พลิกวิกฤตเป็นโอกาส: ปลดล็อกศักยภาพตลาดอสังหาฯ ไทยด้วยนโยบายที่กล้าหาญ – ทำไมการเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จึงเป็นหัวใจสำคัญแห่งการฟื้นฟูเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ไม่เคยมีช่วงเวลาใดที่ท้าทายและเต็มไปด้วยโอกาสเท่าปัจจุบันนี้ ประเทศไทยในวันนี้ ไม่ได้เป็นเพียงศูนย์กลางการท่องเที่ยวระดับโลกอีกต่อไป แต่กำลังก้าวสู่การเป็นหมุดหมายปลายทางสำหรับการใช้ชีวิตระยะยาว การทำงาน และการเกษียณอายุสำหรับชาวต่างชาติจากทั่วทุกมุมโลก อย่างไรก็ตาม ภายใต้แรงดึงดูดอันมหาศาลนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยยังคงเผชิญหน้ากับความท้าทายเชิงโครงสร้างที่ซับซ้อนและเรื้อรัง การแก้ไขกฎหมายเพื่อเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องและโปร่งใส ไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่คือความจำเป็นเชิงยุทธศาสตร์ที่มิอาจมองข้ามได้อีกต่อไป
สถานการณ์เศรษฐกิจโลกและภายในประเทศตลอดหลายปีที่ผ่านมา ทั้งจากวิกฤตการณ์โควิด-19 ภาวะสงคราม ความผันผวนของอัตราเงินเฟ้อ และปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ ได้ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อกำลังซื้อของประชาชนคนไทย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เคยรุ่งเรืองกลับซบเซาลงอย่างเห็นได้ชัด ผู้ประกอบการหลายรายต้องเผชิญกับภาระสต็อกที่ดินและที่อยู่อาศัยที่รอการขายจำนวนมหาศาล ในขณะที่การพัฒนาโครงการใหม่ก็ต้องชะลอตัวลง นี่คือจุดเปลี่ยนที่เราต้องมองหาแนวทางใหม่ๆ ในการกระตุ้นเศรษฐกิจ และการดึงดูดเงินลงทุนจากต่างประเทศสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยปลดล็อกศักยภาพที่ถูกกักเก็บไว้ของประเทศ
วิกฤตการณ์และโอกาส: ทำไมตลาดอสังหาฯ ไทยต้องการการเปลี่ยนแปลง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับพายุเศรษฐกิจที่สมบูรณ์แบบ ทั้งจากปัจจัยภายในและภายนอกประเทศที่รุมเร้า ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา เราได้เห็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดในหลายช่วง แต่ปัจจุบัน ภาพรวมกลับเต็มไปด้วยเมฆหมอกทึบ หนี้ครัวเรือนที่สูงถึงเกือบ 90% ของ GDP ประเทศ ทำให้ธนาคารพาณิชย์ต้องเข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของคนไทย โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคาเข้าถึงง่าย ซึ่งเป็นฐานตลาดที่ใหญ่ที่สุด การชะลอตัวของการอนุมัติสินเชื่อและการปฏิเสธที่เพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการต้องแบกรับภาระสต็อกที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังไม่ได้ขายออกไปจำนวนมาก นี่คือสภาพการณ์ที่ไม่เอื้อต่อการหมุนเวียนเงินทุนในระบบเศรษฐกิจ
ยิ่งไปกว่านั้น การก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างสมบูรณ์ของประเทศไทย ยังสร้างความท้าทายใหม่ๆ ให้กับตลาดแรงงานและการเติบโตทางเศรษฐกิจในระยะยาว แม้ว่าผู้สูงอายุบางกลุ่มจะมีกำลังซื้อ แต่ภาพรวมของจำนวนประชากรวัยทำงานที่ลดลง ย่อมส่งผลต่อการบริโภคและการลงทุนในภาพรวม การพึ่งพาตลาดภายในประเทศเพียงอย่างเดียวจึงไม่เพียงพออีกต่อไป เราจำเป็นต้องเปิดประตูรับพลังขับเคลื่อนใหม่ๆ จากภายนอก เพื่อเติมเต็มช่องว่างที่เกิดขึ้น และการแก้ไขกฎหมายเพื่อให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้อง คือหนึ่งในมาตรการเร่งด่วนที่สามารถสร้างผลกระทบเชิงบวกได้อย่างมหาศาล
ผมเชื่อมั่นว่าประเทศไทยมีศักยภาพที่โดดเด่นในการดึงดูดผู้ซื้อและนักลงทุนจากต่างประเทศ ไม่ว่าจะเป็นสภาพอากาศที่อบอุ่น วัฒนธรรมที่งดงาม ค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล และระบบสาธารณสุขที่ดีเยี่ยม สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นแม่เหล็กดึงดูดชาวต่างชาติจำนวนมากให้ต้องการเข้ามาอยู่อาศัย ทำงาน และเกษียณอายุในประเทศไทย จากประสบการณ์ตรงที่ได้ทำงานในพื้นที่สำคัญอย่าง ชลบุรี และ ระยอง รวมถึงเมืองท่องเที่ยวระดับโลกอย่าง พัทยา ผมได้เห็นความต้องการที่แท้จริงของชาวต่างชาติในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยระยะยาว แทนที่จะพึ่งพาระบบเช่าหรือการใช้ “นอมินี” ซึ่งเป็นปัญหาที่เรื้อรังและสร้างความไม่โปร่งใสให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์มาโดยตลอด
การแก้ปัญหาด้วยการสร้างความชัดเจนทางกฎหมาย ไม่เพียงแต่จะช่วยให้ภาครัฐสามารถควบคุมและจัดเก็บภาษีได้อย่างมีประสิทธิภาพ แต่ยังช่วยยกระดับมาตรฐานของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้มีความน่าเชื่อถือและเป็นสากลมากยิ่งขึ้น การอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้ จะเป็นการส่งสัญญาณที่ชัดเจนว่าประเทศไทยเปิดกว้างและพร้อมต้อนรับการลงทุนระยะยาวจากทั่วโลก ซึ่งจะนำมาซึ่งเม็ดเงินลงทุนมหาศาลและโอกาสในการสร้างงานให้กับคนไทยในหลากหลายภาคส่วน
กางแผน “Thailand World Best Second Homes”: วิสัยทัศน์สู่การดึงดูดนักลงทุนคุณภาพ
จากแนวคิดริเริ่ม “Thailand World Best Second Homes” ที่ผมเคยผลักดันมาโดยตลอด ผมมองเห็นศักยภาพอันยิ่งใหญ่ของประเทศไทยในการก้าวขึ้นเป็นศูนย์กลางสำหรับบ้านพักตากอากาศและที่อยู่อาศัยหลังที่สองที่ดีที่สุดในโลกสำหรับชาวต่างชาติ กลุ่มเป้าหมายไม่ใช่เพียงนักท่องเที่ยวทั่วไป แต่คือกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง (High-Net-Worth Individuals – HNWIs) ผู้เกษียณอายุจากประเทศพัฒนาแล้ว และกลุ่ม Digital Nomads ที่กำลังมองหาคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นในสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อการทำงานและพักผ่อนในระยะยาว การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบบ้านจัดสรร ไม่ใช่แค่การซื้อที่อยู่อาศัย แต่คือการลงทุนในไลฟ์สไตล์และอนาคตที่มั่นคง
ปัจจุบัน มีชาวต่างชาติจำนวนมากที่มีความประสงค์จะเข้ามาอยู่อาศัยและลงทุนในประเทศไทย แต่ต้องเผชิญกับข้อจำกัดทางกฎหมายที่ทำให้การถือครองกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินเป็นเรื่องยากลำบาก ทำให้เกิดช่องโหว่ในการใช้ “นอมินี” หรือการจดทะเบียนในชื่อคู่สมรสชาวไทย ซึ่งนำมาสู่ปัญหาทางกฎหมายและความเสี่ยงต่างๆ ในภายหลัง ดังที่เห็นจากกรณีศึกษาหลายกรณีที่ภรรยาชาวไทยนำบ้านไปจำนองหรือขายโดยพลการ ส่งผลให้ผู้ซื้อต่างชาติที่เป็นเจ้าของตัวจริงต้องเสียสิทธิ์ ความไม่โปร่งใสเหล่านี้ไม่เพียงบั่นทอนความน่าเชื่อถือของประเทศ แต่ยังทำให้เราพลาดโอกาสในการดึงดูดเงินลงทุนต่างชาติที่มีคุณภาพสูงจำนวนมหาศาล
หากเราสามารถปลดล็อกกฎหมายให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายและเป็นไปอย่างโปร่งใส เราจะสามารถดึงดูดเม็ดเงินลงทุนเข้าสู่ประเทศได้โดยตรง ยกตัวอย่างเช่น หากมีชาวต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านในโครงการจัดสรรเพียง 100,000 หลัง โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหลัง 5-10 ล้านบาท เงินลงทุนรวมจะสูงถึง 5 แสนล้านบาท ถึง 1 ล้านล้านบาท ซึ่งจะส่งผลให้ GDP ของประเทศผงกหัวขึ้นได้อย่างชัดเจน นี่คือการกระตุ้นเศรษฐกิจแบบองค์รวมที่ไม่ใช่แค่การพึ่งพาภาคการส่งออกหรือการท่องเที่ยวเพียงอย่างเดียว แต่เป็นการสร้างฐานเศรษฐกิจใหม่ที่มั่นคงและยั่งยืน
ผมเชื่อว่าถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องมองข้ามกรอบความคิดแบบเดิมๆ และกล้าที่จะปรับเปลี่ยนกฎระเบียบที่ล้าสมัย โดยคำนึงถึงผลประโยชน์สูงสุดของประเทศในระยะยาว การเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จะไม่เพียงแค่เป็นการแก้ไขปัญหาเรื่องนอมินี แต่ยังเป็นการสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุนต่างชาติว่าพวกเขาสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยได้อย่างปลอดภัยและมีหลักประกันทางกฎหมาย สิ่งนี้จะนำมาซึ่งการยกระดับคุณภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดโลก และการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับธุรกิจที่เกี่ยวข้องอีกมากมาย
กลไกและเงื่อนไข: สมดุลระหว่างผลประโยชน์ของชาติกับการลงทุนต่างชาติ
แน่นอนว่าการเปลี่ยนแปลงกฎหมายครั้งสำคัญนี้ ย่อมต้องมาพร้อมกับกลไกและเงื่อนไขที่รัดกุม เพื่อรักษาสมดุลระหว่างผลประโยชน์ของชาติและความต้องการของนักลงทุนต่างชาติ ผมเห็นด้วยกับแนวคิดที่จะมีการจัดตั้งคณะกรรมการหรือคณะอนุกรรมการขึ้นมาโดยเฉพาะ เพื่อพิจารณาเรื่องนี้อย่างจริงจัง โดยดึงหน่วยงานที่เกี่ยวข้องทั้งหมด ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน ภาคประชาสังคม และแม้กระทั่งผู้ที่ไม่เห็นด้วย เข้ามาหารือร่วมกันอย่างเปิดใจ สิ่งสำคัญคือการรับฟังทุกมุมมอง เพื่อหาข้อกำหนดและข้อระเบียบวิธีการที่เหมาะสมที่สุด
แนวคิดเบื้องต้นที่สามารถนำมาพิจารณาได้ คือการกำหนดสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ เช่นเดียวกับการถือครองคอนโดมิเนียมที่ปัจจุบันจำกัดไว้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการ นี่อาจเป็นจุดเริ่มต้นที่ดีในการทดลองและประเมินผล โดยอาจจะเพิ่มสัดส่วนขึ้นเป็น 60-70% ในอนาคต หากผลตอบรับเป็นไปในทางที่ดีและไม่ส่งผลกระทบในด้านลบต่อสังคม นอกจากนี้ ควรมีการกำหนดเงื่อนไขเฉพาะสำหรับขนาดที่ดิน เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา เพื่อป้องกันการกว้านซื้อที่ดินแปลงใหญ่ และกำหนดระยะเวลาในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ภายใน 3-5 ปี เพื่อประเมินผลการดำเนินการอย่างต่อเนื่อง
ประเด็นสำคัญอีกประการหนึ่งคือ การจำกัดประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่อนุญาตให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ได้ โดยเน้นไปที่โครงการบ้านจัดสรร หรือที่อยู่อาศัยเท่านั้น ไม่ใช่ที่ดินเปล่า ซึ่งจะช่วยป้องกันการเก็งกำไรที่ดินและควบคุมราคาไม่ให้พุ่งสูงจนกระทบต่อประชาชนคนไทย นอกจากนี้ การไม่จำกัดพื้นที่การซื้อบ้านเฉพาะในเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เช่น ชลบุรี หรือ ระยอง เท่านั้น แต่ควรกระจายโอกาสไปยังจังหวัดอื่นๆ ที่มีศักยภาพและเป็นที่นิยมของชาวต่างชาติ เช่น ภูเก็ต เชียงใหม่ หรือแม้กระทั่งบ้านจัดสรรกรุงเทพฯ ก็จะช่วยกระจายเม็ดเงินลงทุนและสร้างความเจริญให้กับภูมิภาคต่างๆ ทั่วประเทศอย่างทั่วถึง
การวางแผนภาษี และการกำหนดประเภทของวีซ่าระยะยาวที่เอื้อต่อการลงทุนและอยู่อาศัย ก็เป็นส่วนสำคัญที่จะดึงดูดนักลงทุนคุณภาพ การเสนอมาตรการจูงใจ เช่น การลดหย่อนภาษี หรือการอำนวยความสะดวกด้านเอกสารและขั้นตอนต่างๆ จะช่วยให้ประเทศไทยโดดเด่นเหนือคู่แข่งในภูมิภาคที่กำลังพยายามดึงดูดเงินลงทุนประเภทเดียวกัน และเพื่อสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุนชาวต่างชาติในระยะยาว การมี ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ ที่มีความเชี่ยวชาญ และบริการจัดการอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ จะเป็นสิ่งสำคัญที่ช่วยอำนวยความสะดวกและลดความยุ่งยากในการบริหารจัดการทรัพย์สิน
ผมขอย้ำว่าการแก้ไขกฎหมายเพื่อให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้นี้ จะต้องดำเนินการด้วยความรอบคอบและโปร่งใส โดยมีเป้าหมายหลักคือการสร้างประโยชน์สูงสุดให้กับประเทศชาติ และไม่ใช่การเอื้อประโยชน์ให้กลุ่มใดกลุ่มหนึ่ง การกำหนดเงื่อนไขที่ชัดเจนและมีประสิทธิภาพ จะช่วยป้องกันผลกระทบด้านลบที่อาจเกิดขึ้น เช่น การเก็งกำไรจนราคาที่ดินพุ่งสูงเกินจริง หรือการที่ชาวต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัยมากเกินไปจนกระทบต่อวิถีชีวิตและวัฒนธรรมท้องถิ่น
ผลกระทบเชิงบวกและโอกาสทางเศรษฐกิจที่แท้จริง
หากมีการผลักดันนโยบายนี้อย่างเป็นรูปธรรมและมีเงื่อนไขที่เหมาะสม ผลกระทบเชิงบวกต่อเศรษฐกิจไทยจะปรากฏให้เห็นในหลายมิติ นอกเหนือจากเม็ดเงินจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรงแล้ว จะเกิดการกระตุ้นอุปสงค์ในภาคส่วนที่เกี่ยวข้องอย่างมหาศาล ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง การผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ ของตกแต่งบ้าน ธุรกิจออกแบบตกแต่งภายใน ตลอดจนภาคบริการต่างๆ เช่น การจัดการอสังหาริมทรัพย์ บริการทำความสะอาด จัดสวน และการดูแลรักษาที่อยู่อาศัย สิ่งเหล่านี้ล้วนสร้างงาน สร้างรายได้ให้กับคนไทยในท้องถิ่น และส่งเสริมการเติบโตของธุรกิจ SME ซึ่งเป็นรากฐานสำคัญของเศรษฐกิจประเทศ
การที่ชาวต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัยระยะยาว ยังหมายถึงการใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน ไม่ว่าจะเป็นค่าอาหาร ค่าเดินทาง ค่ารักษาพยาบาล ค่าเล่าเรียนบุตรหลาน หรือค่าใช้จ่ายด้านสันทนาการ ซึ่งจะหมุนเวียนอยู่ในระบบเศรษฐกิจ สร้างกำลังซื้อที่แข็งแกร่งและยั่งยืน นอกจากนี้ การเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีจากการโอนกรรมสิทธิ์ และภาษีอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง จะช่วยเพิ่มรายได้ให้กับภาครัฐ ซึ่งสามารถนำไปใช้ในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและบริการสาธารณะต่างๆ ให้ดียิ่งขึ้น
นโยบายนี้ยังเป็นการยกระดับมาตรฐานของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ก้าวสู่ระดับสากลมากขึ้น ผู้ประกอบการจะถูกกระตุ้นให้พัฒนาโครงการบ้านจัดสรรที่มีคุณภาพสูง มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน และตอบโจทย์ความต้องการของตลาดต่างประเทศ ซึ่งจะส่งผลดีต่อภาพลักษณ์โดยรวมของประเทศไทยในฐานะจุดหมายปลายทางการลงทุนอสังหาฯ ที่น่าสนใจ นอกจากนี้ การเข้ามาของนักลงทุนต่างชาติที่มีความรู้ความเชี่ยวชาญ ยังอาจนำมาซึ่งการถ่ายทอดเทคโนโลยีและนวัตกรรมใหม่ๆ ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาอุตสาหกรรมในระยะยาว
การอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมาย ยังช่วยแก้ปัญหาเรื่อง “นอมินี” ได้อย่างยั่งยืน ทำให้ธุรกรรมมีความโปร่งใส ตรวจสอบได้ และลดความเสี่ยงจากการทุจริตหรือการใช้ช่องโหว่ทางกฎหมาย ซึ่งจะส่งเสริมธรรมาภิบาลที่ดีในภาคอสังหาริมทรัพย์ และสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนจากทั่วโลกที่ต้องการลงทุนในประเทศไทย
โอกาสทองที่ไม่ควรรอช้า: ถึงเวลาตัดสินใจอย่างกล้าหาญ
จากประสบการณ์กว่าทศวรรษในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมมองเห็นว่านี่คือ “โอกาสทอง” ที่ประเทศไทยไม่ควรพลาด ในขณะที่ตลาดในประเทศยังคงเผชิญความท้าทายจากกำลังซื้อที่ชะลอตัว การเปิดประตูรับการลงทุนจากต่างชาติในภาคอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่สำคัญ และสามารถสร้างผลตอบแทนการลงทุนได้อย่างมหาศาล หากเรายังคงยึดติดกับกฎระเบียบที่ล้าสมัย เราอาจจะพลาดโอกาสในการดึงดูดเม็ดเงินลงทุนที่มีคุณภาพสูงเหล่านี้ไปให้กับประเทศคู่แข่งในภูมิภาค
การตัดสินใจที่กล้าหาญและรอบคอบในการแก้ไขกฎหมายเพื่อให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องและโปร่งใส จะเป็นการจุดประกายความหวังครั้งใหม่ให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และจะเป็นกุญแจสำคัญในการพลิกฟื้นเศรษฐกิจของประเทศให้กลับมาเติบโตอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืนในระยะยาว
ผมขอเรียกร้องให้ทุกภาคส่วน โดยเฉพาะภาครัฐและผู้มีอำนาจตัดสินใจ ได้พิจารณาข้อเสนอและแนวทางนี้อย่างจริงจังและเร่งด่วน การสร้างความชัดเจนทางกฎหมายที่เอื้อต่อการลงทุน โดยมีมาตรการป้องกันและควบคุมที่รัดกุม จะเป็นรากฐานสำคัญในการสร้างอนาคตที่สดใสให้กับประเทศไทยและภาคอสังหาริมทรัพย์ของเรา หากท่านเป็นนักลงทุนที่มองเห็นศักยภาพเหล่านี้ อย่ารอช้าที่จะศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและเตรียมพร้อมสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์พรีเมียมของประเทศไทย ซึ่งเป็นช่องทางการลงทุนที่น่าจับตาอย่างยิ่งในปี 2025 และอนาคตข้างหน้า มาสร้างประวัติศาสตร์และผลักดันเศรษฐกิจไทยไปด้วยกันครับ