ปลดล็อกศักยภาพ: โอกาสทองของอสังหาริมทรัพย์ไทย ผ่านการเปิดทางให้ “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” อย่างเป็นทางการ
ในฐานะที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงทั้งขึ้นและลงของตลาดอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ประเทศไทยต้องเผชิญกับพายุเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามาอย่างหนักหน่วง ไม่ว่าจะเป็นผลพวงจากวิกฤตการณ์โควิด-19 ที่ทิ้งร่องรอยบาดแผลไว้ทั่วโลก ตามมาด้วยความผันผวนจากภาวะสงครามและความขัดแย้งระหว่างประเทศที่ส่งผลกระทบต่อห่วงโซ่อุปทานและราคาสินค้า ขณะเดียวกัน ปัญหาโครงสร้างภายในประเทศอย่างหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง การเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุที่ฉุดรั้งกำลังแรงงาน และกำลังซื้อที่อ่อนแอ ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นหนึ่งในฟันเฟืองสำคัญของเศรษฐกิจต้องประสบกับความท้าทายอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อน หลายโครงการเผชิญกับภาวะสินค้าคงค้าง การชะลอการลงทุน และการปรับตัวที่ยากลำบาก ท่ามกลางสถานการณ์เช่นนี้ การแสวงหาทางออกใหม่ๆ เพื่อปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักอีกครั้งจึงไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็น “ความจำเป็นเร่งด่วน” และหนึ่งในข้อเสนอที่กำลังได้รับความสนใจอย่างกว้างขวางและมีศักยภาพในการพลิกโฉมตลาดได้อย่างมหาศาล คือการเปิดประตูให้ “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” ในประเทศไทยได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย
ข้อเสนอการเปิดให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร นี้ไม่ได้เกิดขึ้นลอยๆ แต่เป็นผลมาจากการตกผลึกทางความคิดและประสบการณ์ของผู้ประกอบการหลายท่านที่มองเห็นช่องทางและโอกาสในการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจไทย โดยเฉพาะในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออก อย่างชลบุรีและระยอง ซึ่งเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์สำคัญที่ได้ประโยชน์จากโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมสำหรับชาวต่างชาติมาโดยตลอด หากเราสามารถผลักดันให้เกิดการเปลี่ยนแปลงกฎหมายอย่างมีทิศทางและมีเงื่อนไขที่รัดกุม ผมเชื่อมั่นว่านี่จะเป็นก้าวสำคัญที่จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ สร้างงาน สร้างรายได้ และยกระดับคุณภาพชีวิตของคนไทยได้อย่างยั่งยืนในระยะยาว
วิกฤตที่ฝังรากลึก: สภาพการณ์ปัจจุบันของอสังหาริมทรัพย์ไทย
ตลอดระยะเวลา 10 ปีที่ผ่านมา ผมได้เห็นความแข็งแกร่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในหลายช่วงเวลา แต่ก็ยอมรับว่าช่วงนี้เป็นอีกหนึ่งบททดสอบที่หนักหนาสาหัส กำลังซื้อภายในประเทศที่อ่อนแอเป็นปัจจัยหลักที่ฉุดรั้งการเติบโต แม้ว่าผู้ประกอบการจะพยายามปรับตัวด้วยการนำเสนอโครงการที่มีราคาเข้าถึงง่าย หรือจัดโปรโมชั่นต่างๆ มากมาย แต่ผลลัพธ์ก็ยังไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง ปริมาณบ้านจัดสรรที่รอการขายยังคงมีจำนวนมาก โดยเฉพาะในทำเลที่เคยเป็น ทำเลทองอสังหาฯ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงถึง 90% ของ GDP ทำให้สถาบันการเงินเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ ส่งผลให้ผู้บริโภคเข้าถึงสินเชื่อได้ยากขึ้น อีกทั้งการก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยของประเทศไทยก็ส่งผลให้ตลาดแรงงานและโครงสร้างประชากรเปลี่ยนแปลงไป กำลังแรงงานลดลง ผู้สูงอายุมีค่าใช้จ่ายด้านสุขภาพเพิ่มขึ้น ส่งผลให้การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะบ้านจัดสรรที่เป็นสินทรัพย์ขนาดใหญ่ต้องถูกพิจารณาอย่างถี่ถ้วนขึ้น
จากภาวะการณ์ข้างต้น ทำให้เราตระหนักดีว่าพึ่งพากำลังซื้อภายในประเทศเพียงอย่างเดียวคงไม่เพียงพออีกต่อไป จำเป็นต้องหาแหล่งเงินทุนใหม่ๆ เข้ามาเติมเต็ม และตลาดต่างประเทศคือคำตอบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มชาวต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูงและมีความต้องการบ้านพักอาศัยในประเทศไทย ไม่ว่าจะเป็นเพื่อการพักผ่อนตากอากาศ การใช้ชีวิตหลังเกษียณ หรือแม้แต่เพื่อการลงทุน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในระยะยาว ซึ่งปัจจุบันกลุ่มคนเหล่านี้มักจะใช้วิธีการซื้อผ่านนอมินี ซึ่งก่อให้เกิดความไม่โปร่งใสและสร้างปัญหาตามมาในหลายกรณี การที่เรายังคงปิดกั้นไม่ให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมาย จึงเท่ากับเป็นการผลักดันให้เกิดตลาดสีเทา และบั่นทอนโอกาสในการสร้างรายได้ที่ควรจะเป็นของประเทศไปอย่างน่าเสียดาย
ข้อเสนอสุดท้าทาย: เมื่อต่างชาติสามารถซื้อบ้านจัดสรรได้
แนวคิดในการอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมายนั้นไม่ใช่เรื่องใหม่เสียทีเดียว หากย้อนกลับไป เราจะพบว่าประเทศไทยเคยมีนโยบายที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการ ซึ่งเป็นนโยบายที่ประสบความสำเร็จอย่างสูงในการดึงดูดเงินลงทุนจากต่างประเทศเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ การที่ประเทศไทยเป็นหนึ่งในประเทศที่ชาวต่างชาติใฝ่ฝันอยากมาใช้ชีวิต โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มผู้เกษียณอายุที่มีกำลังซื้อสูง ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมเติบโตอย่างก้าวกระโดดในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมา
ปัจจุบัน ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายราย โดยเฉพาะในภูมิภาคตะวันออก ได้ออกมาเรียกร้องให้รัฐบาลพิจารณาข้อเสนอนี้อย่างจริงจัง โดยมีเงื่อนไขเบื้องต้นที่น่าสนใจ คือการจำกัดสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ในโครงการบ้านจัดสรรไว้ที่ 49% เช่นเดียวกับคอนโดมิเนียม และอาจจำกัดขนาดพื้นที่ที่ดินที่ชาวต่างชาติสามารถถือครองได้ เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา พร้อมกำหนดกรอบระยะเวลาในการประเมินผลตอบรับภายใน 3-5 ปี ข้อเสนอนี้สะท้อนให้เห็นถึงความเข้าใจและความระมัดระวังในการเปลี่ยนแปลงกฎหมาย เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อประเทศ โดยยังคงคำนึงถึงผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นกับตลาดภายในและราคาที่ดินของคนไทย
ผมเห็นด้วยเป็นอย่างยิ่งว่าการจัดตั้งคณะกรรมการร่วมพิจารณาจากภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคประชาสังคม เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง การเปิดเวทีรับฟังความคิดเห็นจากทุกภาคส่วน รวมถึงผู้ที่อาจมีความกังวล จะช่วยให้เราสามารถกำหนดรายละเอียดและข้อจำกัดต่างๆ ได้อย่างเหมาะสมและรอบคอบที่สุด เช่น การจำกัดให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้เฉพาะโครงการที่พัฒนาแล้วเท่านั้น ไม่ใช่การซื้อที่ดินเปล่า ซึ่งเป็นข้อกังวลที่หลายฝ่ายมีร่วมกัน การศึกษาโมเดลจากต่างประเทศที่ประสบความสำเร็จในการดึงดูดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์จากต่างชาติก็เป็นอีกหนึ่งแนวทางที่ควรนำมาพิจารณา
ผลกระทบทางเศรษฐกิจและข้อได้เปรียบเชิงกลยุทธ์ (มุมมอง 2025)
หากข้อเสนอในการให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้รับการอนุมัติและดำเนินการอย่างเป็นรูปธรรม ผมคาดการณ์ว่าผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทยจะมหาศาลอย่างยิ่ง ลองจินตนาการดูว่าหากมีชาวต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านในโครงการต่างๆ เพียง 1 แสนหลัง ด้วยราคาเฉลี่ยหลังละ 5-10 ล้านบาท เม็ดเงินหมุนเวียนที่จะเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจจะสูงถึง 5 แสนล้านบาท ถึง 1 ล้านล้านบาท ซึ่งจะช่วยกระตุ้น GDP ของประเทศให้เติบโตได้อย่างรวดเร็ว
ผลประโยชน์ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่ยอดขายอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่จะส่งผลเป็นลูกโซ่ไปยังธุรกิจเกี่ยวเนื่องมากมาย ตั้งแต่ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง การผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง ธุรกิจตกแต่งภายในและเฟอร์นิเจอร์ ธุรกิจบริการต่างๆ เช่น การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ การดูแลสวน การทำความสะอาด ไปจนถึงธุรกิจท่องเที่ยว ร้านอาหาร และแหล่งช้อปปิ้งในท้องถิ่น การที่ชาวต่างชาติเข้ามาอาศัยอยู่ในประเทศไทยอย่างถูกกฎหมาย จะทำให้เกิดการใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน การซื้อสินค้าและบริการต่างๆ เพิ่มขึ้น และยังนำไปสู่การจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์และภาษีอื่นๆ ได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ซึ่งจะกลายเป็นรายได้สำคัญของภาครัฐ
จากประสบการณ์ของผม ประเทศไทยมีเสน่ห์ดึงดูดชาวต่างชาติอย่างไม่มีวันเสื่อมคลาย ไม่ว่าจะเป็นสภาพอากาศที่อบอุ่น วัฒนธรรมที่งดงาม ค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล และการบริการด้านสาธารณสุขที่มีคุณภาพสูง สิ่งเหล่านี้ทำให้ไทยเป็นจุดหมายปลายทางอันดับต้นๆ สำหรับการพักผ่อน บ้านพักตากอากาศ และการใช้ชีวิตหลังเกษียณ การเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้ จะช่วยดึงดูดกลุ่ม “Global Citizen” หรือกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อสูงที่ต้องการใช้ชีวิตในประเทศที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ หรือแม้แต่กลุ่ม Digital Nomads ที่กำลังมองหาสถานที่ทำงานและใช้ชีวิตในระยะยาว การยื่นวีซ่าอสังหาฯ ที่เชื่อมโยงกับการลงทุนนี้จะเป็นอีกหนึ่งแรงจูงใจสำคัญ
นอกจากนี้ การอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ยังช่วยแก้ไขปัญหานอมินีที่ฝังรากลึกอยู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนาน หลายกรณีที่เราพบว่าชาวต่างชาติใช้ภรรยาคนไทยที่จดทะเบียนสมรสเป็นผู้ซื้อบ้าน หรือใช้บริษัทที่ตั้งขึ้นมาเพื่อวัตถุประสงค์นี้โดยเฉพาะ ซึ่งมักจะนำมาซึ่งปัญหาความซับซ้อนทางกฎหมายเมื่อเกิดความขัดแย้ง หรือในกรณีที่ภรรยาคนไทยนำบ้านไปจำนองหรือขายโดยที่ชาวต่างชาติซึ่งเป็นเจ้าของเงินตัวจริงไม่ทราบเรื่อง หากเราทำให้การซื้อขายเป็นไปอย่างโปร่งใส ถูกกฎหมาย ชาวต่างชาติก็จะได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายอย่างเต็มที่ และยังช่วยให้ภาครัฐสามารถควบคุมและจัดเก็บภาษีได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้นอีกด้วย การมี กรรมสิทธิ์ต่างชาติ ที่ชัดเจนจะสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ลงทุนต่างชาติมากยิ่งขึ้น
การนำไปปฏิบัติอย่างเป็นรูปธรรมและข้อพิจารณาในอนาคต
การเปลี่ยนแปลงกฎหมายครั้งสำคัญนี้ควรดำเนินการอย่างระมัดระวังและเป็นขั้นเป็นตอน โดยผมเสนอแนวทางดังนี้:
การเริ่มต้นด้วยสัดส่วนจำกัด: เช่นเดียวกับข้อเสนอจากผู้ประกอบการ บางโครงการอาจเริ่มจากการอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้ในสัดส่วน 5-10% ของทั้งโครงการก่อน หรือเริ่มต้นที่ 49% เช่นเดียวกับการถือครองคอนโดมิเนียม เพื่อประเมินผลกระทบและปรับปรุงแนวทางก่อนที่จะขยายสัดส่วนในอนาคต การกำหนดสัดส่วนที่ชัดเจนจะช่วยให้เกิดสมดุลระหว่างการดึงดูดการลงทุนกับการรักษาสิทธิของคนไทย
การโฟกัสไปที่โครงการใหม่: การจำกัดให้ต่างชาติซื้อได้เฉพาะโครงการบ้านจัดสรรที่พัฒนาใหม่ หรือโครงการในพื้นที่ที่กำหนด เช่น ในเขต EEC หรือเมืองท่องเที่ยวหลักอย่างภูเก็ต พัทยา จะช่วยป้องกันไม่ให้เกิดการเก็งกำไรในบ้านมือสอง และลดความกังวลเรื่องการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินสำหรับคนไทย
การสร้างกลไกการควบคุมที่แข็งแกร่ง: รัฐบาลควรจัดตั้งหน่วยงานหรือคณะกรรมการเฉพาะกิจขึ้นมาเพื่อกำกับดูแลการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติโดยเฉพาะ เพื่อให้มั่นใจว่าการดำเนินการเป็นไปตามกฎหมาย และสามารถแก้ไขปัญหาที่อาจเกิดขึ้นได้อย่างทันท่วงที รวมถึงการกำหนดเงื่อนไขเรื่อง ภาษีอสังหาริมทรัพย์ สำหรับชาวต่างชาติให้ชัดเจน
การส่งเสริมบริการที่เกี่ยวข้อง: การเปิดประตูนี้จะสร้างโอกาสให้กับธุรกิจบริการที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย เช่น สำนักงานกฎหมายที่เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ และบริษัทที่ให้บริการการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ ควรมีการส่งเสริมและพัฒนาบุคลากรในด้านนี้เพื่อรองรับความต้องการที่เพิ่มขึ้น
การพิจารณาทางเลือกอื่นๆ: นอกจากกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบแล้ว การเช่าระยะยาว (Leasehold) ก็เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ควรพิจารณา การอนุญาตให้เช่าระยะยาว 90 ปี หรือมากกว่านั้น อาจเป็นทางออกสำหรับผู้ที่ยังกังวลเรื่องการให้กรรมสิทธิ์ที่ดินกับชาวต่างชาติ แต่ก็ยังคงตอบสนองความต้องการของชาวต่างชาติที่ต้องการที่อยู่อาศัยในระยะยาว
ในฐานะที่อยู่ในอุตสาหกรรมนี้ ผมมักจะเห็นช่องว่างและโอกาสที่ยังไม่ถูกนำมาใช้ประโยชน์สูงสุด การที่ตลาดล่างภายในประเทศกำลังประสบปัญหาอย่างหนัก โดยที่กำลังซื้อส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่กับบ้านราคา 3-5 ล้านบาท การเปิดตลาดใหม่สำหรับกลุ่มชาวต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูงจะช่วยสร้างความสมดุลให้กับตลาด และเป็นเหมือนเส้นเลือดใหม่ที่หล่อเลี้ยงภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้กลับมามีชีวิตชีวาอีกครั้ง ผมเชื่อมั่นว่านี่คือช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุด ด้วยสถานการณ์เศรษฐกิจโลกที่กำลังมองหาแหล่งลงทุนที่มั่นคง และประเทศไทยก็มีศักยภาพที่จะเป็น magnet ดึงดูดเงินลงทุนเหล่านี้ได้ หากเรากล้าที่จะปลดล็อกข้อจำกัดและสร้างความชัดเจนทางกฎหมาย
การตัดสินใจครั้งนี้ไม่ใช่เพียงแค่เรื่องของการขายบ้าน แต่เป็นการวางรากฐานเพื่ออนาคตของประเทศไทย การดึงดูดชาวต่างชาติที่มีคุณภาพเข้ามาอยู่อาศัยและลงทุน จะช่วยยกระดับมาตรฐานการใช้ชีวิต สร้างสังคมนานาชาติที่หลากหลาย และนำความรู้ เทคโนโลยี และวัฒนธรรมใหม่ๆ เข้ามาสู่ประเทศ เราต้องมองภาพให้กว้างและไกลกว่าแค่ตัวเลขในระยะสั้น แต่ต้องคำนึงถึงผลประโยชน์ในเชิงเศรษฐกิจ สังคม และภาพลักษณ์ของประเทศในเวทีโลก
สุดท้ายนี้ ผมขอเรียกร้องให้ทุกภาคส่วน โดยเฉพาะภาครัฐ ได้พิจารณาข้อเสนอในการเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร นี้อย่างจริงจัง ด้วยความเข้าใจถึงสถานการณ์ปัจจุบัน และมองเห็นถึงศักยภาพมหาศาลที่รออยู่ข้างหน้า หากเราสามารถหาจุดสมดุลที่เหมาะสมได้ ประเทศไทยจะมีโอกาสทองในการพลิกฟื้นและเติบโตอย่างแข็งแกร่งอีกครั้ง
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการที่มองเห็นโอกาสนี้ หรือเป็นนักลงทุนที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่มีศักยภาพ ขอเชิญร่วมหารือและแลกเปลี่ยนมุมมองกับผู้เชี่ยวชาญ เพื่อเตรียมพร้อมสำหรับยุคใหม่ของการลงทุนในประเทศไทยอย่างยั่งยืนไปด้วยกัน
