ปลดล็อกศักยภาพ: ทางออกวิกฤตอสังหาฯ ไทยผ่านนโยบายเปิดทาง “ต่างชาติซื้อบ้าน” ในมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นถึงวัฏจักรการขึ้นลงของตลาด การปรับตัวของภาวะเศรษฐกิจ และความท้าทายที่เปลี่ยนแปลงไปตามยุคสมัย ปัจจุบันนี้ ภาคอสังหาฯ ของเรากำลังเผชิญกับคลื่นลมที่รุนแรง และหนึ่งในประเด็นที่ถูกหยิบยกขึ้นมาหารืออย่างต่อเนื่อง คือการพิจารณาเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้าน จัดสรรในประเทศไทยได้ตามกฎหมาย ซึ่งผมเชื่อมั่นว่านี่ไม่ใช่แค่ทางออกชั่วคราว แต่เป็นกุญแจสำคัญในการพลิกฟื้นเศรษฐกิจและยกระดับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ก้าวหน้าอย่างยั่งยืน โดยเฉพาะในพื้นที่ยุทธศาสตร์อย่างภาคตะวันออกที่เต็มไปด้วยศักยภาพ
วิกฤตเศรษฐกิจไทย: แรงกดดันที่ภาคอสังหาฯ กำลังเผชิญ
สถานการณ์เศรษฐกิจโลกที่ผันผวนบวกกับปัจจัยภายในประเทศหลายประการ ได้สร้างแรงกดดันมหาศาลต่อภาคออสังหาริมทรัพย์นับตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่กินเวลายาวนาน ตามมาด้วยภาวะสงครามและความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์โลก ได้ฉุดรั้งการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยให้เป็นไปอย่างเชื่องช้า ผู้บริโภคเผชิญกับภาระหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเกือบ 90% ของ GDP ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าเป็นห่วงอย่างยิ่ง กำลังซื้อภายในประเทศที่หดตัวลงอย่างมาก ทำให้ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว โครงการที่อยู่อาศัยคงค้าง (Oversupply) เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง สร้างความท้าทายให้กับผู้ประกอบการทุกระดับ
นอกจากนี้ การก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ของประเทศไทย ยังส่งผลให้โครงสร้างประชากรและพฤติกรรมการบริโภคเปลี่ยนไป จำนวนครัวเรือนเกิดใหม่ลดลง ความต้องการซื้อบ้านมือหนึ่งในตลาดล่างจึงชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด ผู้ประกอบการหลายรายจำต้องปรับกลยุทธ์ หันมาพัฒนาโครงการในกลุ่มบ้านราคา 3-5 ล้านบาทที่ยังพอมีตลาด แต่ภาพรวมของกำลังซื้อในประเทศนั้นยังคงเป็นความท้าทายหลัก การพึ่งพาตลาดภายในประเทศเพียงอย่างเดียวนั้นไม่เพียงพออีกต่อไป เราจำเป็นต้องมองหาแหล่งเงินทุนใหม่ๆ เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ และการดึงดูด การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ คือคำตอบที่ชัดเจนที่สุด
ปลดล็อกศักยภาพ: ทำไมต้องเปิดทางให้ “ต่างชาติซื้อบ้าน” อย่างถูกกฎหมาย?
ประเทศไทยมีความโดดเด่นในฐานะจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดสำหรับชาวต่างชาติมาโดยตลอด ทั้งในด้านการท่องเที่ยว วัฒนธรรม ค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล การบริการด้านสุขภาพระดับโลก และคุณภาพชีวิตที่ดีเยี่ยม โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มผู้เกษียณอายุและผู้ที่ต้องการบ้านหลังที่สอง (Second Home) ในช่วงที่ผ่านมา เราปฏิเสธไม่ได้ว่ามีชาวต่างชาติจำนวนมากที่เข้ามาพักอาศัยและต้องการ เป็นเจ้าของบ้าน ในประเทศไทย แต่ด้วยข้อจำกัดทางกฎหมาย ทำให้เกิดการซื้อขายผ่านช่องทาง “นอมินี” หรือการเช่าระยะยาว ซึ่งล้วนแต่สร้างความไม่โปร่งใสและความเสี่ยงให้กับทุกฝ่าย
การแก้ไขกฎหมายเพื่อเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้าน ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย จึงไม่ใช่แค่การอำนวยความสะดวก แต่เป็นการสร้างระบบนิเวศที่โปร่งใสและเป็นธรรม ซึ่งจะนำมาซึ่งประโยชน์มหาศาลต่อประเทศ:
กระตุ้นเศรษฐกิจโดยตรง: การเข้ามาของเงินทุนต่างชาติเพื่อ ซื้อบ้านในประเทศไทย จะเป็นการอัดฉีดเม็ดเงินจำนวนมหาศาลเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจโดยตรง สร้าง GDP ให้เติบโตอย่างก้าวกระโดด หากมีการซื้อขายบ้านจัดสรรเพียง 100,000 หลัง ในราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาทต่อหลัง เม็ดเงินสะพัดจะสูงถึง 5 แสนล้านบาทถึง 1 ล้านล้านบาท ซึ่งจะส่งผลเชิงบวกต่ออุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่องทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นวัสดุก่อสร้าง การตกแต่งภายใน เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า รวมถึงบริการต่างๆ ในท้องถิ่น
เพิ่มเม็ดเงินหมุนเวียนและสร้างงาน: เมื่อชาวต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัย พวกเขาจะมีการจับจ่ายใช้สอยในชีวิตประจำวัน ทั้งค่าอาหาร ค่าเดินทาง ค่าบริการต่างๆ ซึ่งจะกระตุ้นเศรษฐกิจในระดับท้องถิ่น และยังสร้างงานในภาคบริการ อาทิ แม่บ้าน คนสวน พนักงานร้านอาหาร พนักงานโรงแรม และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับการท่องเที่ยว การจัดการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่สร้างรายได้ระยะยาว
แก้ปัญหา “นอมินี” และเพิ่มความโปร่งใส: การที่ ต่างชาติซื้อบ้าน ได้อย่างถูกกฎหมาย จะช่วยลดปัญหาการใช้ “นอมินี” ซึ่งเป็นช่องโหว่ที่ก่อให้เกิดความเสี่ยงทางกฎหมายและทรัพย์สิน การทำให้การถือครองเป็นไปอย่างถูกต้อง จะนำไปสู่การเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย เป็นการเพิ่มรายได้ให้รัฐและท้องถิ่นอีกด้วย หลายกรณีที่ผ่านมา ลูกค้าตัวจริงเสียสิทธิ์ความเป็นเจ้าของเพราะการใช้ภรรยาคนไทยเป็นนอมินี การแก้ปัญหานี้จึงเป็นการคุ้มครองทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย
ยกระดับอุตสาหกรรมอสังหาฯ: การแข่งขันเพื่อดึงดูดผู้ซื้อต่างชาติจะผลักดันให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพมาตรฐานสากล ตอบโจทย์ความต้องการที่หลากหลายของตลาดต่างชาติ สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับอสังหาริมทรัพย์ไทย และยกระดับภาพลักษณ์ของประเทศในสายตานักลงทุนและผู้ที่ต้องการเข้ามาใช้ชีวิตในระยะยาว
กระจายรายได้สู่ภูมิภาค: หากไม่จำกัดการซื้อขายเฉพาะในพื้นที่ EEC หรือพื้นที่เศรษฐกิจพิเศษเพียงอย่างเดียว แต่กระจายโอกาสให้ ชาวต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้ทั่วประเทศ จะเป็นการกระจายรายได้และความเจริญสู่ภูมิภาคต่างๆ ไม่ใช่แค่ในชลบุรี ระยอง หรือพัทยา แต่ยังรวมถึงจังหวัดที่มีศักยภาพอื่นๆ ด้วย
โมเดลและข้อเสนอแนะสำหรับการเปิดทางให้ “ต่างชาติซื้อบ้าน”
จากประสบการณ์ตรงในวงการ ผมมองว่าการดำเนินการควรเป็นไปอย่างรอบคอบและมีแบบแผน โดยสามารถนำบทเรียนจากการอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการมาปรับใช้ได้ แต่สำหรับบ้านจัดสรร อาจต้องพิจารณาเงื่อนไขเพิ่มเติม:
ตั้งคณะกรรมการพิจารณาโดยเร่งด่วน: รัฐบาลควรจัดตั้งคณะกรรมการหรือคณะอนุกรรมการเฉพาะกิจ โดยมีตัวแทนจากหน่วยงานภาครัฐ ภาคเอกชน ภาคประชาสังคม และผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทุกฝ่าย รวมถึงผู้ที่ไม่เห็นด้วย เพื่อเปิดเวทีปรึกษาหารืออย่างจริงจังและรอบด้าน คณะกรรมการชุดนี้จะมีหน้าที่กำหนดหลักเกณฑ์ ข้อกำหนด และระเบียบวิธีการที่เหมาะสม เพื่อให้การดำเนินการเป็นไปอย่างโปร่งใสและเป็นธรรมที่สุด ผมขอเสนอให้มีการศึกษาจากประเทศเพื่อนบ้านหรือประเทศที่ประสบความสำเร็จในการดึงดูด การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ เพื่อเรียนรู้แนวปฏิบัติที่ดีที่สุด
กำหนดสัดส่วนการถือครองเบื้องต้น: เพื่อสร้างความมั่นใจและป้องกันผลกระทบที่ไม่พึงประสงค์ในระยะแรก อาจเริ่มต้นด้วยการจำกัดสัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติในแต่ละโครงการบ้านจัดสรร ตัวอย่างเช่น อนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้าน ได้ในสัดส่วน 5-10% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดในโครงการก่อน (เช่น โครงการ 100 หลัง ให้ต่างชาติซื้อได้ 5-10 หลัง) จากนั้นจึงค่อยๆ ทยอยเพิ่มเป็น 20-30% หรือสูงสุดไม่เกิน 49% เช่นเดียวกับคอนโดมิเนียม หากผลตอบรับเป็นไปในทิศทางที่ดี ซึ่งจะช่วยบริหารจัดการความเสี่ยงและประเมินผลกระทบได้อย่างใกล้ชิด
กำหนดเงื่อนไขพื้นที่และประเภททรัพย์สิน:
ขนาดที่ดิน: อาจกำหนดขนาดที่ดินที่ต่างชาติสามารถถือครองได้ เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา หรือ 200 ตารางวา เพื่อป้องกันการกว้านซื้อที่ดินขนาดใหญ่ และมุ่งเน้นที่การซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือเป็นบ้านหลังที่สองจริงๆ
ประเภททรัพย์สิน: ควรกำหนดให้ชัดเจนว่าอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร เท่านั้น ไม่ใช่ที่ดินเปล่า เพื่อป้องกันการเก็งกำไรที่ดิน และยังควบคุมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นไปตามผังเมือง
โฟกัสพื้นที่ยุทธศาสตร์และกระจายโอกาส:
แม้ว่าภาคตะวันออก โดยเฉพาะจังหวัดชลบุรี ระยอง และเมืองพัทยา ซึ่งอยู่ในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) จะมีศักยภาพสูงและเป็นที่ต้องการของชาวต่างชาติ แต่ไม่ควรจำกัดโอกาสไว้เพียงพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่ง การกระจายการอนุญาตให้ ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ทั่วประเทศที่มีศักยภาพ จะช่วยกระจายรายได้และความเจริญสู่ท้องถิ่นอื่นๆ และลดความแออัดในการกระจุกตัวของต่างชาติในบางพื้นที่ ตัวอย่างเช่น ในพื้นที่ที่มีการส่งเสริม วีซ่าพำนักระยะยาวประเทศไทย (LTR visa) ก็ควรพิจารณานโยบายนี้ควบคู่กันไป
เราอาจเริ่มต้นจากโครงการนำร่องในพื้นที่ที่มีความพร้อมและเป็นที่ต้องการสูง เช่น โครงการ บ้านจัดสรรชลบุรี หรือ บ้านจัดสรรระยอง ก่อน แล้วประเมินผลและขยายไปยังพื้นที่อื่น
ระยะเวลาการประเมินและปรับปรุง: ควรกำหนดระยะเวลาดำเนินการนำร่อง 3-5 ปี จากนั้นจึงประเมินผลกระทบและผลตอบรับ เพื่อนำมาปรับปรุงกฎหมายและเงื่อนไขให้เหมาะสมกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป
มาตรการป้องกันการเก็งกำไร: จำเป็นต้องมีกลไกป้องกันการเก็งกำไร เช่น กำหนดระยะเวลาห้ามขายต่อในระยะสั้น หรือการเก็บ ภาษีอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ ในอัตราที่เหมาะสม เพื่อให้มั่นใจว่าการซื้อของชาวต่างชาติเป็นการลงทุนเพื่อการอยู่อาศัยหรือการลงทุนระยะยาวที่แท้จริง
การแก้ไขกฎหมาย: ไม่ใช่แค่เรื่องของ “การครอบครองที่ดิน” แต่คือ “สิทธิการถือครองอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ”
ประเด็นสำคัญที่ต้องทำความเข้าใจคือ การอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้าน จัดสรร ไม่ใช่การอนุญาตให้ กฎหมายการถือครองที่ดินต่างชาติ เปลี่ยนแปลงในลักษณะที่ต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินเปล่าได้โดยสมบูรณ์ แต่เป็นการให้สิทธิในการเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างและสิทธิในการใช้ประโยชน์จากที่ดินควบคู่ไปกับสิ่งปลูกสร้างนั้นๆ ภายใต้กรอบที่จำกัด เช่นเดียวกับที่คอนโดมิเนียมดำเนินการมาแล้ว ซึ่งแนวทางนี้จะช่วยปกป้องอธิปไตยเหนือที่ดินของชาติ และในขณะเดียวกันก็เปิดโอกาสให้ต่างชาติสามารถ ลงทุนบ้านจัดสรรไทย ได้อย่างมั่นใจและถูกกฎหมาย
นอกจากนี้ การมี ที่ปรึกษากฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ที่เชี่ยวชาญจะเข้ามามีบทบาทสำคัญในการให้คำแนะนำแก่ทั้งภาครัฐและเอกชน เพื่อให้การปรับแก้กฎหมายและระเบียบต่างๆ เป็นไปอย่างรัดกุมและเป็นประโยชน์สูงสุดต่อประเทศและประชาชน
โอกาสทองของอสังหาฯ ไทยในภาคตะวันออก
ภาคตะวันออก โดยเฉพาะพื้นที่ EEC ซึ่งประกอบด้วย ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ถือเป็นหัวใจสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ ด้วยการเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรม การค้า และการท่องเที่ยว โครงสร้างพื้นฐานที่กำลังพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นสนามบิน ท่าเรือ หรือระบบขนส่งมวลชน ทำให้ภูมิภาคนี้มีศักยภาพสูงในการดึงดูดทั้งนักลงทุนและผู้ที่ต้องการเข้ามาอยู่อาศัย
โอกาสลงทุนอสังหา EEC จึงเป็นที่จับตาของนักลงทุนทั่วโลก และการเปิดประตูให้ ต่างชาติซื้อบ้าน ในพื้นที่เหล่านี้ จะเป็นการเติมเต็มความต้องการที่อยู่อาศัยที่เกิดขึ้นจากการขยายตัวของภาคอุตสาหกรรมและบริการ รวมถึงรองรับกลุ่มผู้บริหารและผู้เชี่ยวชาญจากต่างชาติที่เข้ามาทำงานในเขต EEC ซึ่งปัจจุบันยังคงพึ่งพาการเช่า หรือการซื้อผ่านนอมินี
ผมได้เห็นโครงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระยอง และ อสังหาริมทรัพย์พัทยา เติบโตอย่างรวดเร็วในช่วงหลายปีที่ผ่านมา และเชื่อว่าการมีนโยบายที่ชัดเจนจะยิ่งทำให้การเติบโตนี้เป็นไปอย่างก้าวกระโดด ช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับ ตลาดบ้านหรูไทย และโครงการคุณภาพสูงอื่นๆ ที่ผู้ประกอบการได้ลงทุนไป
บทสรุปและคำเชิญชวน
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่เฝ้ามองตลาดอสังหาริมทรัพย์มาอย่างยาวนาน ผมขอยืนยันว่าถึงเวลาแล้วที่ประเทศไทยจะต้องกล้าตัดสินใจและเดินหน้าอย่างจริงจังในการพิจารณาแก้ไขกฎหมาย เพื่อเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้าน จัดสรรได้อย่างถูกกฎหมาย นี่ไม่ใช่แค่การแก้ปัญหาเฉพาะหน้า แต่เป็นการวางรากฐานเพื่ออนาคตที่แข็งแกร่งและยั่งยืนของเศรษฐกิจไทย การดำเนินการอย่างรอบคอบ มีการหารือจากทุกภาคส่วน และการวางกรอบกฎหมายที่รัดกุม จะนำมาซึ่งประโยชน์สูงสุดแก่ประเทศชาติ
เรามีศักยภาพที่จะเป็น “World’s Best Second Home Destination” ได้อย่างแท้จริง แต่ต้องอาศัยวิสัยทัศน์ที่กว้างไกลและนโยบายที่กล้าหาญ การดึงดูดเม็ดเงินต่างชาติเข้ามาในภาคอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นฟันเฟืองสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ สร้างงาน สร้างรายได้ และยกระดับคุณภาพชีวิตของคนไทยทุกคน
อย่ารอช้าที่จะเป็นส่วนหนึ่งของการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญนี้ เราเชื่อมั่นว่าด้วยนโยบายที่ชาญฉลาดและการร่วมมือจากทุกภาคส่วน ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจะกลับมาผงาดและเติบโตอย่างแข็งแกร่งอีกครั้ง
หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับโอกาสในการลงทุนหรือแนวทางการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย หรือประสงค์จะแลกเปลี่ยนมุมมองกับทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเฉพาะบุคคล ทีมงานของเราพร้อมให้คำแนะนำเพื่อช่วยให้ท่านเข้าใจภูมิทัศน์ของตลาด และสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมั่นใจและชาญฉลาด.
