กุญแจพลิกโฉมอสังหาฯ ภาคตะวันออก: เมื่อ “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” ไม่ใช่แค่ฝัน แต่คือความจำเป็นเชิงกลยุทธ์สำหรับอนาคตไทย (อัปเดต 2025)
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นภูมิทัศน์ของตลาดพลิกผันไปมาหลายครั้ง ตั้งแต่ยุครุ่งเรืองของการขยายตัว สู่ความท้าทายจากวิกฤตเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามาไม่หยุดหย่อน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา สถานการณ์เศรษฐกิจโลกและภายในประเทศได้ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อกำลังซื้อของคนไทย ทำให้ตลาด อสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออก ซึ่งเคยเป็นหัวหอกสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจเผชิญกับความท้าทายที่หนักหน่วง วันนี้ ผมมองเห็น “โอกาส” ครั้งสำคัญที่จะเปลี่ยนวิกฤตให้เป็นแรงขับเคลื่อนใหม่ ผ่านการเปิดประตูให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย นี่ไม่ใช่แค่ประเด็นทางธุรกิจ แต่เป็นยุทธศาสตร์ระดับชาติที่จะช่วยพลิกฟื้น เศรษฐกิจไทย และสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนไปสู่ปี 2025 และอนาคต
วิกฤตการณ์ซ้อนวิกฤต: ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ไทยและความจำเป็นเร่งด่วน
นับตั้งแต่สถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ในปี 2563 ตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ต้องเผชิญกับคลื่นลมมรสุมอย่างต่อเนื่อง จากประสบการณ์ตรง ผมเห็นว่ากำลังซื้อภายในประเทศอ่อนแอลงอย่างชัดเจน สาเหตุหลักมาจากหลายปัจจัยซ้อนกัน ไม่ว่าจะเป็นหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงแตะ 90% ของ GDP ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าตกใจ บั่นทอนความสามารถในการก่อหนี้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ นอกจากนี้ ประเทศไทยยังก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างสมบูรณ์ ทำให้จำนวนประชากรวัยทำงานลดลง ส่งผลกระทบต่อทั้งภาคแรงงานและการบริโภค ขณะเดียวกัน ความไม่แน่นอนจากความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ทั่วโลกก็ยังคงเป็นเงาตามหลอน การฟื้นตัวของเศรษฐกิจจึงเป็นไปอย่างเชื่องช้าเกินกว่าที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้
ในสถานการณ์เช่นนี้ การพึ่งพากำลังซื้อจากภายในประเทศเพียงอย่างเดียวจึงไม่เพียงพออีกต่อไป โครงการ บ้านจัดสรร หลายแห่ง โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีการพัฒนาอย่างรวดเร็ว เช่น อสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออก อย่างจังหวัดชลบุรี ระยอง และพื้นที่ในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ต่างประสบปัญหาในการระบายสต็อก ผมเชื่อว่าถึงเวลาแล้วที่เราต้องมองหาแหล่งเงินทุนใหม่ มองหาผู้เล่นใหม่ที่จะเข้ามาเติมเต็มช่องว่างที่กำลังซื้อในประเทศทิ้งไว้ ซึ่งก็คือกลุ่มชาวต่างชาติที่มีศักยภาพและต้องการเข้ามาใช้ชีวิตในประเทศไทย
จุดเปลี่ยนสำคัญ: ทำไมต้องเปิดทางให้ “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” ตอนนี้?
ประเด็นเรื่องการเปิดให้ ต่างชาติซื้ออสังหาฯ ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่เป็นประเด็นที่ถูกหยิบยกขึ้นมาพูดคุยอย่างต่อเนื่องในเวทีสัมมนาและการหารือของผู้ประกอบการ ผู้พัฒนาอสังหาฯ มาโดยตลอด อย่างที่นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้เคยผลักดันแนวคิด “Thailand World Best Second Homes” มาก่อนหน้านี้ สอดคล้องกับมุมมองของผมที่เห็นว่าประเทศไทยมีเสน่ห์ดึงดูดชาวต่างชาติอย่างมาก ทั้งในแง่ของวัฒนธรรม ค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล การบริการทางการแพทย์ที่เป็นเลิศ และสภาพอากาศที่เอื้อต่อการอยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มวัยเกษียณและกลุ่มดิจิทัลโนแมดที่มองหา “บ้านหลังที่สอง” หรือ “บ้านตากอากาศ” ในเขตร้อน
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ทุกวันนี้เราปฏิเสธไม่ได้ว่ามีชาวต่างชาติจำนวนมากเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอยู่แล้ว เพียงแต่เป็นการซื้อผ่าน “นอมินี” หรือการจดทะเบียนในชื่อภรรยาคนไทย ซึ่งวิธีเหล่านี้ล้วนนำมาซึ่งความเสี่ยงและปัญหาตามมามากมาย ทั้งในแง่ของการไม่ได้รับความคุ้มครองทางกฎหมายอย่างเต็มที่สำหรับผู้ซื้อตัวจริง การหลีกเลี่ยงภาษี และความไม่โปร่งใสที่เกิดขึ้น ผมมองว่าการทำให้เรื่องนี้ “ถูกต้องตามกฎหมาย” จะเป็นการยกระดับมาตรฐานวงการ อสังหาริมทรัพย์ ของเราให้มีความโปร่งใส ตรวจสอบได้ และสามารถดึงเม็ดเงิน ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ เข้ามาในระบบเศรษฐกิจได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย
ลองจินตนาการดูว่า หากเราสามารถดึงดูดให้ ต่างชาติซื้อบ้าน ในโครงการ บ้านจัดสรร ได้เพียง 100,000 หลัง ในราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาทต่อหลัง นั่นหมายถึงเงินทุนมหาศาลกว่า 5 แสนล้านถึง 1 ล้านล้านบาท ที่จะไหลเวียนเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจไทย ซึ่งจะส่งผลให้ GDP ของประเทศผงกหัวขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ และกระตุ้นการฟื้นตัวของ เศรษฐกิจไทย ได้อย่างรวดเร็ว
รูปแบบและเงื่อนไขที่เหมาะสม: บทเรียนจากอดีตและก้าวต่อไป
การจะเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้นั้น จำเป็นต้องมีการหารือและวางกรอบเงื่อนไขอย่างรอบคอบ เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดและลดข้อกังวลที่อาจเกิดขึ้น โดยไม่ให้เกิดผลกระทบต่อสิทธิของคนไทย หรือปัญหาการเก็งกำไรที่ดิน ผมขอเสนอแนวทางที่อิงจากประสบการณ์และการศึกษาโมเดลจากต่างประเทศดังนี้:
การตั้งคณะกรรมการพิจารณาเชิงรุก: ตามที่นายวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ได้เสนอไว้ การจัดตั้งคณะกรรมการร่วมภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคประชาสังคม ถือเป็นหัวใจสำคัญ คณะกรรมการชุดนี้ควรมีหน้าที่ศึกษาข้อกำหนด ระเบียบวิธี และกลไกการควบคุมที่เหมาะสม โดยนำมุมมองจากทุกฝ่าย ทั้งผู้ที่เห็นด้วยและผู้ที่มีข้อกังวล มาร่วมกันหาจุดกึ่งกลางที่ยั่งยืน เพื่อให้ กฎหมายต่างชาติซื้อบ้าน มีความสมบูรณ์และเป็นที่ยอมรับ
เงื่อนไขการถือครองที่สมเหตุสมผล:
สัดส่วนการถือครอง: เราสามารถเริ่มต้นจากสัดส่วนที่จำกัดในโครงการ บ้านจัดสรร แต่ละแห่ง เช่นเดียวกับคอนโดมิเนียมที่ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดในโครงการ แนวคิดนี้มีความเป็นไปได้และเป็นที่ยอมรับในระดับสากล โดยอาจเริ่มจาก 5-10% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดในโครงการก่อนดังที่นายณัฐนนท ศรีสมบูรณ์ ได้ให้ข้อคิดเห็นไว้ และค่อยๆ พิจารณาขยายสัดส่วนเป็น 60-70% หากผลตอบรับเป็นไปในทางที่ดีและสามารถควบคุมได้
ขนาดที่ดิน: ควรมีการกำหนดขนาดที่ดินสูงสุดที่ชาวต่างชาติสามารถถือครองได้ เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา เพื่อไม่ให้เกิดการกระจุกตัวของการถือครองที่ดินผืนใหญ่ และป้องกันการเก็งกำไรเกินควร
ประเภทอสังหาฯ: ควรจำกัดการซื้อเฉพาะ บ้านจัดสรร ที่พัฒนาโดย ผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่ได้รับใบอนุญาตเท่านั้น ไม่รวมที่ดินเปล่า เพื่อส่งเสริมให้เกิดการลงทุนและพัฒนาจริงจัง และควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดินให้เป็นไปตามผังเมือง
ระยะเวลาการประเมิน: ควรมีการกำหนดระยะเวลานำร่อง เช่น 3-5 ปี เพื่อประเมินผลกระทบ ประสิทธิภาพ และปรับปรุง กฎหมายลงทุนต่างชาติ ให้มีความสมบูรณ์ยิ่งขึ้นในอนาคต
การกระจายโอกาส ไม่ใช่จำกัดพื้นที่: การจำกัดการซื้อในพื้นที่แซนด์บ็อกซ์ หรือเฉพาะใน EEC อาจเป็นการจำกัดศักยภาพที่แท้จริง ควรพิจารณากระจายโอกาสให้ทุกจังหวัดที่มีศักยภาพ เช่น บ้านจัดสรรชลบุรี บ้านจัดสรรระยอง หรือแม้แต่ในเมืองท่องเที่ยวหลักอื่นๆ เพื่อให้เกิดการกระจายรายได้และกระตุ้น ตลาดอสังหาฯ ในวงกว้าง
ประโยชน์มหาศาลจาก “ต่างชาติซื้อบ้าน” ต่อเศรษฐกิจไทยและท้องถิ่น
การเปิดให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร อย่างถูกกฎหมาย ไม่ได้เป็นเพียงแค่การช่วย ผู้พัฒนาอสังหาฯ ระบายสต็อก แต่เป็นการสร้างคลื่นเศรษฐกิจระลอกใหม่ที่ใหญ่และกว้างไกลกว่าที่คิด:
กระตุ้น GDP และนำเงินตราต่างประเทศเข้าประเทศ: อย่างที่ได้กล่าวไปแล้ว เม็ดเงินมหาศาลจากการซื้อขายจะหมุนเวียนเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจโดยตรง ทำให้เกิดการจ้างงานในภาคส่วนต่างๆ ทั้งการก่อสร้าง การออกแบบ การตกแต่งภายใน เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ไปจนถึงบริการทำความสะอาดและบำรุงรักษา เหล่านี้คือ โอกาสลงทุนไทย ที่จับต้องได้
เพิ่มรายได้ภาครัฐ: เมื่อการซื้อขายมีความโปร่งใส ยอดการจัดเก็บภาษีอากรที่เกี่ยวข้อง ไม่ว่าจะเป็นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ หรือภาษีเงินได้จากการโอน ก็จะเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ สามารถนำไปพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและบริการสาธารณะ
กระตุ้นภาคการท่องเที่ยวและการบริโภค: ชาวต่างชาติที่มาซื้อบ้านมักจะพำนักอยู่ในประเทศไทยเป็นระยะเวลานานขึ้น ทำให้เกิดการจับจ่ายใช้สอยในชีวิตประจำวัน ทั้งค่าอาหาร ค่าเดินทาง การซื้อสินค้าบริการต่างๆ การท่องเที่ยวในประเทศ เหล่านี้จะส่งผลดีต่อธุรกิจค้าปลีก ร้านอาหาร โรงแรม และภาคบริการโดยรวม
ยกระดับคุณภาพชีวิตและสาธารณูปโภค: การเข้ามาของกลุ่มประชากรใหม่ที่มีกำลังซื้อสูง มักจะกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐาน ระบบขนส่ง และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ให้ดียิ่งขึ้น เพื่อรองรับความต้องการ ซึ่งเป็นประโยชน์ต่อคนไทยที่อาศัยอยู่ในพื้นที่นั้นๆ ด้วย
สร้างภาพลักษณ์ที่ดีในเวทีโลก: การมี กฎหมายต่างชาติซื้อบ้าน ที่ชัดเจนและเป็นธรรม จะส่งเสริมภาพลักษณ์ของประเทศไทยในฐานะประเทศที่มีความพร้อมสำหรับการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และเป็นปลายทางที่น่าดึงดูดสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการคุณภาพชีวิตที่ดี
ภาคตะวันออก: หัวใจสำคัญของการขับเคลื่อนนี้
ทำไม อสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออก โดยเฉพาะในเขต EEC จึงเป็นจุดเริ่มต้นที่เหมาะสมที่สุด?
ศักยภาพด้านเศรษฐกิจและโครงสร้างพื้นฐาน: EEC เป็นศูนย์กลางการลงทุนในอุตสาหกรรมเป้าหมาย มีโครงสร้างพื้นฐานที่ทันสมัย ทั้งสนามบิน ท่าเรือ รถไฟความเร็วสูง การพัฒนาที่ดินและเขตอุตสาหกรรม ซึ่งดึงดูดทั้งนักลงทุนและแรงงานต่างชาติจำนวนมากให้เข้ามาพำนักและทำงานในพื้นที่
แหล่งท่องเที่ยวและคุณภาพชีวิตที่ดี: จังหวัดอย่างชลบุรี ระยอง มีชื่อเสียงด้านการท่องเที่ยว ชายหาดที่สวยงาม สถานที่พักผ่อนหย่อนใจ และสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ทำให้เป็นที่ต้องการของทั้งนักท่องเที่ยวและผู้ที่ต้องการมาใช้ชีวิตระยะยาว
ความพร้อมของผู้ประกอบการ: ผู้พัฒนาอสังหาฯ ในภาคตะวันออกมีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในการพัฒนาโครงการ บ้านจัดสรร คุณภาพสูงที่สามารถตอบสนองความต้องการของชาวต่างชาติได้เป็นอย่างดี
ผมเชื่อว่าการส่งเสริมให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ในพื้นที่นี้ จะช่วยเสริมสร้างความแข็งแกร่งให้กับ การลงทุนอสังหาฯ EEC และเป็นต้นแบบในการขยายผลไปยังภูมิภาคอื่นๆ ต่อไป
ข้อกังวลและการบริหารจัดการความเสี่ยง
แน่นอนว่าทุกการเปลี่ยนแปลงย่อมมีข้อกังวล ซึ่งต้องได้รับการบริหารจัดการอย่างรอบคอบ:
ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัย: ข้อกังวลว่าการเข้ามาของชาวต่างชาติจะดันราคาอสังหาริมทรัพย์ให้สูงขึ้นจนคนไทยเข้าไม่ถึง เป็นสิ่งที่ต้องคำนึงถึง การกำหนดสัดส่วนการถือครอง ขนาดที่ดิน และประเภทอสังหาฯ ที่อนุญาตให้ซื้อได้ จะเป็นกลไกสำคัญในการควบคุม
การเก็งกำไร: ต้องมีมาตรการป้องกันการเก็งกำไรโดยชาวต่างชาติ เช่น การกำหนดระยะเวลาขั้นต่ำในการถือครองก่อนการขาย หรือการเก็บภาษีการขายที่เข้มงวดขึ้น
ผลกระทบต่อวัฒนธรรมและสังคม: การเข้ามาของชาวต่างชาติจำนวนมากย่อมส่งผลต่อบริบททางสังคมและวัฒนธรรมของท้องถิ่น ซึ่งต้องมีการเตรียมพร้อมและส่งเสริมการอยู่ร่วมกันอย่างเข้าใจ
การมี ที่ปรึกษาอสังหาฯ ที่เชี่ยวชาญ และหน่วยงานภาครัฐที่ประสานงานกันอย่างใกล้ชิด จะช่วยให้เราสามารถออกแบบ กฎหมายต่างชาติซื้อบ้าน ที่มีความรัดกุมและเป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย
สรุปและก้าวต่อไปข้างหน้า: ยุทธศาสตร์เพื่อปี 2025
จากมุมมองของผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มานาน ผมมองว่าการเปิดประตูให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายในประเทศไทย ไม่ใช่ทางเลือก แต่คือความจำเป็นเชิงกลยุทธ์สำหรับอนาคตของชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับ อสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออก ที่กำลังเผชิญกับความท้าทายแต่ก็มีศักยภาพมหาศาล
นโยบายนี้จะช่วยแก้ปัญหากำลังซื้อภายในประเทศที่อ่อนแอ เพิ่มเม็ดเงิน ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ ที่โปร่งใสและตรวจสอบได้ กระตุ้น เศรษฐกิจไทย ในทุกภาคส่วน ตั้งแต่การก่อสร้าง การท่องเที่ยว การบริการ ไปจนถึงการจัดเก็บภาษี และยังเป็นการยกระดับภาพลักษณ์ของประเทศไทยในฐานะจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดสำหรับผู้ที่ต้องการมาใช้ชีวิตและ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน อย่างมั่นคง
ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องกล้าที่จะก้าวข้ามข้อจำกัดเดิมๆ หันมาเผชิญหน้ากับความจริงที่ว่า “นอมินี” มีอยู่จริง และทำให้มันถูกต้องเสีย การกำหนดกรอบกติกาที่ชัดเจน สมเหตุสมผล และยืดหยุ่น จะเป็นหัวใจสำคัญในการปลดล็อกศักยภาพอันยิ่งใหญ่ของตลาด อสังหาริมทรัพย์ ไทย ให้กลับมาผงาดอีกครั้งในปี 2025 และต่อๆ ไป
เพื่ออนาคตที่สดใสของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย และการเติบโตอย่างยั่งยืนของเศรษฐกิจ เราขอเชิญชวนผู้ประกอบการ นักลงทุน และผู้สนใจทุกท่าน ร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการขับเคลื่อนครั้งสำคัญนี้ หากท่านมีข้อสงสัยเกี่ยวกับโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับนโยบายและทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคตะวันออก โปรดติดต่อที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เราพร้อมนำเสนอข้อมูลและแนวทางที่แม่นยำเพื่อช่วยให้ท่านตัดสินใจลงทุนได้อย่างมั่นใจและประสบความสำเร็จในตลาดที่กำลังจะเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่!
