เปิดประตูสู่โอกาสใหม่: กลยุทธ์กระตุ้นเศรษฐกิจผ่านการอนุญาตให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตและเป็นส่วนหนึ่งของการเปลี่ยนแปลงในภูมิทัศน์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมาโดยตลอด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ ข้อถกเถียงเกี่ยวกับการเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านจัดสรรในไทยได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย มิได้เป็นเพียงประเด็นทางกฎหมายทั่วไป หากแต่เป็นหัวใจสำคัญที่จะชี้ขาดทิศทางเศรษฐกิจและอนาคตของชาติในอีกหลายปีข้างหน้า การพิจารณาเรื่องนี้อย่างรอบด้านด้วยวิสัยทัศน์ที่กว้างไกล จึงเป็นสิ่งที่รัฐบาลและทุกภาคส่วนต้องให้ความสำคัญอย่างเร่งด่วน
ประเทศไทยมีมนต์เสน่ห์ที่ไม่เหมือนใคร ดึงดูดชาวต่างชาติจากทั่วโลกให้หลั่งไหลเข้ามา ไม่ว่าจะเป็นเพื่อการท่องเที่ยว พักผ่อน หรือแม้กระทั่งการตั้งรกรากในระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มผู้เกษียณอายุและผู้ที่แสวงหา “บ้านหลังที่สอง” (Second Home) ในต่างแดน ต่างมองว่าประเทศไทยคือจุดหมายปลายทางในฝัน ด้วยค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล วัฒนธรรมที่งดงาม อาหารเลิศรส และการบริการด้านสาธารณสุขที่มีคุณภาพ แต่กระนั้น ข้อจำกัดทางกฎหมายปัจจุบันกลับเป็นอุปสรรคสำคัญที่ฉุดรั้งศักยภาพอันมหาศาลนี้ไว้ และก่อให้เกิดปัญหาซับซ้อนที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง ข้อเสนอจากภาคอสังหาริมทรัพย์ในภาคตะวันออกที่ให้มีการแก้ไขกฎหมาย เพื่อเปิดทางให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านจัดสรรในไทยได้อย่างถูกกฎหมาย จึงมิใช่แค่ความต้องการของเอกชน แต่คือเสียงสะท้อนจากความเป็นจริงที่ต้องการทางออกเชิงนโยบายที่เฉียบคมและทันสมัย
วิกฤตการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: โจทย์ท้าทายที่รอการปลดล็อก
นับตั้งแต่ปี 2563 ที่โลกเผชิญหน้ากับวิกฤตโควิด-19 เศรษฐกิจไทยก็ได้รับผลกระทบอย่างต่อเนื่อง การฟื้นตัวเป็นไปอย่างเชื่องช้า อันเนื่องมาจากภาวะสงครามและความผันผวนทางเศรษฐกิจโลก ซ้ำเติมด้วยปัญหาเชิงโครงสร้างภายในประเทศ ไม่ว่าจะเป็นหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงแตะระดับ 90% ของ GDP กำลังซื้อของคนไทยที่หดตัวอย่างชัดเจน และการก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างสมบูรณ์ ซึ่งส่งผลให้กำลังแรงงานลดลงและค่าใช้จ่ายด้านสวัสดิการเพิ่มขึ้น ปัจจัยเหล่านี้ล้วนเป็นแรงกดดันมหาศาลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ในมุมมองของผู้ประกอบการ เราเห็นภาพความยากลำบากในการขายอสังหาริมทรัพย์อย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน โครงการต่างๆ ชะลอตัว การลงทุนใหม่ๆ หยุดชะงัก ผู้พัฒนาจำนวนมากต้องแบกรับภาระสต็อกที่รอการขาย (Unsold Inventory) ที่มีมูลค่ามหาศาล สิ่งนี้ไม่เพียงส่งผลกระทบต่อผลประกอบการของบริษัท แต่ยังกระทบต่อห่วงโซ่อุปทานทั้งหมด ตั้งแต่ผู้ผลิตวัสดุก่อสร้าง ผู้รับเหมา แรงงาน ไปจนถึงสถาบันการเงินที่ปล่อยสินเชื่อให้แก่ผู้ประกอบการ และที่สำคัญคือรายได้ของรัฐจากการจัดเก็บภาษีอากร การที่ตลาดภายในประเทศอ่อนแรงถึงเพียงนี้ การแสวงหาช่องทางกระตุ้นจากภายนอกจึงกลายเป็นความจำเป็นเร่งด่วน การอนุญาตให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในไทย จึงเป็นหนึ่งในกลยุทธ์สำคัญที่จะนำเม็ดเงินลงทุนมหาศาลจากต่างประเทศเข้ามาพลิกฟื้นสถานการณ์
เสียงจากภาคตะวันออก: หัวใจหลักของการขับเคลื่อน
ภาคตะวันออกของไทย โดยเฉพาะจังหวัดชลบุรี ระยอง และพื้นที่เศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ถือเป็นภูมิภาคที่มีศักยภาพสูงและเป็นที่จับตาของชาวต่างชาติมาโดยตลอด ด้วยโครงสร้างพื้นฐานที่ทันสมัย แหล่งท่องเที่ยวระดับโลกอย่างพัทยา นิคมอุตสาหกรรมที่สำคัญ และการเชื่อมโยงระบบคมนาคมที่สมบูรณ์แบบ ทำให้พื้นที่นี้เป็น magnet ดึงดูดทั้งนักลงทุนและผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพจากทั่วโลก
ผู้ประกอบการชั้นนำในภาคตะวันออกหลายท่านได้ออกมารวมตัวกันผลักดันประเด็นนี้อย่างจริงจัง ไม่ว่าจะเป็นคุณมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ จากไลฟแอนด์ ลีฟวิ่ง, คุณวัฒนพล ผลชีวิน จากมณีรินทร์ พร็อพเพอร์ตี้, คุณณัฐนนท ศรีสมบูรณ์ จากภัททา ดีเวลลอปเม้นท์ และคุณชนินทร์ วานิชวงศ์ จากฮาบิแทท กรุ๊ป ต่างได้ชี้ให้เห็นถึงปัญหาที่เผชิญอยู่ และเสนอทางออกเดียวกันว่า การเปิดเสรีให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในไทย คือกุญแจสำคัญ แม้แต่โครงการบ้านจัดสรรชลบุรี หรือบ้านจัดสรรระยอง หลายแห่งที่มีศักยภาพสูง กลับต้องพึ่งพาระบบที่ซับซ้อนและมีความเสี่ยงเพื่อรองรับความต้องการจากต่างชาติที่สูงขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งเป็นเรื่องที่น่าเสียดายและไม่ควรปล่อยทิ้งไว้ ภาคตะวันออกจึงเปรียบเสมือนห้องทดลอง (Sandbox) ที่สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่แท้จริง และเป็นพื้นที่นำร่องที่มีความพร้อมสูงสุดในการดำเนินการเปลี่ยนแปลงเชิงนโยบายนี้
กลไก “นอมินี” และหลุมพรางที่ต้องอุด
ในปัจจุบัน เมื่อชาวต่างชาติไม่สามารถซื้อบ้านจัดสรรในไทยได้โดยตรง กลไกที่เรียกว่า “นอมินี” หรือการใช้นิติบุคคลหรือบุคคลสัญชาติไทยถือครองทรัพย์สินแทน ได้กลายเป็น “ทางออก” ที่ใช้กันอย่างแพร่หลาย แม้จะเป็นที่รู้กันในวงกว้างว่าเป็นการกระทำที่สุ่มเสี่ยงและอาจขัดต่อเจตนารมณ์ของกฎหมาย แต่เมื่อไร้ทางเลือกอื่น ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต่างก็ต้องจำใจยอมรับความเสี่ยงเหล่านี้
จากประสบการณ์ในวงการ ผมได้เห็นกรณีปัญหาจากการใช้นอมินีมานับไม่ถ้วน ไม่ว่าจะเป็นกรณีที่ชาวต่างชาติผู้เป็นเจ้าของตัวจริงสูญเสียสิทธิ์ในการครอบครองทรัพย์สินจากการที่นอมินีนำบ้านไปจำนอง หรือขายโดยไม่ได้รับอนุญาต หรือแม้กระทั่งการที่นอมินีซึ่งเป็นภรรยาชาวไทยเกิดความขัดแย้งกับสามีชาวต่างชาติ และนำทรัพย์สินไปใช้ประโยชน์ส่วนตน สิ่งเหล่านี้ล้วนสร้างความเสียหายและความไม่มั่นใจให้กับนักลงทุนต่างชาติอย่างร้ายแรง นอกจากนี้ ระบบนอมินียังบิดเบือนกลไกตลาดและทำให้รัฐสูญเสียโอกาสในการจัดเก็บภาษีอากรอย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย
การแก้ปัญหาเหล่านี้จำเป็นต้องเริ่มจากการนำธุรกรรมที่อยู่ใน “เงามืด” ขึ้นสู่ “ที่สว่าง” การเปิดให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในไทย ได้อย่างโปร่งใสตามกฎหมาย จะช่วยขจัดปัญหานอมินีได้อย่างสิ้นเชิง สร้างความมั่นใจให้กับผู้ซื้อต่างชาติ ลดความเสี่ยงในการลงทุน และทำให้รัฐสามารถบริหารจัดการและจัดเก็บภาษีได้อย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งจะนำไปสู่การพัฒนากฎหมายอสังหาริมทรัพย์ไทยให้มีความเข้มแข็งและเป็นสากลยิ่งขึ้น ผู้ที่ต้องการที่ปรึกษากฎหมายอสังหาฯ ก็จะสามารถให้คำแนะนำบนพื้นฐานของกฎหมายที่ชัดเจน ไม่ต้องหาช่องโหว่ให้เกิดความเสี่ยงอีกต่อไป
บทเรียนจากอดีตและแนวทางสู่การเปลี่ยนแปลง
ประเทศไทยมีบทเรียนที่ประสบความสำเร็จจากการเปิดให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุด (คอนโดมิเนียม) ได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดในแต่ละโครงการ ประสบการณ์นี้แสดงให้เห็นว่าการกำหนดสัดส่วนที่เหมาะสมและมีกฎเกณฑ์ที่ชัดเจน สามารถสร้างประโยชน์ทางเศรษฐกิจมหาศาลโดยไม่ก่อให้เกิดปัญหาเชิงโครงสร้างใดๆ การนำบทเรียนนี้มาปรับใช้กับการอนุญาตให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในไทย จึงเป็นแนวทางที่มีเหตุผลและปฏิบัติได้จริง
ข้อเสนอจากภาคเอกชนในปัจจุบันได้ถูกกลั่นกรองมาอย่างรอบคอบ โดยเน้นย้ำถึงการสร้างสมดุลระหว่างผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจกับการปกป้องผลประโยชน์ของชาติและประชาชน มีการเสนอให้จัดตั้งคณะกรรมการพิจารณาที่ประกอบด้วยตัวแทนจากภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคประชาสังคม รวมถึงผู้ที่ไม่เห็นด้วย เพื่อร่วมกันกำหนดหลักเกณฑ์และเงื่อนไขที่เหมาะสม
แนวทางเบื้องต้นที่ถูกเสนอ ได้แก่:
การจำกัดสัดส่วน: เช่น การให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ในโครงการบ้านจัดสรร ได้ไม่เกิน 49% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด คล้ายคลึงกับกรณีคอนโดมิเนียม หรืออาจเริ่มต้นที่ 5-10% ของโครงการเพื่อทดลองก่อน
การจำกัดขนาดที่ดิน: กำหนดพื้นที่บ้านจัดสรรที่อนุญาตให้ซื้อได้ เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา เพื่อป้องกันการซื้อที่ดินขนาดใหญ่เพื่อการเก็งกำไร
การจำกัดระยะเวลาการประเมิน: กำหนดกรอบเวลา 3-5 ปี เพื่อประเมินผลกระทบและผลตอบรับ ก่อนจะพิจารณาขยายผลหรือปรับปรุงเงื่อนไข
โฟกัสที่บ้านจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัย: เน้นย้ำว่าการอนุญาตนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อส่งเสริมการซื้อบ้านจัดสรรในไทย เพื่อการอยู่อาศัย ไม่ใช่ที่ดินเปล่าเพื่อการเก็งกำไร
การกระจายพื้นที่: ไม่จำกัดการซื้อขายเฉพาะในพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่ง (เช่น EEC) แต่ควรส่งเสริมให้กระจายไปทั่วประเทศ เพื่อกระจายเม็ดเงินและการพัฒนาอย่างทั่วถึง
ข้อจำกัดของสัญญาเช่าระยะยาว: แม้การเช่าระยะยาว 30 ปีจะเป็นทางเลือกหนึ่ง แต่ในเชิงปฏิบัติแล้ว การเช่าไม่สามารถทดแทนการถือครองกรรมสิทธิ์ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับบ้านพักตากอากาศ หรือบ้านเกษียณ ที่ผู้ซื้อต้องการความมั่นคงทางจิตใจและความเป็นเจ้าของอย่างแท้จริง ซึ่งเช่าระยะยาวมักจะสร้างความยุ่งยากในการโอนกรรมสิทธิ์และการบริหารจัดการในระยะยาว
โอกาสทองสำหรับเศรษฐกิจไทย
หากรัฐบาลตัดสินใจเดินหน้าในเรื่องนี้อย่างจริงจัง ประโยชน์ที่จะเกิดขึ้นกับเศรษฐกิจไทยนั้นมหาศาลและหลากหลายมิติ
ประการแรก การลงทุนต่างชาติจะหลั่งไหลเข้าสู่ประเทศโดยตรง การที่ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในไทย ไม่ใช่แค่การนำเงินมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่ยังหมายถึงการนำเงินมาใช้จ่ายในระบบเศรษฐกิจอื่นๆ ด้วย ไม่ว่าจะเป็นการตกแต่งบ้าน การจ้างงานในครัวเรือน การจับจ่ายใช้สอยในชีวิตประจำวัน การซื้อสินค้าและบริการ การใช้จ่ายด้านการท่องเที่ยวและสันทนาการ สิ่งเหล่านี้ล้วนสร้างวงจรเศรษฐกิจหมุนเวียน (Multiplier Effect) ที่ทรงพลัง
ประการที่สอง ภาคอสังหาริมทรัพย์และอุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่องจะได้รับการกระตุ้นอย่างเต็มที่ ทั้งภาคการก่อสร้าง การผลิตวัสดุอุปกรณ์ การออกแบบตกแต่งภายใน เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ภูมิทัศน์ และธุรกิจบริการต่างๆ ซึ่งจะนำไปสู่การสร้างงาน สร้างรายได้ให้กับประชาชนจำนวนมาก ตั้งแต่แรงงานก่อสร้าง วิศวกร สถาปนิก ไปจนถึงตัวแทนขายและผู้ให้บริการหลังการขาย
ประการที่สาม การเพิ่มรายได้ให้กับภาครัฐจากการจัดเก็บภาษี ไม่ว่าจะเป็นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีการโอนกรรมสิทธิ์ ภาษีมูลค่าเพิ่มจากการใช้จ่ายต่างๆ และที่สำคัญคือการลดการสูญเสียรายได้จากการทำธุรกรรมผ่านนอมินี
ประการที่สี่ การยกระดับภาพลักษณ์ของประเทศไทยในฐานะศูนย์กลางสำหรับการอยู่อาศัยและลงทุนของชาวต่างชาติ การมีนโยบายที่ชัดเจนและเป็นมิตรจะทำให้ไทยเป็นที่น่าสนใจสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยเฉพาะกลุ่มบ้านหรูสำหรับต่างชาติ และพูลวิลล่าต่างชาติ ที่มีความต้องการสูง การผลักดันโครงการ “Thailand World Best Second Homes” จะเป็นรูปธรรมมากขึ้น และเป็นการตอกย้ำตำแหน่งของไทยในตลาดโลก
เราไม่ได้แค่พูดถึงการขายบ้าน แต่เรากำลังพูดถึงการสร้างเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจ การเพิ่ม GDP และการสร้างความแข็งแกร่งให้กับประเทศโดยรวม โดยเฉพาะการลงทุนอสังหาฯ EEC และจังหวัดใหญ่ๆ ทั่วประเทศ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจในยุค 2025 เป็นต้นไป
การบริหารความเสี่ยงและข้อกังวลที่ต้องพิจารณา
แน่นอนว่าทุกการเปลี่ยนแปลงย่อมมาพร้อมกับความท้าทายและข้อกังวลที่ต้องได้รับการแก้ไขอย่างรอบคอบ สิ่งที่หลายฝ่ายเป็นห่วงคือการเก็งกำไรที่ดิน ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้นจนคนไทยซื้อไม่ไหว หรือการสูญเสียการควบคุมพื้นที่บางส่วนของประเทศ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าข้อกังวลเหล่านี้สามารถบริหารจัดการได้ด้วยมาตรการที่รัดกุมและเป็นธรรม เช่น:
การกำหนดราคาขั้นต่ำ: อาจกำหนดราคาขั้นต่ำของบ้านจัดสรรที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อได้ เพื่อไม่ให้กระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับกลางและล่างที่รองรับคนไทย
การควบคุมการโอนกรรมสิทธิ์ต่อ: อาจมีเงื่อนไขเกี่ยวกับระยะเวลาในการถือครอง หรือภาษีการโอนที่สูงขึ้นหากมีการซื้อขายเปลี่ยนมือในระยะเวลาอันสั้นเพื่อป้องกันการเก็งกำไร
การจำกัดพื้นที่: แม้จะเสนอให้มีการกระจายพื้นที่ แต่ก็อาจเริ่มต้นในพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงและมีความพร้อม เช่น เมืองท่องเที่ยวหลัก หรือพื้นที่ EEC เพื่อจำกัดขอบเขตการทดลองและประเมินผล
การกำหนดประเภทที่อยู่อาศัย: ชัดเจนว่าเน้นเฉพาะบ้านจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น ไม่รวมถึงที่ดินเปล่า หรือที่ดินเพื่อการเกษตร เพื่อปกป้องที่ดินของชาติ
กลไกการตรวจสอบและกำกับดูแล: จัดตั้งหน่วยงานเฉพาะกิจขึ้นมาเพื่อทำหน้าที่ตรวจสอบและกำกับดูแลการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติให้เป็นไปตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด
การสร้างนโยบายอสังหาฯ ที่สมดุลและรัดกุม โดยอาศัยข้อมูลเชิงลึกและบทเรียนจากต่างประเทศ จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความเชื่อมั่นให้กับทุกฝ่าย และทำให้การเปิดให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในไทย ก่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดโดยมีความเสี่ยงน้อยที่สุด
บทสรุป: ก้าวสำคัญสู่ความรุ่งเรือง
ในห้วงเวลาที่เศรษฐกิจไทยต้องการแรงขับเคลื่อนใหม่ๆ การที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ในภาคตะวันออกได้ออกโรงผลักดันให้มีการแก้ไขกฎหมาย เพื่อเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในไทย จึงเป็นมากกว่าข้อเสนอทั่วไป แต่คือวิสัยทัศน์เชิงกลยุทธ์ที่สามารถพลิกโฉมเศรษฐกิจของประเทศได้อย่างแท้จริง การตัดสินใจในครั้งนี้ไม่ใช่แค่เรื่องของการขายบ้าน แต่เป็นการลงทุนในอนาคตของประเทศไทย การปลดล็อกข้อจำกัดนี้จะช่วยแก้ปัญหานอมินีที่คาราคาซังมานาน สร้างความโปร่งใส นำเม็ดเงินลงทุนมหาศาลเข้าสู่ประเทศ สร้างงาน สร้างรายได้ และกระตุ้นเศรษฐกิจในทุกมิติ
จากประสบการณ์ที่สั่งสมมา ผมเชื่อมั่นว่านี่คือช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการพิจารณานโยบายนี้อย่างจริงจัง ด้วยมาตรการที่รอบคอบและเป็นธรรม เราสามารถสร้างระบบที่เอื้อประโยชน์ต่อทั้งชาวต่างชาติที่ต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพ และคนไทยที่จะได้รับประโยชน์จากการเติบโตทางเศรษฐกิจ การปล่อยให้โอกาสทองนี้ผ่านเลยไป โดยไม่ลงมือทำอะไร อาจเป็นสิ่งที่น่าเสียดายอย่างยิ่งต่ออนาคตของประเทศ
ถึงเวลาแล้วที่ภาครัฐและทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องจะร่วมกันหารืออย่างจริงจัง สร้างคณะทำงานที่มีวิสัยทัศน์ และกำหนดทิศทางที่ชัดเจนเพื่อปลดล็อกศักยภาพของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ก้าวสู่ยุคใหม่ที่ประเทศไทยเป็นที่หมายปองสำหรับการอยู่อาศัยและการลงทุนจากทั่วโลก ขอเชิญชวนทุกท่านร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการผลักดันนโยบายสำคัญนี้เพื่ออนาคตที่สดใสของชาติเรา!
