ปลดล็อกศักยภาพ: ทำไมการเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในไทยคืออนาคตที่ไม่อาจปฏิเสธได้
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นถึงวัฏจักรการเติบโต การชะลอตัว และการปรับตัวของตลาดมาหลายต่อหลายครั้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ภูมิทัศน์ของตลาดได้เปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ เรากำลังเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน กำลังซื้อภายในประเทศที่ซบเซา และโครงสร้างประชากรที่กำลังก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างเต็มรูปแบบ ในสถานการณ์เช่นนี้ การแสวงหา “กลไกใหม่” ที่จะเข้ามาพลิกฟื้นและสร้างการเติบโตให้แก่ภาคอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ จึงไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่คือความจำเป็นเร่งด่วน
หนึ่งในประเด็นที่ถูกหยิบยกขึ้นมาพูดคุยอย่างจริงจังในเวทีระดับประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากภาคส่วนอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญอย่างภาคตะวันออก คือ “ข้อเสนอให้มีการแก้ไขกฎหมาย เพื่อเปิดทางให้ชาวต่างชาติสามารถ ซื้อบ้านจัดสรร ในประเทศไทยได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย” ข้อเสนอนี้ไม่ใช่เรื่องใหม่เสียทีเดียว แต่เป็นแนวคิดที่กลับมามีความสำคัญและเร่งด่วนมากขึ้นในปัจจุบัน และผมมองว่านี่คือโอกาสทองที่ประเทศไทยไม่ควรปล่อยให้หลุดมือไป
ภูมิทัศน์ปัจจุบันของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: วิกฤตที่ต้องเปลี่ยนเป็นโอกาส
ตลอดทศวรรษที่ผ่านมา ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในฟันเฟืองสำคัญที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย แต่ภายหลังสถานการณ์โควิด-19 ตั้งแต่ปี 2563 และผลกระทบต่อเนื่องจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคทั่วโลก ไม่ว่าจะเป็นอัตราเงินเฟ้อที่พุ่งสูงขึ้น สงครามภูมิรัฐศาสตร์ หรืออัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในช่วงขาขึ้น ล้วนส่งผลให้กำลังซื้อภายในประเทศลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
จากข้อมูลและสถิติที่ผมได้ติดตาม ผู้ประกอบการจำนวนมาก โดยเฉพาะในจังหวัดที่มีศักยภาพสูงอย่าง ชลบุรี ระยอง และพื้นที่เศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ต่างประสบปัญหาในการระบายสต็อกสินค้า โดยเฉพาะโครงการบ้านจัดสรรที่มีมูลค่าตั้งแต่ 5-10 ล้านบาทขึ้นไป แม้ตลาดคอนโดมิเนียมจะยังพอมีอุปสงค์จากต่างชาติอยู่บ้างภายใต้กรอบกฎหมายปัจจุบันที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการ แต่สำหรับบ้านจัดสรรแล้ว ทางเลือกกลับจำกัดอย่างยิ่ง
ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงถึง 90% ของ GDP ประเทศ รวมถึงการเข้าสู่สังคมสูงอายุที่ทำให้กำลังแรงงานลดลงและกำลังซื้อของประชากรวัยทำงานถดถอย ล้วนเป็นปัจจัยที่บั่นทอนศักยภาพการเติบโตของประเทศไทยในระยะยาว การพึ่งพิงกำลังซื้อภายในประเทศเพียงอย่างเดียวจึงไม่เพียงพออีกต่อไป การเปิดประตูต้อนรับเงินลงทุนจากต่างประเทศจึงเป็นเส้นทางที่ไม่อาจหลีกเลี่ยงได้ และการให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องคือหนึ่งในกุญแจสำคัญ
ข้อเสนอจากภาคตะวันออก: จุดเริ่มต้นของการเปลี่ยนแปลงที่จำเป็น
ข้อเสนอที่ผมและเพื่อนร่วมอุตสาหกรรมจากสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรีและระยองได้ผลักดันมาอย่างต่อเนื่อง มีหลักการสำคัญคือ การสร้างกลไกทางกฎหมายที่ชัดเจน เพื่อให้ชาวต่างชาติสามารถ ซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างโปร่งใสและถูกต้อง โดยมีเงื่อนไขและข้อจำกัดที่เหมาะสม เพื่อรักษาสมดุลระหว่างประโยชน์ของประเทศชาติและความรู้สึกของคนไทย
แนวคิดเบื้องต้นคล้ายคลึงกับการถือครองคอนโดมิเนียม นั่นคือการจำกัดสัดส่วนการถือครองในโครงการบ้านจัดสรรไว้ที่ 49% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดในโครงการ หรืออาจจะเริ่มจากสัดส่วนที่น้อยกว่า เช่น 5-10% ในช่วงแรก เพื่อประเมินผลกระทบ นอกจากนี้ยังมีการเสนอเงื่อนไขด้านขนาดที่ดินที่ต่างชาติจะสามารถซื้อได้ เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา และกำหนดระยะเวลาการดำเนินการภายใน 3-5 ปี เพื่อให้สามารถทบทวนและปรับปรุงนโยบายได้ตามความเหมาะสม
การเสนอให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างเป็นทางการ ไม่เพียงแต่เป็นการเพิ่มกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงเท่านั้น แต่ยังเป็นการแก้ไขปัญหา “นอมินี” ที่เป็นเงาตามหลอกหลอนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในไทยมาอย่างยาวนาน ปัจจุบัน เราปฏิเสธไม่ได้ว่ามีชาวต่างชาติจำนวนมากเข้ามาพักอาศัยและทำงานในประเทศไทย และมีความต้องการที่จะเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย แต่ด้วยข้อจำกัดทางกฎหมาย ทำให้พวกเขาต้องอาศัยช่องว่าง เช่น การจดทะเบียนสมรสกับคนไทย หรือการจัดตั้งบริษัทนอมินี ซึ่งนำมาซึ่งความเสี่ยงและความไม่โปร่งใส ทั้งต่อตัวผู้ซื้อเองและต่อระบบเศรษฐกิจของประเทศ
ทำไมต้อง “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” ในเวลานี้? การวิเคราะห์เชิงเศรษฐกิจและสังคม
ศักยภาพการกระตุ้นเศรษฐกิจ: จากภาคอสังหาฯ สู่ GDP
ลองจินตนาการดูว่า หากประเทศไทยสามารถดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามา ซื้อบ้านจัดสรร ในโครงการได้เพียง 100,000 หลัง ในราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาทต่อหลัง นั่นหมายถึงเม็ดเงินลงทุนที่ไหลเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจไทยมหาศาลถึง 500,000 ล้านบาท ถึง 1 ล้านล้านบาท! ซึ่งจะส่งผลให้ GDP ของประเทศผงกหัวขึ้นได้อย่างชัดเจน
เม็ดเงินเหล่านี้ไม่ได้หยุดอยู่แค่ในภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่จะหมุนเวียนไปทั่วระบบเศรษฐกิจ ตั้งแต่การจ้างงานในภาคก่อสร้าง แรงงาน การออกแบบ การผลิตวัสดุ ไปจนถึงธุรกิจบริการที่เกี่ยวข้องกับการอยู่อาศัย เช่น การตกแต่งบ้าน การดูแลสวน การใช้จ่ายในร้านอาหาร แหล่งท่องเที่ยว การศึกษา และสุขภาพ ซึ่งล้วนเป็น High-CPC keywords ที่แสดงถึงมูลค่าเพิ่มในตลาด การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติเหล่านี้คือตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจที่ทรงพลังอย่างแท้จริง
ปัญหา “นอมินี” และความชัดเจนทางกฎหมาย
ดังที่กล่าวไป การแก้กฎหมายให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้อง เป็นการนำธุรกรรมที่อยู่ใต้ดินขึ้นมาอยู่บนดิน ทำให้เกิดความโปร่งใส ตรวจสอบได้ และลดความเสี่ยงจากการใช้ช่องโหว่ทางกฎหมาย หลายกรณีที่ผ่านมา ผมเคยเห็นปัญหาที่เกิดขึ้นจริงเมื่อชาวต่างชาติกลับประเทศ และภรรยาคนไทยนำบ้านไปจำนองหรือขาย ทำให้ผู้ซื้อตัวจริงเสียสิทธิ การมีกฎหมายที่ชัดเจนจะช่วยคุ้มครองทั้งผู้ซื้อชาวต่างชาติและป้องกันการหลีกเลี่ยงภาษี สร้างความเป็นธรรม และทำให้รัฐบาลสามารถเก็บภาษีได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย
ดึงดูดกลุ่มผู้ซื้อคุณภาพ: วัยเกษียณและนักลงทุนระยะยาว
ประเทศไทยได้รับการยอมรับว่าเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางอันดับต้นๆ ของโลกสำหรับผู้ที่ต้องการบ้านหลังที่สอง (second homes) หรือบ้านพักตากอากาศ โดยเฉพาะกลุ่มผู้สูงอายุจากประเทศพัฒนาแล้วที่มองหาคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น ด้วยค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล การบริการทางการแพทย์ที่เป็นเลิศ และวัฒนธรรมที่อบอุ่น การมีตัวเลือกให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้ จะยิ่งเพิ่มความน่าสนใจและดึงดูดกลุ่มนี้ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงและมักจะใช้จ่ายในประเทศอย่างต่อเนื่อง การลงทุนอสังหาฯ ประเภทนี้ยังเป็นที่สนใจของนักลงทุนต่างชาติที่มองหาผลตอบแทนอสังหาฯ ที่มั่นคงอีกด้วย
บทเรียนจากอดีตและแนวปฏิบัติสากล
เรามีบทเรียนจากการเปิดให้ต่างชาติถือครองคอนโดมิเนียมได้ 49% ซึ่งประสบความสำเร็จอย่างงดงามในการดึงดูดเงินลงทุนเข้าประเทศ และไม่ได้สร้างผลกระทบเชิงลบต่อตลาดหรือสังคมอย่างมีนัยสำคัญ การขยายแนวคิดนี้มาสู่บ้านจัดสรร โดยมีเงื่อนไขที่รัดกุม จึงไม่ใช่เรื่องที่เป็นไปไม่ได้ และสอดคล้องกับแนวปฏิบัติของหลายประเทศทั่วโลกที่มีการเปิดช่องให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ ภายใต้ข้อจำกัดที่หลากหลาย เช่น การกำหนดประเภทอสังหาริมทรัพย์ เขตพื้นที่ หรือสัดส่วนการถือครอง
ประเทศเพื่อนบ้านอย่างมาเลเซีย เวียดนาม หรือแม้แต่สเปนและโปรตุเกสในยุโรป ล้วนมีนโยบายที่เปิดกว้างสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ซึ่งเป็นกลไกสำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจและสร้างงานให้กับคนในประเทศ การที่เราปิดโอกาสนี้ไป เท่ากับเรากำลังเสียเปรียบในการแข่งขันดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติ
เงื่อนไขและข้อควรพิจารณา: สมดุลระหว่างประโยชน์และความมั่นคง
แน่นอนว่าการเปลี่ยนแปลงนโยบายระดับชาติย่อมมาพร้อมกับความท้าทายและข้อกังวลที่ต้องพิจารณาอย่างรอบด้าน ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเข้าใจถึงความห่วงใยของประชาชนบางส่วนเกี่ยวกับผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น โดยเฉพาะในประเด็นดังต่อไปนี้:
การกำหนดสัดส่วนและพื้นที่:
การเริ่มต้นด้วยสัดส่วนการถือครองที่น้อย เช่น 5-10% ของโครงการในระยะแรก ตามข้อเสนอของนักพัฒนา อสังหาฯ ชลบุรี และระยอง เป็นแนวทางที่รอบคอบ และอาจจำกัดพื้นที่นำร่องในเขตที่มีศักยภาพสูงและมีความต้องการจากต่างชาติมาก เช่น โครงการบ้านจัดสรรในพื้นที่ EEC อย่าง ชลบุรี (เช่น พัทยา), ระยอง หรือพื้นที่ท่องเที่ยวสำคัญอื่นๆ เช่น ภูเก็ต และ กรุงเทพฯ ซึ่งมีชาวต่างชาติพำนักอยู่จำนวนมากอยู่แล้ว การกระจายโอกาสให้ครอบคลุมหลายพื้นที่ ก็จะช่วยกระจายรายได้และลดความแออัดในบางทำเล
ความปลอดภัยทางกฎหมายและการคุ้มครองผู้ซื้อ:
การออกกฎหมายใหม่ต้องมีความรัดกุม ชัดเจน และเป็นธรรมต่อทุกฝ่าย รวมถึงการสร้างกลไกในการระงับข้อพิพาทที่มีประสิทธิภาพ หากเกิดปัญหา การเช่าระยะยาว (Long-Term Lease) ซึ่งเป็นอีกทางเลือกที่ชาวต่างชาติใช้ในปัจจุบัน แม้จะทำได้นานถึง 30 ปี แต่ก็ยังไม่ให้ความรู้สึกมั่นคงเท่ากับการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ การแก้กฎหมายจะทำให้ชาวต่างชาติรู้สึกปลอดภัยและมั่นใจในการลงทุนมากขึ้น
ผลกระทบต่อราคาที่ดินและสังคม:
เป็นที่เข้าใจได้ว่าหลายคนอาจกังวลว่าการให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้ จะทำให้ราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้น จนคนไทยไม่สามารถเข้าถึงได้ ข้อนี้เป็นสิ่งที่ต้องพิจารณาอย่างจริงจัง และสามารถแก้ไขได้ด้วยกลไกทางนโยบาย เช่น การกำหนดโซน หรือประเภทของโครงการที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองได้ การส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับคนไทยในราคาที่เหมาะสมควบคู่กันไป และการเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์จากชาวต่างชาติในอัตราที่เหมาะสม เพื่อนำรายได้มาพัฒนาประเทศ
ก้าวต่อไป: บทบาทของภาครัฐและเอกชน
ผมเห็นด้วยเป็นอย่างยิ่งกับข้อเสนอในการจัดตั้งคณะกรรมการหรือคณะอนุกรรมการพิเศษ ที่ประกอบด้วยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียจากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน ภาคประชาสังคม และแม้กระทั่งผู้ที่ไม่เห็นด้วย เพื่อเปิดเวทีให้มีการปรึกษาหารือ แลกเปลี่ยนความคิดเห็น และหาข้อกำหนด ข้อระเบียบ และวิธีการที่เหมาะสมที่สุด แนวทางนี้จะช่วยให้เราได้ข้อสรุปที่เป็นที่ยอมรับจากทุกฝ่าย และสร้างสมดุลระหว่างผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจและความมั่นคงของชาติ
การมีกฎหมายที่ชัดเจน ไม่เพียงแต่จะดึงดูดนักลงทุนต่างชาติให้เข้ามาลงทุนในโครงการบ้านหรู และพรีเมี่ยมวิลล่า แต่ยังจะส่งสัญญาณเชิงบวกไปทั่วโลก ว่าประเทศไทยพร้อมเปิดรับการลงทุน และมีสภาพแวดล้อมทางกฎหมายที่โปร่งใส ซึ่งจะช่วยเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศ และเสริมสร้างภาพลักษณ์ของไทยในฐานะศูนย์กลางการลงทุนและการอยู่อาศัยระดับโลก
2025 และอนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทย: มองไปข้างหน้า
ในบริบทของปี 2025 ที่โลกกำลังฟื้นตัวและมองหาโอกาสใหม่ๆ ประเทศไทยจำเป็นต้องมีนโยบายที่กล้าหาญและชัดเจน เพื่อดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติที่กำลังเคลื่อนย้าย การตัดสินใจเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย จึงไม่ใช่เพียงแค่การแก้ไขปัญหาเฉพาะหน้าของภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่คือการลงทุนในอนาคตของชาติ เพื่อสร้างการเติบโตที่ยั่งยืน สร้างงาน สร้างรายได้ และยกระดับคุณภาพชีวิตของคนไทยทุกคน
จากประสบการณ์ 10 ปีในวงการ ผมเชื่อมั่นว่านี่คือช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุด ด้วยอานิสงส์จากการเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมของชาวต่างชาติทั่วโลก การมีระบบโครงสร้างพื้นฐานที่ดี และความพร้อมของภาคอสังหาริมทรัพย์ การผลักดันนโยบายนี้ด้วยความเข้าใจและวิสัยทัศน์ที่กว้างไกล จะเป็นหมุดหมายสำคัญในการพลิกฟื้นเศรษฐกิจไทยให้กลับมาแข็งแกร่งอีกครั้ง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมพร้อมที่จะมีส่วนร่วมในการให้ข้อมูลและแนวคิดที่เป็นประโยชน์ในการพัฒนาข้อเสนอเชิงนโยบายนี้ และขอเชิญชวนทุกท่าน ไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในประเด็นนี้ ได้ร่วมกันศึกษา ทำความเข้าใจ และเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญนี้ เพื่ออนาคตที่สดใสของอสังหาริมทรัพย์ไทย และเศรษฐกิจของประเทศโดยรวม หากท่านมีข้อสงสัย หรือต้องการคำปรึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรายินดีให้คำแนะนำอย่างมืออาชีพ.