ปลดล็อกศักยภาพ: ทำไม “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” คือกุญแจฟื้นฟูอสังหาฯ และเศรษฐกิจไทย (ฉบับผู้เชี่ยวชาญ)
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นถึงพลวัตและจุดเปลี่ยนสำคัญมากมายที่ส่งผลกระทบต่อตลาด ไม่ว่าจะเป็นวิกฤตเศรษฐกิจระดับภูมิภาค การระเบิดของฟองสบู่ หรือแม้กระทั่งการพลิกโฉมจากมหันตภัยโรคระบาด ทว่าวันนี้ เรากำลังเผชิญหน้ากับความท้าทายที่ซับซ้อนยิ่งกว่าเดิม ซึ่งไม่เพียงแต่ฉุดรั้งการเติบโตของภาคอสังหาฯ แต่ยังส่งผลต่อภาพรวมเศรษฐกิจของชาติอย่างมีนัยสำคัญ ผมกำลังพูดถึงประเด็นร้อนแรงที่กำลังเป็นที่ถกเถียงและผลักดันจากกลุ่มผู้ประกอบการในภาคตะวันออก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ EEC (ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก) นั่นคือ “การเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย” ซึ่งผมเชื่อมั่นว่านี่ไม่ใช่แค่การแก้ไขปัญหาเฉพาะหน้า แต่เป็นการวางรากฐานเพื่ออนาคตที่แข็งแกร่งและยั่งยืน
สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทยปัจจุบัน: จุดเปลี่ยนที่ต้องการการตัดสินใจครั้งสำคัญ
ตลอดระยะเวลาหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งตั้งแต่ปี 2563 ที่โควิด-19 เริ่มแพร่ระบาด ประเทศไทยต้องเผชิญกับพายุเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามาหลายลูกต่อเนื่องกัน ไม่ว่าจะเป็นการหยุดชะงักของภาคการท่องเที่ยวที่เคยเป็นเครื่องยนต์หลัก ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้นอย่างน่าตกใจ ซึ่งปัจจุบันตัวเลขหนี้ครัวเรือนต่อ GDP ได้เพิ่มขึ้นเกือบ 90% การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ล่าช้าจากภาวะสงครามในต่างประเทศที่ส่งผลต่อต้นทุนพลังงานและห่วงโซ่อุปทาน รวมถึงการก้าวเข้าสู่ “สังคมผู้สูงอายุ” อย่างเต็มรูปแบบ ซึ่งนำมาซึ่งปัญหาการขาดแคลนแรงงานและกำลังซื้อที่อ่อนแอลงในระยะยาว
ปัจจัยเหล่านี้ล้วนส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ผมสามารถยืนยันได้อย่างหนักแน่นจากประสบการณ์ในพื้นที่ ชลบุรี และ ระยอง ซึ่งเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์สำคัญที่มีศักยภาพสูง แต่กลับเผชิญกับภาวะ “ขายยาก” ยิ่งกว่าที่เคย ผู้บริโภคชาวไทยมีข้อจำกัดด้านกำลังซื้อที่อยู่อาศัย เนื่องจากสถาบันการเงินเองก็เข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อมากขึ้น เพื่อรับมือกับความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นจากปัญหาหนี้เสีย นี่คือวงจรที่กำลังบีบคั้นผู้ประกอบการ และฉุดรั้งการเติบโตของภาคอสังหาฯ และเศรษฐกิจโดยรวม
จาก “นอมินี” สู่ “การลงทุนที่โปร่งใส”: เปิดประตูสู่เม็ดเงินมหาศาล
เป็นที่ทราบกันดีในวงการว่า ตลอดหลายปีที่ผ่านมา มีชาวต่างชาติจำนวนไม่น้อยที่มีความประสงค์จะเข้ามาใช้ชีวิต ทำงาน หรือแม้กระทั่งเกษียณอายุในประเทศไทย ด้วยเหตุผลนานัปการ ไม่ว่าจะเป็นสภาพอากาศที่ดี วัฒนธรรมที่งดงาม ค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล และการบริการทางการแพทย์ที่มีคุณภาพสูง อย่างไรก็ตาม ด้วยข้อจำกัดทางกฎหมายที่ไม่อนุญาตให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือบ้านจัดสรรได้โดยตรง ทำให้เกิดช่องโหว่ที่นำไปสู่การใช้ “นอมินี” หรือการให้คนไทยเป็นตัวแทนในการซื้อ ซึ่งแน่นอนว่าการกระทำเช่นนี้แม้จะตอบสนองความต้องการได้ในระดับหนึ่ง แต่ก็เต็มไปด้วยความเสี่ยง ไม่โปร่งใส และสร้างปัญหาตามมามากมาย ทั้งในแง่ของกฎหมาย การบริหารจัดการ และความสัมพันธ์ระหว่างประเทศ
ผมเห็นด้วยกับแนวคิดของ คุณมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี และอดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้เป็นอีกหนึ่งในผู้ผลักดันแนวคิด “Thailand World Best Second Homes” มาโดยตลอด ว่าถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องนำเรื่องนี้ขึ้นมาบนดิน ทำให้การ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร เป็นเรื่องที่ถูกกฎหมาย โปร่งใส และสร้างประโยชน์ให้กับประเทศชาติได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย
ลองจินตนาการดูว่า หากประเทศไทยสามารถเปิดประตูให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านในโครงการจัดสรรได้ แม้เพียงแค่ 1 แสนหลัง ด้วยราคาเฉลี่ยหลังละ 5-10 ล้านบาท เม็ดเงินหมุนเวียนที่จะเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจของเราจะมหาศาลเพียงใด นี่คือการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยตรง ที่จะช่วยกระตุ้น GDP ให้ฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็วอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน เป็นโอกาสทองในการดึงดูดการลงทุนอสังหาฯ และการลงทุนทางเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญยิ่ง
เงื่อนไขที่เหมาะสม: บทเรียนจากอดีต สู่พิมพ์เขียวสำหรับอนาคต
แน่นอนว่าการเปิดให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้นั้น จำเป็นต้องมาพร้อมกับกฎระเบียบและเงื่อนไขที่รัดกุมรอบคอบ เพื่อประโยชน์สูงสุดของประเทศและป้องกันผลกระทบที่ไม่พึงประสงค์ เรามีบทเรียนจากการอนุญาตให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการ ซึ่งพิสูจน์แล้วว่าประสบความสำเร็จและสร้างความสมดุลได้เป็นอย่างดี
ข้อเสนอแนะที่ภาคเอกชนในภาคตะวันออกได้นำเสนอ โดยเฉพาะจาก คุณวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ที่เน้นย้ำถึงความจำเป็นในการจัดตั้งคณะกรรมการร่วมกันระหว่างภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคประชาสังคม เพื่อพิจารณากำหนดเงื่อนไขที่เหมาะสมนั้นเป็นแนวทางที่ถูกต้อง
ในเบื้องต้น เราอาจพิจารณาเงื่อนไขนำร่องที่คล้ายกับการถือครองคอนโดฯ คือให้ต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ได้ไม่เกิน 49% ของจำนวนยูนิตในโครงการบ้านจัดสรร โดยอาจจำกัดพื้นที่แปลงที่ดินไม่เกิน 100 ตารางวา และกำหนดกรอบเวลาการดำเนินการซื้อขายอสังหาฯ ภายใน 3-5 ปี เพื่อประเมินผลตอบรับและผลกระทบอย่างใกล้ชิดก่อนขยายผล
สิ่งที่สำคัญอีกประการคือ การโฟกัสไปที่ “โครงการบ้านจัดสรร” โดยเฉพาะ ไม่ใช่ที่ดินเปล่า เพื่อป้องกันการเก็งกำไรที่ดินและให้มั่นใจว่าการลงทุนนั้นนำไปสู่การสร้างที่อยู่อาศัยจริง ซึ่งจะช่วยกระตุ้นธุรกิจก่อสร้างและภาคบริการต่อเนื่อง การกระจายโอกาสนี้ไปยังทุกจังหวัดทั่วประเทศ ไม่จำกัดอยู่แค่ในเขต EEC จะช่วยให้การกระจายรายได้เกิดขึ้นอย่างทั่วถึง และลดความเหลื่อมล้ำ
คุณณัฐนนท ศรีสมบูรณ์ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ใน ชลบุรี ได้ให้ข้อเสนอที่น่าสนใจเกี่ยวกับสัดส่วนการซื้อในระยะเริ่มต้น เช่น การอนุญาตให้ต่างชาติซื้อได้ประมาณ 5-10% ของโครงการ ซึ่งเป็นแนวทางที่ระมัดระวังและสามารถปรับเปลี่ยนได้ตามสถานการณ์ นี่คือจุดเริ่มต้นที่ชาญฉลาด เพราะแม้ในปัจจุบันต่างชาติก็ยังคงพยายามซื้อบ้านในไทยผ่านช่องทางต่างๆ เช่น การอาศัยคู่สมรสคนไทย แต่การทำเช่นนั้นกลับสร้างปัญหาเมื่อเกิดกรณีพิพาท หรือเมื่อคู่สมรสฝ่ายไทยนำบ้านไปจำนองหรือขายโดยพลการ ทำให้ชาวต่างชาติผู้เป็นเจ้าของเงินทุนตัวจริงต้องเสียสิทธิ์ การแก้กฎหมายจะช่วยขจัดปัญหาเหล่านี้ และนำไปสู่การจัดการสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ที่โปร่งใสและเป็นธรรม
นอกเหนือจากบ้าน: การเช่าระยะยาว และโอกาสในการดึงดูด “ผู้เกษียณอายุ” ทั่วโลก
นอกจากการซื้อขาดแล้ว การพิจารณา “การเช่าระยะยาว” (Long-term lease) ที่มีอายุยาวนานกว่า 30 ปี เช่น 50-99 ปี ก็เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจ และเป็นที่นิยมในหลายประเทศทั่วโลกสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการมาพำนักระยะยาว การเช่าระยะยาวนี้จะช่วยให้ต่างชาติมั่นใจในสิทธิ์การอยู่อาศัยมากขึ้น และยังคงรักษากรรมสิทธิ์ที่ดินไว้กับคนไทยได้ นี่คือมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่สามารถดึงดูดกลุ่ม “วีซ่าผู้เกษียณอายุ” (Retirement visa) และ “Long-Term Resident Visa” เข้ามาในประเทศได้มากขึ้น ซึ่งกลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงและต้องการบ้านพักตากอากาศหรือที่อยู่อาศัยถาวรในประเทศไทย
ประเทศไทยมีศักยภาพอย่างยิ่งในการเป็น “บ้านหลังที่สองที่ดีที่สุดในโลก” โดยเฉพาะสำหรับกลุ่มผู้เกษียณอายุที่มีรายได้มั่นคงและต้องการใช้ชีวิตหลังเกษียณในสภาพแวดล้อมที่ผ่อนคลายและมีคุณภาพ การปรับกฎหมายให้เอื้อต่อการซื้อหรือเช่าระยะยาว จะช่วยให้เราสามารถแข่งขันกับประเทศอื่นๆ ที่กำลังแย่งชิงกลุ่มตลาดนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ผลกระทบเชิงบวกที่ครอบคลุม: มากกว่าแค่การขายบ้าน
การเปิดให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย จะสร้างผลกระทบเชิงบวกที่กว้างขวางและครอบคลุมมากกว่าแค่การระบายสต็อกอสังหาริมทรัพย์ที่เหลืออยู่:
ดึงดูดเงินตราต่างประเทศ: เม็ดเงินลงทุนมหาศาลจะไหลเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจโดยตรง ซึ่งจะช่วยเพิ่มสภาพคล่องและเสริมสร้างความแข็งแกร่งให้กับค่าเงินบาท
กระตุ้นการลงทุนและสร้างงาน: ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นอุตสาหกรรมที่มีห่วงโซ่อุปทานขนาดใหญ่ การลงทุนที่เพิ่มขึ้นจะกระตุ้นธุรกิจก่อสร้าง ธุรกิจวัสดุก่อสร้าง และบริการที่เกี่ยวข้องมากมาย ก่อให้เกิดการสร้างงานจำนวนมหาศาล และลดปัญหาการว่างงาน
เพิ่มรายได้ภาครัฐ: การทำธุรกรรมที่โปร่งใสจะนำไปสู่การเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีอื่นๆ ได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ซึ่งจะกลายเป็นรายได้สำคัญที่ภาครัฐสามารถนำไปพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและบริการสาธารณะ
ยกระดับคุณภาพอสังหาริมทรัพย์: การแข่งขันที่เพิ่มขึ้นจากความต้องการของชาวต่างชาติจะกระตุ้นให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรพรีเมียมที่มีคุณภาพมาตรฐานสากล ตอบสนองรสนิยมที่หลากหลาย และใช้เทคโนโลยีการก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม
กระตุ้นภาคบริการและการท่องเที่ยว: เมื่อชาวต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัย พวกเขาจะจับจ่ายใช้สอยในชีวิตประจำวัน ไม่ว่าจะเป็นร้านอาหาร แหล่งช้อปปิ้ง บริการสุขภาพ การศึกษา ซึ่งจะช่วยกระตุ้นภาคบริการและการท่องเที่ยวในท้องถิ่นให้กลับมาคึกคักอีกครั้ง และยังส่งเสริมการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรูในไทยอีกด้วย
ส่งเสริมภาพลักษณ์ประเทศ: การที่กฎหมายเอื้อต่อการลงทุนและอยู่อาศัย จะช่วยส่งเสริมภาพลักษณ์ของประเทศไทยในฐานะประเทศที่เปิดกว้าง มีเสถียรภาพ และเป็นมิตรต่อการลงทุนจากต่างประเทศ
ความท้าทายและข้อควรพิจารณาเพื่อการดำเนินการที่รัดกุม
แม้จะมีประโยชน์มหาศาล แต่การเปลี่ยนแปลงกฎหมายครั้งสำคัญนี้ย่อมมาพร้อมกับความท้าทายที่ต้องได้รับการพิจารณาอย่างรอบคอบ:
ความกังวลของประชาชน: ข้อกังวลเรื่องการเก็งกำไรที่ดิน ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่อาจสูงขึ้นจนคนไทยเข้าถึงยาก หรือปัญหาทางสังคมวัฒนธรรมจากชาวต่างชาติ จำเป็นต้องได้รับการสื่อสารและจัดการอย่างโปร่งใส มีมาตรการป้องกันที่ชัดเจน เช่น การกำหนดสัดส่วนการถือครอง การจำกัดพื้นที่ หรือการส่งเสริมโครงการบ้านจัดสรรสำหรับคนไทยในราคาที่เหมาะสม
การศึกษาและวิเคราะห์ตลาดอย่างละเอียด: การกำหนดเงื่อนไขและสัดส่วนที่เหมาะสม จำเป็นต้องอาศัยข้อมูลเชิงลึกและการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์อย่างรอบด้าน เพื่อป้องกันการบิดเบือนกลไกตลาด และให้มั่นใจว่าเกิดประโยชน์สูงสุด
การปรับปรุงระบบกฎหมายและทะเบียน: ต้องมีการเตรียมความพร้อมของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ตั้งแต่กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย ไปจนถึงสถาบันการเงิน เพื่อรองรับการเปลี่ยนแปลงกฎหมาย การออกกฎระเบียบที่ชัดเจน และการพัฒนาช่องทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ง่ายและสะดวกสำหรับชาวต่างชาติ
การวางแผนภาษีอสังหาริมทรัพย์: การกำหนดโครงสร้างภาษีที่ชัดเจนและเป็นธรรม จะช่วยดึงดูดนักลงทุนและป้องกันการหลีกเลี่ยงภาษี ควบคู่ไปกับการให้คำปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แก่ชาวต่างชาติ
การส่งเสริมผู้ประกอบการไทย: รัฐบาลควรมีนโยบายสนับสนุนผู้ประกอบการไทยให้สามารถแข่งขันในตลาดที่มีชาวต่างชาติเข้ามาเป็นผู้ซื้อได้ เช่น การเข้าถึงแหล่งเงินทุน การพัฒนามาตรฐาน หรือการร่วมทุนกับต่างชาติ
ทิศทางปี 2025: เวลาที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการเปลี่ยนแปลง
จากประสบการณ์กว่า 10 ปีในวงการ ผมมองว่าปี 2025 เป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดที่เราจะผลักดันการเปลี่ยนแปลงครั้งนี้ กำลังซื้อภายในประเทศยังคงชะลอตัว โดยเฉพาะในตลาดล่างและกลางที่ราคาบ้าน 3-5 ล้านบาท การพึ่งพาตลาดในประเทศเพียงอย่างเดียวทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เผชิญความยากลำบากอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน
ในขณะเดียวกัน ความต้องการของชาวต่างชาติที่จะมาพำนักในประเทศไทยกลับเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง แนวโน้มของ “Digital Nomads” หรือผู้ที่สามารถทำงานจากที่ใดก็ได้ทั่วโลก ทำให้ประเทศไทยเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าสนใจอย่างยิ่งสำหรับพวกเขา ด้วยต้นทุนค่าครองชีพที่เข้าถึงได้ โครงสร้างพื้นฐานด้านดิจิทัลที่พัฒนาขึ้น และคุณภาพชีวิตที่ดี การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จึงไม่ใช่แค่การแก้ปัญหาเฉพาะหน้า แต่เป็นการตอบรับเมกะเทรนด์ระดับโลก และเป็นการลงทุนทางเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่ชาญฉลาดสำหรับอนาคต
การที่ภาคเอกชน โดยเฉพาะกลุ่มผู้ประกอบการใน ชลบุรี และ ระยอง ลุกขึ้นมาผลักดันเรื่องนี้อย่างจริงจัง แสดงให้เห็นถึงความตระหนักรู้ในสถานการณ์และวิสัยทัศน์ที่กว้างไกล การเปลี่ยนแปลงกฎหมายครั้งนี้จะพลิกโฉมภูมิทัศน์ของอสังหาริมทรัพย์ไทย สร้างโอกาสมหาศาล และเป็นกลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของชาติให้ฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืน
ก้าวต่อไป: สร้างอนาคตที่เปิดกว้างและมั่งคั่งร่วมกัน
ถึงเวลาแล้วที่ทุกภาคส่วนจะร่วมกันเปิดใจ จัดเวทีปรึกษาหารืออย่างสร้างสรรค์ และหาแนวทางที่เหมาะสมที่สุดเพื่อปลดล็อกศักยภาพอันมหาศาลที่ซ่อนอยู่ในการอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย เพื่ออนาคตที่เศรษฐกิจไทยจะเติบโตอย่างมั่นคง และเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นของทุกคน
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในโอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ ที่กำลังจะเกิดขึ้นในประเทศไทย ผมขอเชิญชวนให้ท่านติดตามความเคลื่อนไหวอย่างใกล้ชิด และร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนการเปลี่ยนแปลงครั้งประวัติศาสตร์นี้ มาร่วมกันสร้างอนาคตที่ประเทศไทยเป็นศูนย์กลางของบ้านหลังที่สองที่คนทั่วโลกใฝ่ฝันอย่างแท้จริง
