ปลดล็อกศักยภาพ: อนาคตของการที่ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในประเทศไทย – โอกาสทองสำหรับอสังหาฯ ภาคตะวันออกและเศรษฐกิจชาติ
ในฐานะที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการปรับตัวของตลาดมาหลายระลอก แต่ไม่มีครั้งไหนที่การตัดสินใจเชิงนโยบายจะมีความสำคัญและเร่งด่วนเท่าในปัจจุบัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งประเด็นร้อนที่ว่าด้วยการเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในประเทศไทยได้อย่างถูกกฎหมาย ซึ่งผมเชื่อว่านี่คือหนึ่งในกุญแจสำคัญที่จะพลิกฟื้นและสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนให้กับเศรษฐกิจของชาติได้ โดยเฉพาะในทำเลทองอย่างภาคตะวันออกของเรา
วิกฤตเศรษฐกิจปัจจุบันและความจำเป็นในการกระตุ้นกำลังซื้อจากภายนอก
นับตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา ประเทศไทยเผชิญกับพายุเศรษฐกิจที่โหมกระหน่ำอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นผลกระทบจากสถานการณ์โรคระบาดโควิด-19 ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ที่ส่งผลต่อเศรษฐกิจโลก หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเกิน 90% ของ GDP รวมถึงโครงสร้างประชากรที่กำลังก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างเต็มตัว ปัจจัยเหล่านี้ได้กัดกร่อนกำลังซื้อภายในประเทศอย่างรุนแรง ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นหนึ่งในฟันเฟืองหลักของเศรษฐกิจ ต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างไม่เคยมีมาก่อน การขายบ้านและโครงการอสังหาฯ กลายเป็นเรื่องยากลำบาก เพราะผู้บริโภคชาวไทยมีข้อจำกัดด้านกำลังทรัพย์และความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อ
ในสถานการณ์เช่นนี้ การพึ่งพากำลังซื้อภายในประเทศเพียงอย่างเดียวจึงไม่เพียงพออีกต่อไป การมองหาแหล่งเงินทุนใหม่ ๆ และกำลังซื้อจากต่างประเทศ จึงไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่คือความจำเป็นเร่งด่วน การเปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรได้อย่างเป็นทางการ ไม่เพียงแต่จะช่วยระบายสต็อกบ้านที่มีอยู่ในตลาด แต่ยังนำมาซึ่งเม็ดเงินลงทุนมหาศาลที่สามารถฉีดเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจไทยได้อย่างรวดเร็วและมีประสิทธิภาพ
จาก “นอมินี” สู่ความโปร่งใส: ทำไมต้องเปลี่ยนกฎหมาย?
สิ่งที่ปฏิเสธไม่ได้ในปัจจุบันคือ แม้กฎหมายไทยจะจำกัดการถือครองอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดินและบ้านจัดสรรของชาวต่างชาติ แต่ในทางปฏิบัติ เราต่างทราบดีว่ามีการซื้อขายผ่าน “นอมินี” หรือการใช้ชื่อคนไทยเป็นผู้ถือครองแทนอย่างแพร่หลาย ไม่ว่าจะเป็นคู่สมรสชาวไทย การจัดตั้งบริษัทโดยมีผู้ถือหุ้นชาวไทย หรือแม้กระทั่งการทำสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นช่องทางที่เกิดขึ้นเพื่อตอบสนองความต้องการของชาวต่างชาติที่ต้องการมีบ้านในประเทศไทย โดยเฉพาะกลุ่มผู้เกษียณอายุหรือผู้ที่ต้องการบ้านหลังที่สอง (Second Home) ในประเทศที่เราถูกจัดอันดับให้เป็นหนึ่งในประเทศที่น่าอยู่ที่สุดในโลก
ปัญหาของระบบนอมินีคือ ความไม่โปร่งใส ความเสี่ยงทั้งสำหรับชาวต่างชาติผู้ซื้อที่อาจเสียสิทธิ์การเป็นเจ้าของที่แท้จริง และความเสี่ยงต่อประเทศชาติในแง่ของการไม่สามารถควบคุมหรือเก็บภาษีได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย การมีข้อกำหนดทางกฎหมายที่ชัดเจนและโปร่งใสเกี่ยวกับการที่ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จะช่วยยกระดับความน่าเชื่อถือของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ดึงดูดนักลงทุนคุณภาพ และนำพาเงินตราต่างประเทศเข้ามาอย่างถูกกฎหมาย ซึ่งจะส่งผลดีต่อระบบภาษีและการหมุนเวียนของเงินในประเทศ
บทเรียนจากคอนโดมิเนียม: โมเดลที่พิสูจน์แล้ว
เมื่อย้อนดูประวัติศาสตร์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของไทย เรามีบทเรียนที่ประสบความสำเร็จจากการเปิดให้ต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดคอนโดมิเนียมได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการ ข้อกำหนดนี้พิสูจน์แล้วว่าช่วยกระตุ้นตลาดคอนโดฯ ให้เติบโตอย่างก้าวกระโดด ดึงดูดเงินลงทุนจากต่างชาติจำนวนมาก และเป็นส่วนสำคัญในการพัฒนาเมืองให้ทันสมัย การนำโมเดลที่คล้ายคลึงกันมาปรับใช้กับการที่ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จึงเป็นแนวคิดที่มีเหตุผลและมีหลักฐานเชิงประจักษ์รองรับ
ประธานเจ้าหน้าที่บริหารอย่างคุณมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ ผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ชลบุรีและระยอง ได้ย้ำถึงความจำเป็นในการผลักดัน “Thailand World Best Second Homes” ซึ่งผมเห็นด้วยอย่างยิ่ง แนวคิดนี้ไม่ได้จำกัดอยู่แค่การระบายสต็อก แต่เป็นการยกระดับประเทศไทยให้เป็นจุดหมายปลายทางระดับโลกสำหรับการอยู่อาศัยและการลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง หากมีชาวต่างชาติมาซื้อบ้านในโครงการสัก 1 แสนหลัง ด้วยราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาทต่อหลัง เม็ดเงินที่ไหลเข้ามาจะสามารถขับเคลื่อน GDP ของประเทศให้เติบโตได้อย่างมีนัยสำคัญ
ภาคตะวันออก: ประตูสู่โอกาสและทำเลทองสำหรับการลงทุน
เมื่อพูดถึงการที่ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จะขาดการกล่าวถึงภาคตะวันออกไปไม่ได้เลย ด้วยศักยภาพของพื้นที่ในโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งประกอบด้วยจังหวัดชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ที่มีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานระดับเมกะโปรเจกต์ ทั้งสนามบินอู่ตะเภา ท่าเรือมาบตาพุด ท่าเรือแหลมฉบัง และระบบคมนาคมที่ทันสมัย ทำให้ภาคตะวันออกเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจและอุตสาหกรรมที่สำคัญของประเทศ นอกจากนี้ ยังเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่มีชื่อเสียงระดับโลกอย่างพัทยา ที่ดึงดูดนักท่องเที่ยวและผู้ต้องการมาพำนักระยะยาวอยู่แล้ว
จากประสบการณ์ของผมในฐานะผู้ประกอบการในพื้นที่ ผมเห็นความต้องการที่แท้จริงจากชาวต่างชาติที่ต้องการมีที่พักอาศัยเป็นของตนเองในภูมิภาคนี้ ไม่ว่าจะเป็นผู้บริหารชาวต่างชาติที่มาทำงานใน EEC นักลงทุน หรือแม้แต่กลุ่มผู้เกษียณอายุที่หลงใหลในวัฒนธรรมและธรรมชาติของไทย การเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในภาคตะวันออก จะเป็นการเติมเต็มความต้องการที่ยังไม่ได้รับการตอบสนองอย่างเต็มที่ และเป็นการใช้ประโยชน์จากโครงสร้างพื้นฐานที่ภาครัฐได้ลงทุนไปแล้วอย่างคุ้มค่าที่สุด
ข้อเสนอแนะเชิงปฏิบัติ: สร้างสมดุลระหว่างโอกาสและการควบคุม
แน่นอนว่าการเปลี่ยนแปลงกฎหมายใหญ่ย่อมต้องมาพร้อมกับมาตรการควบคุมและเงื่อนไขที่รัดกุม เพื่อป้องกันผลกระทบที่ไม่พึงประสงค์ และสร้างความมั่นใจให้กับทุกฝ่าย
การจัดตั้งคณะกรรมการร่วม: คุณวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ได้เน้นย้ำถึงความสำคัญของการจัดตั้งคณะกรรมการร่วม ซึ่งประกอบด้วยตัวแทนจากภาครัฐ ภาคเอกชน ภาคประชาสังคม รวมถึงผู้ที่ไม่เห็นด้วย เพื่อเปิดเวทีปรึกษาหารืออย่างรอบด้าน โดยเฉพาะการรับฟังมุมมองที่อาจกังวล เพื่อหาข้อกำหนดและระเบียบวิธีปฏิบัติที่เหมาะสมที่สุด
กำหนดสัดส่วนและเงื่อนไขเริ่มต้น: คล้ายคลึงกับคอนโดมิเนียม ควรมีการกำหนดสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์เบื้องต้น เช่น อาจเริ่มจาก 49% ของแต่ละโครงการบ้านจัดสรร หรือกำหนดพื้นที่การถือครองต่อแปลง เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา พร้อมทั้งอาจมีเงื่อนไขระยะเวลาดำเนินการ เช่น ต้องซื้ออสังหาฯ ภายใน 3-5 ปี เพื่อประเมินผลตอบรับ
เน้นที่บ้านพร้อมที่ดิน ไม่ใช่ที่ดินเปล่า: เพื่อป้องกันการเก็งกำไรที่ดินเปล่า ควรจำกัดการซื้อขายเฉพาะบ้านพร้อมที่ดินในโครงการบ้านจัดสรรเท่านั้น ไม่ควรรวมถึงที่ดินเปล่า เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดในแง่ของการพัฒนาที่อยู่อาศัยและกระตุ้นการลงทุนในการก่อสร้าง
กระจายโอกาส ไม่จำกัดเฉพาะ EEC: แม้ EEC จะมีศักยภาพสูง แต่การเปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรควรครอบคลุมทั่วประเทศ ไม่ควรจำกัดเป็นแซนด์บ็อกซ์ในพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่ง เพื่อเป็นการกระจายรายได้และกระตุ้นเศรษฐกิจในภูมิภาคอื่น ๆ ด้วย
มาตรการภาษีและค่าธรรมเนียมที่ชัดเจน: ควรมีการกำหนดโครงสร้างภาษีอสังหาริมทรัพย์สำหรับต่างชาติ ค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาฯ และภาษีอื่น ๆ ที่ชัดเจนและเป็นธรรม เพื่อให้เกิดรายได้เข้าสู่ภาครัฐอย่างเต็มที่ และเป็นการสร้างความเท่าเทียมกับนักลงทุนไทย
ทางเลือกการเช่าระยะยาวที่น่าสนใจ: แม้การเช่าระยะยาว 30 ปี จะมีข้อจำกัด แต่ก็ควรปรับปรุงเงื่อนไขให้มีความยืดหยุ่นและน่าสนใจมากขึ้น เพื่อเป็นอีกหนึ่งทางเลือกสำหรับต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร สำหรับผู้ที่ยังไม่พร้อมซื้อขาด แต่ต้องการสิทธิ์การใช้งานระยะยาว
ประโยชน์มหาศาลที่รออยู่: การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเติบโตของชาติ
หากประเทศไทยสามารถปลดล็อกข้อจำกัดและสร้างกรอบกฎหมายที่ชัดเจนเกี่ยวกับการที่ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรได้สำเร็จ ประโยชน์ที่จะเกิดขึ้นจะครอบคลุมในหลายมิติ:
กระตุ้น GDP และการหมุนเวียนเศรษฐกิจ: เม็ดเงินที่ไหลเข้าสู่ระบบจะช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจในภาพรวม ทั้งในภาคอสังหาริมทรัพย์ การก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง ไปจนถึงภาคบริการ การท่องเที่ยว ร้านอาหาร และการค้าปลีก
สร้างงานและพัฒนาทักษะ: การลงทุนใหม่ ๆ จะนำมาซึ่งการสร้างงานทั้งทางตรงและทางอ้อม ช่วยลดปัญหาการว่างงาน และเพิ่มโอกาสในการพัฒนาทักษะแรงงานในหลายภาคส่วน
เพิ่มรายได้ภาครัฐ: จากภาษีอสังหาริมทรัพย์ ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้ และภาษีมูลค่าเพิ่ม จะเป็นแหล่งรายได้สำคัญให้กับประเทศ
ยกระดับคุณภาพชีวิตและสาธารณูปโภค: การเข้ามาของชาวต่างชาติมักจะนำมาซึ่งความต้องการบริการและสาธารณูปโภคที่มีคุณภาพ ซึ่งจะส่งผลให้มีการลงทุนและพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่
สร้างความโปร่งใสและลดความเสี่ยง: การเปลี่ยนจากการใช้นอมินีมาสู่ระบบที่ถูกกฎหมาย จะช่วยลดความเสี่ยงทางกฎหมายและสร้างความเชื่อมั่นให้กับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย
อนาคตที่สดใสของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย: ก้าวสู่ปี 2025 และหลังจากนั้น
ในมุมมองของผม แนวโน้มการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2025 และในอนาคต จะถูกขับเคลื่อนด้วยความสามารถในการดึงดูดนักลงทุนจากภายนอกมากขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะในกลุ่มนักลงทุนที่กำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนดี หรือบ้านพักตากอากาศสำหรับพักผ่อนและทำงานจากระยะไกล การที่ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรได้ จะเป็นส่วนสำคัญในการตอบสนองความต้องการเหล่านี้ และดึงดูดผู้มีกำลังซื้อสูงจากทั่วโลก
ตลาดบ้านหรูไทย โดยเฉพาะในพื้นที่ภาคตะวันออก เช่น พัทยา ชลบุรี และระยอง มีศักยภาพสูงมากในการดึงดูดนักลงทุนกลุ่มนี้ แต่การเติบโตจะเกิดขึ้นได้อย่างเต็มที่ก็ต่อเมื่อเรามีกฎหมายที่เอื้ออำนวยและสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุนต่างชาติได้อย่างแท้จริง
บทสรุป: ถึงเวลาที่ต้องตัดสินใจอย่างเด็ดขาด
จากประสบการณ์กว่า 10 ปีในวงการนี้ ผมขอยืนยันว่าถึงเวลาแล้วที่ประเทศไทยจะต้องกล้าตัดสินใจครั้งสำคัญเพื่อปลดล็อกศักยภาพทางเศรษฐกิจที่ซ่อนอยู่ การเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรภายใต้กรอบกฎหมายที่รัดกุม ไม่เพียงแต่จะเป็นการฉีดกระแสเลือดใหม่เข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังอ่อนแรง แต่ยังเป็นการวางรากฐานที่แข็งแกร่งให้เศรษฐกิจของประเทศสามารถเติบโตได้อย่างยั่งยืนในระยะยาว
การหารืออย่างรอบด้าน การพิจารณาเงื่อนไขอย่างถี่ถ้วน และการสร้างสมดุลระหว่างประโยชน์ทางเศรษฐกิจกับการรักษาผลประโยชน์ของชาติ คือหัวใจสำคัญของความสำเร็จนี้ ผมเชื่อว่าด้วยวิสัยทัศน์ที่กว้างไกลและความร่วมมือจากทุกภาคส่วน เราจะสามารถเปลี่ยนความท้าทายให้เป็นโอกาสทอง และยกระดับประเทศไทยให้เป็นศูนย์กลางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์และแหล่งพักผ่อนสำหรับชาวต่างชาติอย่างแท้จริง
หากท่านสนใจข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในภาคตะวันออก หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับโอกาสในการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดต่างชาติอย่างมีประสิทธิภาพ โปรดติดต่อทีมงานของเรา เราพร้อมให้คำแนะนำด้วยประสบการณ์และความเชี่ยวชาญเพื่อนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังจะพลิกโฉมนี้
