เปิดประตูสู่ศักยภาพใหม่: พลิกวิกฤตอสังหาฯ ไทยด้วยนโยบายต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร สู่ยุคทองเศรษฐกิจ 2025
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นถึงพลวัตและความเปลี่ยนแปลงมากมายที่ขับเคลื่อนตลาดนี้ ตั้งแต่วิกฤตต้มยำกุ้งที่ทำให้เราต้องตั้งหลักใหม่ ไปจนถึงวิกฤตการณ์ที่ซับซ้อนในปัจจุบันที่เกิดจากปัจจัยทั้งภายในและภายนอกประเทศ อย่างไรก็ตาม ทุกวิกฤตย่อมแฝงด้วยโอกาสอันมหาศาล และวันนี้ผมเชื่อว่าประเทศไทยกำลังยืนอยู่บนทางแยกสำคัญ ที่หากเรากล้าที่จะเปิดใจและปรับเปลี่ยนมุมมองบางประการ อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ของเราจะสามารถก้าวข้ามความท้าทาย และเป็นหัวรถจักรสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของชาติสู่ยุคทองครั้งใหม่ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งประเด็นร้อนแรงที่กำลังเป็นที่จับตา นั่นคือนโยบายการอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย
ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งตั้งแต่สถานการณ์โควิด-19 ระบาดหนักในปี 2563 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างหนัก กำลังซื้อภายในประเทศที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญจากภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงแตะระดับ 90% ของ GDP ประกอบกับอัตราเงินเฟ้อที่ส่งผลกระทบต่อค่าครองชีพ และการเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุที่ทำให้โครงสร้างประชากรและพฤติกรรมการบริโภคเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว ปัจจัยเหล่านี้ได้สร้างแรงกดดันอย่างมหาศาลต่อผู้ประกอบการ ทั้งในแง่ของยอดขาย โครงการที่ค้างสต็อก และความไม่มั่นคงในภาพรวมของตลาดอสังหาฯ
แม้รัฐบาลจะพยายามออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนอย่างต่อเนื่อง แต่ผลลัพธ์ยังไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง การพึ่งพากำลังซื้อภายในประเทศเพียงอย่างเดียวดูจะไม่เพียงพอที่จะทำให้ตลาดกลับมาคึกคักได้เหมือนเดิม ในเมื่อความต้องการของคนไทยที่ต้องการซื้อบ้านลดลง คำถามสำคัญที่ผู้เชี่ยวชาญอย่างผมและเพื่อนร่วมอาชีพตั้งขึ้นคือ “เราจะหันไปพึ่งพาแหล่งกำลังซื้อจากที่ไหนได้อีก?” คำตอบที่ชัดเจนและมีศักยภาพสูงสุดในเวลานี้คือ “ตลาดต่างประเทศ” นั่นเอง
อสังหาริมทรัพย์: ขุมทรัพย์ที่ถูกมองข้ามในการดึงดูดเงินตราต่างชาติ
เป็นที่ทราบกันดีว่าประเทศไทยเป็นหนึ่งในประเทศที่ได้รับความนิยมสูงสุดจากชาวต่างชาติทั่วโลก ไม่ว่าจะเป็นในฐานะแหล่งท่องเที่ยวระดับโลก แหล่งพักผ่อนยามเกษียณ หรือแม้แต่ศูนย์กลางการทำงานแบบ Remote Work ของกลุ่ม Digital Nomads ที่มีกำลังซื้อสูง แรงดึงดูดจากวัฒนธรรม อาหาร บริการ และค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล ทำให้ชาวต่างชาติจำนวนมากหลงใหลและต้องการเข้ามาใช้ชีวิตในประเทศไทยในระยะยาว แต่สิ่งที่ขาดหายไปคือ “ความสะดวก” และ “ความมั่นคง” ในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของพวกเขา
ปัจจุบันกฎหมายไทยอนุญาตให้ต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของห้องชุด (คอนโดมิเนียม) ได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการ ซึ่งเป็นมาตรการที่ช่วยดึงดูดการลงทุนได้ระดับหนึ่ง แต่สำหรับบ้านจัดสรร ซึ่งเป็นรูปแบบที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความต้องการพื้นที่ส่วนตัวและไลฟ์สไตล์แบบครอบครัว กลับยังคงมีข้อจำกัดด้านกรรมสิทธิ์อย่างเข้มงวด การปิดกั้นโอกาสตรงนี้ ส่งผลให้เกิดปรากฏการณ์ที่เรียกว่า “นอมินี” หรือการใช้ชื่อคนไทยในการถือครองแทน ซึ่งนอกจากจะสร้างความไม่โปร่งใสแล้ว ยังเต็มไปด้วยความเสี่ยงและปัญหาที่ตามมามากมาย ทั้งสำหรับผู้ซื้อและผู้ขาย
การถกเถียงเรื่องการเปิดให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่เป็นประเด็นที่ถูกยกขึ้นมาพิจารณาเป็นระยะๆ โดยเฉพาะจากภาคส่วนอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงอย่างภาคตะวันออก ซึ่งเป็นที่ตั้งของเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) อันเป็นศูนย์กลางการลงทุนและอุตสาหกรรม การที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ จังหวัดชลบุรีและระยองออกมาร่วมผลักดันประเด็นนี้อย่างจริงจัง สะท้อนให้เห็นถึงความจำเป็นเร่งด่วนที่ตลาดในภูมิภาคกำลังเผชิญ รวมถึงโอกาสทางเศรษฐกิจที่ยิ่งใหญ่หากมีการปลดล็อกข้อจำกัดนี้
ผลกระทบเชิงบวกที่ชัดเจน: การลงทุน เงินตรา และภาษี
หากรัฐบาลกล้าที่จะเดินหน้าพิจารณาแก้ไขกฎหมายในทิศทางที่เอื้อให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้อง ผมมองเห็นผลลัพธ์เชิงบวกที่จะเกิดขึ้นอย่างเป็นรูปธรรมดังนี้:
กระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวมและ GDP: เงินทุนจากต่างชาติที่จะไหลเข้ามาในระบบเศรษฐกิจจะมีมหาศาล หากต่างชาติซื้อบ้านในโครงการ 1 แสนหลัง ราคาเฉลี่ยหลังละ 5-10 ล้านบาท ลองจินตนาการถึงเม็ดเงินมหาศาลที่จะถูกฉีดเข้าสู่ระบบทันที การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทยจากต่างชาติจะจุดประกายให้เศรษฐกิจกลับมาฟื้นตัวได้เร็วยิ่งขึ้น ซึ่งจะส่งผลต่อ GDP ของประเทศให้เติบโตอย่างก้าวกระโดด
เพิ่มยอดขายและลดสต็อกสินค้าคงค้าง: ปัญหาหลักของผู้ประกอบการในปัจจุบันคือสต็อกที่อยู่อาศัยที่ยังขายไม่ได้ การมีกำลังซื้อใหม่จากต่างชาติจะช่วยระบายสต็อกเหล่านี้ ทำให้วงจรการลงทุนและการพัฒนาโครงการใหม่ๆ สามารถเดินหน้าต่อไปได้ ผู้ประกอบการก็จะมีสภาพคล่องทางการเงินที่ดีขึ้น
สร้างงานและกระจายรายได้: ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มีแค่การสร้างบ้าน แต่ยังเชื่อมโยงกับห่วงโซ่อุปทานขนาดใหญ่ ตั้งแต่อุตสาหกรรมวัสดุก่อสร้าง การขนส่ง การจ้างงานแรงงานฝีมือ ช่างต่างๆ ไปจนถึงธุรกิจบริการหลังการขาย เช่น การดูแลบ้าน ทำความสะอาด จัดสวน และธุรกิจอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง การลงทุนเพื่อเกษียณของชาวต่างชาติในไทยยังสร้างโอกาสในการจ้างงานผู้ดูแลและบริการต่างๆ
เพิ่มรายได้ภาครัฐจากภาษี: เมื่อการซื้อขายเกิดขึ้นอย่างถูกต้องตามกฎหมาย รัฐบาลจะสามารถจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ ทั้งจากภาษีการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ซึ่งเงินเหล่านี้สามารถนำไปพัฒนาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะเพื่อประโยชน์ของคนไทยทั้งประเทศ
ยกระดับคุณภาพชีวิตและมาตรฐานโครงการ: ความต้องการจากตลาดต่างชาติมักมาพร้อมกับมาตรฐานที่สูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการต้องพัฒนาโครงการบ้านหรูและอสังหาริมทรัพย์พรีเมียม ให้มีคุณภาพและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ดียิ่งขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อภาพรวมของอุตสาหกรรม และยกระดับมาตรฐานการอยู่อาศัยในประเทศ
ดึงดูดผู้มีกำลังซื้อสูง: ชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อบ้านจัดสรรมักจะเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุน ผู้เกษียณอายุ หรือผู้บริหารระดับสูง การดึงดูดคนกลุ่มนี้เข้ามาในประเทศ นอกจากจะนำเงินทุนมาใช้จ่ายแล้ว ยังอาจนำความรู้ ประสบการณ์ และการเชื่อมโยงทางธุรกิจมาสู่ประเทศไทยอีกด้วย
กรอบแนวคิดและเงื่อนไขที่เหมาะสม: ป้องกันความเสี่ยง สร้างความมั่นคง
แน่นอนว่าการเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จะต้องมาพร้อมกับมาตรการควบคุมที่รัดกุมและรอบคอบ เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับคนไทยว่าจะไม่เกิดผลกระทบเชิงลบตามมา จากประสบการณ์ของผมในฐานะที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ มานาน ผมเชื่อว่าเราสามารถออกแบบเงื่อนไขที่เหมาะสมได้ ดังนี้:
กำหนดสัดส่วนการถือครอง: เราสามารถเริ่มต้นด้วยการกำหนดสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ของต่างชาติในแต่ละโครงการบ้านจัดสรร คล้ายกับการถือครองคอนโดมิเนียมที่ไม่เกิน 49% ซึ่งเป็นจุดเริ่มต้นที่สมเหตุสมผล เพื่อดูผลตอบรับและประเมินสถานการณ์ ก่อนที่จะพิจารณาขยายสัดส่วนในอนาคต เช่น เป็น 60-70% หากทุกอย่างเป็นไปด้วยดี หรืออาจจะกำหนดสัดส่วนเป็นจำนวนหลังต่อโครงการ เช่น โครงการ 100 หลัง ต่างชาติซื้อได้ 5-10 หลัง
จำกัดประเภทและพื้นที่: การอนุญาตให้ซื้ออาจจำกัดเฉพาะโครงการบ้านจัดสรรที่พัฒนาขึ้นใหม่ หรือในพื้นที่ที่กำหนด เช่น เขตส่งเสริมการลงทุน EEC (ชลบุรี, ระยอง) หรือพื้นที่ท่องเที่ยวสำคัญอย่าง ภูเก็ต เชียงใหม่ ที่มีศักยภาพในการรองรับชาวต่างชาติสูง ไม่ควรอนุญาตให้ซื้อที่ดินเปล่า เพื่อป้องกันการเก็งกำไรและรักษาทรัพยากรที่ดินของประเทศ
กำหนดขนาดที่ดินและระยะเวลาการถือครอง: อาจกำหนดขนาดที่ดินสูงสุดที่ต่างชาติสามารถถือครองได้ เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา ซึ่งเทียบเท่ากับขนาดบ้านจัดสรรทั่วไป และอาจกำหนดระยะเวลาทดลองนโยบาย เช่น 3-5 ปี เพื่อประเมินผลกระทบและปรับปรุงเงื่อนไขให้เหมาะสมยิ่งขึ้น
เชื่อมโยงกับมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจอื่นๆ: การซื้ออสังหาริมทรัพย์อาจเชื่อมโยงกับมาตรการวีซ่าระยะยาว หรือการลงทุนในพันธบัตรภาครัฐ เพื่อดึงดูดเงินทุนระยะยาวเข้าสู่ประเทศและสร้างความผูกพันกับเศรษฐกิจไทย
ตั้งคณะกรรมการพิจารณาโดยผู้เชี่ยวชาญ: ควรมีการจัดตั้งคณะกรรมการที่มีความหลากหลายจากทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคประชาสังคม รวมถึงตัวแทนนายหน้าอสังหาฯ และนักวิชาการ มาร่วมกันพิจารณากำหนดข้อบังคับและกฎหมายอสังหาฯ ต่างชาติ ให้มีความชัดเจน รัดกุม และเป็นธรรมที่สุด โดยเปิดเวทีรับฟังความคิดเห็นจากทุกฝ่ายอย่างโปร่งใส
มองไปข้างหน้า: โอกาสของภาคตะวันออกและอนาคตอสังหาฯ ไทย 2025+
ภาคตะวันออก โดยเฉพาะจังหวัดชลบุรีและระยอง ถือเป็นหัวหอกสำคัญในการผลักดันนโยบายนี้มาอย่างยาวนาน ด้วยศักยภาพของพื้นที่ EEC ที่เป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมและมีโครงสร้างพื้นฐานที่ครบครัน มีสนามบินนานาชาติอู่ตะเภาเชื่อมโยง การอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ในพื้นที่เหล่านี้จะยิ่งเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน ดึงดูดทั้งนักลงทุน ผู้บริหาร และบุคลากรต่างชาติให้เข้ามาทำงานและอยู่อาศัยในระยะยาว ซึ่งจะสร้างความคึกคักให้กับโครงการบ้านจัดสรร ชลบุรี และโครงการบ้านจัดสรร ระยอง อย่างมหาศาล
นอกจากนี้ การเปลี่ยนแปลงครั้งนี้ยังสอดรับกับเทรนด์โลกปี 2025 ที่ผู้คนมองหา Quality of Life และความยืดหยุ่นในการใช้ชีวิตมากขึ้น การเป็นเจ้าของบ้านในประเทศที่มีอากาศดี อาหารอร่อย และวัฒนธรรมที่น่าสนใจอย่างประเทศไทย จึงเป็นความฝันของใครหลายคนทั่วโลก
ผมเข้าใจดีว่าความกังวลเรื่องการสูญเสียที่ดินเป็นเรื่องละเอียดอ่อนและเป็นที่ถกเถียง แต่หากเราออกแบบกฎเกณฑ์ให้รัดกุม เช่น กำหนดเฉพาะบ้านจัดสรร ไม่ใช่ที่ดินเปล่า กำหนดสัดส่วนและพื้นที่อย่างชัดเจน และมีกลไกตรวจสอบที่โปร่งใส การเปิดประตูให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จะเป็นประโยชน์มากกว่าโทษ
ในฐานะผู้มีประสบการณ์ในตลาด ผมเห็นว่านี่คือเวลาที่เหมาะสมที่สุด การที่กำลังซื้อภายในประเทศอ่อนแอ และสต็อกบ้านจัดสรรยังคงมีอยู่มาก การปลดล็อกครั้งนี้จะเป็นเหมือนการเติมเชื้อเพลิงครั้งใหญ่ให้กับเครื่องยนต์เศรษฐกิจไทย ให้กลับมาทำงานได้อย่างเต็มศักยภาพอีกครั้ง
บทสรุปและก้าวต่อไป
ประเทศไทยมีเสน่ห์และศักยภาพที่ดึงดูดชาวต่างชาติได้อย่างมหาศาล เราเป็นประเทศที่ติดอันดับต้นๆ ที่คนทั่วโลกอยากมาใช้ชีวิตโดยเฉพาะกลุ่มวัยเกษียณที่มีกำลังซื้อสูง การที่เรายังคงปิดกั้นโอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยที่พวกเขาต้องการ คือการที่เรากำลังปฏิเสธเม็ดเงินลงทุนและโอกาสทางเศรษฐกิจอันมหาศาลไปอย่างน่าเสียดาย
การอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ไม่ใช่แค่เรื่องของการขายอสังหาริมทรัพย์ แต่มันคือการลงทุนเพื่ออนาคตของชาติ เป็นการส่งสัญญาณว่าประเทศไทยพร้อมเปิดรับการลงทุนจากทั่วโลกอย่างโปร่งใส และพร้อมที่จะก้าวสู่ยุคใหม่ของเศรษฐกิจดิจิทัลและสังคมผู้สูงอายุอย่างมีวิสัยทัศน์
ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องก้าวข้ามความเชื่อเก่าๆ และเปิดใจยอมรับการเปลี่ยนแปลงอย่างชาญฉลาด หากรัฐบาลมีความกล้าหาญและวิสัยทัศน์ที่จะพิจารณาเรื่องนี้อย่างจริงจัง และวางกรอบกฎหมายที่รัดกุม ผมเชื่อมั่นว่าอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์จะเป็นหนึ่งในกลไกสำคัญที่จะช่วยพลิกฟื้นและขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยให้เติบโตอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืนในระยะยาว
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ผมพร้อมให้คำปรึกษาและแลกเปลี่ยนมุมมองกับทุกฝ่าย เพื่อร่วมกันออกแบบนโยบายที่ดีที่สุดสำหรับประเทศไทย หากคุณเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้สนใจในศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการเจาะลึกข้อมูล หรือปรึกษาโอกาสการลงทุนในโครงการต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นในเขต EEC หรือพื้นที่สำคัญอื่นๆ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อพูดคุยถึงอนาคตที่สดใสของอสังหาริมทรัพย์ไทยด้วยกัน.
