อนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย: กลยุทธ์ปลดล็อกศักยภาพด้วยการเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรอย่างเป็นระบบ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์การเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดมาอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับมรสุมเศรษฐกิจหลายระลอก ตั้งแต่สถานการณ์โรคระบาดโควิด-19 ที่ส่งผลกระทบไปทั่วโลก ไปจนถึงความผันผวนจากปัจจัยภายนอก อาทิ ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ และอัตราเงินเฟ้อที่พุ่งสูงขึ้น แรงกดดันเหล่านี้ได้ฉุดรั้งกำลังซื้อภายในประเทศให้ซบเซาลงอย่างเห็นได้ชัด และนำไปสู่ความท้าทายครั้งสำคัญสำหรับผู้ประกอบการและภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง ผมเชื่อมั่นว่าถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องมองหาแนวทางใหม่ๆ ที่เป็นรูปธรรมและยั่งยืน เพื่อพลิกฟื้นและสร้างโอกาสในการเติบโตให้กับอุตสาหกรรมนี้ หนึ่งในข้อเสนอที่กำลังเป็นที่ถกเถียงและมีศักยภาพสูงคือ การเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งไม่ใช่แค่การแก้ปัญหาเฉพาะหน้า แต่คือการวางรากฐานเพื่ออนาคตที่แข็งแกร่งของอสังหาริมทรัพย์ไทย
สถานการณ์ปัจจุบันและความจำเป็นในการปรับเปลี่ยน
นับตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา เศรษฐกิจไทยเผชิญกับภาวะซบเซาอย่างต่อเนื่อง หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงกว่า 90% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ประกอบกับสังคมผู้สูงอายุที่กำลังขยายตัว ทำให้กำลังซื้อของคนไทยลดลงอย่างน่าเป็นห่วง ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางและล่างต้องเผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรงและยอดขายที่ชะลอตัว โครงการบ้านจัดสรรจำนวนมากประสบปัญหาสภาพคล่อง ผู้ประกอบการหลายรายต้องแบกรับภาระต้นทุนที่เพิ่มขึ้น และบางส่วนถึงกับต้องชะลอหรือยกเลิกโครงการไปอย่างน่าเสียดาย
ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา ผมและเพื่อนร่วมวงการได้พยายามผลักดันแนวคิด “Thailand World’s Best Second Homes” ซึ่งมุ่งหวังให้ประเทศไทยเป็นจุดหมายปลายทางอันดับต้นๆ สำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการมีบ้านหลังที่สอง หรือบ้านหลังเกษียณ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงอย่างภาคตะวันออก ซึ่งเป็นที่ตั้งของเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) อันเป็นศูนย์กลางของการลงทุนและอุตสาหกรรม การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมาย จึงไม่ใช่แค่การแก้ปัญหาเฉพาะหน้า แต่เป็นการฉีดเม็ดเงินลงทุนมหาศาลเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ และกระตุ้นให้เกิดการหมุนเวียนในภาคส่วนที่เกี่ยวเนื่องอย่างกว้างขวาง
ข้อเสนอจากภาคตะวันออก: จุดเริ่มต้นของการเปลี่ยนแปลง
เสียงเรียกร้องที่ดังที่สุดมาจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดชลบุรีและระยอง ซึ่งเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์สำคัญที่มีศักยภาพสูงในการดึงดูดชาวต่างชาติ ไม่ว่าจะเป็นชาวต่างชาติที่ทำงานใน EEC หรือกลุ่มผู้เกษียณอายุจากทั่วโลกที่หลงใหลในวัฒนธรรมและธรรมชาติของไทย พวกเขาต่างชี้ให้เห็นว่าในปัจจุบัน การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติมักจะดำเนินการผ่าน “นอมินี” หรือผู้ที่ถือครองแทน ซึ่งไม่เพียงแต่สุ่มเสี่ยงต่อปัญหาทางกฎหมายในอนาคต แต่ยังทำให้รัฐไม่สามารถจัดเก็บรายได้และควบคุมได้อย่างเต็มที่
ข้อเสนอที่สำคัญคือการแก้ไขกฎหมายเพื่อให้ต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรรได้โดยตรง แต่จะต้องมีเงื่อนไขและกรอบการทำงานที่รัดกุมคล้ายคลึงกับการถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม ซึ่งปัจจุบันอนุญาตให้ต่างชาติถือครองได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดในโครงการ แนวคิดเบื้องต้นคือการจำกัดสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ในโครงการบ้านจัดสรรไว้ที่ 49% เช่นกัน หรืออาจจะเริ่มต้นที่ 5-10% ก่อน แล้วค่อยประเมินผลและปรับเพิ่มในอนาคต นอกจากนี้ ยังมีการเสนอเงื่อนไขด้านขนาดที่ดินที่ไม่เกิน 100 ตารางวา และกำหนดระยะเวลาการดำเนินการภายใน 3-5 ปี เพื่อประเมินผลตอบรับและปรับปรุงนโยบายให้เหมาะสม
ประโยชน์มหาศาลจากการปลดล็อกศักยภาพ
หากมีการเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมาย ผมมองว่านี่คือโอกาสทองที่จะสร้างผลกระทบเชิงบวกในหลายมิติ:
กระตุ้นเศรษฐกิจและ GDP: การลงทุนจากต่างชาติจะนำเม็ดเงินมหาศาลเข้าสู่ประเทศโดยตรง หากมีชาวต่างชาติมาซื้อบ้านจัดสรรเพียง 100,000 หลัง ในราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาทต่อหลัง จะสร้างมูลค่าการลงทุนกว่า 500,000 – 1,000,000 ล้านบาท ซึ่งจะส่งผลให้ GDP ของประเทศเติบโตอย่างก้าวกระโดด เงินเหล่านี้จะหมุนเวียนอยู่ในระบบเศรษฐกิจ สร้างงาน สร้างรายได้ให้กับภาคส่วนต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นผู้รับเหมา ผู้ผลิตวัสดุก่อสร้าง ธุรกิจออกแบบตกแต่งภายใน เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า รวมถึงภาคบริการและการท่องเที่ยว
ดึงดูดการลงทุนและยกระดับคุณภาพชีวิต: การมีบ้านพักอาศัยที่มั่นคงจะดึงดูดนักลงทุนต่างชาติให้เข้ามาลงทุนในประเทศไทยเพิ่มขึ้น ไม่ใช่แค่การซื้อบ้าน แต่ยังรวมถึงการนำธุรกิจ การจ้างงาน และเทคโนโลยีเข้ามาในประเทศ นอกจากนี้ ยังเป็นการดึงดูดกลุ่มผู้มีศักยภาพสูง (High Net Worth Individuals) และกลุ่ม Long-Term Resident (LTR) Visa ให้มาพำนักในประเทศไทย ซึ่งจะช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตและมาตรฐานการบริการในพื้นที่ต่างๆ
ลดปัญหานอมินีและสร้างความโปร่งใส: การเปิดช่องทางที่ถูกกฎหมายจะช่วยแก้ไขปัญหาการใช้นอมินี ซึ่งเป็นช่องโหว่ที่ก่อให้เกิดความไม่โปร่งใสและเสี่ยงต่อการถูกเอารัดเอาเปรียบ หากทุกอย่างอยู่บนโต๊ะและเป็นไปตามกฎหมาย รัฐจะสามารถควบคุม ตรวจสอบ และจัดเก็บภาษีได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีการโอนกรรมสิทธิ์ หรือภาษีที่เกี่ยวข้องกับการเช่า การจัดการทรัพย์สินของต่างชาติ
เพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์และขยายตลาด: การมีฐานลูกค้าที่กว้างขึ้นจากต่างชาติจะช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการบ้านจัดสรร โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลที่มีศักยภาพสูงอย่างเมืองท่องเที่ยว ชลบุรี ระยอง ภูเก็ต และหัวหิน ซึ่งเป็นที่ต้องการของตลาดต่างประเทศอย่างมาก นี่คือโอกาสในการพัฒนาโครงการพูลวิลล่าเพื่อการลงทุน และบ้านจัดสรรพรีเมี่ยม ที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าต่างชาติ
กระจายรายได้สู่ภูมิภาค: การไม่จำกัดการซื้อขายเฉพาะในพื้นที่ EEC หรือเมืองหลักๆ แต่กระจายโอกาสไปยังจังหวัดอื่นๆ ที่มีศักยภาพ จะช่วยให้เกิดการกระจายรายได้และสร้างการเติบโตทางเศรษฐกิจในระดับภูมิภาคอย่างทั่วถึง ทำให้เกิดโอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ ในจังหวัดรอง
เสริมสร้างความสามารถในการแข่งขันของประเทศ: ในตลาดโลกที่มีการแข่งขันสูง หลายประเทศก็มีการอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด การที่ไทยปรับกฎหมายให้ทันสมัยและเอื้อต่อการลงทุน จะช่วยเสริมสร้างความน่าดึงดูดและขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศในเวทีโลก
กรอบการดำเนินงานและข้อควรพิจารณาเพื่อการควบคุม
แน่นอนว่าการเปลี่ยนแปลงกฎหมายครั้งใหญ่ย่อมต้องมาพร้อมกับมาตรการควบคุมและป้องกันความเสี่ยงอย่างรัดกุม ผมเห็นด้วยกับข้อเสนอให้มีการจัดตั้งคณะกรรมการร่วมระหว่างภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคประชาสังคม เพื่อพิจารณารายละเอียดอย่างรอบด้าน โดยมีประเด็นสำคัญที่ต้องนำมาหารือและกำหนดเป็นกฎระเบียบที่ชัดเจน:
กำหนดประเภทอสังหาริมทรัพย์: ควรจำกัดเฉพาะบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้ว ไม่ใช่ที่ดินเปล่า เพื่อป้องกันการเก็งกำไรที่ดินและผลกระทบต่อเกษตรกร รวมถึงการกำหนดประเภทของบ้านจัดสรร เช่น บ้านพักตากอากาศ หรือบ้านเพื่อการอยู่อาศัยระยะยาว
เงื่อนไขการถือครองกรรมสิทธิ์: การจำกัดสัดส่วนการถือครอง (เช่น 49% หรือ 5-10% ต่อโครงการ) เป็นจุดเริ่มต้นที่ดี และอาจพิจารณาเรื่องขนาดพื้นที่ใช้สอย หรือมูลค่าขั้นต่ำของอสังหาริมทรัพย์เพื่อดึงดูดกลุ่มที่มีกำลังซื้อจริง
มาตรการป้องกันการเก็งกำไร: อาจมีการกำหนดระยะเวลาขั้นต่ำในการถือครองก่อนขายต่อ หรือเก็บภาษีที่สูงขึ้นสำหรับการขายต่อในระยะเวลาอันสั้น เพื่อป้องกันการเก็งกำไรที่อาจส่งผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ
การเชื่อมโยงกับวีซ่าและสิทธิประโยชน์: ควรเชื่อมโยงกับการขอวีซ่าระยะยาว (Long-Term Resident Visa) หรือวีซ่าเกษียณอายุ เพื่อให้สิทธิประโยชน์แก่ชาวต่างชาติที่มีเจตนามาพำนักอาศัยในประเทศไทยอย่างแท้จริง
การดูแลทรัพยากรและสิ่งแวดล้อม: การพัฒนาโครงการเพื่อรองรับชาวต่างชาติจะต้องคำนึงถึงผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมและโครงสร้างพื้นฐานของชุมชน ไม่ว่าจะเป็นระบบประปา ไฟฟ้า หรือการจัดการขยะ
การคุ้มครองผู้บริโภค: ต้องมีกลไกที่ชัดเจนในการคุ้มครองสิทธิของทั้งผู้ซื้อชาวต่างชาติและผู้ประกอบการไทย รวมถึงการจัดการข้อพิพาทต่างๆ อย่างเป็นธรรม
บทบาทของที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ และที่ปรึกษากฎหมายอสังหาฯ: การสร้างความเข้าใจและความชัดเจนในกฎระเบียบจะช่วยให้ที่ปรึกษาเหล่านี้สามารถให้ข้อมูลและบริการที่ถูกต้องแก่ชาวต่างชาติได้อย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญในการสร้างความเชื่อมั่น
มุมมองเชิงลึกจากประสบการณ์ 10 ปี
จากการที่ผมได้เห็นตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนามาในหลายยุคสมัย ผมเชื่อว่าจังหวะนี้เป็น “เวลาที่เหมาะสมที่สุด” ในการพิจารณาและผลักดันเรื่องนี้อย่างจริงจัง ตลาดภายในประเทศกำลังอ่อนแอ แต่ความต้องการจากต่างชาติยังคงมีอยู่สูง ไม่ว่าจะเป็นชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทย ผู้เกษียณอายุที่มองหาบ้านพักตากอากาศชลบุรี หรือพูลวิลล่าเพื่อการลงทุนในภูเก็ต หรือแม้แต่นักลงทุนที่มองหาโอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีผลตอบแทนสูง
การแก้ปัญหานอมินีให้ขึ้นมาบนดิน ไม่ใช่แค่เรื่องกฎหมาย แต่เป็นการสร้างระบบนิเวศการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่โปร่งใสและยั่งยืน นักลงทุนต่างชาติที่เข้ามาในระบบที่ถูกต้องย่อมมีความมั่นใจและพร้อมที่จะใช้จ่าย สร้างประโยชน์ให้กับเศรษฐกิจไทยในทุกมิติ ทั้งการเสียภาษี การจับจ่ายใช้สอย และการลงทุนต่อเนื่อง
เราต้องเรียนรู้จากประสบการณ์ในอดีตที่เคยมีการอนุญาตให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้ 49% ซึ่งพิสูจน์แล้วว่าประสบความสำเร็จและไม่ได้สร้างผลกระทบเชิงลบต่อตลาดอย่างที่หลายฝ่ายเคยกังวล ตรงกันข้าม กลับช่วยให้ตลาดคอนโดมิเนียมเติบโตและเป็นหนึ่งในเสาหลักที่สำคัญของอสังหาริมทรัพย์ไทย การนำแนวทางที่คล้ายกันมาปรับใช้กับบ้านจัดสรร โดยมีการศึกษาและกำหนดเงื่อนไขอย่างรอบคอบ จึงเป็นก้าวที่สำคัญและจำเป็นอย่างยิ่งในการปลดล็อกศักยภาพที่แท้จริงของตลาด
ผมมั่นใจว่าหากรัฐบาลและทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องร่วมกันหารือ เปิดใจรับฟัง และมองหาทางออกที่เป็นประโยชน์ต่อประเทศชาติในระยะยาว การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างมีเงื่อนไขและเป็นระบบ จะไม่เพียงแต่พลิกฟื้นภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังเป็นการสร้างรากฐานที่มั่นคงสำหรับการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศไทยในอีกหลายทศวรรษข้างหน้า นี่คือกลยุทธ์สำคัญที่จะช่วยให้ไทยก้าวข้ามความท้าทายปัจจุบัน และก้าวขึ้นเป็นศูนย์กลางอสังหาริมทรัพย์ระดับโลกอย่างแท้จริง
หากท่านเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในโอกาสและกลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย หรือต้องการคำแนะนำจากที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ ที่มีประสบการณ์ โปรดติดต่อเราเพื่อรับข้อมูลเชิงลึกและแนวทางการวางแผนสำหรับอนาคตที่สดใสไปด้วยกัน
