พลิกวิกฤตสู่โอกาส: เปิดมิติใหม่ให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ดึงเงินลงทุนสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างยั่งยืน (ปี 2025)
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวิวัฒนาการและเผชิญหน้ากับความท้าทายมากมายที่ภาคธุรกิจนี้ต้องฝ่าฟันมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเราต้องเผชิญกับพายุเศรษฐกิจหลายระลอก ตั้งแต่วิกฤตการณ์โควิด-19 ที่ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อกำลังซื้อภายในประเทศ ไปจนถึงภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวจากความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์และปัญหาเงินเฟ้อ ซึ่งทั้งหมดนี้ได้ฉายภาพชัดเจนว่าถึงเวลาแล้วที่เราต้องมองหาเครื่องยนต์ขับเคลื่อนใหม่ๆ เพื่อฟื้นคืนชีพให้กับตลาด คำถามสำคัญที่ก้องอยู่ในใจผู้ประกอบการและนักลงทุนทั่วประเทศคือ “ประเทศไทยจะหาทางออกนี้ได้อย่างไร?” และคำตอบที่กำลังถูกจุดประกายขึ้นมาอย่างร้อนแรงคือ การพิจารณาเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย นี่ไม่ใช่แค่ข้อเสนอทางธุรกิจ แต่คือยุทธศาสตร์สำคัญที่จะพลิกโฉมภูมิทัศน์การลงทุนและกระตุ้นเศรษฐกิจไทยให้กลับมาผงาดอีกครั้ง
ภาวะวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความจำเป็นที่ต้องกล้าเปลี่ยนแปลง
ปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยกำลังเผชิญกับสถานการณ์ที่ซับซ้อนและท้าทายอย่างยิ่ง กำลังซื้อของผู้บริโภคภายในประเทศลดลงอย่างเห็นได้ชัดจากภาวะหนี้ครัวเรือนที่สูงแตะระดับ 90% ของ GDP ประกอบกับการฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ล่าช้า ส่งผลให้ยอดขายที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรรชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง โครงการหลายแห่งต้องแบกรับภาระสต็อกที่เพิ่มขึ้น และการแข่งขันในตลาดก็ดุเดือดยิ่งขึ้น ปัญหาไม่ได้จำกัดอยู่แค่เรื่องกำลังซื้อเท่านั้น แต่ยังรวมถึงโครงสร้างประชากรไทยที่กำลังก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ ซึ่งส่งผลกระทบต่อทั้งภาคแรงงานและรูปแบบความต้องการที่อยู่อาศัยในระยะยาว ปัจจัยเหล่านี้ล้วนกดดันให้ศักยภาพการเติบโตของประเทศอยู่ในเกณฑ์ต่ำ และฉุดรั้งตลาดที่อยู่อาศัยไม่ให้สามารถฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ การมองหาแหล่งเงินทุนใหม่ๆ หรือ “กำลังซื้อต่างชาติ” จึงไม่ใช่ทางเลือก แต่เป็นความจำเป็นเร่งด่วนที่ไม่อาจมองข้ามได้อีกต่อไป
ปลดล็อกศักยภาพ: ทำไมต้องเปิดให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร?
ข้อเสนอที่ว่าด้วยการเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ไม่ใช่เรื่องใหม่เสียทีเดียว แต่เป็นประเด็นที่ถูกหยิบยกขึ้นมาหารือเป็นระยะๆ อย่างไรก็ตาม ภายใต้บริบทเศรษฐกิจปัจจุบัน ความเร่งด่วนและเหตุผลสนับสนุนกลับมีน้ำหนักมากยิ่งขึ้น ประเทศไทยมีเสน่ห์ดึงดูดชาวต่างชาติมาโดยตลอด ทั้งในฐานะแหล่งท่องเที่ยวระดับโลก และปลายทางที่ผู้คนจากทั่วทุกมุมโลก โดยเฉพาะกลุ่มวัยเกษียณ ต้องการเข้ามาใช้ชีวิตหลังเกษียณ หรือแม้กระทั่งกลุ่ม Digital Nomads ที่มองหา Work-Life Balance ในประเทศที่มีคุณภาพชีวิตดีและค่าครองชีพสมเหตุสมผล
ในอดีตที่ผ่านมา เราปฏิเสธไม่ได้ว่ามีชาวต่างชาติจำนวนมากที่เข้ามาเป็นเจ้าของบ้านจัดสรรในประเทศไทย โดยอาศัยช่องว่างทางกฎหมายหรือผ่านการใช้ “นอมินี” ไม่ว่าจะเป็นคู่สมรสชาวไทย การจัดตั้งบริษัทบังหน้า หรือการทำสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี ซึ่งล้วนแล้วแต่สร้างความซับซ้อน ความเสี่ยง และความไม่โปร่งใสในการทำธุรกรรม แทนที่จะนำรายได้และภาษีเข้าสู่ระบบอย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย
หากเราสามารถปรับแก้กฎหมายให้ชัดเจนและโปร่งใส โดยอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย จะเป็นการเปลี่ยน “เงินใต้ดิน” ให้เป็น “เงินบนดิน” สร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุนต่างชาติ และดึงดูดเม็ดเงินลงทุนมหาศาลเข้าสู่ประเทศได้อย่างเป็นระบบ นี่คือโอกาสทองของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ (Foreign Real Estate Investment) ที่จะเข้ามาเติมเต็มช่องว่างกำลังซื้อในตลาด และเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจไทยให้ฟื้นตัวได้เร็วยิ่งขึ้น
โมเดลและเงื่อนไขที่เป็นไปได้: บทเรียนจากคอนโดมิเนียมและข้อเสนอเชิงรุก
จากประสบการณ์ที่เรามีในการอนุญาตให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดในโครงการ ประสบการณ์นี้สามารถนำมาเป็นต้นแบบในการวางกรอบเงื่อนไขสำหรับการให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้เช่นกัน ข้อเสนอเบื้องต้นจากภาคเอกชน อาทิเช่น นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ ผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาฯ และนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยในอดีต ได้เสนอโมเดลที่น่าสนใจ:
สัดส่วนการถือครอง: อาจเริ่มต้นด้วยการจำกัดสัดส่วนการถือครองในโครงการบ้านจัดสรรแต่ละแห่ง คล้ายกับคอนโดมิเนียม เช่น กำหนดเพดานไว้ที่ 49% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดในโครงการ หรืออาจเริ่มต้นจากสัดส่วนที่น้อยกว่า เช่น 5-10% ในช่วงแรก เพื่อประเมินผลกระทบและปรับปรุงแก้ไขก่อนขยายผลในอนาคต
ขนาดที่ดิน: กำหนดพื้นที่การถือครองที่ไม่เกินขอบเขตที่เหมาะสม เช่น 100 ตารางวา เพื่อป้องกันการกว้านซื้อที่ดินขนาดใหญ่ และเน้นย้ำว่าเป็นบ้านเพื่อการอยู่อาศัย ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไรที่ดินเปล่า (Raw Land)
ระยะเวลาดำเนินการ: อาจเริ่มต้นด้วยโครงการนำร่องในระยะเวลาจำกัด เช่น 3-5 ปี เพื่อประเมินผลตอบรับ ผลกระทบทางเศรษฐกิจและสังคม ก่อนที่จะนำไปสู่การออกเป็นกฎหมายถาวร
ประเภทโครงการ: เน้นเฉพาะโครงการบ้านจัดสรรที่ได้รับการพัฒนาแล้วเท่านั้น ไม่รวมที่ดินเปล่า เพื่อป้องกันปัญหาการเก็งกำไรที่ดินที่อาจส่งผลกระทบต่อราคาที่ดินโดยรวม และลดความกังวลเรื่องการสูญเสียกรรมสิทธิ์ที่ดินของชาติ
กระจายการลงทุน: ไม่ควรจำกัดการซื้อขายเฉพาะในพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่ง เช่น เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เท่านั้น แต่ควรเปิดโอกาสให้กระจายไปตามจังหวัดที่มีศักยภาพและเป็นที่ต้องการของชาวต่างชาติ เช่น ชลบุรี, ระยอง, พัทยา, ภูเก็ต, เชียงใหม่, หัวหิน เพื่อให้เกิดการกระจายรายได้และกระตุ้นเศรษฐกิจในภูมิภาคต่างๆ อย่างทั่วถึง นี่คือการสร้างโอกาสลงทุนอสังหาฯ (Real Estate Investment Opportunities) ที่แท้จริง
การวางกรอบเงื่อนไขที่ชัดเจนและรัดกุมนี้ จะช่วยสร้างความมั่นใจให้กับทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และประชาชนทั่วไป และยังสอดคล้องกับแนวคิดการพัฒนาประเทศให้เป็น “Thailand World Best Second Homes” ซึ่งจะดึงดูดให้กลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อสูงเข้ามาใช้จ่ายและลงทุนในประเทศไทยมากยิ่งขึ้น
ผลประโยชน์มหาศาลต่อเศรษฐกิจไทย: การลงทุนที่คุ้มค่า
การเปิดให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมายจะก่อให้เกิดผลกระทบเชิงบวกต่อเศรษฐกิจไทยในหลากหลายมิติ:
กระตุ้นเศรษฐกิจภาพรวม (GDP): เม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติที่ไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยตรง จะเป็นพลังขับเคลื่อนสำคัญที่ช่วยกระตุ้น GDP ให้เติบโตอย่างมีนัยสำคัญ ตัวอย่างเช่น หากมีต่างชาติเข้ามาซื้อบ้าน 1 แสนหลัง ด้วยราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาทต่อหลัง จะสร้างมูลค่าการซื้อขายได้สูงถึง 5 แสนล้าน ถึง 1 ล้านล้านบาท ซึ่งจะหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจ สร้างงาน และเพิ่มรายได้ให้กับประเทศ
เพิ่มกำลังซื้อและลดสต็อก: การเข้ามาของกำลังซื้อต่างชาติจะช่วยดูดซับอุปทานส่วนเกินในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ลดภาระของผู้ประกอบการ และช่วยให้วงจรธุรกิจหมุนเวียนได้คล่องตัวขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านหรู (Luxury Real Estate) และบ้านพักตากอากาศ (Holiday Homes) ที่มีความต้องการจากตลาดต่างชาติสูง
สร้างงานและกระตุ้นอุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่อง: ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นอุตสาหกรรมที่มีห่วงโซ่คุณค่าขนาดใหญ่ ตั้งแต่อุตสาหกรรมก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง การตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ ไปจนถึงบริการจัดการอสังหาฯ (Real Estate Management Services) และบริการหลังการขาย การลงทุนจากต่างชาติจะสร้างงานในหลากหลายสาขา และก่อให้เกิดการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจในวงกว้าง
เพิ่มรายได้ภาษีเข้าประเทศ: เมื่อธุรกรรมการซื้อขายเป็นไปอย่างโปร่งใส รายได้จากภาษีอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Tax) เช่น ภาษีการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีบำรุงท้องที่ จะไหลเข้าสู่ภาครัฐอย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ซึ่งสามารถนำไปใช้ในการพัฒนาประเทศต่อไปได้
พัฒนามาตรฐานอสังหาริมทรัพย์: การแข่งขันเพื่อดึงดูดกำลังซื้อจากต่างชาติจะผลักดันให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพ มาตรฐานสากล และบริการที่เป็นเลิศมากยิ่งขึ้น ซึ่งจะยกระดับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยรวม
กระจายความมั่งคั่งสู่ภูมิภาค: การไม่จำกัดพื้นที่การซื้อ จะช่วยกระจายการลงทุนและกระตุ้นเศรษฐกิจสู่เมืองท่องเที่ยวและเมืองรองต่างๆ ไม่ใช่แค่ในกรุงเทพฯ หรือ EEC เท่านั้น ซึ่งจะช่วยลดความเหลื่อมล้ำและสร้างการเติบโตอย่างทั่วถึง
ความท้าทายและการสร้างความสมดุล: มุมมองแบบมืออาชีพ
แน่นอนว่าทุกข้อเสนอล้วนมีทั้งโอกาสและความท้าทาย การเปิดให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ก็เช่นกัน ประเด็นสำคัญที่เราต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ ได้แก่:
ความกังวลเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ดิน: นี่คือประเด็นอ่อนไหวที่สุดในสังคมไทย เราต้องสร้างความเข้าใจว่ากฎหมายจะมุ่งเน้นการให้สิทธิ์ถือครองบ้านพร้อมที่ดินในโครงการจัดสรรที่พัฒนาแล้วเท่านั้น ไม่ใช่การกว้านซื้อที่ดินเปล่า และต้องมีกลไกที่รัดกุมเพื่อป้องกันการใช้ช่องโหว่เพื่อวัตถุประสงค์อื่น
ผลกระทบต่อราคาบ้านคนไทย: บางฝ่ายอาจกังวลว่าการเข้ามาของต่างชาติจะผลักดันราคาบ้านให้สูงขึ้น จนคนไทยไม่สามารถเป็นเจ้าของได้ การกำหนดสัดส่วนการถือครองที่เหมาะสม (เช่น 49%) และการส่งเสริมการพัฒนาโครงการที่หลากหลาย จะช่วยลดความเสี่ยงนี้ได้ นอกจากนี้ การเข้ามาของกำลังซื้อต่างชาติอาจมุ่งเน้นไปที่ตลาดบนหรือตลาดบ้านพักตากอากาศ ซึ่งอาจไม่กระทบตลาดกลาง-ล่างมากนัก
ความซับซ้อนของกฎหมาย: การปรับแก้กฎหมายต้องรอบคอบ รัดกุม และชัดเจน โดยต้องคำนึงถึงมิติทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับกรรมสิทธิ์ที่ดิน ภาษี การโอน และการบังคับใช้ ให้สามารถปฏิบัติได้จริงและป้องกันปัญหาในอนาคต จำเป็นต้องมีที่ปรึกษากฎหมายอสังหาฯ (Real Estate Legal Consultant) ที่เชี่ยวชาญเข้าร่วมพิจารณา
การควบคุมและตรวจสอบ: ต้องมีระบบการควบคุมและตรวจสอบที่มีประสิทธิภาพ เพื่อป้องกันการใช้ “นอมินี” ในรูปแบบอื่นๆ หรือการหลีกเลี่ยงภาษี การสร้างฐานข้อมูลกลางที่โปร่งใสจะช่วยแก้ไขปัญหาเหล่านี้ได้
แนวทางสู่การขับเคลื่อนอย่างยั่งยืน: คณะกรรมการแห่งชาติและทิศทางปี 2025
เพื่อขับเคลื่อนประเด็นสำคัญนี้ไปข้างหน้าอย่างมีทิศทาง ผมเห็นด้วยอย่างยิ่งกับข้อเสนอจากภาคเอกชนที่ให้จัดตั้ง “คณะกรรมการพิจารณาเรื่องการให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” โดยมีองค์ประกอบจากทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง ทั้งภาครัฐ (กระทรวงการคลัง, มหาดไทย, พาณิชย์, การต่างประเทศ), ภาคเอกชน (สมาคมอสังหาริมทรัพย์, สภาหอการค้า, สภาอุตสาหกรรม), ภาควิชาการ และภาคประชาสังคม เพื่อร่วมกันศึกษา วิเคราะห์ และหาข้อสรุปที่เป็นประโยชน์สูงสุดต่อประเทศชาติ
คณะกรรมการชุดนี้ควรมุ่งเน้น:
การวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ (Real Estate Market Analysis) เชิงลึก: เพื่อทำความเข้าใจความต้องการของตลาดต่างชาติและผลกระทบต่อตลาดภายใน
การออกแบบโครงสร้างกฎหมาย: ที่สมดุลและเป็นธรรม โดยพิจารณาจากกรณีศึกษาต่างประเทศ
การสร้างความเข้าใจแก่สาธารณะ: เพื่อลดความกังวลและสร้างฉันทามติในสังคม
การจัดทำแผนแม่บท: เพื่อให้การดำเนินการเป็นไปอย่างมีขั้นตอนและประเมินผลได้จริง
ประเทศไทยกำลังยืนอยู่บนทางแยกที่สำคัญ การตัดสินใจที่กล้าหาญและรอบคอบในวันนี้ จะกำหนดทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์และการลงทุนในระยะยาว การเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้อง ไม่ใช่แค่การแก้ปัญหาเฉพาะหน้า แต่เป็นการวางรากฐานเพื่อดึงดูดการลงทุนระยะยาวอสังหาฯ (Long-Term Real Estate Investment) และสร้างพอร์ตโฟลิโออสังหาฯ (Real Estate Portfolio) ที่แข็งแกร่งให้กับประเทศ ทำให้ประเทศไทยเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนทั่วโลก
บทสรุปและก้าวต่อไป
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่เฝ้ามองตลาดอสังหาริมทรัพย์มาอย่างใกล้ชิด ผมเชื่อมั่นว่าการเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ภายใต้กรอบเงื่อนไขที่รัดกุมและเป็นธรรม คือกุญแจสำคัญที่จะพลิกฟื้นและสร้างความยั่งยืนให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2025 และปีต่อๆ ไป นี่คือโอกาสที่จะเปลี่ยนความท้าทายให้เป็นโอกาสในการดึงดูดเม็ดเงินลงทุนต่างชาติ สร้างรายได้ สร้างงาน และยกระดับขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศให้ทัดเทียมกับนานาชาติ
การทำสิ่งที่ไม่เคยทำอาจดูน่ากังวล แต่หากเรายังคงยึดติดกับแนวคิดเดิมๆ ในโลกที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว เราอาจพลาดโอกาสทองในการขับเคลื่อนประเทศ การหารืออย่างจริงจัง การรับฟังทุกความคิดเห็น และการร่วมกันสร้างกลไกที่โปร่งใสและเป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย จะนำพาประเทศไทยก้าวข้ามวิกฤตและผงาดขึ้นเป็นศูนย์กลางอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในภูมิภาคได้อย่างแน่นอน
ขอเชิญชวนทุกท่าน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และประชาชน มาร่วมกันศึกษา วิเคราะห์ และผลักดันประเด็นสำคัญนี้อย่างสร้างสรรค์ เพื่ออนาคตที่สดใสของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการเป็นส่วนหนึ่งของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โปรดติดตามข่าวสารและเตรียมพร้อมสำหรับการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญนี้ ที่จะเปิดประตูสู่ศักยภาพการลงทุนที่ไร้ขีดจำกัด.
