พลิกวิกฤตสู่โอกาส: ข้อเสนอปลดล็อกให้ “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” กุญแจสำคัญขับเคลื่อนอสังหาริมทรัพย์ไทยยุค 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมเฝ้ามองพลวัตของตลาดนี้อย่างใกล้ชิดมาโดยตลอด ตั้งแต่ช่วงเวลาแห่งความรุ่งโรจน์ไปจนถึงความท้าทายอันใหญ่หลวงที่กำลังเผชิญอยู่ในปัจจุบัน หากจะกล่าวว่าอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ของเรากำลังยืนอยู่บนทางแพร่งก็คงไม่ผิดนัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังวิกฤตการณ์โควิด-19 ที่ทิ้งรอยแผลเป็นทางเศรษฐกิจไว้ลึกเกินกว่าจะเยียวยาได้ในระยะเวลาอันสั้น ประกอบกับปัจจัยมหภาคอย่างหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง การเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างสมบูรณ์ และกำลังซื้อภายในประเทศที่หดตัวอย่างต่อเนื่อง ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เคยเป็นฟันเฟืองสำคัญของเศรษฐกิจไทยต้องเผชิญกับช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดครั้งหนึ่ง
ในภาวะเช่นนี้ เสียงสะท้อนจากภาคเอกชนโดยเฉพาะจากผู้ประกอบการในภาคตะวันออก ซึ่งเป็นหนึ่งในหัวใจสำคัญของการพัฒนาเศรษฐกิจภายใต้นโยบาย EEC (ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก) ได้เริ่มจุดประกายข้อเสนอที่กล้าหาญและอาจเป็นทางออกที่สำคัญ นั่นคือการเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย นี่ไม่ใช่แนวคิดใหม่เอี่ยม แต่เป็นข้อเสนอที่ถูกนำกลับมาพิจารณาอย่างจริงจังอีกครั้ง ท่ามกลางสถานการณ์ที่เรียกร้องการเปลี่ยนแปลงอย่างเร่งด่วน และจากประสบการณ์ของผม ผมเชื่อว่านี่คือจังหวะเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการพิจารณาแนวทางนี้อย่างรอบคอบ แต่ต้องดำเนินการอย่างเด็ดขาดและมีวิสัยทัศน์
วิกฤตการณ์และแรงผลักดันจากภาคตะวันออก: ทำไมต้องเปลี่ยนตอนนี้?
สถานการณ์เศรษฐกิจปัจจุบันของไทยเปรียบเสมือนเรือใหญ่ที่กำลังพยายามแล่นฝ่าคลื่นลมมรสุม อัตราการเติบโตของประเทศอยู่ในระดับต่ำ กำลังซื้อของผู้บริโภคชาวไทยลดลงอย่างเห็นได้ชัด ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ โดยเฉพาะในตลาดกลางถึงล่าง ต่างประสบปัญหาการระบายสต็อกที่อยู่อาศัย เนื่องจากคนไทยจำนวนมากติดปัญหาสินเชื่อไม่ผ่านและหนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่ว ข้อมูลจากสถาบันการเงินบ่งชี้ว่าตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อบ้านพุ่งสูงขึ้นอย่างน่าตกใจ
ในเวทีสัมมนาสำคัญที่จัดโดยสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ อดีตนายกสมาคมฯ และผู้ประกอบการมากประสบการณ์จากชลบุรีและระยอง ได้ฉายภาพความเป็นจริงของตลาดที่ อสังหาริมทรัพย์ขายยาก และเน้นย้ำถึงความจำเป็นเร่งด่วนในการดึงเม็ดเงินจากภายนอกเข้ามาพยุงตลาด ท่านได้กล่าวถึงวิสัยทัศน์ “Thailand World Best Second Homes” ที่ต้องการผลักดันให้ประเทศไทยเป็นหมุดหมายอันดับต้นๆ สำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการมีบ้านหลังที่สอง หรือเป็นที่พำนักหลังเกษียณ ซึ่งเป็นฐานลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและมั่นคง
ผมเห็นด้วยกับแนวคิดนี้อย่างยิ่ง เพราะประเทศไทยมีศักยภาพและเสน่ห์ดึงดูดชาวต่างชาติอยู่แล้ว ไม่ว่าจะเป็นวัฒนธรรมที่งดงาม อาหารเลิศรส การบริการที่เป็นมิตร และค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล สิ่งเหล่านี้ทำให้เราเป็นจุดหมายปลายทางในฝันของหลายคนทั่วโลก โดยเฉพาะกลุ่มผู้เกษียณอายุและกลุ่มนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการขยายพอร์ตการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ยิ่งไปกว่านั้น พื้นที่ภาคตะวันออก โดยเฉพาะ ชลบุรี ระยอง และพัทยา ซึ่งมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานรองรับ EEC และเป็นแหล่งท่องเที่ยวระดับโลกอยู่แล้ว ยิ่งมีศักยภาพสูงในการดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาลงทุนใน โครงการบ้านจัดสรร ที่นี่
ข้อเสนอหลัก: เปิดประตูอย่างมีกลยุทธ์
ข้อเสนอจากภาคเอกชนไม่ได้ต้องการเปิดเสรีแบบไร้ทิศทาง แต่เป็นการเปิดอย่างมีกลยุทธ์และมีเงื่อนไขรัดกุม เพื่อรักษาสมดุลและผลประโยชน์ของชาติ โดยมีประเด็นสำคัญที่น่าสนใจดังนี้:
การจำกัดสัดส่วนการถือครอง: แนวคิดเริ่มต้นคือการให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้ไม่เกิน 49% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดในโครงการ คล้ายคลึงกับกฎระเบียบการถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติที่บังคับใช้มานาน นี่คือจุดเริ่มต้นที่ปลอดภัยและเป็นที่ยอมรับได้ เพื่อให้รัฐบาลและภาคส่วนที่เกี่ยวข้องสามารถประเมินผลกระทบและปรับปรุงกฎระเบียบได้ในอนาคต หากผลตอบรับเป็นไปในทางบวก ก็อาจพิจารณาขยับสัดส่วนนี้เป็น 60-70% ตามที่นายชนินทร์ วานิชวงศ์ ผู้บริหารจาก Habitat Group ได้เสนอไว้ ซึ่งจะเป็นการเพิ่มแรงจูงใจในการลงทุนต่างชาติมากยิ่งขึ้น
เงื่อนไขที่ดินและเวลา: มีการเสนอให้จำกัดขนาดแปลงที่ดินสำหรับบ้านจัดสรรที่ชาวต่างชาติสามารถถือครองได้ เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา ซึ่งเป็นขนาดที่เหมาะสมกับการอยู่อาศัยส่วนตัว และกำหนดระยะเวลาการดำเนินการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 3-5 ปี เพื่อเป็นการนำร่องและประเมินผล ข้อกำหนดเหล่านี้ช่วยให้การเปิดเสรีเป็นไปอย่างมีขั้นตอน และสามารถปรับเปลี่ยนได้หากพบปัญหา
การแก้ปัญหา “นอมินี” อย่างเป็นระบบ: นี่คือหัวใจสำคัญของข้อเสนอนี้ ที่ผ่านมา การที่ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือบ้านจัดสรรได้โดยตรง ทำให้เกิดปัญหาการใช้ “นอมินี” หรือการให้คนไทยเป็นผู้ถือครองแทน ซึ่งสร้างความเสี่ยงและความไม่โปร่งใสในระบบ นายณัฐนนท ศรีสมบูรณ์ จากภัททา ดีเวลลอปเม้นท์ ได้ยกตัวอย่างปัญหาที่เกิดขึ้นเมื่อคู่สมรสชาวไทยนำบ้านไปจำนองหรือขายโดยไม่ได้รับความยินยอมจากชาวต่างชาติผู้เป็นเจ้าของเงินที่แท้จริง การทำให้การถือครองถูกต้องตามกฎหมายจะนำธุรกรรมเหล่านี้ขึ้นสู่ผิวน้ำ สร้างความโปร่งใส ลดความเสี่ยงในการฉ้อโกง และที่สำคัญที่สุดคือ รัฐจะสามารถจัดเก็บภาษีและควบคุมการลงทุนได้เต็มเม็ดเต็มหน่วย
ผลลัพธ์ที่จะเกิดขึ้น: ฟื้นฟูเศรษฐกิจและยกระดับคุณภาพชีวิต
หากรัฐบาลกล้าตัดสินใจและเดินหน้าผลักดันการแก้ไขกฎหมายเพื่อให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างเป็นรูปธรรม ผลกระทบเชิงบวกต่อเศรษฐกิจไทยจะมหาศาลและครอบคลุมในหลายมิติ:
กระตุ้น GDP อย่างมีนัยสำคัญ: นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ ประมาณการว่าหากมีชาวต่างชาติมาซื้อบ้านจัดสรรในโครงการต่างๆ ทั่วประเทศ 1 แสนหลัง ด้วยราคาเฉลี่ยหลังละ 5-10 ล้านบาท จะนำเม็ดเงินลงทุนเข้ามาไม่ต่ำกว่า 5 แสนล้านบาท ถึง 1 ล้านล้านบาท ซึ่งจะช่วยขับเคลื่อน GDP ของประเทศให้ “ผงกหัว” ขึ้นมาได้อย่างรวดเร็ว
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติเพิ่มขึ้น: การเปิดประตูอย่างถูกกฎหมายจะดึงดูดนักลงทุนต่างชาติที่ต้องการเข้ามาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างจริงจัง ไม่ใช่แค่ซื้อคอนโดฯ แต่ยังรวมถึง โครงการบ้านจัดสรร ที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตในระยะยาว หรือเป็นบ้านพักตากอากาศ สิ่งนี้จะกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาโครงการใหม่ๆ เกิดการจ้างงานในภาคก่อสร้าง แรงงาน การออกแบบ และบริการที่เกี่ยวเนื่อง
เงินตราต่างประเทศไหลเข้าประเทศ: ไม่เพียงแค่ราคาบ้าน แต่ยังรวมถึงค่าใช้จ่ายในการอยู่อาศัย การจับจ่ายใช้สอย การท่องเที่ยว และการลงทุนในธุรกิจอื่นๆ ที่ตามมาเมื่อชาวต่างชาติเข้ามาพำนักในระยะยาว สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็น เงินตราต่างประเทศ ที่จะหล่อเลี้ยงเศรษฐกิจในระดับมหภาคและจุลภาค การทำให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมายจะช่วยให้ประเทศไทยมีแหล่งรายได้ที่มั่นคง นอกเหนือจากภาคการส่งออกและท่องเที่ยว
กระจายรายได้สู่ภูมิภาค: นายวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ได้ย้ำว่าการเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ไม่ควรจำกัดอยู่เฉพาะในเขต EEC หรือพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่ง แต่ควรขยายไปทั่วประเทศ เพื่อให้เกิดการกระจายรายได้และเม็ดเงินลงทุนสู่จังหวัดต่างๆ ที่มีศักยภาพ เช่น ภูเก็ต เชียงใหม่ หัวหิน เป็นต้น ซึ่งจะช่วยลดความเหลื่อมล้ำและสร้างความเข้มแข็งทางเศรษฐกิจในระดับภูมิภาค
ยกระดับอุตสาหกรรม: การแข่งขันจากตลาดต่างชาติจะส่งผลให้ผู้ประกอบการไทยต้องยกระดับมาตรฐานโครงการ การออกแบบ และบริการให้ทัดเทียมสากล ซึ่งเป็นประโยชน์ในระยะยาวต่ออุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์โดยรวม นอกจากนี้ยังจะเกิดความต้องการบริการที่ปรึกษากฎหมายอสังหาฯ ที่มีความเชี่ยวชาญด้านกฎหมายลงทุนต่างชาติ และนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติมืออาชีพมากขึ้น
การสร้างกรอบการทำงานที่แข็งแกร่ง: ก้าวข้ามความกังวล
แน่นอนว่าทุกข้อเสนอที่สำคัญย่อมมาพร้อมกับความท้าทายและความกังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่งในประเด็นเรื่องการถือครองที่ดินของคนต่างชาติ ซึ่งเป็นประเด็นอ่อนไหวในสังคมไทย แต่ผมเชื่อว่าด้วยประสบการณ์และบทเรียนที่เรามี เราสามารถสร้างกรอบการทำงานที่แข็งแกร่งและโปร่งใสได้:
การจัดตั้งคณะกรรมการร่วม: ตามข้อเสนอของนายวัฒนพล การจัดตั้งคณะกรรมการพิจารณาเรื่องนี้โดยเฉพาะ ซึ่งประกอบด้วยตัวแทนจากภาครัฐ ภาคเอกชน ภาคประชาสังคม และผู้ที่ไม่เห็นด้วย เพื่อเปิดเวทีปรึกษาหารืออย่างรอบด้าน จะช่วยให้ได้ข้อกำหนดและระเบียบวิธีปฏิบัติที่เหมาะสมและได้รับการยอมรับจากทุกฝ่าย และสามารถวางแผนการดำเนินการให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างมีทิศทาง
ความชัดเจนในประเภทอสังหาริมทรัพย์: ต้องเน้นย้ำว่าการอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร นั้นแตกต่างจากการให้ถือครองที่ดินเปล่า เพื่อป้องกันการเก็งกำไรที่ดินและรักษาทรัพยากรธรรมชาติของชาติ
เงื่อนไขและมาตรการควบคุม: นอกจากสัดส่วนการถือครองและขนาดที่ดินแล้ว อาจพิจารณาเงื่อนไขอื่นๆ เช่น มูลค่าการลงทุนขั้นต่ำสำหรับบ้านจัดสรร หรือข้อกำหนดในการพำนักอาศัยในประเทศไทยเพื่อได้รับสิทธิการถือครอง เพื่อดึงดูดนักลงทุนที่มีคุณภาพและมีความตั้งใจจริงในการอยู่อาศัย
การวางแผนการเงินอสังหาฯ และระบบภาษี: พัฒนาระบบที่รองรับการวางแผนการเงินอสังหาฯ ของชาวต่างชาติ รวมถึงระบบภาษีที่ชัดเจนและเป็นธรรม ทั้งภาษีการซื้อขาย ภาษีโรงเรือนและที่ดิน เพื่อให้รัฐได้รับประโยชน์สูงสุดจากเม็ดเงินลงทุนเหล่านี้
จังหวะเวลาที่เหมาะสม: มองไปข้างหน้าสู่ปี 2025
หากมองไปข้างหน้าถึงปี 2025 และปีต่อๆ ไป ผมเชื่อว่าประเทศไทยกำลังเผชิญกับโอกาสครั้งสำคัญในการพลิกโฉมตลาดอสังหาริมทรัพย์ การที่เรามีจุดเด่นในการเป็นประเทศที่ชาวต่างชาติต้องการมาอยู่อาศัย โดยเฉพาะผู้เกษียณอายุ ยิ่งเป็นแต้มต่อที่เราต้องใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุด
ในขณะที่ตลาดในประเทศยังคงเผชิญกับความท้าทาย การเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จะเป็นเสมือนวาล์วระบายแรงกดดันให้กับตลาด ช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถเดินหน้าโครงการได้ สภาพคล่องในระบบเศรษฐกิจดีขึ้น และทำให้เกิดการลงทุนหมุนเวียนอย่างต่อเนื่อง หากเราไม่รีบคว้าโอกาสนี้ ประเทศอื่นๆ ในภูมิภาค เช่น เวียดนาม มาเลเซีย หรือฟิลิปปินส์ อาจจะชิงความได้เปรียบไปก่อน เนื่องจากหลายประเทศก็เริ่มมีนโยบายที่เอื้อต่อการลงทุนและสิทธิการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติมากขึ้นเรื่อยๆ
ผมเชื่อว่าถึงเวลาแล้วที่รัฐบาลจะต้องแสดงวิสัยทัศน์ที่กว้างไกลและกล้าหาญในการพิจารณาข้อเสนอที่สำคัญนี้อย่างจริงจัง การแก้ไขกฎหมายที่ดินเพื่อให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้อง ไม่ใช่เพียงแค่การแก้ปัญหาเฉพาะหน้าของภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นการวางรากฐานสำคัญสำหรับการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ยั่งยืน การสร้างความโปร่งใส และการยกระดับภาพลักษณ์ของประเทศไทยในฐานะศูนย์กลางการลงทุนและที่พำนักชั้นนำของโลก
การตัดสินใจในวันนี้ จะเป็นตัวกำหนดทิศทางของอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจไทยในทศวรรษหน้า หากเราทำอย่างถูกวิธี ด้วยกรอบการทำงานที่รัดกุมและเป็นธรรม ผมมั่นใจว่าประเทศไทยจะสามารถพลิกวิกฤตให้เป็นโอกาส นำพาอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจของชาติให้กลับมาผงาดได้อย่างแข็งแกร่งอีกครั้ง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่ติดตามตลาดอสังหาริมทรัพย์มาอย่างยาวนาน ผมขอเชิญชวนทุกท่านร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนอนาคตของอุตสาหกรรมนี้ หากท่านมีข้อคิดเห็น คำถาม หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ไม่ว่าจะเป็นโอกาสสำหรับนักลงทุนชาวไทยหรือชาวต่างชาติ อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อร่วมกันสร้างสรรค์โอกาสและความสำเร็จในตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้
