พลิกโฉมอสังหาฯ ไทย: เจาะลึกโอกาสและทิศทางใหม่เมื่อต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมเฝ้ามองพลวัตของตลาดนี้อย่างใกล้ชิดมาโดยตลอด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เราต้องเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งจากวิกฤตเศรษฐกิจโลกหลังโควิด-19 หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง สังคมสูงวัย และกำลังซื้อภายในประเทศที่ซบเซา ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ ชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด และความพยายามในการกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยกลไกเดิม ๆ อาจไม่เพียงพออีกต่อไป
ท่ามกลางสถานการณ์อันเปราะบางนี้ ข้อเสนอเชิงรุกจากภาคอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ภาคตะวันออกของไทย โดยเฉพาะจังหวัดชลบุรีและระยอง ที่กำลังผลักดันการแก้ไขกฎหมายเพื่อเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในไทยได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย จึงเป็นประกายความหวังที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง ไม่ใช่แค่เพื่อพลิกฟื้นภาคอสังหาฯ ในภูมิภาคนี้ แต่ยังเป็นการจุดพลุให้เศรษฐกิจไทยกลับมาผงกหัวได้อีกครั้ง นี่ไม่ใช่แค่ประเด็นทางกฎหมาย แต่เป็นกุญแจสำคัญที่จะปลดล็อกศักยภาพทางเศรษฐกิจมหาศาล และเป็นโอกาสครั้งสำคัญในการยกระดับประเทศไทยสู่การเป็นศูนย์กลางการลงทุนและที่อยู่อาศัยระดับโลก
วิกฤตเศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯ ที่รอคอยการปฏิรูป
นับตั้งแต่ปี 2563 ที่โลกต้องเผชิญกับสถานการณ์โรคระบาดโควิด-19 เศรษฐกิจไทยได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง การฟื้นตัวเป็นไปอย่างเชื่องช้า ซ้ำเติมด้วยความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ทั่วโลกที่ส่งผลต่อราคาพลังงานและห่วงโซ่อุปทาน ตัวเลขหนี้ครัวเรือนของไทยที่พุ่งสูงกว่า 90% ของ GDP สะท้อนให้เห็นถึงข้อจำกัดด้านกำลังซื้อของคนไทยอย่างชัดเจน ประกอบกับโครงสร้างประชากรที่กำลังก้าวเข้าสู่สังคมสูงอายุอย่างเต็มตัว ทำให้ตลาดแรงงานและฐานภาษีมีแนวโน้มลดลง เหล่านี้ล้วนเป็นปัจจัยลบที่กดดันศักยภาพการเติบโตของประเทศโดยรวม และฉุดรั้งการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ในสภาพแวดล้อมที่ท้าทายเช่นนี้ โครงการอสังหาฯ หลายแห่ง โดยเฉพาะกลุ่มบ้านจัดสรรราคาปานกลางถึงล่าง กำลังเผชิญกับยอดขายที่ซบเซาอย่างหนัก ผู้ประกอบการต่างต้องแบกรับภาระและมองหาทางออกที่ยั่งยืน เพื่อให้ธุรกิจสามารถเดินหน้าต่อไปได้ การพึ่งพาเฉพาะกำลังซื้อภายในประเทศเพียงอย่างเดียวจึงไม่ใช่กลยุทธ์ที่ตอบโจทย์อีกต่อไป การเปิดประตูต้อนรับการลงทุนอสังหาฯจากต่างชาติจึงกลายเป็นวาระเร่งด่วนที่ต้องพิจารณาอย่างจริงจังและรอบด้าน
แนวคิด “Thailand World Best Second Homes”: ยกระดับประเทศไทยสู่จุดหมายปลายทางระดับโลก
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี และอดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ในพื้นที่ EEC อย่างชลบุรีและระยอง ได้ผลักดันแนวคิด “Thailand World Best Second Homes” มาอย่างต่อเนื่อง แนวคิดนี้ตั้งอยู่บนพื้นฐานความจริงที่ว่าประเทศไทยเป็นหนึ่งในประเทศที่ได้รับความนิยมสูงสุดจากชาวต่างชาติในการเข้ามาพำนักอาศัย ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มวัยเกษียณ ผู้ที่ต้องการบ้านพักตากอากาศ หรือแม้กระทั่งกลุ่ม Digital Nomads ที่กำลังมองหาทำเลศักยภาพในการทำงานและใช้ชีวิต
นายมีศักดิ์ ชี้ให้เห็นถึงช่องว่างทางกฎหมายในปัจจุบันที่บังคับให้ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ ทำให้เกิดปัญหา “นอมินี” หรือการใช้ชื่อคนไทยในการซื้อและครอบครองอสังหาริมทรัพย์แทน ซึ่งสร้างความไม่โปร่งใสและนำมาซึ่งความเสี่ยงมากมาย ทั้งต่อตัวผู้ซื้อต่างชาติเองและต่อระบบกฎหมายของประเทศ หากเราสามารถแก้ไขกฎหมายให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในไทยได้อย่างถูกต้อง การทำธุรกรรมจะมีความชัดเจน โปร่งใส และรัฐจะสามารถเก็บภาษีได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย
ลองจินตนาการถึงศักยภาพทางเศรษฐกิจ หากมีชาวต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านในโครงการบ้านจัดสรร 100,000 หลัง ในราคาเฉลี่ยหลังละ 5-10 ล้านบาท เม็ดเงินลงทุนมหาศาลจะหลั่งไหลเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจไทย ซึ่งจะส่งผลให้ GDP ของประเทศปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ไม่เพียงแค่เม็ดเงินจากการซื้อขายอสังหาฯ โดยตรง แต่ยังรวมถึงการใช้จ่ายเพื่อการอยู่อาศัย การท่องเที่ยว การศึกษา การแพทย์ และบริการอื่น ๆ ที่ตามมา นี่คือพลังขับเคลื่อนที่แท้จริงที่สามารถพลิกฟื้นเศรษฐกิจไทยให้กลับมามีชีวิตชีวาได้อีกครั้ง
แม้ว่าในช่วงปลายปี 2563 รัฐบาลพลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา จะเคยมีมาตรการส่งเสริมให้ชาวต่างชาติที่มาลงทุนในประเทศไทยเกิน 40 ล้านบาท สามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้ในเนื้อที่ไม่เกิน 1 ไร่ แต่มาตรการดังกล่าวเน้นที่การลงทุนขนาดใหญ่เป็นหลัก ยังไม่ได้ตอบโจทย์ความต้องการของผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยเป็นการถาวร หรือเป็นบ้านหลังที่สองอย่างแท้จริง ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพสูงในการเข้ามาใช้จ่ายและสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับเศรษฐกิจในระยะยาว
กรอบการพิจารณาและเงื่อนไขที่เหมาะสม: สมดุลระหว่างโอกาสและความมั่นคง
แน่นอนว่าการแก้ไขกฎหมายเป็นเรื่องละเอียดอ่อนที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดโดยไม่สร้างผลกระทบเชิงลบต่อประเทศ ข้อเสนอที่กำลังหารือกันในขณะนี้จึงเน้นการกำหนดเงื่อนไขที่รัดกุมและเป็นรูปธรรม
นายวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ย้ำถึงความจำเป็นในการจัดตั้งคณะกรรมการหรือคณะอนุกรรมการขึ้นมาพิจารณาเรื่องนี้อย่างจริงจัง โดยดึงผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน ภาคประชาสังคม และแม้กระทั่งผู้ที่ไม่เห็นด้วย เข้ามาร่วมเปิดใจหารือและหาข้อกำหนดที่เหมาะสมร่วมกัน เพื่อให้ได้แนวทางปฏิบัติที่ชัดเจน เช่น การจำกัดให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในไทยได้เฉพาะบ้านหรือคอนโดมิเนียมเท่านั้น ไม่รวมถึงที่ดินเปล่า ซึ่งเป็นแนวทางที่หลายประเทศทั่วโลกก็ใช้เช่นกัน การศึกษาเปรียบเทียบจากประเทศที่ประสบความสำเร็จในการดึงดูดการลงทุนอสังหาฯ จากต่างชาติจะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการกำหนดกฎเกณฑ์ที่เหมาะสมสำหรับบริบทของไทย
ข้อเสนอเบื้องต้นที่น่าสนใจคือ การใช้โมเดลเดียวกับการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือคอนโดมิเนียม ที่อนุญาตให้ต่างชาติถือครองได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการ ซึ่งจะช่วยจำกัดสัดส่วนและสร้างความมั่นใจให้กับคนไทยว่าสัดส่วนการถือครองยังคงอยู่ภายใต้การควบคุม นอกจากนี้ยังมีการเสนอเงื่อนไขเฉพาะเจาะจงเพิ่มเติม เช่น การจำกัดขนาดพื้นที่ของบ้านจัดสรรที่อนุญาตให้ต่างชาติซื้อได้ ไม่เกิน 100 ตารางวา และกำหนดระยะเวลาเริ่มต้น 3-5 ปี เพื่อประเมินผลตอบรับและผลกระทบ ก่อนจะพิจารณาปรับเพิ่มสัดส่วนหรือขยายขอบเขตในอนาคต เช่น การเพิ่มเป็น 60-70% ดังที่นายชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด ได้ให้ความเห็นไว้
สิ่งสำคัญคือ การไม่จำกัดพื้นที่การซื้อบ้านเฉพาะในเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) อย่างเดียว แต่ควรจะกระจายไปทุกจังหวัดที่มีศักยภาพและโครงสร้างพื้นฐานรองรับ เพื่อกระจายรายได้และโอกาสทางเศรษฐกิจให้ทั่วถึงทั้งประเทศ ซึ่งจะเป็นการช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯในวงกว้าง และช่วยลดความแออัดในการพัฒนาเฉพาะพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่ง
มุมมองของผู้ประกอบการ: ความท้าทายและโอกาสที่รออยู่
นายณัฐนนท ศรีสมบูรณ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ภัททา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ซึ่งเป็นผู้ประกอบการอสังหาฯ ในชลบุรี ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า รัฐบาลควรเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านได้ในเบื้องต้น โดยอาจจำกัดสัดส่วนการซื้อในแต่ละโครงการ เช่น โครงการบ้านจัดสรร 100 หลัง อาจอนุญาตให้ต่างชาติซื้อได้ 5-10 หลังก่อน แล้วค่อยประเมินผล ซึ่งที่ผ่านมาต่างชาติก็เข้ามาซื้อบ้านในไทยอยู่แล้ว โดยอาศัยการจดทะเบียนสมรสกับภรรยาคนไทย หรือผ่านนอมินีรูปแบบต่าง ๆ แต่การดำเนินการลักษณะนี้มีความเสี่ยงสูง เมื่อเกิดปัญหาคู่สมรสหรือนอมินีนำบ้านไปจำนองหรือขาย ทำให้ผู้ซื้อตัวจริงเสียสิทธิไป การแก้ไขกฎหมายอสังหาฯ ให้ต่างชาติสามารถซื้อได้โดยตรง หรือแม้กระทั่งการเช่าระยะยาว (Leasehold) ที่มีระยะเวลามากกว่า 30 ปี ซึ่งเป็นข้อจำกัดในปัจจุบัน จะเป็นการสร้างความมั่นคงและดึงดูดนักลงทุนต่างชาติได้อย่างแท้จริง
นายชนินทร์ วานิชวงศ์ ยังเน้นย้ำว่า “ทุกวันนี้เราก็รู้อยู่แล้วว่า ต่างชาติใช้นอมินีเข้ามาซื้อบ้าน โครงการของผม 30-40 บริษัทก็ต่างชาติทั้งนั้น สุดท้ายเราก็เห็นเขาอยู่กับเมียคนไทย ก็ทำให้มันขึ้นมาบนดินไปเลย เราก็ทำให้มันชัดเจน ยิ่งชัดเจน ต่างชาติก็ยิ่งมาซื้อเรามากขึ้น เราก็ได้ประโยชน์ เขามาจับจ่ายใช้สอย เสียภาษีอะไรต่าง ๆ” นี่คือข้อเท็จจริงที่วงการต่างทราบดี การทำให้ถูกกฎหมายจะนำมาซึ่งความโปร่งใส รายได้เข้ารัฐ และประโยชน์มหาศาลที่ประเทศไทยควรได้รับ
ผลกระทบทางเศรษฐกิจและสังคมในมุมมองปี 2025
การอนุญาตให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในไทย ไม่ใช่แค่การแก้ปัญหาเฉพาะหน้าของภาคอสังหาฯ แต่เป็นการสร้างรากฐานที่แข็งแกร่งสำหรับการเติบโตในระยะยาว ซึ่งสอดคล้องกับแนวโน้มเศรษฐกิจโลกปี 2025 และอนาคตที่กำลังจะมาถึง
ผลกระทบทางเศรษฐกิจ:
การลงทุนโดยตรง: เม็ดเงินลงทุนจะหลั่งไหลเข้าสู่ภาคอสังหาฯ โดยตรง ทำให้เกิดการพัฒนาโครงการใหม่ๆ และการซื้อขายอสังหาฯ ที่คึกคัก
การจ้างงาน: การก่อสร้างและการพัฒนาอสังหาฯ จะสร้างงานจำนวนมากในหลายภาคส่วน ตั้งแต่แรงงานก่อสร้าง วิศวกร สถาปนิก ไปจนถึงตัวแทนอสังหาฯ และผู้ให้บริการหลังการขาย เช่น การจัดการอสังหาริมทรัพย์
การกระตุ้นเศรษฐกิจท้องถิ่น: ชาวต่างชาติที่เข้ามาอยู่อาศัยจะมีการใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน เช่น การท่องเที่ยว ร้านอาหาร โรงเรียน โรงพยาบาล และการซื้อสินค้าอุปโภคบริโภค ซึ่งจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในท้องถิ่นที่พวกเขาอาศัยอยู่ เช่น ในชลบุรี พัทยา หรือระยอง
การเพิ่มรายได้ภาษี: รัฐบาลจะได้รับประโยชน์จากภาษีอสังหาริมทรัพย์ ภาษีการโอน ภาษีมูลค่าเพิ่ม และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่เพิ่มขึ้น ซึ่งสามารถนำไปพัฒนาประเทศและบริการสาธารณะ
การดึงดูด High-CPC Keywords และการลงทุนคุณภาพ: การมีกฎหมายที่ชัดเจนจะดึงดูดกลุ่มนักลงทุนคุณภาพที่มองหาโอกาสลงทุนอสังหาฯ ที่ให้ผลตอบแทนสูง และกลุ่มที่สนใจทรัพย์สินหรูหรา ซึ่งจะเป็นการเพิ่มมูลค่าให้กับที่ดินเพื่อการลงทุน และยกระดับภาพลักษณ์อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของไทย
ข้อควรพิจารณาทางสังคมและการป้องกันผลกระทบ:
แน่นอนว่าทุกนโยบายย่อมมีทั้งข้อดีและข้อที่ต้องระมัดระวัง เพื่อป้องกันผลกระทบเชิงลบที่อาจเกิดขึ้น ควรมีการวางแผนและมาตรการป้องกันดังนี้:
การป้องกันการเก็งกำไร: ควรมีการกำหนดประเภทของอสังหาฯ ที่ต่างชาติซื้อได้ ให้จำกัดเฉพาะโครงการบ้านจัดสรรที่อยู่อาศัย ไม่ใช่ที่ดินเปล่าเพื่อการเก็งกำไร และอาจมีระยะเวลาการถือครองขั้นต่ำ หรือภาษีพิเศษหากมีการขายเปลี่ยนมือในระยะเวลาอันสั้น
ผลกระทบต่อราคาสำหรับคนไทย: การกำหนดสัดส่วนการถือครอง 49% หรือ 5-10% ในช่วงเริ่มต้น จะช่วยควบคุมไม่ให้เกิดการแข่งขันด้านราคาจนคนไทยไม่สามารถซื้อได้ การกำหนดประเภทของบ้านที่ต่างชาติซื้อได้ เช่น กลุ่มบ้านราคากลางถึงสูง ก็เป็นแนวทางหนึ่งที่ช่วยลดการแข่งขันกับบ้านราคาเข้าถึงได้ของคนไทย
การสร้างความเข้าใจในชุมชน: การสื่อสารที่ชัดเจนและเปิดกว้างกับประชาชนในพื้นที่ จะช่วยลดความกังวลและสร้างความเข้าใจถึงประโยชน์ทางเศรษฐกิจที่ประเทศและชุมชนจะได้รับ
แนวโน้ม 2025: ประเทศไทยในสายตาโลก
ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า เทรนด์ของ Digital Nomads และการทำงานระยะไกลจะยิ่งทวีความสำคัญ การมีนโยบายที่เปิดกว้างจะช่วยดึงดูดกลุ่มคนเหล่านี้เข้ามาในประเทศ ซึ่งไม่เพียงแต่จะซื้อบ้าน แต่ยังนำทักษะ ความรู้ และวัฒนธรรมที่หลากหลายมาสู่สังคมไทย นอกจากนี้ ประเทศไทยยังคงเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมสำหรับต่างชาติเกษียณอายุ ด้วยค่าครองชีพที่ไม่แพง การบริการสุขภาพที่ดีเยี่ยม และวัฒนธรรมที่เป็นมิตร การแก้ไขกฎหมายการลงทุนต่างชาติจะเสริมสร้างความน่าสนใจเหล่านี้ให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในเขต EEC ก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่เอื้อต่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะบ้านจัดสรรชลบุรีสำหรับต่างชาติ และโครงการบ้านระยองลงทุนต่างชาติ ซึ่งกำลังเติบโตอย่างรวดเร็ว ด้วยทำเลที่ตั้งที่เชื่อมโยงกับสนามบินนานาชาติ แหล่งท่องเที่ยว และนิคมอุตสาหกรรมชั้นนำ ทำให้เป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงในการดึงดูดนักลงทุนและผู้อยู่อาศัยจากทั่วโลก การมีกรอบกฎหมายครอบครองที่ดินที่ชัดเจนจะช่วยสร้างความเชื่อมั่นในการตัดสินใจลงทุนระยะยาว
สรุปและก้าวต่อไป
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ ผมเชื่อมั่นว่าการเปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในไทยเป็นสิ่งจำเป็นและเป็นโอกาสทองที่ประเทศไทยไม่ควรพลาดในสถานการณ์ปัจจุบัน แต่การดำเนินการต้องเป็นไปอย่างรัดกุม มีแผนงานที่ชัดเจน และมีมาตรการป้องกันผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น การตั้งคณะกรรมการร่วมกันเพื่อวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ และกำหนดรายละเอียดอย่างถี่ถ้วน โดยอาศัยข้อมูลเชิงลึกและบทเรียนจากประเทศอื่น ๆ จะเป็นก้าวสำคัญในการสร้างความเชื่อมั่นให้กับทุกฝ่าย
เราจำเป็นต้องเปลี่ยนวิธีคิดจากการปกป้องแบบเดิม ๆ มาเป็นการสร้างโอกาสบนพื้นฐานของความโปร่งใสและเป็นธรรม การปลดล็อกศักยภาพของภาคอสังหาริมทรัพย์ผ่านการแก้ไขกฎหมายนี้ จะไม่เพียงช่วยพยุงภาคอุตสาหกรรมที่กำลังเผชิญความท้าทาย แต่ยังเป็นกลไกสำคัญในการดึงดูดเงินตราต่างประเทศ สร้างงาน สร้างรายได้ และยกระดับขีดความสามารถในการแข่งขันของเศรษฐกิจไทยบนเวทีโลก นี่คือเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการสร้างการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ เพื่ออนาคตที่สดใสของประเทศไทย
หากท่านเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการข้อมูลเชิงลึกหรือคำปรึกษาจากที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ ที่มีประสบการณ์ เพื่อวางแผนกลยุทธ์ให้สอดรับกับการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญนี้ โปรดติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมกันสร้างโอกาสและเติบโตไปด้วยกันในยุคใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ไทย.
