ปลดล็อกศักยภาพ: ทำไมการอนุญาตให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในไทยคือโอกาสทองของเศรษฐกิจปี 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างมหาศาล ทั้งช่วงเวลาแห่งความรุ่งเรืองและภาวะที่ท้าทาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปัจจุบันที่ภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับคลื่นลมแห่งความผันผวนทางเศรษฐกิจ การมองหาทางออกที่ยั่งยืนและมีวิสัยทัศน์จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง และหนึ่งในประเด็นที่ถูกหยิบยกขึ้นมาพิจารณาอย่างจริงจัง คือ การอนุญาตให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ในประเทศไทยอย่างเป็นทางการ ซึ่งผมมองว่านี่ไม่ใช่แค่การแก้ไขปัญหาระยะสั้น แต่เป็นจิ๊กซอว์ชิ้นสำคัญที่จะขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยให้ก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคงและสร้างมูลค่าเพิ่มมหาศาลในปี 2025 และอนาคต
ภาวะอสังหาฯ ไทยปัจจุบัน: ความท้าทายที่ไม่เคยหยุดนิ่ง
จากประสบการณ์ตรงในพื้นที่ภาคตะวันออก โดยเฉพาะ ชลบุรี และ ระยอง ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ผมเห็นภาพตลาดที่ค่อนข้างเปราะบาง ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ประเทศไทยต้องเผชิญกับวิกฤตเศรษฐกิจหลายระลอก ตั้งแต่สถานการณ์โรคระบาดโควิด-19 ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ทั่วโลกที่ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจมหภาค และปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ถึง 90% ของ GDP ปัจจัยเหล่านี้ได้กัดกร่อนกำลังซื้อภายในประเทศอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับคนไทยชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดล่างและกลางที่กำลังซื้ออ่อนแอ การขายบ้านจึงเป็นไปอย่างยากลำบาก และผู้พัฒนาหลายรายต้องเผชิญกับภาวะสินค้าคงค้าง การพลิกฟื้นตลาดจึงต้องการแรงกระตุ้นใหม่ๆ ที่มีศักยภาพและไม่พึ่งพิงกำลังซื้อภายในเพียงอย่างเดียว
นอกจากนี้ การก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุยังเป็นอีกหนึ่งเมกะเทรนด์ที่ส่งผลกระทบต่อตลาดแรงงานและกำลังซื้อในระยะยาว การพึ่งพาตลาดในประเทศเพียงอย่างเดียวจึงไม่ใช่กลยุทธ์ที่ยั่งยืนอีกต่อไป เราจำเป็นต้องมองหาโอกาสจากภายนอกเพื่อสร้างความสมดุลและเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
โอกาสทองจากตลาดโลก: ทำไมต่างชาติจึงมองไทย
ประเทศไทยได้รับการยอมรับในระดับสากลว่าเป็นจุดหมายปลายทางอันดับต้นๆ สำหรับการใช้ชีวิตหลังเกษียณ การพักผ่อน และการลงทุน โดยเฉพาะในหมู่นักลงทุนและผู้ที่ต้องการบ้านหลังที่สอง ผมเชื่อว่าศักยภาพนี้ยังไม่ได้รับการปลดล็อกอย่างเต็มที่ หากเราสามารถสร้างกลไกที่ถูกต้องและโปร่งใสในการอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมาย
โครงการ “Thailand World Best Second Homes” ที่เคยมีการผลักดันในอดีตนั้นสะท้อนถึงวิสัยทัศน์ที่ชัดเจน แต่ยังขาดการนำไปสู่การปฏิบัติที่เป็นรูปธรรม ซึ่งในปัจจุบันสถานการณ์เอื้ออำนวยอย่างยิ่งต่อการผลักดันเรื่องนี้ เนื่องจากหลายประเทศในเอเชียและยุโรปกำลังเผชิญกับปัญหาค่าครองชีพที่สูงขึ้น การเมืองที่ไร้เสถียรภาพ หรือสภาพอากาศที่รุนแรง ทำให้ไทยกลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจด้วยปัจจัยที่เหนือกว่า ทั้งค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล การบริการทางการแพทย์ระดับโลก วัฒนธรรมที่เปิดกว้าง และภูมิอากาศที่อบอุ่นตลอดปี
การแก้ปัญหานอมินี: สร้างความโปร่งใสและรายได้ที่แท้จริง
สิ่งที่เราต้องยอมรับคือ ปัจจุบันมีชาวต่างชาติจำนวนมากที่เข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยผ่านช่องทางที่ไม่เป็นทางการ เช่น การใช้ชื่อบุคคลสัญชาติไทย (นอมินี) การจดทะเบียนสมรส หรือการจัดตั้งบริษัทจำกัด สิ่งนี้ไม่ได้ก่อให้เกิดความโปร่งใสในการตรวจสอบ ไม่สามารถจัดเก็บภาษีได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย และยังมีความเสี่ยงทางกฎหมายทั้งสำหรับผู้ซื้อและผู้ขาย
หากเราเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมายและมีเงื่อนไขที่ชัดเจน จะเป็นการดึงธุรกรรมเหล่านี้ขึ้นมาอยู่บนดินอย่างสมบูรณ์ สร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนต่างชาติ และที่สำคัญที่สุดคือ สามารถนำเงินตราต่างประเทศเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจไทยได้อย่างมหาศาล และรัฐบาลจะสามารถเก็บภาษีจากการซื้อขาย การถือครอง และภาษีอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องได้ครบถ้วน ซึ่งจะกลายเป็นอีกหนึ่งแหล่งรายได้สำคัญในการพัฒนาประเทศ นี่คือโอกาสในการสร้างระบบนิเวศการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่โปร่งใสและยั่งยืน
บทเรียนจากคอนโดมิเนียม: การถือครอง 49% คือจุดเริ่มต้นที่สมเหตุสมผล
ในอดีต รัฐบาลเคยอนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดในโครงการ ซึ่งกลไกนี้ได้พิสูจน์แล้วว่าประสบความสำเร็จอย่างสูง เป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญที่ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมไทยเติบโตอย่างก้าวกระโดด และดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติจำนวนมากโดยไม่ส่งผลกระทบต่อความมั่นคงของชาติหรือการแย่งที่ดินจากคนไทย ผมมองว่าโมเดลนี้สามารถนำมาปรับใช้กับการอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้เช่นกัน โดยอาจเริ่มต้นที่สัดส่วน 49% ก่อน และค่อยๆ พิจารณาเพิ่มขึ้นเป็น 60-70% เมื่อระบบเข้าที่และมีการประเมินผลกระทบอย่างรอบด้าน
เงื่อนไขที่เหมาะสมควรรวมถึง:
ประเภทอสังหาฯ: เน้นเฉพาะโครงการบ้านจัดสรรที่พัฒนาแล้ว ไม่รวมที่ดินเปล่า เพื่อควบคุมการพัฒนาและป้องกันการเก็งกำไรที่ดิน
สัดส่วนการถือครอง: เริ่มต้นที่ 49% ของจำนวนยูนิตในโครงการ หรือจำกัดจำนวนบ้านต่อโครงการ เช่น 5-10% ของบ้านทั้งหมดในระยะเริ่มต้น
ขนาดที่ดิน: กำหนดขนาดที่ดินที่ต่างชาติสามารถถือครองได้ เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา เพื่อให้สอดคล้องกับวัตถุประสงค์เพื่อการอยู่อาศัย ไม่ใช่การลงทุนเชิงอุตสาหกรรมขนาดใหญ่
ระยะเวลาประเมินผล: อาจกำหนดเป็นโครงการนำร่องในระยะเวลา 3-5 ปี เพื่อประเมินผลตอบรับและผลกระทบ ก่อนขยายผลหรือปรับปรุงเงื่อนไข
ไม่ใช่แค่ EEC แต่กระจายไปทั่วประเทศ: การกระจายรายได้สู่ภูมิภาค
เดิมทีหลายฝ่ายอาจมองว่าการอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ควรมุ่งเน้นเฉพาะในเขต EEC เช่น พัทยา ชลบุรี หรือระยอง ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานรองรับและเป็นแหล่งรวมนักลงทุน อย่างไรก็ตาม ผมมีความเห็นว่าเราไม่ควรจำกัดโอกาสเพียงแค่นั้น แต่ควรพิจารณากระจายการอนุญาตไปทั่วประเทศในจังหวัดที่มีศักยภาพ เช่น ภูเก็ต หัวหิน เชียงใหม่ หรือจังหวัดท่องเที่ยวอื่นๆ ที่ชาวต่างชาตินิยม
การกระจายโอกาสนี้จะช่วย:
ลดความแออัด: ลดแรงกดดันด้านราคาและทรัพยากรในพื้นที่ EEC
กระจายรายได้: เม็ดเงินลงทุนจะไหลไปสู่ภูมิภาคต่างๆ สร้างงาน สร้างรายได้ และกระตุ้นเศรษฐกิจในวงกว้าง
ส่งเสริมการพัฒนาท้องถิ่น: การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะนำไปสู่การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน บริการ และสิ่งอำนวยความสะดวกในท้องถิ่น
สร้างความหลากหลาย: ตอบสนองความต้องการที่หลากหลายของชาวต่างชาติ ทั้งผู้ที่ต้องการบ้านพักตากอากาศริมหาด บ้านในเมือง หรือบ้านในพื้นที่สงบเพื่อการเกษียณ
การลงทุนที่ยั่งยืน: ดึงดูดเงินทุนคุณภาพ
การอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ไม่ได้เป็นเพียงการแก้ไขปัญหาสินค้าคงค้าง แต่เป็นการสร้างโอกาสในการดึงดูด “เงินทุนคุณภาพ” เข้ามาในประเทศ ชาวต่างชาติที่ซื้อบ้านในไทยส่วนใหญ่มักเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง มีรายได้ประจำ และมีความตั้งใจที่จะพำนักอาศัยในประเทศไทยระยะยาว ซึ่งจะนำมาซึ่งการจับจ่ายใช้สอยในชีวิตประจำวัน ทั้งค่าอาหาร ค่าเดินทาง ค่าบริการต่างๆ รวมถึงการลงทุนในธุรกิจขนาดเล็ก การใช้บริการทางการแพทย์ และการศึกษาของบุตรหลาน สิ่งเหล่านี้จะสร้างผลกระทบแบบทวีคูณ (multiplier effect) ต่อเศรษฐกิจอย่างมหาศาล
นอกจากนี้ การมีสิทธิครอบครองทรัพย์สินอย่างถูกกฎหมายยังช่วยเพิ่มความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนในการพิจารณา การลงทุนระยะยาว ในประเทศไทย ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน เอง หรือการลงทุนในธุรกิจอื่นๆ ที่เกื้อหนุนกัน สิ่งนี้จะช่วยลดความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์และสร้างเสถียรภาพให้กับภาคเศรษฐกิจโดยรวม
การสร้างคณะกรรมการเฉพาะกิจ: การบูรณาการจากทุกภาคส่วน
ประเด็นเรื่อง ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร เป็นเรื่องละเอียดอ่อนและเกี่ยวข้องกับหลายมิติ ทั้งเศรษฐกิจ สังคม และความมั่นคง ดังนั้น การจัดตั้งคณะกรรมการหรือคณะอนุกรรมการเฉพาะกิจที่ประกอบด้วยตัวแทนจากภาครัฐ ภาคเอกชน ภาคประชาสังคม และผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมาย จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
คณะกรรมการนี้ควรมีภารกิจในการ:
รับฟังความคิดเห็น: เปิดเวทีรับฟังความเห็นจากทุกฝ่าย ทั้งผู้เห็นด้วยและผู้ที่อาจมีข้อกังวล เพื่อทำความเข้าใจถึงมุมมองและผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น
กำหนดกรอบกฎหมาย: ศึกษา กฎหมายที่ดิน และข้อจำกัดที่มีอยู่ เพื่อร่างกฎหมายหรือแก้ไขระเบียบข้อบังคับที่เกี่ยวข้องให้ชัดเจน รัดกุม และเป็นธรรม
วางแผนการดำเนินงาน: กำหนดขั้นตอน วิธีการ และเงื่อนไขที่โปร่งใสในการอนุญาตให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร
ศึกษาเปรียบเทียบ: วิเคราะห์โมเดลและมาตรการในต่างประเทศที่ประสบความสำเร็จในการดึงดูดการลงทุนอสังหาฯ จากต่างชาติ
ติดตามและประเมินผล: สร้างระบบการติดตามและประเมินผลกระทบทั้งทางเศรษฐกิจ สังคม และสิ่งแวดล้อมอย่างสม่ำเสมอ
ผมเชื่อว่าการทำงานร่วมกันอย่างบูรณาการนี้จะนำไปสู่ข้อสรุปที่เป็นประโยชน์ต่อประเทศชาติในระยะยาว และสามารถแก้ไขปัญหาข้อกังวลต่างๆ ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ทิศทางในอนาคต: การยกระดับประเทศสู่ศูนย์กลางอสังหาฯ โลก
ในระยะยาว การเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จะช่วยยกระดับประเทศไทยให้เป็นศูนย์กลางด้านอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยระดับโลก เราสามารถสร้างแบรนด์ “Thailand Home for the World” ที่ดึงดูดกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูงจากทั่วโลก ไม่ว่าจะเป็นผู้บริหารระดับสูงที่ต้องการบ้านใกล้แหล่งทำงานใน EEC ผู้เกษียณอายุที่มองหาคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น หรือแม้แต่นักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนอสังหาฯ ที่น่าสนใจ
การเดินหน้าในเรื่องนี้อย่างจริงจังในวันนี้ จะสร้างโอกาสมหาศาลสำหรับธุรกิจที่เกี่ยวข้องทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นายหน้าอสังหาฯ บริษัทที่ปรึกษาอสังหาฯ บริการจัดการอสังหาฯ สถาบันการเงินที่ให้บริการ การเงินอสังหาฯ รวมถึงอุตสาหกรรมก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ การบริการ และการท่องเที่ยว สิ่งเหล่านี้จะสร้างการจ้างงานและกระตุ้นการเติบโตทางเศรษฐกิจในภาพรวมอย่างยั่งยืน
สรุป: ถึงเวลาที่ต้องตัดสินใจอย่างมีวิสัยทัศน์
จากประสบการณ์ในอุตสาหกรรมนี้ ผมขอยืนยันว่าถึงเวลาแล้วที่ประเทศไทยจะต้องกล้าที่จะก้าวข้ามข้อจำกัดเดิมๆ และมองเห็นโอกาสที่อยู่ตรงหน้า การอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร อย่างเป็นทางการ ไม่ใช่แค่การตอบสนองความต้องการของภาคอสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออก หรือแก้ปัญหาระยะสั้น แต่เป็นการตัดสินใจเชิงยุทธศาสตร์ที่จะขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยให้เติบโต แข็งแกร่ง และโปร่งใสมากยิ่งขึ้นในระยะยาว หากดำเนินการอย่างรัดกุม มีการวางแผนอย่างรอบคอบ และสร้างกลไกที่โปร่งใส ผมเชื่อมั่นว่านี่จะเป็นอีกหนึ่งมาตรการสำคัญที่จะนำพาประเทศไทยไปสู่ยุคใหม่แห่งความรุ่งเรืองทางการเงินและการลงทุน
เรามีศักยภาพที่จะเป็นมากกว่าแหล่งท่องเที่ยว แต่เป็น “บ้าน” ที่น่าอยู่และน่าลงทุนสำหรับชาวโลก มาใช้โอกาสนี้ในการสร้างอนาคตที่สดใสให้กับประเทศชาติกันเถอะครับ
ร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการขับเคลื่อนอนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย! หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้พัฒนา หรือผู้สนใจในศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนในบ้านจัดสรรสำหรับชาวต่างชาติ หรือต้องการคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ตรง กรุณาติดต่อเราเพื่อพูดคุยถึงโอกาสที่รออยู่ หรือเข้าชมโครงการ บ้านจัดสรรชลบุรี และ บ้านจัดสรรระยอง ที่กำลังได้รับความสนใจอย่างสูง เพื่อเริ่มต้นการลงทุนที่ชาญฉลาดในประเทศไทยได้แล้ววันนี้
