การพลิกโฉมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: โอกาสทองที่รอการปลดล็อกผ่าน “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร”
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวิวัฒนาการและพลวัตของตลาดนี้อย่างใกล้ชิด ไม่ว่าจะเป็นช่วงขาขึ้นที่รุ่งโรจน์ หรือช่วงขาลงที่ท้าทายอย่างที่เราเผชิญอยู่ ณ ปัจจุบัน บทบาทของภาคอสังหาริมทรัพย์ในฐานะกลไกขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศนั้นไม่เคยลดความสำคัญลง แต่คำถามสำคัญคือ เราจะปลดล็อกศักยภาพที่แท้จริงของมันได้อย่างไร ในห้วงเวลาที่กำลังซื้อภายในประเทศอ่อนแรงและเศรษฐกิจโลกผันผวน การพิจารณาแนวทางใหม่ๆ อย่างการอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมาย จึงไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็น “ความจำเป็นเร่งด่วน” ที่จะนำพาทิศทางใหม่มาสู่ตลาดของเราในปี 2568 และในอนาคตอันใกล้
วิกฤตเศรษฐกิจไทย: แรงกดดันที่ตลาดอสังหาฯ ต้องเผชิญ
สถานการณ์ปัจจุบันของเศรษฐกิจไทยยังคงฟื้นตัวอย่างเชื่องช้าหลังเผชิญวิกฤตการณ์ระบาดของโควิด-19 มาตั้งแต่ปี 2563 ซ้ำเติมด้วยภาวะเงินเฟ้อที่ยังคงเป็นประเด็นใหญ่ หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเกิน 90% ของ GDP สะท้อนถึงกำลังซื้อที่ถดถอยอย่างน่าเป็นห่วง และยิ่งเมื่อพิจารณาถึงการก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างสมบูรณ์ ปัญหาขาดแคลนแรงงานมีฝีมือและภาวะชะลอตัวทางเศรษฐกิจในระยะยาวก็ยิ่งชัดเจน ปัจจัยเหล่านี้ได้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทั่วประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงล่าง ที่มียอดขายซบเซาอย่างเห็นได้ชัด เพราะคนไทยจำนวนมากไม่มีกำลังซื้อเพียงพอที่จะเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือแม้แต่จะจ่ายดาวน์
ในสถานการณ์เช่นนี้ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก โดยเฉพาะในภูมิภาคที่มีศักยภาพสูงอย่าง อสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออก ทั้งในจังหวัด ชลบุรี และ ระยอง ซึ่งเป็นประตูสำคัญสู่โครงการระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ได้เริ่มส่งสัญญาณและผลักดันให้มีการ แก้กฎหมายต่างชาติซื้ออสังหาฯ เพื่อเปิดโอกาสให้เงินลงทุนจากต่างชาติเข้ามาหล่อเลี้ยงภาคธุรกิจนี้โดยตรง ไม่ใช่เพียงแค่รอการฟื้นตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศเท่านั้น นี่คือจุดเปลี่ยนที่สำคัญ และเป็นนิมิตหมายของการมองหา “ทางออกใหม่” จากวิกฤตที่สะสมมายาวนาน
ข้อเสนอจากกูรูภาคตะวันออก: การปลดล็อกศักยภาพผ่าน “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร”
อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี และอดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างคุณมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ ได้ฉายภาพให้เห็นว่า ประเทศไทยมีความจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องพิจารณาประเด็นนี้อย่างจริงจัง ข้อเสนอที่สำคัญคือการอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อยกระดับประเทศไทยให้เป็น “World Best Second Homes” ซึ่งเป็นความฝันที่สามารถเป็นจริงได้ หากเรามีความกล้าหาญทางนโยบายมากพอ ทุกวันนี้เราปฏิเสธไม่ได้ว่ามีชาวต่างชาติจำนวนมากที่ปรารถนาจะเข้ามาพำนักในประเทศไทย โดยเฉพาะกลุ่มวัยเกษียณ หรือผู้ที่ต้องการบ้านพักตากอากาศในทำเลสวยงาม แต่ติดข้อจำกัดทางกฎหมายเรื่องการถือครองอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ต้องพึ่งพาวิธีการที่เรียกว่า “นอมินี” ซึ่งเป็นช่องทางที่เต็มไปด้วยความเสี่ยงและไม่โปร่งใส ทั้งต่อตัวผู้ซื้อและต่อระบบเศรษฐกิจของประเทศเอง
การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร โดยตรง จะช่วยดึงดูดเม็ดเงินลงทุนมหาศาลเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจไทยได้ทันที ลองนึกภาพว่า หากมีชาวต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านในโครงการบ้านจัดสรร 1 แสนหลัง ด้วยราคาเฉลี่ยหลังละ 5-10 ล้านบาท เม็ดเงินกว่า 5 แสนล้านถึง 1 ล้านล้านบาท จะหมุนเวียนในระบบ เกิดการกระตุ้น GDP อย่างมีนัยสำคัญ และยังส่งผลดีต่อธุรกิจเกี่ยวเนื่องอื่นๆ เช่น ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง, วัสดุก่อสร้าง, เฟอร์นิเจอร์, การตกแต่งภายใน, บริการจัดการอสังหาริมทรัพย์ (Property Management) รวมถึงภาคบริการและการท่องเที่ยวอย่างครบวงจร ซึ่งล้วนเป็น มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ที่ทรงพลัง
เงื่อนไขและข้อเสนอแนะเพื่อการดำเนินการอย่างรอบคอบ
แน่นอนว่า การเปลี่ยนแปลงนโยบายระดับประเทศเช่นนี้ จำเป็นต้องมีกลไกและเงื่อนไขที่รัดกุม เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดและลดความกังวลที่อาจเกิดขึ้น โดยมีข้อเสนอจากผู้เชี่ยวชาญในพื้นที่และประสบการณ์ของผมเองดังนี้:
สัดส่วนการถือครอง: เริ่มต้นด้วยการกำหนดสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินในโครงการบ้านจัดสรรสำหรับชาวต่างชาติที่ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการ คล้ายกับ โควต้าต่างชาติอสังหาฯ ในตลาดคอนโดมิเนียมที่ประสบความสำเร็จมาแล้ว โดยอาจกำหนดพื้นที่บ้านที่อนุญาตให้ซื้อได้ เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา เพื่อป้องกันการกว้านซื้อที่ดินแปลงใหญ่ หรือการผูกขาด
ระยะเวลาการประเมิน: กำหนดระยะเวลาดำเนินการนำร่อง 3-5 ปี เพื่อประเมินผลกระทบ ข้อดีข้อเสีย และปรับปรุงเงื่อนไขให้เหมาะสมกับสถานการณ์ในอนาคต
การกระจายโอกาส: แทนที่จะจำกัดการซื้อขายเฉพาะในพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่ง (Sandbox) หรือในเขต EEC เพียงอย่างเดียว ควรพิจารณาอนุญาตให้กระจายไปยังทุกจังหวัดที่มีศักยภาพและมีความต้องการ โดยเน้นที่โครงการบ้านจัดสรรที่ชัดเจน เพื่อกระจายรายได้และไม่ให้เกิดการกระจุกตัวของความเจริญ และยังสามารถดึงดูดนักลงทุนไปสู่ อสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต บ้านจัดสรรหัวหิน หรือพื้นที่อื่นๆ ได้อีกด้วย
การจัดตั้งคณะกรรมการ: ควรเร่งจัดตั้งคณะกรรมการหรือคณะอนุกรรมการระดับชาติที่ประกอบด้วยผู้แทนจากภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคประชาสังคม รวมถึงนักวิชาการ เพื่อระดมสมองและกำหนดระเบียบวิธีปฏิบัติที่ชัดเจน รัดกุม และเป็นธรรม โดยต้องรับฟังความคิดเห็นจากทุกฝ่าย เพื่อหาข้อกำหนดที่เหมาะสมที่สุด โดยเน้นย้ำว่า ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร หรือคอนโดฯ เท่านั้น ไม่ใช่ที่ดินเปล่า เพื่อป้องกันปัญหาเรื่องอธิปไตยเหนือที่ดิน
การควบคุมราคาและป้องกันการเก็งกำไร: อาจมีการกำหนดเพดานราคา หรือเงื่อนไขการครอบครอง เพื่อป้องกันการเก็งกำไรที่อาจส่งผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ภายในประเทศ และกระทบต่อกำลังซื้อของคนไทย การกำหนดภาษีอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติในอัตราที่เหมาะสมก็เป็นอีกเครื่องมือหนึ่ง
ส่งเสริมการลงทุนที่มีคุณภาพ: เน้นดึงดูดกลุ่มนักลงทุนที่มีศักยภาพสูงที่ต้องการเข้ามาพำนักในระยะยาว หรือกลุ่มที่ต้องการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อใช้เป็นบ้านหลังที่สอง หรือเพื่อการเกษียณ ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไรระยะสั้น นี่จะช่วยให้เกิดการหมุนเวียนของเศรษฐกิจในระยะยาวและเพิ่มมูลค่าเพิ่มอสังหาฯ อย่างยั่งยืน
ประโยชน์มหาศาลที่รอการปลดล็อก
การปลดล็อกให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมายนั้น มีประโยชน์มากกว่าแค่การกระตุ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ซบเซา:
กระตุ้นเศรษฐกิจและ GDP: เม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติจะเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจโดยตรง เกิดการจ้างงานในภาคส่วนต่างๆ ทั้งภาคก่อสร้าง ภาคบริการ และภาคการผลิต ช่วยยกระดับ GDP ของประเทศให้ผงกหัวขึ้นอย่างรวดเร็ว
แก้ไขปัญหา “นอมินี”: การทำให้การซื้อขายเป็นไปอย่างโปร่งใสและถูกกฎหมาย จะช่วยลดการใช้ “นอมินี” ซึ่งเป็นช่องทางที่เสี่ยงต่อการฟอกเงินและขาดการตรวจสอบ สร้างความมั่นคงทางกฎหมายให้แก่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย และยังช่วยให้รัฐสามารถจัดเก็บภาษีได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย
เพิ่มรายได้ภาษี: เมื่อการซื้อขายเป็นไปอย่างถูกกฎหมาย รัฐจะสามารถจัดเก็บภาษีที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขาย การถือครอง และภาษีรายได้จากชาวต่างชาติที่เข้ามาพำนักในประเทศได้มากขึ้น ซึ่งสามารถนำไปพัฒนาประเทศได้
ยกระดับคุณภาพชีวิตและสาธารณูปโภค: การเข้ามาของชาวต่างชาติมักมาพร้อมกับความต้องการด้านสาธารณูปโภคและบริการที่มีคุณภาพ ซึ่งจะกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ทั้งโรงพยาบาลนานาชาติ โรงเรียนนานาชาติ และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ
ดึงดูดนักลงทุนและกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง: การอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างสะดวก จะช่วยดึงดูดกลุ่มนักลงทุน ผู้บริหารระดับสูง ผู้เชี่ยวชาญ และกลุ่มผู้เกษียณอายุที่มีกำลังซื้อสูง ให้เข้ามาพำนักและใช้จ่ายในประเทศไทย ซึ่งจะนำมาซึ่งการลงทุนและนวัตกรรมใหม่ๆ
สร้างความหลากหลายให้ตลาด: ตอบสนองความต้องการของชาวต่างชาติที่ต้องการ บ้านหรูสำหรับชาวต่างชาติ หรือ ซื้อวิลล่าในประเทศไทย เพื่อการพักผ่อนและอยู่อาศัยในระยะยาว ซึ่งแตกต่างจากการซื้อคอนโดมิเนียม
การมองไปข้างหน้า: โอกาสในยุค 2025 และ Beyond
ในบริบทของปี 2025 ที่โลกมีการเชื่อมโยงกันมากขึ้น แนวคิดเรื่อง “บ้านหลังที่สอง” หรือ “บ้านเพื่อการเกษียณ” ในประเทศที่มีคุณภาพชีวิตดีและค่าครองชีพสมเหตุสมผลอย่างประเทศไทย กำลังเป็นที่นิยม โดยเฉพาะในกลุ่ม Digital Nomads หรือผู้ที่สามารถทำงานจากที่ใดก็ได้ในโลก ประเทศไทยมีเสน่ห์ดึงดูดในหลายมิติ ทั้งวัฒนธรรม อาหาร แหล่งท่องเที่ยว และอัธยาศัยไมตรีของผู้คน หากเราสามารถปลดล็อกข้อจำกัดทางกฎหมายให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างเป็นรูปธรรม จะเป็นการเสริมความแข็งแกร่งให้กับแบรนด์ “Thailand” ในเวทีโลก และเป็นโอกาสทองสำหรับ บริษัทพัฒนาอสังหาฯ ของไทยในการขยายตลาดและนวัตกรรม
การเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ไม่ได้หมายถึงการละทิ้งคนไทย แต่เป็นการสร้างเครื่องยนต์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจอีกตัวหนึ่ง ที่จะช่วยเพิ่มศักยภาพการแข่งขันของประเทศ และสร้างประโยชน์กลับคืนสู่คนไทยทั้งประเทศในท้ายที่สุด หากเราสามารถจัดการด้วยความเข้าใจ รอบคอบ และมองการณ์ไกล นี่คือหนทางสู่การเติบโตอย่างยั่งยืนของ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ไทย
ก้าวต่อไปอย่างมั่นใจและรอบคอบ
ถึงเวลาแล้วที่รัฐบาลไทยและทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องจะต้องร่วมกันพิจารณาประเด็นการ แก้กฎหมายต่างชาติซื้ออสังหาฯ อย่างเร่งด่วนและจริงจัง การสร้างเวทีหารือที่เปิดกว้างและรับฟังความคิดเห็นจากทุกฝ่ายจะนำไปสู่แนวทางที่เหมาะสมและเป็นประโยชน์ต่อประเทศชาติมากที่สุด เรามีโอกาสทองที่จะดึงดูดเม็ดเงินลงทุนมหาศาล และยกระดับ อสังหาริมทรัพย์ ไทยสู่เวทีโลกได้อย่างเต็มภาคภูมิ การตัดสินใจที่กล้าหาญในวันนี้ จะเป็นรากฐานสำคัญสำหรับการเติบโตที่แข็งแกร่งและยั่งยืนของเศรษฐกิจไทยในอนาคต
สำหรับผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในทิศทางการเปลี่ยนแปลงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ และโอกาสในการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย ผมเชื่อว่าการร่วมกันผลักดันและนำเสนอข้อมูลเชิงลึก จะเป็นส่วนสำคัญในการสร้างความเข้าใจและนำไปสู่การเปลี่ยนแปลงที่เป็นประโยชน์ต่อทุกคน หากท่านมีความคิดเห็น หรือต้องการแลกเปลี่ยนมุมมองเพิ่มเติมเกี่ยวกับประเด็นสำคัญนี้ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อหรือร่วมหารือกับเราเพื่อร่วมกันสร้างอนาคตที่สดใสให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย.
