เปิดประตูสู่โอกาส: กลยุทธ์ปลดล็อกศักยภาพ “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” พลิกฟื้นอสังหาฯ และเศรษฐกิจไทยปี 2025
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นทั้งวัฏจักรการเติบโตอย่างร้อนแรงและความท้าทายที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับพายุเศรษฐกิจที่ซับซ้อน ทั้งจากภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง กำลังซื้อภายในประเทศที่ชะลอตัว และสังคมสูงวัยที่รุดหน้าอย่างรวดเร็ว ปัจจัยเหล่านี้ได้สร้างแรงกดดันมหาศาลต่อผู้ประกอบการและภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง จนถึงขั้นที่หลายฝ่ายต่างมองหานโยบายเชิงรุกที่จะเข้ามาเป็น “เกมเชนเจอร์” เพื่อฟื้นฟูและสร้างความแข็งแกร่งให้กับอุตสาหกรรมอีกครั้ง
หนึ่งในประเด็นที่ถูกหยิบยกขึ้นมาถกเถียงอย่างเข้มข้น และมีศักยภาพในการเปลี่ยนแปลงภูมิทัศน์ของตลาด คือ การเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในประเทศไทย ได้อย่างถูกกฎหมายและมีเงื่อนไขที่ชัดเจน ผมเชื่อมั่นว่านี่ไม่ใช่เพียงแค่การแก้ไขกฎหมาย แต่เป็นการวางรากฐานเพื่อดึงดูดเม็ดเงินลงทุนและกำลังซื้อจากต่างประเทศเข้ามาหล่อเลี้ยงระบบเศรษฐกิจไทยในภาพรวม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ศักยภาพสูงอย่าง อสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออก ซึ่งเป็นประตูเชื่อมโยงการค้าและการลงทุนที่สำคัญของประเทศ
วิกฤตการณ์และความจำเป็นเร่งด่วนของอสังหาริมทรัพย์ไทย
สถานการณ์โควิด-19 ที่ผ่านมา ได้ทิ้งรอยแผลเป็นทางเศรษฐกิจไว้ทั่วโลก รวมถึงประเทศไทย ภาคอสังหาริมทรัพย์เองก็ได้รับผลกระทบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แม้ว่าเศรษฐกิจจะเริ่มฟื้นตัว แต่ก็เป็นไปอย่างช้า ๆ และไม่ทั่วถึง สาเหตุหลักประการหนึ่งคือ “กำลังซื้อ” ที่เป็นหัวใจของตลาด โดยข้อมูลชี้ว่าหนี้ครัวเรือนไทยยังคงอยู่ในระดับสูงถึง 90% ของ GDP ประกอบกับโครงสร้างประชากรที่กำลังก้าวเข้าสู่สังคมสูงอายุอย่างเต็มตัว ทำให้จำนวนประชากรวัยแรงงานและผู้มีกำลังซื้อใหม่ ๆ ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้ยอดขายอสังหาริมทรัพย์หลายประเภท โดยเฉพาะบ้านจัดสรรในกลุ่มราคาปานกลางถึงล่าง ค่อนข้างซบเซา
ในมุมมองของผู้ประกอบการที่ต้องเผชิญหน้ากับความจริงในตลาด ผมเห็นว่านี่คือสัญญาณอันตตรายที่ชี้ให้เห็นว่า หากเรายังคงพึ่งพิงกำลังซื้อภายในประเทศเพียงอย่างเดียว การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็จะเป็นไปได้ยาก การแสวงหากลุ่มเป้าหมายใหม่ที่มีกำลังซื้อสูงและมีความต้องการที่อยู่อาศัยในประเทศไทย จึงกลายเป็นทางออกที่จำเป็นอย่างยิ่ง และกลุ่มชาวต่างชาติก็คือคำตอบที่ชัดเจนที่สุด
ปลดล็อกศักยภาพ “ไทยแลนด์ เวิลด์ เบสต์ เซคันด์ โฮมส์” (Thailand World Best Second Homes)
ผมและผู้ประกอบการหลายท่านได้ผลักดันแนวคิด “ไทยแลนด์ เวิลด์ เบสต์ เซคันด์ โฮมส์” มาอย่างต่อเนื่อง แนวคิดนี้ไม่ได้จำกัดอยู่แค่การดึงดูดผู้ซื้อ แต่เป็นการสร้างประเทศไทยให้เป็นหมุดหมายอันดับต้น ๆ สำหรับการอยู่อาศัยและลงทุนระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มผู้เกษียณอายุ (Retirees) และผู้ที่มองหาบ้านหลังที่สองจากทั่วโลก ประเทศไทยมีเสน่ห์ดึงดูดมากมาย ทั้งวัฒนธรรม อาหาร ทิวทัศน์ธรรมชาติที่สวยงาม และค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล ซึ่งทั้งหมดนี้ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ชาวต่างชาติให้ความสนใจ
การอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย จะเป็นแรงกระตุ้นมหาศาลต่อเศรษฐกิจโดยรวม หากเราสามารถดึงดูดชาวต่างชาติให้มาซื้อบ้านในโครงการต่าง ๆ ได้แม้เพียง 100,000 ยูนิต ด้วยราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาทต่อหลัง เม็ดเงินที่ไหลเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจจะสูงถึง 5 แสนล้านถึง 1 ล้านล้านบาท ซึ่งจะส่งผลให้ GDP ของประเทศปรับตัวดีขึ้นอย่างเห็นได้ชัด การลงทุนอสังหาริมทรัพย์จากต่างชาติ ไม่เพียงแต่สร้างยอดขายให้กับผู้ประกอบการ แต่ยังกระตุ้นธุรกิจต่อเนื่องจำนวนมาก ตั้งแต่การออกแบบ ก่อสร้าง ตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ ไปจนถึงบริการดูแลรักษา และการบริโภคในชีวิตประจำวัน ซึ่งจะสร้างการหมุนเวียนของเงินตราและโอกาสการจ้างงานอย่างมหาศาล
ข้อเสนอเชิงกลยุทธ์: เงื่อนไขที่สมดุลและรอบคอบ
แน่นอนว่า การเปิดให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ต้องมาพร้อมกับเงื่อนไขที่รัดกุมและรอบคอบ เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อประเทศ และลดความกังวลที่อาจเกิดขึ้น โดยจากประสบการณ์และการหารือกับผู้เชี่ยวชาญในวงการ ผมขอเสนอแนวทางดังนี้:
การจัดตั้งคณะกรรมการร่วมบูรณาการ: สิ่งสำคัญอันดับแรกคือการจัดตั้งคณะกรรมการพิเศษที่ประกอบด้วยตัวแทนจากภาครัฐ ภาคเอกชน ภาคประชาสังคม และผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทุกฝ่าย รวมถึงผู้ที่มีความเห็นต่าง เพื่อร่วมกันพิจารณากำหนดข้อกำหนดและระเบียบวิธีที่ชัดเจน โปร่งใส และเป็นธรรม คณะกรรมการชุดนี้ควรมีอำนาจในการวางแผนการดำเนินการ ติดตามประเมินผล และปรับปรุงนโยบายให้ทันสมัยอยู่เสมอ
จำกัดสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์: แนวทางเริ่มต้นที่ดีคือการใช้โมเดลเดียวกับการถือครองคอนโดมิเนียม โดยอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้ไม่เกิน 49% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดในแต่ละโครงการ เพื่อรักษาสมดุลและป้องกันการกระจุกตัวของการถือครอง และเมื่อประเมินผลตอบรับแล้ว อาจพิจารณาเพิ่มสัดส่วนเป็น 60-70% ในอนาคต
กำหนดขนาดที่ดินและประเภทอสังหาริมทรัพย์: ควรเน้นไปที่โครงการบ้านจัดสรรที่พัฒนาแล้วเสร็จ ไม่ใช่ที่ดินเปล่า และอาจกำหนดขนาดที่ดินสูงสุด เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา เพื่อป้องกันการกว้านซื้อที่ดินขนาดใหญ่ นอกจากนี้ ควรจำกัดประเภทอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นบ้านเพื่อการอยู่อาศัย ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไรที่ดินหรือการทำเกษตรกรรม
เงื่อนไขการถือครองและระยะเวลาประเมินผล: อาจกำหนดเงื่อนไขเบื้องต้น เช่น การซื้อต้องดำเนินการภายในระยะเวลา 3-5 ปี เพื่อทดลองประเมินผลตอบรับและผลกระทบที่เกิดขึ้น ก่อนจะพิจารณาขยายนโยบายในระยะยาว การกำหนดช่วงเวลาประเมินจะช่วยให้ภาครัฐมีความยืดหยุ่นในการปรับปรุงข้อกำหนดให้เหมาะสมกับสถานการณ์
กระจายพื้นที่เป้าหมายอย่างเหมาะสม: การจำกัดให้ซื้อได้เฉพาะในพื้นที่ EEC หรือพื้นที่เศรษฐกิจพิเศษอาจไม่ใช่แนวทางที่ดีที่สุด แต่ควรส่งเสริมให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ในโครงการที่กระจายไปทั่วทุกจังหวัดที่มีศักยภาพ เช่น อสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออก (ชลบุรี, ระยอง, พัทยา) เชียงใหม่ ภูเก็ต และหัวหิน เพื่อเป็นการกระจายเม็ดเงินและรายได้สู่ท้องถิ่นอย่างทั่วถึง
สกัดกั้น “นอมินี” สร้างความโปร่งใสและรายได้เข้ารัฐ
ปัญหาหนึ่งที่ทุกคนในวงการต่างรู้ดีคือ การใช้ “นอมินี” หรือบุคคลสัญชาติไทยเป็นตัวแทนในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นช่องว่างทางกฎหมายที่เกิดขึ้นมายาวนาน การซื้อขายผ่านนอมินีไม่เพียงแต่สร้างความไม่โปร่งใส แต่ยังทำให้รัฐเสียโอกาสในการจัดเก็บภาษีและควบคุมดูแลที่ดินอย่างเต็มที่ ยิ่งไปกว่านั้น ยังเกิดปัญหาตามมามากมาย เช่น กรณีที่คู่สมรสชาวไทยนำบ้านไปจำนองหรือขายโดยพลการ ทำให้ชาวต่างชาติผู้เป็นเจ้าของตัวจริงเสียสิทธิ์
การเปิดให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมาย จะเป็นการนำสิ่งที่อยู่ใต้ดินขึ้นมาอยู่บนดิน สร้างความชัดเจนและโปร่งใสให้กับการซื้อขาย ชาวต่างชาติจะกล้าเข้ามาลงทุนและอยู่อาศัยในประเทศไทยมากขึ้นอย่างมั่นใจ รัฐบาลจะสามารถจัดเก็บภาษีจากการซื้อขาย ภาษีบำรุงท้องที่ และภาษีอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ซึ่งเม็ดเงินเหล่านี้สามารถนำมาพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและบริการสาธารณะของประเทศได้
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: เสียงสะท้อนจากภาคสนาม
ผมได้มีโอกาสพูดคุยกับผู้ประกอบการและผู้บริหารในแวดวงอสังหาริมทรัพย์หลายท่าน ซึ่งทุกท่านต่างเห็นพ้องต้องกันในแนวคิดนี้
คุณมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ ผู้คร่ำหวอดในวงการและอดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้เน้นย้ำถึงวิกฤตเศรษฐกิจและกำลังซื้อภายในประเทศที่ซบเซา ท่านมองว่าการเปิดประตูให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ไม่ใช่แค่การลงทุน จะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจทั้งระบบอย่างมาก โดยเฉพาะใน อสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออก ที่มีศักยภาพสูงอยู่แล้ว
คุณวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ได้เรียกร้องให้มีการจัดตั้งคณะกรรมการพิจารณาอย่างจริงจัง โดยดึงทุกภาคส่วนมาร่วมหารือ ท่านชี้ว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกหนึ่งกลไกสำคัญในการดึงเงินตราต่างประเทศเข้าประเทศ ไม่ต่างจากการส่งออกและการท่องเที่ยว
คุณณัฐนนท ศรีสมบูรณ์ ผู้ประกอบการในชลบุรี ได้เสนอแนวคิดการจำกัดสัดส่วนการซื้อในแต่ละโครงการในระยะแรก เช่น 5-10% เพื่อทดลองดูผลตอบรับก่อน และยังได้หยิบยกปัญหาการใช้ภรรยาคนไทยเป็นนอมินี ที่มักนำไปสู่ความขัดแย้งและเสียสิทธิ์ของเจ้าของตัวจริงในภายหลัง ซึ่งการแก้กฎหมายจะช่วยขจัดปัญหานี้
คุณชนินทร์ วานิชวงศ์ จาก Habitat Group ผู้ลงทุนในพื้นที่ชลบุรี แสดงความมั่นใจว่าหากมีกฎหมายที่ชัดเจนและควบคุมได้ จะมีเม็ดเงินไหลเข้ามาในตลาด อสังหาริมทรัพย์ จำนวนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเวลาที่ตลาดภายในประเทศเผชิญความท้าทาย
ข้อสรุปจากทุกท่านคือ การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร เป็นเรื่องที่จำเป็นอย่างยิ่งในสถานการณ์ปัจจุบัน และไม่ใช่เรื่องใหม่ที่ประเทศอื่น ๆ ทั่วโลกไม่ได้ทำ การสร้างกฎกติกาที่ชัดเจน จะนำมาซึ่งประโยชน์สูงสุดแก่ประเทศชาติ
โอกาสทางธุรกิจและตลาดเป้าหมายในปี 2025
ในปี 2025 และปีต่อ ๆ ไป ผมมองเห็นเทรนด์ที่เอื้อต่อการดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ไทย มากยิ่งขึ้น:
กลุ่ม Digital Nomads และ Remote Workers: ผู้ทำงานอิสระที่สามารถทำงานได้จากทุกที่ทั่วโลก กำลังมองหาแหล่งพำนักที่มีคุณภาพชีวิตดี ค่าครองชีพเหมาะสม และการเชื่อมต่ออินเทอร์เน็ตที่เสถียร ซึ่งประเทศไทยตอบโจทย์เหล่านี้ได้อย่างสมบูรณ์แบบ
กลุ่มผู้เกษียณอายุ (Retirees): ประเทศไทยยังคงเป็นจุดหมายปลายทางอันดับต้น ๆ สำหรับผู้เกษียณจากประเทศพัฒนาแล้ว ที่ต้องการใช้ชีวิตหลังเกษียณอย่างสุขสบายด้วยงบประมาณที่คุ้มค่า
นักลงทุนและผู้ที่มองหา Second Homes: กลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูงจากประเทศเพื่อนบ้านและทั่วโลก ที่มองหาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในการเพิ่มมูลค่า หรือเป็นบ้านพักตากอากาศสำหรับใช้ชีวิตช่วงวันหยุด
การมีนโยบายที่ชัดเจนจะช่วยให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการ บ้านจัดสรรพรีเมียม หรือ บ้านหรูในไทย ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดต่างชาติได้อย่างมั่นใจ รวมถึงการพัฒนา อสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าระยะยาว สำหรับชาวต่างชาติ ที่อาจยังไม่พร้อมซื้อขาดในทันที ซึ่งปัจจุบันการเช่าระยะยาวทำได้สูงสุด 30 ปี แต่หากสามารถเช่าได้ยาวนานกว่านั้น เช่น 90 ปี ก็จะเป็นทางเลือกที่น่าสนใจไม่แพ้การซื้อขาด
พื้นที่ อสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออก โดยเฉพาะ ชลบุรี ระยอง และพัทยา มีความได้เปรียบอย่างมากจากโครงสร้างพื้นฐานที่พร้อมรองรับ EEC สนามบินนานาชาติ โรงพยาบาลชั้นนำ และแหล่งท่องเที่ยวที่มีชื่อเสียงระดับโลก ทำให้เป็นทำเลทองสำหรับการดึงดูด การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อผลตอบแทนสูง และการสร้าง บ้านจัดสรรริมทะเล หรือบ้านพักตากอากาศสำหรับชาวต่างชาติโดยเฉพาะ
ความท้าทายและการควบคุม
แม้จะมีประโยชน์มหาศาล แต่ก็ต้องยอมรับว่าการเปลี่ยนแปลงนี้อาจก่อให้เกิดความกังวลในบางประเด็น เช่น
การเก็งกำไร: จำเป็นต้องมีมาตรการป้องกันการเก็งกำไรเกินควรที่อาจส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นจนคนไทยไม่สามารถซื้อได้
การควบคุมการใช้ที่ดิน: ต้องมีกลไกตรวจสอบและควบคุมให้การใช้ที่ดินเป็นไปตามวัตถุประสงค์ที่กำหนด เช่น เพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น
ผลกระทบต่อชุมชน: การเข้ามาของชาวต่างชาติในจำนวนมาก อาจส่งผลกระทบต่อวิถีชีวิตและวัฒนธรรมท้องถิ่นได้ ซึ่งต้องมีการวางแผนรองรับอย่างรอบด้าน
ดังนั้น การดำเนินนโยบายนี้จึงต้องอาศัยการกำกับดูแลที่เข้มแข็ง การกำหนดกฎหมายที่รัดกุม และการมีส่วนร่วมของทุกภาคส่วนอย่างแท้จริง เพื่อให้เกิดสมดุลระหว่างการส่งเสริมเศรษฐกิจและการรักษาผลประโยชน์ของชาติ
บทสรุปและก้าวต่อไป
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการอสังหาริมทรัพย์มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่าการพิจารณาอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในประเทศไทย ได้อย่างถูกกฎหมาย ภายใต้เงื่อนไขที่รอบคอบและเป็นธรรม ไม่ใช่เพียงแค่ทางเลือก แต่คือความจำเป็นเชิงกลยุทธ์ที่จะพลิกฟื้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ และขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยให้ก้าวผ่านความท้าทายในปัจจุบันและเติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคต
นี่คือโอกาสทองของเราที่จะเปลี่ยนวิกฤตให้เป็นโอกาส นำเม็ดเงินลงทุนมหาศาลเข้าประเทศ สร้างงาน สร้างรายได้ และยกระดับประเทศไทยให้เป็น “บ้านหลังที่สองที่ดีที่สุดในโลก” อย่างแท้จริง การดำเนินการอย่างโปร่งใส มีวิสัยทัศน์ และความกล้าหาญในการตัดสินใจ คือสิ่งที่เราต้องการจากภาครัฐ เพื่อให้เราสามารถแข่งขันในเวทีโลกและสร้างอนาคตที่สดใสให้กับอสังหาริมทรัพย์ไทย
หากท่านคือผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์ไทย ผมขอเชิญชวนให้ทุกท่านร่วมกันศึกษา ให้ความเห็น และผลักดันประเด็นสำคัญนี้อย่างเต็มที่ เพื่อสร้างความเข้าใจที่ถูกต้อง และช่วยให้ประเทศไทยก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคง ขอให้โอกาสนี้ไม่เป็นเพียงแค่แนวคิด แต่กลายเป็นความจริงที่จับต้องได้ในเร็ววัน สำหรับผู้ที่ต้องการ คำปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือสนใจ ช่องทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในภาคตะวันออกและทั่วประเทศ สามารถติดต่อเราเพื่อหารือโอกาสทางธุรกิจและวางแผนการลงทุนร่วมกัน เพื่อให้คุณไม่พลาดทุกโอกาสสำคัญใน ตลาดบ้านจัดสรร ที่กำลังจะเปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญ
