ปลดล็อกศักยภาพเศรษฐกิจไทย: โอกาสทองที่ซ่อนอยู่ในกฎหมาย “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” – ทิศทางใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมเฝ้ามองพัฒนาการและความท้าทายต่างๆ ที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญมาโดยตลอด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในยุคปัจจุบันที่สถานการณ์เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจภายในประเทศผันผวนอย่างต่อเนื่อง ท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจที่ยืดเยื้อมาตั้งแต่สถานการณ์โควิด-19 หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง กำลังซื้อภายในประเทศที่หดตัว และการก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างเต็มตัว ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์ และนี่คือจุดที่ผมเชื่อว่าเราจำเป็นต้องมองหา “ทางออก” ที่กล้าหาญและนอกกรอบ เพื่อพลิกฟื้นและสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนให้กับประเทศ โดยเฉพาะประเด็นที่ถูกหยิบยกขึ้นมาพิจารณาอย่างจริงจังอีกครั้ง นั่นคือ การพิจารณาแก้ไขกฎหมายเพื่อให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ในประเทศไทยได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย
ความจำเป็นเร่งด่วนที่มิอาจมองข้าม: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในภาวะเปราะบาง
จากประสบการณ์ในภาคสนาม ผมเห็นได้อย่างชัดเจนว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน โดยเฉพาะในพื้นที่ภาคตะวันออกอย่างชลบุรี ระยอง ซึ่งเคยเป็นหัวหอกสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศจากโครงการ EEC (ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก) กำลังเผชิญกับยอดขายที่ชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ปัญหาหลักมาจากกำลังซื้อของผู้บริโภคชาวไทยที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ สภาวะเหล่านี้ส่งผลให้ผู้ประกอบการจำนวนมากต้องแบกรับภาระสต็อกที่อยู่อาศัยที่ยังไม่ได้ขาย และชะลอการลงทุนโครงการใหม่ๆ ซึ่งในระยะยาวจะส่งผลกระทบต่อการจ้างงานและห่วงโซ่อุปทานทั้งหมดในภาคอสังหาริมทรัพย์
ขณะเดียวกัน ประเทศไทยยังคงเป็นจุดหมายปลายทางอันดับต้นๆ ที่ชาวต่างชาติทั่วโลก โดยเฉพาะกลุ่มผู้เกษียณอายุและนักลงทุนต่างชาติระดับสูง ให้ความสนใจเข้ามาพำนักและลงทุน นี่คือ “ขุมทรัพย์” ที่เรายังไม่ได้ใช้ประโยชน์อย่างเต็มที่ การเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมาย ไม่ใช่แค่การแก้ปัญหาเฉพาะหน้า แต่เป็นการวางรากฐานระยะยาวเพื่อดึงดูดเม็ดเงินลงทุนต่างประเทศโดยตรง (FDI) และกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ
ปรากฏการณ์ “นอมินี”: ความจริงที่ต้องยอมรับและหาทางออก
สิ่งหนึ่งที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทุกคนทราบดี คือการที่ชาวต่างชาติจำนวนมากในปัจจุบันยังคงใช้วิธีการ “นอมินี” หรือการให้บุคคลสัญชาติไทยถือครองกรรมสิทธิ์แทน เพื่อให้สามารถซื้อบ้านจัดสรรในประเทศไทยได้ ปรากฏการณ์นี้ไม่ใช่เรื่องใหม่ และเป็นสิ่งที่เกิดขึ้นมายาวนาน แต่ผมมองว่านี่คือ “บาดแผล” ที่ทำให้เราสูญเสียโอกาสสำคัญในการจัดเก็บรายได้ภาษี สร้างความไม่โปร่งใส และยังก่อให้เกิดความเสี่ยงทางกฎหมายทั้งต่อผู้ซื้อและผู้ขาย รวมถึงคู่สมรสชาวไทยที่อาจถูกนำไปใช้เป็นเครื่องมือโดยไม่ตั้งใจ หากเกิดกรณีพิพาท การแก้ไขกฎหมายเพื่ออนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามระเบียบ จะเป็นการนำกิจกรรมเหล่านี้ขึ้นมาอยู่บนดิน ทำให้เกิดความโปร่งใส ตรวจสอบได้ และที่สำคัญคือสามารถจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ เข้าประเทศได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย
ข้อเสนอจากภาคตะวันออก: กรอบแนวคิดที่เป็นไปได้
จากเวทีสัมมนาและข้อหารือต่างๆ ที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรีและผู้ประกอบการในพื้นที่ ผมเห็นข้อเสนอที่เป็นรูปธรรมและน่าสนใจ ซึ่งควรได้รับการพิจารณาจากรัฐบาลอย่างเร่งด่วน โดยมีแกนหลักคือ:
การจัดตั้งคณะกรรมการเฉพาะกิจ: การพิจารณาเรื่องนี้ไม่ใช่เรื่องง่ายและมีหลายมิติที่ต้องคำนึงถึง การตั้งคณะกรรมการที่มีตัวแทนจากภาครัฐ ภาคเอกชน ภาคประชาสังคม และผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทุกฝ่าย รวมถึงผู้ที่ไม่เห็นด้วย เพื่อเปิดเวทีปรึกษาหารืออย่างรอบด้าน จะช่วยให้เกิดการตกผลึกทางความคิดและสร้างข้อกำหนดที่เหมาะสมและยอมรับได้จากทุกฝ่าย
เริ่มต้นด้วยสัดส่วนที่ชัดเจน (คล้ายคอนโดมิเนียม): แนวคิดที่ให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ได้ไม่เกิน 49% ของโครงการบ้านจัดสรรทั้งหมด เหมือนกับคอนโดมิเนียม ถือเป็นจุดเริ่มต้นที่สมเหตุสมผลและสามารถควบคุมได้ หากผลตอบรับดี ก็อาจพิจารณาเพิ่มสัดส่วนในอนาคต เช่น 60-70% ตามที่บางผู้ประกอบการเสนอ
จำกัดพื้นที่และประเภทอสังหาริมทรัพย์: การจำกัดการซื้อเฉพาะโครงการบ้านจัดสรร ไม่ใช่ที่ดินเปล่า เพื่อป้องกันการเก็งกำไรที่ดิน และการจำกัดขนาดที่ดินต่อแปลง เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา จะช่วยสร้างความมั่นใจว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือเป็นบ้านตากอากาศ มากกว่าการลงทุนเพื่อครอบครองที่ดินขนาดใหญ่
กำหนดระยะเวลาประเมินผล: การกำหนดระยะเวลาการดำเนินการภายใน 3-5 ปี เพื่อประเมินผลตอบรับและผลกระทบ ถือเป็นแนวทางที่รอบคอบ ช่วยให้รัฐบาลสามารถปรับปรุงแก้ไขข้อกำหนดต่างๆ ได้ตามสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป
กระจายโอกาสสู่ทั่วประเทศ ไม่จำกัดแค่ EEC: แม้ว่าแนวคิดนี้จะริเริ่มจากภาคตะวันออก แต่ผมมองว่าการจำกัดให้ซื้อได้เฉพาะในพื้นที่ EEC เท่านั้นจะจำกัดศักยภาพที่แท้จริง การอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้ทั่วประเทศ โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวสำคัญอื่นๆ เช่น ภูเก็ต เชียงใหม่ หรือเมืองรองที่มีศักยภาพ จะช่วยกระจายเม็ดเงินลงทุนและสร้างการเติบโตให้กับเศรษฐกิจในวงกว้าง ไม่ใช่กระจุกตัวแค่พื้นที่ใดพื้นที่หนึ่ง
ผลประโยชน์มหาศาลที่ประเทศไทยจะได้รับ:
หากเราสามารถปลดล็อกกฎหมายนี้ได้จริง ผลประโยชน์ที่จะเกิดขึ้นกับประเทศไทยนั้นมหาศาลและหลากหลายมิติ:
กระตุ้น GDP และเศรษฐกิจภาพรวม: การดึงเม็ดเงินจาก นักลงทุนต่างชาติ ให้เข้ามาซื้อบ้านจัดสรรโดยตรง จะก่อให้เกิดการหมุนเวียนของเงินตราต่างประเทศจำนวนมหาศาล หากมีต่างชาติซื้อบ้าน 100,000 หลัง ในราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาทต่อหลัง จะสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจได้ถึง 500,000 – 1,000,000 ล้านบาท ซึ่งสามารถช่วยพลิกฟื้น GDP ของประเทศได้อย่างก้าวกระโดด การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทยจากต่างชาติจะเป็นฟันเฟืองสำคัญ
เพิ่มรายได้ภาษีเข้ารัฐ: เมื่อการซื้อขายเกิดขึ้นอย่างถูกกฎหมาย รัฐบาลจะสามารถจัดเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีการโอน ภาษีโรงเรือนและที่ดิน รวมถึงภาษีเงินได้จากการจับจ่ายใช้สอยของชาวต่างชาติที่เข้ามาพำนัก ซึ่งจะเป็นแหล่งรายได้ใหม่ที่สำคัญในการพัฒนาประเทศ
ฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์: การระบายสต็อกบ้านจัดสรรที่ค้างอยู่ จะช่วยลดภาระผู้ประกอบการ ทำให้พวกเขามีกำลังใจในการลงทุนโครงการใหม่ๆ สร้างงานในภาคก่อสร้างและอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้อง รวมถึงการลงทุนในภาคบริการและ อสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต หรือ โครงการบ้านจัดสรรพัทยา ก็จะคึกคักเป็นพิเศษ
ดึงดูดกลุ่มที่มีคุณภาพ: การเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จะดึงดูดกลุ่มผู้เกษียณอายุที่มีกำลังซื้อสูง กลุ่มผู้เชี่ยวชาญ และนักลงทุนจากทั่วโลกเข้ามาพำนักในประเทศไทย ซึ่งกลุ่มเหล่านี้มักจะนำเงินมาใช้จ่ายในประเทศอย่างต่อเนื่อง ทั้งค่าครองชีพ การท่องเที่ยว การศึกษา การแพทย์ และการลงทุนอื่นๆ ก่อให้เกิด Multiplier Effect ทางเศรษฐกิจ
ส่งเสริมภาพลักษณ์ความโปร่งใส: การเปลี่ยนผ่านจากระบบนอมินีที่ไม่โปร่งใส มาสู่การซื้อขายที่ถูกต้องตามกฎหมาย จะช่วยยกระดับความน่าเชื่อถือและภาพลักษณ์ของประเทศไทยในสายตานักลงทุนและชาวต่างชาติทั่วโลก ผมเชื่อว่าการมี ผู้เชี่ยวชาญกฎหมายอสังหาฯ เข้ามาให้คำปรึกษาจะเป็นส่วนสำคัญในการสร้างความมั่นใจ
การจัดการความกังวลและแนวทางป้องกัน:
แน่นอนว่าทุกการเปลี่ยนแปลงย่อมมาพร้อมกับความกังวล ผมเข้าใจถึงข้อถกเถียงต่างๆ โดยเฉพาะเรื่องการควบคุมการเก็งกำไรที่อาจส่งผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ของคนไทย หรือความกังวลด้านความมั่นคง ผมมองว่าเราสามารถจัดการความกังวลเหล่านี้ได้ด้วยมาตรการที่รัดกุม:
การกำหนดเงื่อนไขที่ชัดเจน: การเน้นย้ำว่าต่างชาติสามารถซื้อได้เฉพาะบ้านจัดสรร ไม่ใช่ที่ดินเปล่า และอาจจำกัดจำนวนยูนิตต่อโครงการหรือจำกัดขนาดที่ดิน ก็จะเป็นการป้องกันการเก็งกำไรที่ดินและยังคงรักษาอำนาจในการควบคุมของรัฐบาลไทย
การบังคับใช้กฎหมายที่เข้มแข็ง: การมีหน่วยงานเฉพาะกิจที่ทำหน้าที่ตรวจสอบและกำกับดูแลอย่างเข้มงวด จะช่วยให้การซื้อขายเป็นไปตามเจตนารมณ์ของกฎหมาย ป้องกันการใช้ช่องโหว่ และสร้างความมั่นใจให้กับทุกฝ่าย
การสื่อสารและสร้างความเข้าใจ: รัฐบาลจำเป็นต้องสื่อสารข้อมูลและเหตุผลเบื้องหลังการแก้ไขกฎหมายอย่างโปร่งใส และเปิดโอกาสให้สาธารณชนได้แสดงความคิดเห็น เพื่อสร้างความเข้าใจและลดความกังวลที่อาจเกิดขึ้น
มิติระดับโลก: บทเรียนจากนานาชาติ
หลายประเทศทั่วโลกที่มีเศรษฐกิจพึ่งพารายได้จากการท่องเที่ยวและการลงทุน อย่างเช่น สเปน โปรตุเกส สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ หรือแม้กระทั่งบางรัฐในสหรัฐอเมริกา ต่างก็มีนโยบายที่เปิดกว้างให้ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ภายใต้เงื่อนไขที่แตกต่างกันไป บางประเทศใช้กลไกการออก Golden Visa เพื่อดึงดูดการลงทุน ซึ่งนอกจากจะเป็นการดึงดูดเงินลงทุนอสังหาฯแล้ว ยังเป็นแนวทางในการดึงดูดผู้มีศักยภาพเข้ามาอยู่อาศัยในระยะยาว การศึกษาบทเรียนจากประเทศเหล่านี้จะช่วยให้ประเทศไทยสามารถออกแบบนโยบายที่เหมาะสมกับบริบทของเราได้มากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะการสร้าง ที่อยู่อาศัยสำหรับชาวต่างชาติ ที่ได้มาตรฐานสากล
ก้าวต่อไปเพื่ออนาคตของชาติ
ผมเชื่อว่าถึงเวลาแล้วที่ประเทศไทยจะต้องกล้าคิดและกล้าตัดสินใจในประเด็นการให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร อย่างถูกกฎหมาย ไม่ใช่แค่เพียงการรอคอยให้เศรษฐกิจฟื้นตัวตามธรรมชาติ แต่เป็นการสร้างโอกาสใหม่ๆ จากจุดแข็งของประเทศที่เรามีอยู่แล้ว ไม่ว่าจะเป็นภาพลักษณ์ของการเป็นประเทศที่น่าอยู่ ผู้คนเป็นมิตร ค่าครองชีพไม่สูงมาก และมีแหล่งท่องเที่ยวที่สวยงาม การเปิดประตูบานนี้จะเป็นการส่งสัญญาณที่ชัดเจนถึงนักลงทุนทั่วโลกว่าประเทศไทยพร้อมสำหรับการลงทุน และจะช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจในระยะยาวได้อย่างมหาศาล โดยเฉพาะในภาวะที่ตลาดภายในประเทศอ่อนแรงดังเช่นทุกวันนี้
ในฐานะ ที่ปรึกษาอสังหาฯ ต่างชาติ และผู้ประกอบการ ผมเห็นศักยภาพที่ยิ่งใหญ่ของแนวคิดนี้ การแก้ไขกฎหมายนี้ไม่ใช่เพียงแค่การสร้างยอดขายให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นการวางรากฐานสำคัญในการดึงดูดเงินทุนและกำลังซื้อจากต่างประเทศ เพื่อมาเติมเต็มช่องว่างที่กำลังซื้อภายในประเทศไม่สามารถตอบสนองได้อีกต่อไป นี่คือโอกาสสำคัญของประเทศไทยในการก้าวข้ามความท้าทายทางเศรษฐกิจ และสร้างความแข็งแกร่งอย่างยั่งยืนในอนาคต
ก้าวสำคัญสู่การเป็นศูนย์กลางที่อยู่อาศัยระดับโลก:
การอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ไม่ใช่แค่มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจระยะสั้น แต่คือการวางวิสัยทัศน์ระยะยาวให้ประเทศไทยก้าวขึ้นเป็นศูนย์กลางสำหรับผู้ที่ต้องการ การวางแผนเกษียณในไทย หรือผู้ที่ต้องการ ซื้อบ้านตากอากาศในไทย เพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น ด้วยระบบ กฎหมายที่ดินสำหรับต่างชาติ ที่ชัดเจนและเป็นธรรม จะช่วยเพิ่มความน่าดึงดูดใจของประเทศไทยในเวทีโลก และดึงดูดกลุ่มประชากรคุณภาพสูงเข้ามาในประเทศ ซึ่งจะนำมาซึ่งนวัตกรรม ความรู้ และการลงทุนใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง
การผลักดันเรื่องนี้อย่างจริงจังใน แนวโน้มปี 2025 และหลังจากนี้ จะเป็นบทพิสูจน์ถึงความกล้าหาญและวิสัยทัศน์ของผู้นำประเทศในการนำพาเศรษฐกิจไทยฝ่าวิกฤตและสร้างโอกาสใหม่ๆ ให้กับคนไทยทุกคนอย่างแท้จริง
ถึงเวลาแล้วที่เราต้องลงมือทำ:
การแก้ปัญหาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซา และการกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศให้กลับมาผงกหัวได้อย่างรวดเร็ว ไม่สามารถรอได้อีกต่อไป ผมขอเรียกร้องให้ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง ทั้งภาครัฐและภาคเอกชน มาร่วมกันหารืออย่างจริงจังและเร่งผลักดันข้อเสนอนี้ให้เกิดขึ้นจริงโดยเร็วที่สุด การมีนโยบายที่ชัดเจนและสนับสนุนการลงทุนจากต่างประเทศ จะเป็นก้าวสำคัญที่ช่วยปลดล็อกศักยภาพอันมหาศาลของประเทศ และนำพาประเทศไทยไปสู่ยุคใหม่แห่งความรุ่งเรืองอย่างยั่งยืน
หากท่านต้องการข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับการเตรียมความพร้อมสำหรับ การซื้อบ้านในประเทศไทยสำหรับต่างชาติ โปรดติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เราพร้อมที่จะให้คำแนะนำและช่วยท่านสำรวจ โอกาสลงทุนอสังหาฯ ที่ดีที่สุดเพื่ออนาคตของท่านและประเทศไทย
