ปลดล็อกศักยภาพ: ทำไมการเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในไทยคืออนาคตของเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นถึงพลวัตและจุดเปลี่ยนสำคัญของตลาดมาแล้วหลายครั้ง แต่ ณ วินาทีนี้ สภาวะที่ภาคอสังหาฯ กำลังเผชิญหน้าอยู่ ถือเป็นความท้าทายครั้งใหญ่ที่ต้องการทางออกเชิงกลยุทธ์ ไม่ใช่เพียงแค่การประคองตัว วันนี้เราไม่ได้กำลังพูดถึงแค่การฟื้นฟู แต่เป็นการปรับโครงสร้างเพื่อก้าวสู่การเติบโตอย่างยั่งยืน และหนึ่งในกุญแจสำคัญที่ผมเชื่อมั่นอย่างยิ่ง คือการทบทวนและปรับปรุงกฎหมายเพื่อให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ในประเทศไทยได้อย่างถูกต้องและโปร่งใส
ประเทศไทยกำลังเผชิญกับสถานการณ์เศรษฐกิจที่ซับซ้อน ตั้งแต่ผลพวงของวิกฤตการณ์โรคระบาดโควิด-19 ที่ยังคงทิ้งรอยแผลเป็นทางเศรษฐกิจไว้ การฟื้นตัวที่ล่าช้าจากความขัดแย้งระหว่างประเทศ แรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อที่พุ่งสูงขึ้น และที่สำคัญคือปัญหาเชิงโครงสร้างภายในประเทศ ไม่ว่าจะเป็นหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงแตะระดับ 90% ของ GDP การก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้กำลังซื้อภายในประเทศอ่อนแอลงอย่างมีนัยสำคัญ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นหนึ่งในฟันเฟืองสำคัญของเศรษฐกิจ จึงได้รับผลกระทบโดยตรง ยอดขายชะลอตัว โครงการที่อยู่อาศัยคงค้างจำนวนมาก สิ่งเหล่านี้ล้วนสะท้อนถึงความจำเป็นเร่งด่วนในการแสวงหาแหล่งเงินทุนและกำลังซื้อใหม่ ๆ มาหล่อเลี้ยงภาคธุรกิจนี้
วิกฤตการณ์กลายเป็นโอกาส: พลังขับเคลื่อนจากภายนอก
ในขณะที่กำลังซื้อภายในประเทศลดลงอย่างต่อเนื่อง ประเทศไทยกลับเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางยอดนิยมอันดับต้น ๆ ของโลก ไม่ว่าจะเป็นนักท่องเที่ยว ผู้ที่มองหาบ้านพักตากอากาศระยะยาว ผู้เกษียณอายุ หรือแม้กระทั่งกลุ่ม Digital Nomads ที่ต้องการใช้ชีวิตในประเทศที่มีคุณภาพชีวิตดี ค่าครองชีพสมเหตุสมผล และมีวัฒนธรรมที่งดงาม จากประสบการณ์ใน ภาคอสังหาฯ ผมเห็นชัดเจนว่าความต้องการจากต่างชาติที่จะเข้ามาพักอาศัยและลงทุนในไทยนั้นมีอยู่จริงและมีศักยภาพมหาศาล
โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ อสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออก อย่าง ชลบุรี ระยอง และพัทยา ซึ่งเป็นประตูสู่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ที่มีโครงสร้างพื้นฐานและการลงทุนจากภาครัฐและเอกชนที่โดดเด่น พื้นที่เหล่านี้เป็นแม่เหล็กดึงดูดทั้งนักลงทุนและผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยระยะยาวอยู่แล้ว การที่รัฐบาลจะพิจารณาอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย จึงไม่ใช่เพียงแค่การแก้ไขปัญหาเฉพาะหน้า แต่เป็นการเปิดประตูสู่ โอกาสลงทุนอสังหาฯ ไทย ครั้งสำคัญที่จะนำเงินตราต่างประเทศจำนวนมหาศาลเข้ามาหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจ
มองให้ลึกถึงปัญหา: จาก “นอมินี” สู่ความโปร่งใสและมั่นคง
ปฏิเสธไม่ได้ว่าทุกวันนี้มีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยคนต่างชาติอยู่แล้ว ผ่านช่องทางที่ไม่เป็นทางการนัก อย่างการใช้ “นอมินี” หรือการจดทะเบียนบริษัทที่มีคนไทยถือหุ้นใหญ่ ซึ่งกลไกเหล่านี้ล้วนแฝงไว้ด้วยความเสี่ยงมากมาย ทั้งต่อตัวผู้ซื้อต่างชาติเองที่อาจสูญเสียสิทธิ์ในการครอบครอง หากเกิดข้อพิพาทกับนอมินี และความเสี่ยงต่อประเทศชาติในแง่ของความไม่โปร่งใส การหลีกเลี่ยงภาษี และการขาดข้อมูลที่แท้จริงเกี่ยวกับ การถือครองอสังหาริมทรัพย์ โดยต่างชาติ
จากประสบการณ์ตรง ผมเคยเห็นกรณีที่น่าเศร้ามากมายที่ผู้ซื้อต่างชาติถูกคู่สมรสคนไทยนำบ้านไปจำนอง หรือขายต่อโดยพลการ เมื่อความสัมพันธ์สิ้นสุดลง ทำให้สูญเสียทั้งเงินและที่อยู่อาศัย ปัญหาเหล่านี้ไม่เพียงทำลายความเชื่อมั่นของนักลงทุนต่างชาติ แต่ยังสร้างภาพลักษณ์ที่ไม่ดีต่อระบบกฎหมายของประเทศ การที่รัฐบาลจะเข้ามาจัดการประเด็นนี้อย่างจริงจัง ด้วยการออกกฎหมายที่ชัดเจน เพื่อให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎระเบียบ จึงเป็นสิ่งที่จำเป็นอย่างยิ่งยวด ไม่ใช่แค่เพื่อเพิ่มรายได้ แต่เพื่อสร้างความโปร่งใส ความยุติธรรม และความน่าเชื่อถือในระยะยาว
ปัจจุบัน กฎหมายอนุญาตให้ชาวต่างชาติ ถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการ ซึ่งกลไกนี้ประสบความสำเร็จในการดึงดูดเงินลงทุนจากต่างชาติจำนวนมากมาแล้ว คำถามคือ เหตุใดเราจึงไม่สามารถขยายหลักการที่พิสูจน์แล้วว่าสำเร็จนี้ มาปรับใช้กับการซื้อ โครงการบ้านจัดสรร ซึ่งมีมูลค่าสูงกว่า และสร้างผลกระทบทางเศรษฐกิจได้กว้างขวางกว่าเล่า?
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: กรอบคิดเพื่อการเติบโตที่ยั่งยืน
การพิจารณาเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ไม่ได้หมายถึงการเปิดเสรีอย่างไม่มีขอบเขต แต่ต้องมาพร้อมกับมาตรการและเงื่อนไขที่รัดกุมและรอบคอบ เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อประเทศชาติ และลดข้อกังวลที่อาจเกิดขึ้น ข้อเสนอแนะจากผู้ประกอบการใน ภาคอสังหาฯ โดยเฉพาะใน ภาคตะวันออก มีความน่าสนใจและควรถูกหยิบยกมาพิจารณาอย่างจริงจัง:
การกำหนดสัดส่วนการถือครอง: เริ่มต้นด้วยการจำกัดสัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติใน โครงการบ้านจัดสรร แต่ละแห่ง คล้ายกับกรณีคอนโดมิเนียม เช่น กำหนดไว้ที่ 49% ของยูนิตในโครงการ หรืออาจเริ่มต้นที่ 5-10% สำหรับโครงการนำร่อง เพื่อประเมินผลกระทบและปรับปรุงกลไกก่อนขยายผล การค่อย ๆ เพิ่มสัดส่วนเป็น 60-70% ในอนาคต เมื่อระบบมีความพร้อมและมีการกำกับดูแลที่ดี จะช่วยสร้างความมั่นใจและดึงดูด เงินลงทุนต่างชาติ ได้อย่างต่อเนื่อง
เงื่อนไขและขนาดพื้นที่: กำหนดขนาดที่ดินสูงสุดที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองได้ เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา เพื่อป้องกันการเก็งกำไรที่ดิน หรือการถือครองที่ดินขนาดใหญ่เกินความจำเป็นสำหรับการอยู่อาศัย รวมถึงต้องเน้นย้ำว่าเป็นการซื้อ บ้านจัดสรร ไม่ใช่การซื้อที่ดินเปล่า สิ่งนี้จะช่วยให้เงินลงทุนไหลเข้าสู่ภาคการก่อสร้างและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ระยะเวลาดำเนินการและการประเมินผล: อาจเริ่มโครงการนำร่องด้วยระยะเวลาจำกัด 3-5 ปี เพื่อศึกษาผลกระทบ ประเมินข้อดีข้อเสีย และรวบรวมข้อมูลเพื่อการปรับปรุง กฎหมายที่ดิน และ นโยบายต่างชาติซื้ออสังหาฯ ให้มีความสมบูรณ์แบบมากที่สุด
การจัดตั้งคณะกรรมการร่วม: สิ่งสำคัญที่สุดคือการตั้งคณะกรรมการพิจารณาเรื่องนี้โดยเฉพาะ โดยมีตัวแทนจากทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง ไม่ว่าจะเป็นภาครัฐ (กระทรวงมหาดไทย, กระทรวงการคลัง, BOI), ภาคเอกชน (สมาคมอสังหาริมทรัพย์, สภาหอการค้า), ภาคประชาสังคม และนักวิชาการ เพื่อแลกเปลี่ยนความคิดเห็น กำหนดกรอบนโยบาย และวางแผนการดำเนินการอย่างรอบด้าน โดยเฉพาะการพิจารณาจากมุมมองของฝ่ายที่อาจมีความกังวล เพื่อหาแนวทางแก้ไขที่ยอมรับร่วมกันได้
การจำกัดพื้นที่เป้าหมาย (ในระยะเริ่มต้น): แม้ว่าการกระจายโอกาสไปทั่วประเทศจะเป็นสิ่งที่ดี แต่ในระยะเริ่มต้น อาจพิจารณาจำกัดพื้นที่เป้าหมายที่มีศักยภาพสูงและมีความพร้อม เช่น เมืองท่องเที่ยวหลักอย่างภูเก็ต เชียงใหม่ หรือพื้นที่ในเขต EEC (ชลบุรี, ระยอง) ซึ่งมีโครงสร้างพื้นฐานที่รองรับและเป็นที่ต้องการของชาวต่างชาติอยู่แล้ว การเริ่มต้นในพื้นที่เหล่านี้จะช่วยให้การบริหารจัดการและการประเมินผลทำได้ง่ายขึ้น ก่อนที่จะขยายผลไปทั่วประเทศ
ผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจที่จับต้องได้: มากกว่าแค่ยอดขายอสังหาฯ
หากมีการ แก้กฎหมายต่างชาติซื้อบ้าน อย่างเป็นรูปธรรม ผลประโยชน์ที่จะเกิดขึ้นกับเศรษฐกิจไทยนั้นมีมากมายมหาศาล:
กระตุ้น GDP และการหมุนเวียนของเงินตรา: การดึงดูด เงินลงทุนต่างชาติ เข้ามาใน ภาคอสังหาฯ โดยตรง จะนำมาซึ่งเม็ดเงินมหาศาล หากต่างชาติซื้อบ้านเพียง 100,000 หลัง ในราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาทต่อหลัง จะสร้างเม็ดเงินหมุนเวียนกว่า 5 แสนล้าน ถึง 1 ล้านล้านบาท ซึ่งจะส่งผลให้ GDP ของประเทศเติบโตอย่างก้าวกระโดด เงินเหล่านี้จะไม่ได้หยุดอยู่แค่การซื้อขายอสังหาฯ แต่จะไหลไปสู่ภาคส่วนอื่น ๆ ในระบบเศรษฐกิจทั้งหมด
สร้างงานและรายได้ในอุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่อง: ไม่ใช่แค่ผู้พัฒนาโครงการเท่านั้นที่จะได้รับประโยชน์ แต่ยังรวมถึงอุตสาหกรรมก่อสร้าง, ผู้ผลิตวัสดุก่อสร้าง, เฟอร์นิเจอร์, การตกแต่งภายใน, ภูมิทัศน์, ไปจนถึงบริการหลังการขาย เช่น การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ การดูแลสวน และแม่บ้าน สิ่งเหล่านี้จะสร้างงานและกระจายรายได้อย่างมหาศาล
เพิ่มรายได้ภาครัฐจากภาษี: การทำให้การซื้อขายโปร่งใสและถูกต้องตามกฎหมาย จะทำให้รัฐจัดเก็บ ภาษีอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ ได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ไม่ว่าจะเป็นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง, ภาษีธุรกิจเฉพาะ, ค่าธรรมเนียมการโอน, อากรแสตมป์ และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการใช้จ่ายของชาวต่างชาติ สิ่งเหล่านี้คือรายได้สำคัญที่จะนำไปพัฒนาประเทศต่อไป
ยกระดับมาตรฐานอุตสาหกรรม: การแข่งขันเพื่อดึงดูดผู้ซื้อต่างชาติจะกระตุ้นให้ผู้พัฒนา โครงการบ้านจัดสรร ยกระดับคุณภาพการออกแบบ, วัสดุ, นวัตกรรม และบริการหลังการขาย เพื่อตอบสนองความต้องการของตลาดโลก ซึ่งจะส่งผลดีต่อผู้บริโภคชาวไทยในระยะยาวด้วย
เสริมสร้างภาพลักษณ์ประเทศ: การมีนโยบายที่ชัดเจน โปร่งใส และเป็นมิตรกับการลงทุน จะช่วยเสริมสร้างความเชื่อมั่นของนักลงทุนต่างชาติ และตอกย้ำภาพลักษณ์ของประเทศไทยในฐานะ “Thailand World Best Second Home” หรือจุดหมายปลายทางอันดับต้น ๆ สำหรับการอยู่อาศัยและการลงทุนระยะยาว
ตอบรับเทรนด์ “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการเกษียณ”: ด้วยจำนวนประชากรผู้สูงอายุทั่วโลกที่เพิ่มขึ้น ไทยมีศักยภาพสูงในการเป็นศูนย์กลางสำหรับผู้เกษียณอายุจากทั่วโลก การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จะตอบสนองความต้องการนี้โดยตรง โดยเฉพาะบ้านจัดสรรในทำเลที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน สุขภาพดี และชุมชนที่มีคุณภาพ เช่น บ้านจัดสรรพัทยา หรือ บ้านจัดสรรภูเก็ต
ข้อกังวลที่ต้องจัดการอย่างรอบคอบ
แน่นอนว่าการเปลี่ยนแปลงนโยบายสำคัญย่อมมาพร้อมกับข้อกังวลบางประการ เช่น:
การเก็งกำไรและการขึ้นราคา: บางฝ่ายอาจกังวลว่าการอนุญาตให้ต่างชาติซื้อจะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น จนคนไทยไม่มีกำลังซื้อ อย่างไรก็ตาม การกำหนดสัดส่วนการถือครองและประเภทของอสังหาริมทรัพย์ (บ้านจัดสรร ไม่ใช่ที่ดินเปล่า) รวมถึงการกระจายโครงการไปในหลายพื้นที่ สามารถช่วยบรรเทาปัญหานี้ได้
ผลกระทบต่อวัฒนธรรมและสังคม: การมีชาวต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัยจำนวนมากอาจส่งผลกระทบต่อวัฒนธรรมและสังคมในบางพื้นที่ ซึ่งสามารถบริหารจัดการได้ด้วยการวางแผนผังเมืองที่ดี การส่งเสริมการอยู่ร่วมกันอย่างสันติ และการให้ความรู้แก่ทั้งสองฝ่าย
ความซับซ้อนในการบังคับใช้กฎหมาย: การออกกฎหมายใหม่จำเป็นต้องมีความชัดเจนและกลไกการบังคับใช้ที่มีประสิทธิภาพ เพื่อป้องกันช่องโหว่และการหลีกเลี่ยงภาษี สิ่งนี้ต้องอาศัยการปรึกษาหารือจาก ที่ปรึกษากฎหมายอสังหาฯ และผู้เชี่ยวชาญอย่างละเอียด
การก้าวไปข้างหน้า: สร้างความเชื่อมั่นในอนาคต
จากประสบการณ์กว่าทศวรรษในวงการ ผมเชื่อมั่นว่านี่คือช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการพิจารณาปรับปรุง กฎหมายอสังหาฯ ต่างชาติ 2567/2025 ให้สอดรับกับพลวัตเศรษฐกิจโลกและศักยภาพอันมหาศาลที่ประเทศไทยมีอยู่ การที่เราไม่ยอมรับความจริงว่าการซื้อขายโดยนอมินีมีอยู่จริง และไม่หาทางทำให้มันถูกต้องและโปร่งใส จะยิ่งทำให้ประเทศเสียโอกาสและไม่ได้รับประโยชน์อย่างเต็มที่
การอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ด้วยเงื่อนไขที่รัดกุมและเป็นธรรม จะไม่เพียงช่วยกระตุ้น ตลาดอสังหาฯ ที่ซบเซาให้กลับมาคึกคักอีกครั้ง แต่ยังเป็นการฉีดวัคซีนกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวมอย่างแท้จริง เป็นการดึงดูด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่มีศักยภาพในการสร้าง ผลตอบแทนสูง และเป็นการสร้างรายได้เข้าประเทศอย่างยั่งยืน
ถึงเวลาแล้วที่ภาครัฐและทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องจะมาร่วมกันเปิดใจ แลกเปลี่ยนความคิดเห็น และผลักดัน การพัฒนากฎหมาย นี้ให้เกิดขึ้นจริง เพื่ออนาคตที่สดใสของเศรษฐกิจไทย
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอเชิญชวนทุกท่าน ทั้งผู้กำหนดนโยบาย ผู้ประกอบการ และประชาชนทั่วไป มาร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญนี้ เพื่อให้ประเทศไทยสามารถปลดล็อกศักยภาพสูงสุด และก้าวไปสู่การเป็นศูนย์กลางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์และบ้านพักตากอากาศระดับโลกได้อย่างแท้จริง มาร่วมกันสร้างอนาคตที่มั่นคงและยั่งยืนให้กับ ภาคอสังหาฯ และเศรษฐกิจไทยไปด้วยกันเถอะครับ
