใหม่ๆ มาช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจ
ปลดล็อก “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร”: ไม่ใช่แค่ข้อเสนอ แต่คือกลไกขับเคลื่อนเศรษฐกิจยุคใหม่
จากประสบการณ์ในอดีต เราเห็นแล้วว่าการที่ภาครัฐเคยเปิดโอกาสให้ต่างชาติสามารถถือครองคอนโดมิเนียมต่างชาติได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ในโครงการนั้น ได้สร้างเม็ดเงินลงทุนมหาศาล และเป็นกลไกสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหลายช่วงเวลาที่ผ่านมา แม้จะมีข้อจำกัด แต่ก็พิสูจน์แล้วว่าต่างชาติมีความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอย่างแท้จริง
วันนี้ ข้อเสนอในการอนุญาตให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ไม่ใช่เรื่องใหม่ซะทีเดียว แต่เป็นเรื่องที่ถูกพูดถึงมานานและกำลังทวีความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ ในปี 2025 นี้ สิ่งที่ผมและผู้ประกอบการหลายท่านในอสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออก รวมถึงสมาคมอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ กำลังผลักดัน คือการสร้างกรอบกฎหมายที่ชัดเจน เพื่อให้ชาวต่างชาติสามารถเข้ามาถือครองบ้านจัดสรรได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย และโปร่งใส แทนที่จะต้องพึ่งพาวิธีการที่ไม่ถูกต้องอย่างการใช้ “นอมินี” ซึ่งในปัจจุบันก็ปฏิเสธไม่ได้ว่ามีอยู่แพร่หลาย และมักนำมาซึ่งปัญหาทั้งในแง่ของกฎหมายและการเป็นเจ้าของที่แท้จริง ดังที่เคยมีกรณีภรรยาคนไทยนำบ้านไปจำนองหรือขายโดยพลการ ทำให้ลูกค้าตัวจริงเสียสิทธิ์
ผมมองว่านี่คือโอกาสทองในการดึงดูดนักลงทุนและผู้ที่ต้องการมาพำนักในประเทศไทย ซึ่งปัจจุบันอยู่ในอันดับต้นๆ ของประเทศที่ชาวต่างชาติ โดยเฉพาะวัยเกษียณ หรือกลุ่ม Digital Nomads จากทั่วโลกปรารถนาจะมาใช้ชีวิต หากเราสามารถทำให้การต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรเป็นไปได้ภายใต้เงื่อนไขที่เหมาะสม เม็ดเงินที่ไหลเข้ามาจะสร้างแรงกระเพื่อมเชิงบวกที่ใหญ่กว่าที่เราคิด
เงื่อนไขและแนวทางการดำเนินการ: มองไปข้างหน้าอย่างรอบคอบ
แน่นอนว่าการเปิดประตูขนาดใหญ่เช่นนี้ ต้องมาพร้อมกับกรอบการกำกับดูแลที่รัดกุมและรอบคอบ เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดและลดผลกระทบเชิงลบให้น้อยที่สุด ผมขอเสนอแนวทางและเงื่อนไขเบื้องต้นที่ควรพิจารณา ดังนี้:
การตั้งคณะกรรมการพิจารณาโดยเร็ว: ควรมีการจัดตั้งคณะกรรมการเฉพาะกิจ ที่ประกอบด้วยตัวแทนจากภาครัฐ ภาคเอกชน ภาคประชาสังคม รวมถึงผู้ที่ไม่เห็นด้วย เพื่อเปิดเวทีปรึกษาหารืออย่างเปิดอกและนำทุกมุมมองมาประกอบการตัดสินใจ เพื่อหาข้อกำหนด กฎระเบียบ และวิธีการที่เหมาะสมที่สุด ซึ่งในต่างประเทศก็มีการเปิดโอกาสให้ต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน และเราสามารถเรียนรู้จากบทเรียนเหล่านั้นได้
เงื่อนไขการถือครองที่ดินและสัดส่วน:
จำกัดสัดส่วน: ในระยะแรก อาจเริ่มต้นด้วยการจำกัดสัดส่วนการถือครองของต่างชาติในแต่ละโครงการบ้านจัดสรร เช่น ไม่เกิน 49% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด คล้ายกับโมเดลของคอนโดมิเนียม หรืออาจเริ่มต้นที่ 5-10% ของโครงการเพื่อทดลองประเมินผล
ขนาดที่ดิน: อาจจำกัดขนาดที่ดินที่ต่างชาติสามารถถือครองได้ เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา ซึ่งเป็นขนาดที่เหมาะสมสำหรับบ้านพักอาศัยทั่วไป และไม่ก่อให้เกิดการเก็งกำไรที่ดินในวงกว้าง
ประเภทอสังหาริมทรัพย์: กำหนดให้การถือครองนี้จำกัดเฉพาะ “บ้านจัดสรร” เพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น ไม่รวมที่ดินเปล่า หรือที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม เพื่อป้องกันการกว้านซื้อที่ดิน และให้มั่นใจว่าเป็นการลงทุนที่ส่งผลดีต่อเศรษฐกิจโดยตรง
ระยะเวลาการประเมินผล: กำหนดให้มีการประเมินผลกระทบภายใน 3-5 ปี เพื่อทบทวนและปรับปรุงกฎหมายให้สอดคล้องกับสถานการณ์และผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นจริง
การกระจายโอกาส ไม่ใช่แค่ Sandbox: ข้อเสนอสำคัญคือไม่ควรกำหนดพื้นที่ “แซนด์บ็อกซ์” หรือพื้นที่จำกัดเหมือนในอดีต แต่ควรเปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรได้ในโครงการที่กระจายไปในทุกจังหวัดที่มีศักยภาพ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่EEC (Eastern Economic Corridor) อย่างชลบุรี และระยอง ซึ่งมีโครงสร้างพื้นฐานรองรับและเป็นที่ต้องการของชาวต่างชาติอยู่แล้ว การกระจายนี้จะช่วยกระจายเม็ดเงินและรายได้ไปสู่ภูมิภาคต่างๆ อย่างทั่วถึง
มากกว่าแค่การขายบ้าน: โอกาสลงทุนอสังหาฯ 2025 และการกระตุ้นเศรษฐกิจในองค์รวม
การอนุญาตให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ไม่ได้หมายถึงแค่การได้เม็ดเงินจากการขายบ้านเท่านั้น แต่มันคือการเปิดประตูสู่การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในรูปแบบที่หลากหลาย และจะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจในภาพรวมอย่างมหาศาล:
กระตุ้นเศรษฐกิจโดยตรง: เม็ดเงินที่หลั่งไหลเข้ามาจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ จะสร้างสภาพคล่องให้แก่ระบบเศรษฐกิจ การลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์จะส่งผลต่อเนื่องไปยังภาคการก่อสร้าง การผลิตวัสดุก่อสร้าง และการจ้างงานจำนวนมาก
เพิ่ม GDP อย่างมีนัยสำคัญ: หากมีชาวต่างชาติมาซื้อบ้านในโครงการต่างๆ เพียง 100,000 หลัง ในราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาทต่อหลัง นั่นหมายถึงเม็ดเงินลงทุนที่ไม่ต่ำกว่า 5 แสนล้านบาท ถึง 1 ล้านล้านบาท ที่จะไหลเข้าสู่ระบบ ซึ่งจะช่วยให้ GDP ของประเทศกลับมาเติบโตได้อย่างรวดเร็ว
สร้างรายได้ต่อเนื่อง: ชาวต่างชาติที่เข้ามาอยู่อาศัยในประเทศไทยจะมีการใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน ไม่ว่าจะเป็นค่าครองชีพ ค่าอาหาร ค่าเดินทาง ค่าบริการต่างๆ รวมถึงการจ้างงานในครัวเรือน ซึ่งจะช่วยหมุนเวียนเงินในท้องถิ่น และสนับสนุนธุรกิจ SME
ส่งเสริมภาคบริการและการท่องเที่ยว: การมีบ้านพักตากอากาศของชาวต่างชาติในพื้นที่ต่างๆ จะช่วยส่งเสริมภาคบริการ เช่น การทำความสะอาด การดูแลสวน การรักษาความปลอดภัย และยังเป็นการขยายฐานการท่องเที่ยวอีกรูปแบบหนึ่ง
ดึงดูดผู้เชี่ยวชาญและเงินทุน: ผู้ที่สนใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ผลตอบแทนสูงมักจะเป็นกลุ่มบุคคลที่มีฐานะดี หรือเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านต่างๆ การเข้ามาของคนกลุ่มนี้จะนำมาซึ่งองค์ความรู้ เทคโนโลยี และโอกาสในการสร้างเครือข่ายธุรกิจใหม่ๆ ให้กับประเทศไทย ซึ่งเป็นสิ่งที่มีคุณค่ามากกว่ามูลค่าของบ้านเพียงอย่างเดียว
เพิ่มความโปร่งใสและสร้างรายได้ภาษี: การทำให้การถือครองเป็นไปอย่างถูกต้องตามกฎหมาย จะทำให้ภาครัฐสามารถเก็บภาษีได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ทั้งภาษีการซื้อขาย ภาษีบำรุงท้องที่ และภาษีอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง รวมถึงการลดปัญหาการใช้ “นอมินี” และสร้างความเป็นธรรมให้กับตลาด
จากมุมมองของผม สิ่งสำคัญคือการมองไปข้างหน้าด้วยความกล้าหาญและวิสัยทัศน์ที่กว้างไกล เราต้องเข้าใจว่าโลกกำลังเปลี่ยนไป การแข่งขันในการดึงดูดการลงทุนและผู้มีศักยภาพจากต่างประเทศมีความเข้มข้นขึ้น หากเรายังคงยึดติดกับกรอบความคิดแบบเดิมๆ เราอาจจะพลาดโอกาสสำคัญในการฟื้นฟูประเทศ
ข้อควรระวังและการจัดการความเสี่ยง
แน่นอนว่าทุกการเปลี่ยนแปลงย่อมมีความเสี่ยง สิ่งที่เราต้องทำคือการบริหารจัดการความเสี่ยงเหล่านั้นอย่างชาญฉลาด:
การเก็งกำไร: ป้องกันการกว้านซื้อเพื่อเก็งกำไรโดยการจำกัดขนาดที่ดิน และอาจพิจารณาเรื่องภาษีการขายในระยะเวลาอันสั้นเพื่อลดแรงจูงใจในการเก็งกำไร
ผลกระทบต่อราคาที่ดินในท้องถิ่น: การควบคุมสัดส่วนและประเภทอสังหาริมทรัพย์ จะช่วยลดแรงกดดันต่อราคาที่ดินในท้องถิ่น และป้องกันไม่ให้ประชาชนทั่วไปได้รับผลกระทบจากการที่ราคาที่ดินสูงขึ้นจนเกินไป
การควบคุมการเข้าออกและการพำนัก: ต้องมีระบบการตรวจสอบและควบคุมการพำนักของชาวต่างชาติให้เป็นไปตามกฎหมายคนเข้าเมืองอย่างเข้มงวด
การสร้างความเข้าใจกับสังคม: การสื่อสารที่ชัดเจนและเปิดเผยถึงเหตุผล ความจำเป็น และผลประโยชน์ที่จะเกิดขึ้นต่อประเทศชาติเป็นสิ่งสำคัญ เพื่อสร้างความเข้าใจและลดความกังวลของประชาชน
ในฐานะที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ และผู้ที่เฝ้าติดตามวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์มาตลอด ผมเห็นว่านี่คือจังหวะเวลาที่เหมาะสมที่สุด ด้วยภาวะตลาดบ้านหรูในประเทศที่ยังพอไปได้ แต่ตลาดระดับล่างที่มีกำลังซื้ออ่อนแอ การเปิดโอกาสให้ต่างชาติเข้ามาลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์จะช่วยเติมเต็มช่องว่างที่ขาดหายไปและสร้างสมดุลให้กับตลาดโดยรวม การมีกฎหมายที่ชัดเจนและโปร่งใสเกี่ยวกับการต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรจะยิ่งสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนต่างชาติให้กล้าเข้ามาลงทุนในไทยมากขึ้น ซึ่งจะนำมาสู่การพัฒนาทั้งในด้านการจัดการทรัพย์สิน และมาตรฐานของโครงการต่างๆ ให้ดียิ่งขึ้นตามไปด้วย
สรุป: ถึงเวลาที่ต้องก้าวเดินอย่างกล้าหาญ
ผมเชื่ออย่างสุดใจว่าถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องมองข้ามความกังวลเดิมๆ และเปิดใจให้กับการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญนี้ การอนุญาตให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรไม่ใช่แค่มาตรการกระตุ้นระยะสั้น แต่มันคือการวางรากฐานที่แข็งแกร่งสำหรับการเติบโตทางเศรษฐกิจในระยะยาวของประเทศไทย เป็นการปรับกฎเกณฑ์ให้สอดรับกับพลวัตของโลกยุคใหม่ และดึงดูดเม็ดเงินลงทุนต่างชาติอย่างเป็นระบบและยั่งยืน
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ ผมขอเชิญชวนทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และประชาชน มาร่วมกันศึกษา วิเคราะห์ และผลักดันข้อเสนอนี้อย่างจริงจัง เพื่อสร้างอนาคตที่สดใสและมั่นคงให้กับอสังหาริมทรัพย์ไทยและเศรษฐกิจไทยโดยรวม หากเราสามารถก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้ ผมเชื่อว่าประเทศไทยจะกลายเป็นจุดหมายปลายทางอันดับหนึ่งสำหรับการอยู่อาศัยและการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในระดับโลกได้อย่างแน่นอน มาร่วมกันปลดล็อกศักยภาพนี้เพื่ออนาคตที่ดีกว่าของพวกเราทุกคนครับ