ปลดล็อกศักยภาพ: ทำไมการเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรคืออนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทย (อัปเดต 2025)
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลง ผันผวน และวิวัฒนาการของตลาดไทยมาแล้วหลายครั้งหลายครา และหากมีช่วงเวลาใดที่ต้องการวิสัยทัศน์ที่กล้าหาญและการตัดสินใจที่เด็ดขาด นั่นก็คือ “ตอนนี้” ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับมรสุมลูกใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นหนี้ครัวเรือนพุ่งสูง กำลังซื้อภายในประเทศที่อ่อนแอลงอย่างต่อเนื่อง และการเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างสมบูรณ์ ปัจจัยเหล่านี้ล้วนกดดันให้ผู้ประกอบการต้องเร่งมองหาทางรอดและโอกาสใหม่ๆ และวันนี้ ผมจะพาไปเจาะลึกข้อเสนอที่กำลังเป็นที่พูดถึงอย่างมากในภาคตะวันออกของไทย นั่นคือ “การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมาย” ซึ่งผมเชื่อมั่นว่านี่ไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่คืออนาคตที่จะช่วยพลิกฟื้นเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทยให้กลับมาผงาดอีกครั้ง
วิกฤตการณ์อสังหาฯ ไทย: ความจำเป็นที่ต้องมองหา “ทางออกใหม่” ที่ไม่ใช่แค่คอนโดมิเนียม
ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ตั้งแต่สถานการณ์โควิด-19 ระบาดใหญ่ในปี 2563 ไปจนถึงผลกระทบจากความขัดแย้งระหว่างประเทศที่ยังคงยืดเยื้อ เศรษฐกิจไทยเปรียบเสมือนเรือที่กำลังแล่นทวนกระแสน้ำเชี่ยว การฟื้นตัวเป็นไปอย่างเชื่องช้าและไม่ทั่วถึง ตัวเลขหนี้ครัวเรือนที่สูงถึง 90% ของ GDP เป็นสัญญาณเตือนที่ชัดเจนถึงกำลังซื้อที่แท้จริงของคนไทยที่ลดน้อยลง ประกอบกับการที่ประเทศไทยก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างเต็มตัว ทำให้โครงสร้างประชากรเปลี่ยนไป ส่งผลโดยตรงต่อตลาดแรงงานและฐานกำลังซื้อที่เคยเป็นเสาหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์
ผลลัพธ์ที่เห็นได้ชัดคือ ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านจัดสรรราคาปานกลางถึงล่าง ที่ซบเซาลงอย่างมีนัยสำคัญ โครงการหลายแห่งต้องชะลอการเปิดตัว หรือแบกรับภาระสต็อกที่เพิ่มขึ้น ไม่ใช่ว่าคนไทยไม่ต้องการที่อยู่อาศัย แต่เป็นเพราะ “กำลังซื้อไม่มี” การพึ่งพาตลาดภายในประเทศเพียงอย่างเดียวจึงไม่ใช่กลยุทธ์ที่ยั่งยืนอีกต่อไป เราจำเป็นต้องมองหาเครื่องจักรขับเคลื่อนเศรษฐกิจตัวใหม่ และคำตอบที่กำลังถูกจุดประกายขึ้นมาจากภาคตะวันออก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในจังหวัดชลบุรีและระยอง ซึ่งเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์ของ EEC ก็คือการเชื้อเชิญกำลังซื้อจากภายนอกประเทศเข้ามาเพื่อสร้างความสมดุลและกระตุ้นการลงทุน ผมมองว่าการที่รัฐบาลจะพิจารณาให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้นั้น ไม่ใช่แค่การแก้ปัญหาเฉพาะหน้า แต่เป็นการวางรากฐานระยะยาว
เสียงจากภาคตะวันออก: ทำไม “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” ถึงเป็นกุญแจสำคัญ?
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในชลบุรีและระยอง และอดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ตอกย้ำถึงความจำเป็นนี้ในงานสัมมนาล่าสุด ท่านมองว่าประเทศไทยมีศักยภาพสูงที่จะเป็น “Thailand World Best Second Homes” แต่ยังขาดการสนับสนุนทางกฎหมายที่ชัดเจน เพื่อให้ชาวต่างชาติเข้ามาเป็นเจ้าของบ้านได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย และด้วยประสบการณ์ของผมในธุรกิจนี้ ผมเห็นด้วยอย่างยิ่งว่าถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องเดินหน้าในประเด็นนี้อย่างจริงจัง
ปัจจุบัน เราปฏิเสธไม่ได้ว่ามีชาวต่างชาติจำนวนมากที่เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยผ่านการใช้ “นอมินี” หรือการจดทะเบียนในชื่อของคู่สมรสคนไทย ซึ่งวิธีการเหล่านี้ไม่เพียงสร้างความเสี่ยงและความไม่มั่นคงทางกฎหมายให้กับทุกฝ่าย แต่ยังทำให้รัฐบาลพลาดโอกาสในการเก็บภาษีและควบคุมการลงทุนได้อย่างเต็มที่ หากเราสามารถแปลงการซื้อขายใต้ดินเหล่านี้ให้ขึ้นมาอยู่บนดินได้อย่างถูกกฎหมาย การที่ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้จะนำมาซึ่งเม็ดเงินลงทุนจำนวนมหาศาล และหากมีโครงการบ้านจัดสรรสัก 100,000 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาทต่อหลัง สามารถขายให้ชาวต่างชาติได้ จะสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับ GDP ได้อย่างมีนัยสำคัญ
ข้อเสนอจากภาคตะวันออกเน้นย้ำถึงแนวทางที่รอบคอบ โดยอ้างอิงจากโมเดลการเปิดให้ต่างชาติถือครองคอนโดมิเนียมได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการ ข้อเสนอเบื้องต้นอาจจำกัดสัดส่วนการเป็นเจ้าของบ้านจัดสรรไว้ที่ 5-10% ของแต่ละโครงการ หรือกำหนดพื้นที่การถือครองไม่เกิน 100 ตารางวา และมีกรอบระยะเวลาในการประเมินผล 3-5 ปี สิ่งเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงความพยายามที่จะสร้างสมดุลระหว่างการดึงดูดการลงทุนกับการรักษาสิทธิของคนไทย สิ่งสำคัญคือการจัดตั้งคณะกรรมการเฉพาะกิจที่รวมทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคประชาสังคม เพื่อพิจารณารายละเอียด กำหนดกติกา และวางแผนอย่างรอบด้าน เพื่อให้กฎหมายที่ออกมามีความชัดเจน เป็นธรรม และป้องกันปัญหาในระยะยาว
นายวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ได้เน้นย้ำถึงความสำคัญของการหารือร่วมกันจากทุกฝ่าย รวมถึงผู้ที่อาจมีข้อกังวล เพื่อให้แน่ใจว่าข้อกำหนดต่างๆ จะป้องกันการซื้อที่ดินเปล่าโดยต่างชาติ แต่เน้นเฉพาะการซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมเท่านั้น สิ่งนี้สอดคล้องกับแนวปฏิบัติในหลายประเทศที่ประสบความสำเร็จในการดึงดูดเม็ดเงินจากต่างชาติผ่านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ นอกเหนือจากภาคการส่งออกและการท่องเที่ยวแล้ว อสังหาริมทรัพย์นี่แหละคือขุมทรัพย์แห่งใหม่ที่จะนำเงินตราเข้าสู่ประเทศได้ และไม่จำเป็นต้องจำกัดพื้นที่แค่ในเขต EEC เท่านั้น แต่ควรจะกระจายโอกาสไปทั่วประเทศ เพื่อให้เกิดการกระจายรายได้อย่างแท้จริง
ถอดรหัสประโยชน์มหาศาล: มิติเศรษฐกิจและสังคม เมื่อต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร
การเปิดประตูให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ไม่ใช่แค่การแก้ปัญหาสต็อกที่ค้างคา แต่คือการจุดประกายเครื่องจักรทางเศรษฐกิจที่ทรงพลังในหลายมิติ:
การไหลเข้าของเงินทุนโดยตรง (Direct Capital Inflow): เม็ดเงินหลายพันล้านบาทจะหลั่งไหลเข้ามาในระบบเศรษฐกิจไทยโดยตรง ไม่เพียงแค่จากราคาขายอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังรวมถึงภาษีการโอน การบำรุงรักษา และการใช้จ่ายในประเทศที่ตามมา ซึ่งถือเป็น โอกาสลงทุนอสังหาฯ ที่สำคัญสำหรับผู้ประกอบการ
การกระตุ้นห่วงโซ่อุปทาน (Supply Chain Activation): เมื่อมีการซื้อขายบ้านจัดสรรมากขึ้น ภาคการก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า และบริการตกแต่งภายในจะกลับมาคึกคักอีกครั้ง ก่อให้เกิดการจ้างงานและกระจายรายได้สู่ภาคส่วนต่างๆ ทั่วประเทศ
การสร้างงาน (Job Creation): ตั้งแต่แรงงานก่อสร้าง นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ไปจนถึงผู้ให้บริการด้านการจัดการอสังหาริมทรัพย์ (property management) และบริการดูแลที่อยู่อาศัย จะเกิดการจ้างงานใหม่ๆ ขึ้นมากมาย
การดึงดูดกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง: ประเทศไทยเป็นจุดหมายปลายทางในฝันของชาวต่างชาติจำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มวัยเกษียณที่ต้องการบ้านพักตากอากาศ หรือนักลงทุนที่มองหา บ้านหรูสำหรับต่างชาติ และ อสังหาริมทรัพย์พรีเมียม เพื่อการพักผ่อนและการลงทุน การเปิดทางนี้จะทำให้เราสามารถดึงดูดเม็ดเงินจากกลุ่มคนเหล่านี้ได้อย่างเต็มที่
การพัฒนาพื้นที่ (Area Development): การลงทุนจากต่างชาติมักจะมาพร้อมกับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคในพื้นที่นั้นๆ ทำให้เกิดการยกระดับคุณภาพชีวิตและสิ่งแวดล้อมโดยรวม โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวสำคัญอย่างเช่น ชลบุรี ระยอง หรือแม้แต่ อสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต ที่ต่างชาติให้ความสนใจอย่างมาก
ลดปัญหา “นอมินี” (Legalizing the Informal Market): อย่างที่นายชนินทร์ วานิชวงศ์ ผู้ประกอบการจากส่วนกลางที่ลงทุนในชลบุรีได้กล่าวไว้ ทุกวันนี้ต่างชาติใช้นอมินีซื้อบ้านกันจำนวนมาก การทำให้ถูกกฎหมายจะช่วยขจัดปัญหาการหลีกเลี่ยงกฎหมาย ลดความเสี่ยง และสร้างความโปร่งใส ซึ่งจะดึงดูดนักลงทุนที่มีคุณภาพเข้ามามากขึ้น
ภาษีอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ: การสร้างกรอบกฎหมายที่ชัดเจนจะเปิดทางให้รัฐบาลสามารถเก็บภาษีได้อย่างถูกต้องและเป็นธรรม ซึ่งจะเป็นอีกหนึ่งแหล่งรายได้สำคัญในการพัฒนาประเทศ
การวางแผนการลงทุนอสังหาฯ: การมีกฎหมายที่ชัดเจนจะช่วยให้นักลงทุนต่างชาติสามารถวางแผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยได้อย่างมั่นใจและมีประสิทธิภาพมากขึ้น
บทเรียนจากอดีตและโมเดลต่างประเทศ: สร้างพิมพ์เขียวที่แข็งแกร่ง
ประเทศไทยไม่ได้เริ่มต้นจากศูนย์ในเรื่องนี้ เรามีประสบการณ์จากการเปิดให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้ 49% ซึ่งประสบความสำเร็จอย่างสูง และนี่คือพื้นฐานที่ดีในการขยายแนวคิดสู่บ้านจัดสรร
ในระดับโลก หลายประเทศประสบความสำเร็จในการดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างเช่น:
มาเลเซีย (Malaysia My Second Home – MM2H): โครงการวีซ่าระยะยาวที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ ซึ่งช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างมาก
โปรตุเกส (Golden Visa): มอบสิทธิการพำนักให้กับนักลงทุนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นโมเดลที่ดึงดูดเม็ดเงินมหาศาลเข้าประเทศ
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE): เปิดให้ต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์แบบ Freehold ในบางพื้นที่ ซึ่งสร้างความเจริญรุ่งเรืองให้กับเมืองต่างๆ เช่น ดูไบ อย่างมหาศาล
บทเรียนจากประเทศเหล่านี้สอนให้เรารู้ว่า การมีกฎหมายที่ชัดเจน โปร่งใส และมีเงื่อนไขที่เหมาะสม คือหัวใจสำคัญในการดึงดูดนักลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่กำลังมองหา แหล่งลงทุนอสังหาฯ ที่ดีที่สุด
ข้อพิจารณาและมาตรการป้องกัน: สร้างสมดุลเพื่ออนาคตที่ยั่งยืน
แน่นอนว่าทุกการเปลี่ยนแปลงย่อมมาพร้อมกับความท้าทายและความกังวล และในฐานะผู้เชี่ยวชาญอสังหาริมทรัพย์ ผมเข้าใจดีถึงข้อกังวลของหลายฝ่าย โดยเฉพาะประเด็นเรื่อง:
การเก็งกำไรและราคาที่ดินพุ่งสูง: อาจส่งผลกระทบต่อโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านของคนไทยในอนาคต
ผลกระทบต่อวัฒนธรรมท้องถิ่น: การเข้ามาของชาวต่างชาติจำนวนมากอาจเปลี่ยนแปลงวิถีชีวิตและวัฒนธรรมบางอย่าง
ความซับซ้อนทางกฎหมาย: การสร้างกฎหมายที่รัดกุมและยุติธรรมสำหรับทุกฝ่ายเป็นสิ่งสำคัญ
ดังนั้น การสร้างมาตรการป้องกันและเงื่อนไขที่รัดกุมจึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง โดยผมขอเสนอแนวทางดังนี้:
กำหนดประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อได้: เน้นย้ำให้ชัดเจนว่าอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมเท่านั้น ไม่ใช่ที่ดินเปล่า เพื่อป้องกันการเก็งกำไรในที่ดินโดยตรง
จำกัดสัดส่วนการถือครอง: เริ่มต้นด้วยการจำกัดสัดส่วนที่ชัดเจน เช่น 5-10% ของจำนวนยูนิตในโครงการบ้านจัดสรรแต่ละแห่ง หรือกำหนดเป็นจำนวนเงินลงทุนขั้นต่ำ เหมือนที่รัฐบาลเคยกำหนดให้นักลงทุนต่างชาติลงทุนเกิน 40 ล้านบาท สามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้ในเนื้อที่ไม่เกิน 1 ไร่
กำหนดพื้นที่เป้าหมาย: แม้จะเห็นด้วยกับการกระจายโอกาสไปทั่วประเทศ แต่ในระยะแรก อาจพิจารณาพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงและมีความต้องการจากต่างชาติอย่างชัดเจน เช่น ในเขต EEC อย่าง บ้านจัดสรรชลบุรีสำหรับต่างชาติ หรือ บ้านระยองลงทุนต่างชาติ รวมถึงพื้นที่ท่องเที่ยวสำคัญอื่นๆ เช่น พัทยาวิลล่าต่างชาติ หรือ บ้านติดทะเลสำหรับชาวต่างชาติ
ทางเลือกเช่าระยะยาว (Long-term Lease): สำหรับผู้ที่ไม่ต้องการให้มีการโอนกรรมสิทธิ์โดยตรง การเสนอทางเลือกการเช่าระยะยาว 30 ปี ที่สามารถต่อสัญญาได้ ก็เป็นอีกทางออกที่ดี ที่จะสร้างรายได้และรักษาการควบคุมไว้ได้
กลไกการกำกับดูแลและการตรวจสอบ: จัดตั้งหน่วยงานเฉพาะกิจที่มีอำนาจในการกำกับดูแลและตรวจสอบการซื้อขายอย่างเข้มงวด เพื่อป้องกันการหลีกเลี่ยงกฎหมายและปัญหาอื่นๆ ที่อาจเกิดขึ้น
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับชาวต่างชาติ: อาจพิจารณาอัตราภาษีที่แตกต่างกัน หรือมีมาตรการพิเศษเพื่อนำรายได้ไปพัฒนาชุมชนท้องถิ่น
การศึกษาและทำความเข้าใจ: จัดเวทีรับฟังความคิดเห็นจากภาคประชาชนและผู้มีส่วนได้ส่วนเสียอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้ทุกคนเข้าใจถึงประโยชน์และข้อควรระวังของนโยบายนี้
อนาคตอสังหาฯ ไทย: ก้าวที่กล้าเพื่อโอกาสที่ไม่ควรมองข้าม
การตัดสินใจที่จะเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมายในประเทศไทย ไม่ใช่แค่เรื่องของการแก้ปัญหาสต็อกอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซา แต่เป็นการตัดสินใจเชิงยุทธศาสตร์ที่จะกำหนดทิศทางเศรษฐกิจและสังคมของประเทศในอีกหลายทศวรรษข้างหน้า ด้วยประสบการณ์ 10 กว่าปีในวงการนี้ ผมเชื่อว่าประเทศไทยมีเสน่ห์และศักยภาพที่จะดึงดูดกำลังซื้อจากต่างชาติได้อีกมหาศาล หากเรามีนโยบายที่ชัดเจน โปร่งใส และเป็นธรรม
นี่คือช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุด ด้วยสถานการณ์ตลาดในประเทศที่กำลังซื้อค่อนข้างจำกัด โดยเฉพาะในตลาดล่างถึงกลาง การเปิดตลาดต่างชาติจะช่วยเติมเต็มช่องว่างนี้ สร้างความสมดุล และยกระดับภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การไม่ทำอะไรเลย หรือการเดินหน้าด้วยความไม่กล้า จะทำให้เราพลาดโอกาสทองที่กำลังรออยู่เบื้องหน้า
ดังนั้น ผมจึงขอเรียกร้องให้รัฐบาลและทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง เร่งผลักดันประเด็นนี้อย่างจริงจัง จัดตั้งคณะกรรมการผู้ทรงคุณวุฒิ เพื่อศึกษา วิเคราะห์ และออกกฎหมายที่แข็งแกร่งและยุติธรรม การทำในสิ่งที่ถูกต้องและโปร่งใส จะดึงดูดนักลงทุนที่มีคุณภาพ และสร้างประโยชน์มหาศาลให้กับเศรษฐกิจไทย การที่ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ไม่ใช่แค่ความฝัน แต่เป็นโอกาสที่เราคว้ามาไว้ในมือได้ หากเรากล้าที่จะก้าวเดินไปข้างหน้าอย่างมีวิสัยทัศน์
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในอนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทย ผมขอเชิญชวนให้ร่วมกันศึกษาข้อมูล แลกเปลี่ยนความคิดเห็น และผลักดันให้เกิดการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกนี้ เพื่ออนาคตที่สดใสและมั่นคงของเศรษฐกิจไทยและวงการอสังหาริมทรัพย์ของเรา การพูดคุยถกแถลงอย่างสร้างสรรค์คือก้าวแรกสู่การสร้างพิมพ์เขียวแห่งความสำเร็จร่วมกันครับ
