ปลดล็อกศักยภาพ: ทำไมการเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรคือฟันเฟืองสำคัญขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยสู่ปี 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและคลื่นลมทางเศรษฐกิจพัดผ่านประเทศไทยมาหลายระลอก แต่คงไม่มีช่วงเวลาใดที่จะท้าทายและเต็มไปด้วยโอกาสใหม่ๆ เท่ากับบริบทในปัจจุบันและทิศทางที่เรากำลังมุ่งหน้าสู่ปี 2025 ในห้วงยามที่กำลังซื้อภายในประเทศกำลังเผชิญกับสารพัดปัจจัยกดดัน ไม่ว่าจะเป็นหนี้ครัวเรือนพุ่งสูง อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวในระดับสูง และโครงสร้างประชากรที่กำลังก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างเต็มรูปแบบ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านจัดสรรราคาปานกลางถึงล่าง กำลังเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน การแสวงหา “ฟันเฟือง” ใหม่ๆ เข้ามาช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจจึงเป็นเรื่องเร่งด่วนและมีความสำคัญอย่างยิ่งยวด และนี่คือเหตุผลที่ผมเชื่อมั่นว่า การพิจารณา “ปลดล็อกให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย” ไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่คือกลยุทธ์สำคัญที่จะนำพาประเทศไทยไปสู่ความมั่งคั่งและยั่งยืน
ข้อเสนอจากภาคเอกชนในพื้นที่ยุทธศาสตร์อย่างอสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออก ที่รวมถึงจังหวัดชลบุรีและระยอง ซึ่งเป็นประตูสู่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ไม่ใช่เพียงแค่เสียงสะท้อนของความกังวล แต่คือวิสัยทัศน์ที่มองการณ์ไกลถึงศักยภาพที่ยังไม่ถูกนำมาใช้ ผมขอชวนทุกท่านมาร่วมวิเคราะห์เชิงลึกถึงโอกาส ความท้าทาย และแนวทางในการผลักดันนโยบายนี้ให้เป็นจริง เพื่อเปลี่ยนวิกฤตให้เป็นโอกาสทองของอสังหาริมทรัพย์ไทย
สภาพเศรษฐกิจปัจจุบันและวิกฤตกำลังซื้อในประเทศ
สถานการณ์เศรษฐกิจโลกที่ยังคงผันผวนจากภาวะเงินเฟ้อ ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ และการชะลอตัวของเศรษฐกิจประเทศคู่ค้าหลัก ได้ส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่มายังประเทศไทย กำลังซื้อของคนไทยได้รับผลกระทบอย่างหนักจากปัจจัยภายในประเทศหลายประการ อาทิ:
หนี้ครัวเรือนเรื้อรัง: อัตราส่วนหนี้ครัวเรือนต่อ GDP ที่พุ่งสูงขึ้นกว่า 90% (ตัวเลข ณ มีนาคม 2567 ตามข้อมูลธนาคารแห่งประเทศไทย) ทำให้สถาบันการเงินเพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัย คนไทยจำนวนมากไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนเพื่อซื้อบ้านได้ ส่งผลกระทบโดยตรงต่อยอดขายในตลาดบ้านจัดสรร
อัตราดอกเบี้ยสูง: การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายเพื่อสกัดเงินเฟ้อ ทำให้ภาระผ่อนชำระเพิ่มขึ้น กดดันกำลังซื้อของผู้บริโภคที่มีอยู่จำกัด
สังคมสูงวัย: การก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ ส่งผลให้กำลังแรงงานลดลง ประชากรวัยทำงานมีภาระในการดูแลผู้สูงอายุมากขึ้น และการก่อร่างสร้างครอบครัวที่ลดลง ย่อมส่งผลต่อความต้องการซื้อบ้านใหม่ในระยะยาว
ภาวะเศรษฐกิจฟื้นตัวช้า: แม้การท่องเที่ยวจะกลับมาคึกคัก แต่ภาคการผลิตและการส่งออกยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ทำให้การจ้างงานและการสร้างรายได้ยังไม่มั่นคงนัก
ปัจจัยเหล่านี้ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในเซกเมนต์ล่างและกลางเผชิญกับยอดปฏิเสธสินเชื่อที่สูง และมีสินค้าคงค้าง (inventory) สะสมจำนวนมาก ผู้ประกอบการจำนวนไม่น้อยต้องแบกรับภาระต้นทุนดอกเบี้ย และอาจต้องชะลอการลงทุนใหม่ๆ หากไม่มีการอัดฉีดกำลังซื้อจากภายนอกเข้ามา ตลาดอาจเข้าสู่ภาวะซบเซาที่ยาวนานกว่าที่คาดการณ์ไว้
เจาะลึกข้อเสนอ: ปลดล็อกต่างชาติถือครองบ้านจัดสรรอย่างถูกกฎหมาย
แนวคิดในการอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ไม่ใช่เรื่องใหม่เสียทีเดียว แต่เป็นข้อถกเถียงที่กลับมาได้รับความสนใจอย่างจริงจังในยามที่เศรษฐกิจต้องการตัวเร่ง ข้อเสนอจากกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออกที่นำโดยนายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ และนายวัฒนพล ผลชีวิน สะท้อนถึงความเข้าใจในกลไกตลาดและศักยภาพของกำลังซื้อจากต่างชาติที่ยังไม่ถูกนำมาใช้อย่างเต็มที่
หัวใจสำคัญของข้อเสนอนี้คือการเปลี่ยน “ข้อเท็จจริง” ที่ว่าต่างชาติจำนวนมากเข้ามาซื้อบ้านในไทยผ่านการใช้ “นอมินี” (nominee) ซึ่งเต็มไปด้วยความเสี่ยงและช่องโหว่ทางกฎหมาย ให้กลายเป็น “ความถูกต้อง” และ “ความโปร่งใส” ที่จะนำมาซึ่งประโยชน์สูงสุดต่อประเทศ
เงื่อนไขเบื้องต้นที่ถูกหยิบยกขึ้นมาพิจารณา ได้แก่:
จำกัดสัดส่วนการถือครอง: เริ่มต้นที่ 49% ของมูลค่าหรือจำนวนยูนิตในโครงการบ้านจัดสรร คล้ายคลึงกับโมเดลการถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นรูปแบบที่พิสูจน์แล้วว่าสามารถบริหารจัดการได้
จำกัดขนาดที่ดิน: อาจกำหนดพื้นที่ดินไม่เกิน 100 ตารางวา (400 ตารางเมตร) เพื่อป้องกันการกว้านซื้อที่ดินแปลงใหญ่ และมุ่งเน้นที่อยู่อาศัยเพื่อการอยู่อาศัยจริง
ระยะเวลาประเมินผล: กำหนดกรอบเวลาการดำเนินการ 3-5 ปี เพื่อประเมินผลตอบรับและผลกระทบ ก่อนที่จะพิจารณาขยายขอบเขตหรือสัดส่วนต่อไป
มุ่งเน้นโครงการบ้านจัดสรร: ไม่ใช่ที่ดินเปล่า หรือการลงทุนเชิงเก็งกำไรในสินทรัพย์ประเภทอื่น
การทำให้นอมินีหายไปและเปิดช่องทางที่ถูกต้องตามกฎหมาย จะนำมาซึ่งประโยชน์มหาศาล ทั้งในด้านภาษีที่ภาครัฐจะจัดเก็บได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย รวมถึงการลดความเสี่ยงจากการถูกเอาเปรียบของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งในกรณีพิพาท นอกจากนี้ยังเป็นการสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนต่างชาติที่ต้องการเข้ามา ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในไทยอย่างจริงจัง
ศักยภาพอันมหาศาล: ตัวเร่งเศรษฐกิจและเงินทุนต่างชาติ
หากเราสามารถปลดล็อกให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้จริง ผลกระทบเชิงบวกต่อเศรษฐกิจไทยจะปรากฏให้เห็นในหลายมิติ:
กระตุ้น GDP และการหมุนเวียนเงิน: การซื้อขายบ้านจัดสรรมูลค่านับหมื่นล้านบาท จะนำเงินตราต่างประเทศไหลเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจโดยตรง ก่อให้เกิดการหมุนเวียนของเงินในหลากหลายธุรกิจที่เกี่ยวข้อง ไม่ว่าจะเป็นอุตสาหกรรมการก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ตกแต่งภายใน รวมถึงธุรกิจบริการอื่นๆ เช่น ธุรกิจแม่บ้าน ธุรกิจดูแลสวน และธุรกิจรักษาความปลอดภัย ซึ่งจะนำไปสู่การจ้างงานและสร้างรายได้ให้คนไทย
เพิ่มมูลค่าให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์: การเข้ามาของกำลังซื้อต่างชาติจะช่วยระบายสต็อกบ้านจัดสรรที่คงค้าง และกระตุ้นให้ผู้ประกอบการกล้าลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ๆ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีศักยภาพ เช่น อสังหาฯ ชลบุรี ระยอง พัทยา และเมืองท่องเที่ยวสำคัญอื่นๆ ซึ่งเป็นทำเลทองที่ต่างชาติให้ความสนใจอย่างมากในการ ซื้อบ้านหรู หรือ วิลล่าเพื่อการลงทุน
ดึงดูดกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง: ประเทศไทยยังคงเป็นจุดหมายปลายทางอันดับต้นๆ สำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการ บ้านพักตากอากาศ หรือที่พักอาศัยหลังที่สอง โดยเฉพาะกลุ่มผู้เกษียณอายุ (retirees) และกลุ่ม Digital Nomads ที่มีกำลังซื้อสูง ซึ่งมองหาที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพในราคาที่สมเหตุสมผล การมีกฎหมายที่ชัดเจนจะยิ่งดึงดูดกลุ่มนี้ให้เข้ามา การเกษียณในไทย และใช้ชีวิตอยู่ในประเทศระยะยาว ซึ่งจะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจท้องถิ่นอย่างยั่งยืน
ยกระดับคุณภาพชีวิตและบริการ: การแข่งขันเพื่อดึงดูดผู้ซื้อต่างชาติจะกระตุ้นให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพมาตรฐานสากล พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการที่ครบครัน ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อผู้บริโภคชาวไทยที่เลือกซื้อบ้านในโครงการเดียวกันด้วย
การพิจารณากฎหมายการลงทุนต่างชาติที่ยืดหยุ่นมากขึ้น จะทำให้ประเทศไทยมีความได้เปรียบในการแข่งขันกับประเทศอื่น ๆ ในภูมิภาคที่พยายามดึงดูดเงินทุนจากต่างชาติเข้าประเทศเช่นกัน
ความท้าทายและการสร้างความเชื่อมั่น
แน่นอนว่าทุกการเปลี่ยนแปลงย่อมมาพร้อมกับความท้าทาย และการอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ก็เช่นกัน ข้อกังวลที่อาจเกิดขึ้นได้แก่:
เรื่องอธิปไตยในที่ดิน: เป็นข้อกังวลที่หยั่งรากลึกในสังคมไทย อย่างไรก็ตาม ข้อเสนอไม่ได้ต้องการให้ต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินเปล่าโดยตรง แต่เป็นการถือกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างและใช้สิทธิ์การเช่าที่ดินระยะยาวตามกฎหมาย โดยมีกลไกควบคุม เช่น สัดส่วนการถือครองและประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อได้
การเก็งกำไรและการขึ้นราคา: มีความกังวลว่าการเข้ามาของต่างชาติอาจทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น จนคนไทยไม่มีกำลังซื้อ อย่างไรก็ตาม หากมีมาตรการควบคุมที่เหมาะสม เช่น การจำกัดสัดส่วน การกำหนดราคาขั้นต่ำ-สูงสุด หรือการจัดเก็บ ภาษีอสังหาริมทรัพย์ ที่เหมาะสมสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ รวมถึงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในหลายๆ พื้นที่เพื่อกระจายความต้องการ ก็จะช่วยลดปัญหานี้ได้
ผลกระทบต่อวิถีชีวิตชุมชน: หากไม่มีการวางแผนที่ดี การเข้ามาของชุมชนต่างชาติขนาดใหญ่อาจส่งผลกระทบต่อวิถีชีวิตและวัฒนธรรมท้องถิ่น การกำหนดโซนนิ่งที่ชัดเจน และการสร้างความเข้าใจร่วมกันกับชุมชนจึงเป็นสิ่งสำคัญ
การจัดตั้งคณะกรรมการร่วมที่ประกอบด้วยตัวแทนจากภาครัฐ ภาคเอกชน ภาคประชาสังคม และนักวิชาการเพื่อร่วมกันหารือและกำหนดแนวทางปฏิบัติที่เป็นรูปธรรม จึงเป็นเรื่องที่จำเป็นอย่างยิ่ง คณะกรรมการชุดนี้ควรพิจารณาในหลายมิติ ตั้งแต่กฎหมายที่ดิน ที่เกี่ยวข้องกับสิทธิ์การถือครองที่ดิน กลไกทางเศรษฐกิจและสังคม เพื่อให้ได้ข้อสรุปที่รอบด้านและเป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย
บทเรียนจากต่างประเทศและแนวปฏิบัติสากล
ประเทศไทยสามารถเรียนรู้จากแนวปฏิบัติของประเทศอื่นๆ ที่ประสบความสำเร็จในการดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาลงทุนและอยู่อาศัยในประเทศ เช่น:
มาเลเซีย (Malaysia My Second Home – MM2H): โครงการที่เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาพำนักระยะยาวและ ซื้อบ้านจัดสรร ได้ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด
โปรตุเกส (Golden Visa Program): โปรแกรมที่ให้สิทธิ์ในการพำนักแก่ผู้ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นตัวอย่างที่ประสบความสำเร็จในการดึงดูดเงินทุนและผู้มีกำลังซื้อสูง
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE): เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในบางพื้นที่ได้อย่างเต็มที่ และเป็นส่วนสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ
การศึกษาและปรับใช้แนวทางเหล่านี้อย่างชาญฉลาด โดยคำนึงถึงบริบทและวัฒนธรรมไทย จะช่วยให้เราออกแบบ นโยบายอสังหาริมทรัพย์ ที่เหมาะสมและสามารถแข่งขันได้ในเวทีโลก
นอกจากนี้ การมองหาช่องทางการลงทุนใหม่ๆ ที่กำลังเป็นเทรนด์ในระดับโลก เช่น การพัฒนาแพลตฟอร์มที่เชื่อมโยง สินทรัพย์ดิจิทัลเพื่ออสังหาฯ ก็อาจเป็นอีกหนึ่งกลไกที่ช่วยเพิ่มความน่าสนใจและเข้าถึงนักลงทุนรุ่นใหม่ได้
ก้าวต่อไป: วิสัยทัศน์และการขับเคลื่อนสู่ปี 2025+
ผมเชื่อว่าถึงเวลาแล้วที่ประเทศไทยจะต้องกล้าตัดสินใจในเรื่องนี้อย่างจริงจังและรอบคอบ การที่ภาคเอกชน โดยเฉพาะผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออก ที่มีความเชี่ยวชาญใน ตลาดบ้านจัดสรร และมีความเข้าใจตลาดต่างชาติ ได้ออกมานำเสนอแนวทางเช่นนี้ ถือเป็นสัญญาณที่ดีและเป็นการจุดประกายการหารือในระดับนโยบาย
การผลักดันให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย จะเป็นมากกว่าแค่การกระตุ้นยอดขายอสังหาริมทรัพย์ แต่มันคือการสร้างกลไกขับเคลื่อนเศรษฐกิจใหม่ สร้างงาน สร้างรายได้ นำเงินตราต่างประเทศเข้าประเทศ และยกระดับมาตรฐานคุณภาพชีวิตของคนไทยในภาพรวม การมีกฎหมายที่ชัดเจนและเป็นธรรม จะช่วยให้การบริหารสินทรัพย์ และการวางแผน การลงทุนระยะยาว ในประเทศไทยมีความมั่นคงและน่าเชื่อถือมากยิ่งขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อภาพลักษณ์ของประเทศในฐานะศูนย์กลางการลงทุนและการอยู่อาศัยระดับโลก
สิ่งที่รัฐบาลควรเร่งดำเนินการคือการจัดตั้งคณะทำงานเฉพาะกิจที่ประกอบด้วยผู้เชี่ยวชาญจากทุกภาคส่วน มีการศึกษาอย่างละเอียดถึงข้อดีข้อเสีย และรับฟังความคิดเห็นจากทุกภาคส่วนอย่างรอบด้าน เพื่อให้ได้กรอบกฎหมายที่รัดกุม เป็นธรรม และสร้างสมดุลระหว่างผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจกับการรักษาผลประโยชน์ของชาติ
ในฐานะ ผู้ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้เห็นศักยภาพของประเทศไทยมาตลอด ผมมั่นใจว่าหากเราสามารถบริหารจัดการนโยบายนี้ได้อย่างชาญฉลาด ด้วยวิสัยทัศน์ที่กว้างไกลและแนวทางปฏิบัติที่โปร่งใส ประเทศไทยจะสามารถพลิกโฉม ตลาดบ้านจัดสรร ให้กลับมาคึกคักอีกครั้ง และสามารถดึงดูดเงินทุนมหาศาลจากต่างชาติเข้าสู่ประเทศ ทำให้เศรษฐกิจไทยผงกหัวขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ และก้าวสู่ปี 2025+ ด้วยความแข็งแกร่งและยั่งยืนอย่างแท้จริง และการพิจารณา ยื่นขอวีซ่าพำนักระยะยาว ที่สอดรับกับนโยบายนี้ก็จะช่วยเสริมสร้างความน่าสนใจยิ่งขึ้น
สรุปและก้าวต่อไป
ในห้วงเวลาที่กำลังซื้อภายในประเทศอ่อนแรง การพึ่งพากำลังซื้อจากต่างชาติไม่ใช่เพียงทางเลือก แต่เป็นความจำเป็นเชิงกลยุทธ์ เพื่อให้ประเทศไทยสามารถฝ่าฟันความท้าทายทางเศรษฐกิจและปลดล็อกศักยภาพที่ซ่อนอยู่ การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย จึงเป็นนโยบายที่มีศักยภาพสูงในการเป็นฟันเฟืองสำคัญที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยให้เติบโตอย่างก้าวกระโดด
ผมจึงขอเรียกร้องให้ผู้มีอำนาจทุกท่าน หน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง และผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงภาคประชาสังคม ได้ร่วมกันหารืออย่างจริงจังและเร่งด่วน เพื่อกำหนดกรอบนโยบายที่ชัดเจน เป็นธรรม และโปร่งใส ที่จะทำให้ประเทศไทยสามารถเก็บเกี่ยวผลประโยชน์จากโอกาสทองนี้ได้อย่างเต็มที่ เพื่ออนาคตที่สดใสของอสังหาริมทรัพย์ไทยและเศรษฐกิจชาติอันเป็นที่รักของเรา
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มและนโยบายอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตอันใกล้ อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรา เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนวิสัยทัศน์นี้ให้เป็นจริง และนำเสนอข้อมูลเชิงลึกที่แม่นยำเพื่อการตัดสินใจที่ชาญฉลาดของท่าน
