ปลดล็อกศักยภาพ: ทำไม “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” คือหัวใจกระตุ้นอสังหาฯ ภาคตะวันออกและเศรษฐกิจไทยปี 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงพลิกผันของตลาดมาแล้วหลายครั้ง แต่สิ่งที่กำลังเกิดขึ้นในปัจจุบัน โดยเฉพาะในพื้นที่ภาคตะวันออกอย่างชลบุรีและระยองนั้น ชี้ให้เห็นถึงจุดเปลี่ยนสำคัญที่เราไม่อาจมองข้ามได้ การผลักดันให้ “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ไม่ใช่แค่เรื่องของธุรกิจอสังหาฯ อีกต่อไป หากแต่เป็นกลไกสำคัญที่จะปลดล็อกศักยภาพทางเศรษฐกิจของประเทศไทยให้พุ่งทะยานในปี 2025 และปีต่อๆ ไป
ตลอดหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะหลังวิกฤตการณ์โควิด-19 เราเผชิญกับพายุเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ทั้งภาวะเงินเฟ้อ หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง การฟื้นตัวที่เชื่องช้าจากผลกระทบความขัดแย้งระหว่างประเทศ ไปจนถึงโครงสร้างประชากรที่ก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างรวดเร็ว ปัจจัยเหล่านี้ได้กัดกร่อนกำลังซื้อภายในประเทศอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างหนักหน่วง ผู้ประกอบการจำนวนมากต้องปรับตัวอย่างสาหัส และบางรายถึงขั้นต้องปิดกิจการไปในที่สุด
ในสถานการณ์เช่นนี้ การพึ่งพาเพียงกำลังซื้อจากคนไทยคงไม่เพียงพออีกต่อไป เราจำเป็นต้องมองหาแหล่งเงินทุนใหม่ๆ จากภายนอกประเทศ ซึ่ง “การลงทุนต่างชาติ” ในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในส่วนของที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรร เป็นประตูบานใหญ่ที่จะนำพาเม็ดเงินมหาศาลเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจไทย และที่สำคัญคือ เป็นการเปลี่ยน “สิ่งที่เคยอยู่ใต้ดิน” ให้ขึ้นมาอยู่บน “บนดิน” อย่างโปร่งใสและตรวจสอบได้
ทำไมต้องเป็น “บ้านจัดสรร” และทำไมต้อง “ตอนนี้”?
ประเทศไทย โดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยวและเมืองเศรษฐกิจสำคัญอย่างชลบุรีและระยอง ซึ่งเป็นประตูสู่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เป็นหมุดหมายอันดับต้นๆ ที่ชาวต่างชาติต้องการเข้ามาอยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นการพักผ่อนหลังเกษียณ การทำงานแบบ Work from Anywhere หรือแม้แต่การมองหาบ้านหลังที่สองเพื่อการลงทุน หลายประเทศทั่วโลกได้เปิดประตูต้อนรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์จากต่างชาติเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจมานานแล้ว แต่ประเทศไทยยังคงมีข้อจำกัดด้านกฎหมายที่ทำให้การถือครองกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรรโดยตรงเป็นไปได้ยาก ส่งผลให้เกิดโครงสร้าง “นอมินี” ที่ซับซ้อนและมีความเสี่ยงตามมา
จากประสบการณ์ของผมในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ชลบุรี และ ระยอง อสังหาฯ ผมเห็นตัวเลขการซื้อขายผ่านนอมินีมาตลอด สิ่งเหล่านี้ไม่เพียงแต่สร้างความไม่โปร่งใส แต่ยังทำให้รัฐขาดรายได้จากภาษีที่ควรจะได้รับอย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย นอกจากนี้ยังก่อให้เกิดปัญหาตามมาได้ง่าย เมื่อเกิดข้อพิพาทขึ้นระหว่างคู่สัญญา ซึ่งในหลายกรณีเป็นความเสี่ยงที่แท้จริงสำหรับผู้ซื้อที่เป็นชาวต่างชาติเอง
การเปิดทางให้ “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย จึงไม่ใช่แค่การอำนวยความสะดวก แต่เป็นการสร้างความเชื่อมั่นในระยะยาวให้กับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ ในประเทศไทย เป็นการตอกย้ำถึงความมั่นคงทางกฎหมาย และเป็นการดึงดูดนักลงทุนที่มีศักยภาพเข้ามาสู่ตลาดอย่างแท้จริง
ข้อเสนอจากผู้ประกอบการ: ก้าวแรกสู่การเปลี่ยนแปลง
ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในภาคตะวันออกได้รวมตัวกันนำเสนอแนวคิดและข้อเสนอที่สำคัญต่อรัฐบาล โดยเน้นย้ำถึงความจำเป็นเร่งด่วนในการพิจารณา แก้กฎหมายอสังหาฯ เพื่อเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรรได้ ในลักษณะเดียวกับการถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม ซึ่งจำกัดไว้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดในโครงการ
คุณมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี และผู้บริหาร Life and Living ได้ผลักดันแนวคิด “Thailand World Best Second Homes” มาโดยตลอด ท่านได้ย้ำถึงผลกระทบเชิงบวกหากสามารถดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาซื้อบ้านได้เพียง 1 แสนหลัง ด้วยราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาทต่อหลัง จะสามารถกระตุ้น GDP ให้เติบโตอย่างมีนัยสำคัญ นอกจากนี้ ท่านยังมองว่าการจำกัดสิทธิ์ในพื้นที่เฉพาะ (Sandbox) ไม่ใช่แนวทางที่เหมาะสม แต่ควรเปิดกว้างให้เกิดขึ้นได้ทั่วประเทศ โดยอาจมีเงื่อนไขเบื้องต้น เช่น ขนาดที่ดินไม่เกิน 100 ตารางวา และกำหนดระยะเวลาประเมินผล 3-5 ปี เพื่อให้ประเทศสามารถศึกษาผลกระทบและปรับปรุงกฎเกณฑ์ต่อไป
คุณวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ได้เน้นย้ำถึงความสำคัญของการจัดตั้งคณะกรรมการร่วมภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคประชาสังคม เพื่อหารือและกำหนดแนวทางที่ชัดเจน การให้ต่างชาติซื้อได้เฉพาะบ้านจัดสรร ไม่ใช่ที่ดินเปล่า เป็นหลักการสำคัญที่ต้องยึดถือ เพื่อป้องกันการเก็งกำไรที่ดินและผลกระทบต่อวิถีชีวิตของคนในพื้นที่ ท่านยังมองว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ควรจำกัดอยู่แค่ในพื้นที่ EEC เท่านั้น แต่ควรเป็นนโยบายระดับชาติที่สามารถกระจายรายได้ไปสู่จังหวัดอื่นๆ ทั่วประเทศ
คุณณัฐนนท ศรีสมบูรณ์ ผู้บริหารจากภัททา ดีเวลลอปเม้นท์ ได้เสนอแนวคิดการจำกัดสัดส่วนการซื้อในเบื้องต้น เช่น โครงการบ้านจัดสรร 100 หลัง อนุญาตให้ต่างชาติซื้อได้ 5-10 หลัง เพื่อศึกษาผลกระทบและสร้างความเข้าใจก่อนขยายผลในอนาคต ท่านได้ชี้ให้เห็นถึงปัญหาที่เกิดขึ้นจริงจากระบบนอมินี เช่น กรณีที่คู่สมรสชาวไทยนำบ้านไปจำนองหรือขายโดยพลการ ทำให้ชาวต่างชาติเสียสิทธิการเป็นเจ้าของ การแก้ไขกฎหมายจะช่วยขจัดปัญหานี้ และเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ บ้านจัดสรรชลบุรี สำหรับชาวต่างชาติ
คุณชนินทร์ วานิชวงศ์ ผู้บริหารจาก Habitat Group ซึ่งเป็นนักลงทุนในพื้นที่ชลบุรี แสดงความเห็นว่า การทำให้ถูกต้องตามกฎหมายจะนำมาซึ่งเงินลงทุนจำนวนมาก และตอนนี้เป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุด เพราะกำลังซื้อภายในประเทศในกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาทเริ่มชะลอตัว ท่านเชื่อว่าการเริ่มต้นที่ 49% และค่อยๆ เพิ่มสัดส่วนเป็น 60-70% หากได้ผลตอบรับที่ดี จะเป็นการสร้างความแข็งแกร่งให้กับ บริษัทพัฒนาอสังหาฯ และเศรษฐกิจในภาพรวม
จากเสียงของผู้เชี่ยวชาญเหล่านี้ สะท้อนให้เห็นว่าปัญหาเรื่องนอมินีไม่ใช่เรื่องลับ แต่เป็นสิ่งที่เกิดขึ้นจริงและสร้างผลกระทบในหลายมิติ การเปลี่ยนผ่านจากการใช้ช่องโหว่กฎหมายมาสู่การมี กรรมสิทธิ์ต่างชาติในประเทศไทย ที่ชัดเจน จะเป็นการยกระดับธรรมาภิบาลและความโปร่งใสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทย
ประโยชน์มหาศาลที่ประเทศไทยจะได้รับ
การเปิดประตูให้ “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” ไม่ได้เป็นเพียงการช่วยพยุงภาคอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังซบเซาเท่านั้น แต่ยังเป็นมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ทรงพลังในหลายมิติ:
เม็ดเงินลงทุนต่างชาติมหาศาล: เมื่อชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย จะเกิดการไหลเข้าของเงินตราต่างประเทศจำนวนมหาศาล ทั้งจากราคาซื้อขายบ้าน ค่าตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ และค่าใช้จ่ายในการอยู่อาศัย ซึ่งจะช่วยเพิ่มสภาพคล่องในระบบเศรษฐกิจ และสร้างงานในภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง
รายได้ภาษีที่เพิ่มขึ้น: เมื่อการซื้อขายมีความโปร่งใส รัฐจะสามารถจัดเก็บ ภาษีอสังหาริมทรัพย์ ได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ไม่ว่าจะเป็นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือภาษีเงินได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งเงินเหล่านี้สามารถนำไปพัฒนาประเทศและบริการสาธารณะได้
กระตุ้นเศรษฐกิจฐานราก: การเข้ามาอยู่อาศัยของชาวต่างชาติจะนำไปสู่การจับจ่ายใช้สอยในชีวิตประจำวัน ไม่ว่าจะเป็นค่าอาหาร ค่าเดินทาง ค่าบริการต่างๆ ซึ่งจะหมุนเวียนไปสู่ธุรกิจขนาดเล็กและขนาดกลาง (SMEs) รวมถึงภาคบริการและการท่องเที่ยว ส่งผลให้เกิดการกระจายรายได้และสร้างงานในท้องถิ่น
ยกระดับมาตรฐานอสังหาริมทรัพย์: การแข่งขันเพื่อดึงดูดผู้ซื้อชาวต่างชาติจะผลักดันให้ผู้ประกอบการพัฒนา โครงการอสังหาริมทรัพย์หรู และโครงการคุณภาพสูงมากขึ้น มีการนำนวัตกรรมและเทคโนโลยีใหม่ๆ มาใช้ในการก่อสร้างและการบริหารจัดการ เพื่อตอบสนองความต้องการของตลาดต่างชาติ ซึ่งจะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาฯ โดยรวม
การดึงดูดผู้มีความรู้ความสามารถ: นอกจากการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยแล้ว การมีระบบที่เปิดกว้างจะดึงดูดผู้เชี่ยวชาญ นักลงทุน หรือแม้แต่ Digital Nomads ที่ต้องการมาใช้ชีวิตและทำงานในประเทศไทย ซึ่งจะนำมาซึ่งความรู้ ทักษะ และเครือข่ายระดับโลก ที่จะช่วยยกระดับขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศ
เพิ่มความโปร่งใสและลดความเสี่ยง: การทำให้การถือครองกรรมสิทธิ์เป็นไปอย่างถูกต้อง จะลดความจำเป็นในการใช้โครงสร้างนอมินี ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงทางกฎหมายสำหรับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย และสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนต่างชาติที่ต้องการเข้ามาลงทุนในระยะยาว
ความท้าทายและแนวทางข้างหน้า
แน่นอนว่าการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่นี้ย่อมมาพร้อมกับความท้าทายและข้อกังวลบางประการ รัฐบาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจะต้องสร้างความมั่นใจว่าการแก้ไขกฎหมายนี้จะไม่ส่งผลกระทบในทางลบต่อราคาที่ดินสำหรับคนไทย หรือทำให้เกิดการเก็งกำไรจนกระทบต่อผู้มีรายได้น้อย การกำหนดเงื่อนไขที่รัดกุม เช่น สัดส่วนการถือครอง ขนาดที่ดิน ประเภทอสังหาฯ ที่อนุญาตให้ซื้อได้ (ไม่รวมที่ดินเปล่า) รวมถึงการประเมินผลอย่างต่อเนื่อง จึงเป็นสิ่งจำเป็น
ผมขอเสนอให้มีการตั้งคณะทำงานที่มีผู้เชี่ยวชาญหลากหลายสาขา ทั้งจากภาครัฐ ภาคเอกชน นักวิชาการ และภาคประชาชน เพื่อร่วมกันกำหนดกรอบและเงื่อนไขที่เหมาะสมที่สุด โดยอาจพิจารณาจากแนวปฏิบัติในต่างประเทศที่ประสบความสำเร็จในการดึงดูดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์จากต่างชาติ แต่ขณะเดียวกันก็สามารถปกป้องผลประโยชน์ของคนในชาติได้
สิ่งที่เราต้องคำนึงถึงคือ การแก้ไขกฎหมายนี้ไม่ใช่แค่เรื่องของการขายบ้าน แต่เป็นการวางรากฐานเพื่อการเติบโตของประเทศในระยะยาว เป็นส่วนหนึ่งของ มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ที่จะส่งผลต่อภาคส่วนอื่นๆ อย่างกว้างขวาง ทั้งภาคการท่องเที่ยว การบริการ และการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) การมีนโยบาย วีซ่าระยะยาวต่างชาติ ที่เอื้ออำนวยสำหรับผู้ถือครองอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้เกษียณอายุ ก็จะยิ่งเป็นการเสริมสร้างแรงจูงใจให้ชาวต่างชาติเข้ามาปักหลักในประเทศไทยมากยิ่งขึ้น
บทสรุปและอนาคตที่สดใส
จากประสบการณ์กว่า 10 ปีในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อมั่นว่าการเปิดทางให้ “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย คือโอกาสทองที่เราต้องคว้าไว้ เพื่อพลิกฟื้น เศรษฐกิจไทย ที่กำลังเผชิญความท้าทาย และสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนในระยะยาว
ภาคตะวันออก โดยเฉพาะ อสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออก อย่างชลบุรีและระยอง ถือเป็นพื้นที่นำร่องที่มีศักยภาพสูงและมีความพร้อมในการรองรับการลงทุนนี้ ด้วยโครงสร้างพื้นฐานที่ดีเยี่ยม ทำเลที่ตั้งที่ใกล้แหล่งท่องเที่ยวและนิคมอุตสาหกรรม รวมถึงความต้องการซื้อจากชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานและพักอาศัยในพื้นที่ EEC อยู่แล้ว การเปลี่ยนแปลงครั้งนี้จะเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญที่ทำให้ภูมิภาคนี้เป็นแม่เหล็กดึงดูด ทรัพย์สินเพื่อการลงทุน ที่น่าจับตามองระดับโลก
ถึงเวลาแล้วที่ภาครัฐจะต้องแสดงวิสัยทัศน์ที่กล้าหาญและตัดสินใจอย่างเด็ดขาด เพื่อสร้างความโปร่งใส ยุติธรรม และสร้างโอกาสใหม่ๆ ให้กับประเทศไทย แทนที่จะปล่อยให้เม็ดเงินมหาศาลหมุนเวียนอยู่ในระบบสีเทา ซึ่งเป็นผลเสียต่อทุกฝ่าย
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการ วางแผนการเงินอสังหาฯ หรือ บริการจดทะเบียนอสังหาฯ สำหรับชาวต่างชาติภายใต้กฎหมายใหม่ในอนาคต ผมขอเรียนเชิญให้ท่านเข้าร่วมพูดคุยปรึกษา หรือติดตามข่าวสารความเคลื่อนไหวจากผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรม เพื่อเตรียมความพร้อมและคว้าโอกาสในการลงทุนครั้งสำคัญนี้ไปพร้อมกัน
